Steuerverwaltung Schwyz

Nutzniessung und Wohnrecht bei Privatliegenschaften

Beendigung von Nutzungsrechten, lastend auf Liegenschaften des Privatvermögens

1

Neu errichtete Nutzniessungen (Art. 745 ff. ZGB) und Wohnrechte (Art. 776 ff. ZGB) müssen,

damit sie steuerlich anerkannt werden, im Grundbuch eingetragen sein .

Tatbestand

Rechtsfolgen

1. Errichtung oder Ablösung des Nutzungsrechts selbst

Sowohl die Errichtung wie auch die Ablösung stellen für sich

selbst grundsätzlich keine steuerbegründenden Tatbestände dar

2. Liegenschaftserwerb und -weiterveräusserung (Veräusserungstatbestände)

Zustand Liegenschaft bei Veränderung während der an-

Zustand Liegenschaft bei

Erwerb rechenbaren Besitzesdauer

Weiterveräusserung

2.1 unbelastet Errichtung Nutzungsrecht

belastet

Errichtung: Die Errichtung für sich stellt kein steuerbarer

Zahlung

Barwert

Zahlung

(Annahme: Keine

konjunktur- oder

Tatbestand dar

Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut-

zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung)

- LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03],

investitionsbedingte 4.2 % [ab. 1.1.04])

Wertsteigerung)

- NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1)

2.2 unbelastet Errichtung Nutzungsrecht

belastet

Errichtung: Auch die Errichtung für sich stellt kein steuerbarer

Zahlung anlässlich Eigentumswech-

Barwert

Tatbestand dar

sel mit Aufschub der Be-

Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut-

steuerung

Zahlung

(Annahme: Keine

konjunktur- oder

zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung)

- LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St./Sch., Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03],

investitionsbedingte 4.2 % [ab. 1.1.04])

Wertsteigerung)

- NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1)

1

Fassung vom 25. April 2012.

2/8

Tatbestand 2.3 unbelastet Errichtung und Ablösung unbelastet des Nutzungsrechts

2.4 belastet keine Veränderung des belastet Nutzungsrechts (sowohl um- Barwert fang- wie auch investitions- (Rest) Barwert mässig) Zahlung Zahlung (Annahme: Keine konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung)

2.5 belastet Veränderung des belastet Nutzungsrechts (umfang- Barwert oder investitionsmässig) (Rest) Barwert Zahlung Zahlung (Annahme: Keine konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung)

2.6 belastet Ablösung des Nutzungs- unbelastet rechts Barwert Restwert Zahlung (Annahme: Keine Zahlung konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung)

Rechtsfolgen Sowohl der Vorgang der Errichtung (rechtliche Belastung) wie auch der Ablösung (rechtliche Verbesserung) des Nutzungs- rechts bleibt unbeachtlich (Kongruenzprinzip) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut- zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung). Besteuerungsbasis: Analog Erwerb

• LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])

• NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut- zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung) Besteuerungsbasis: Für unveränderte Anteile ana- log Erwerb, für veränderte aktuelle Werte

• LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])

• NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis

• LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])

• NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1) Ablösung: Die Ablösung für sich stellt kein steuerbarer Tatbestand dar Veräusserung: Ablösesumme kann nicht geltend gemacht werden

3/8

Steuerverwaltung Schwyz

Nutzniessung und Wohnrecht bei Privatliegenschaften

Tatbestand

Steuersubjekt

Rechtsfolgen

Besteuerung des Nutzungsberech- Besteuerung des Grundeigentümers

tigten

1. Bei Errichtung des Nutzungsrechtes

1.1 im Zusammenhang mit einem

Nutzungsberechtigter

keine Steuerfolgen

Veräusserungstatbestand

(Vorbehaltsnutzung)

neuer Grundeigentümer

keine Steuerfolgen

1.2 ohne Veräusserungstatbestand

Nutzungsberechtigter

Einmalentgelt bildet steuerneutrale Ver-

(Zuwendungsnutzung) mit Ein-

mögensumschichtung (kein Abzug)

malentgelt

Grundeigentümer

Einmalentgelt bildet steuerneutrale Vermö-

gensumschichtung (kein Ertrag)

2. Bei Bestehen eines:

(Ein Nutzungsrecht besteht bis zum Tod der nutzungsberechtigten Person oder

bis zum Vollzug eines Aufhebungsaktes [Löschung, gegenseitige Vereinbarung])

2.1 unentgeltlich begründeten

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

Nutzungsrechtes

wert steuerbar (65% Marktmietwert); ef-

fektive Unterhaltskosten sind abziehbar

bei Ertragsnutzniessung ist der Ertrag

steuerbar, der aus der Überlassung des

Nutzungsrechts vom Dritten bezahlt

wird

2.2 entgeltlich begründeten

Nutzungsrechtes

2.21 gegen marktkonformes

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

Einmalentgelt

wert steuerbar (65% Marktmietwert); ef-

fektive Unterhaltskosten sind abziehbar

die Einmalleistung kann vom Nut-

zungsberechtigten nicht ertragsmin-

dernd zum Abzug gebracht werden

Tatbestand

Steuersubjekt

Rechtsfolgen

Besteuerung des Nutzungsberech- Besteuerung des Grundeigentümers

tigten

(Fortsetzung)

bei Ertragsnutzniessung ist der Netto-

ertrag steuerbar, der aus der Überlas-

sung des Nutzungsrechts vom Dritten

bezahlt wird

Grundeigentümer

die Einmalleistung wird beim Grund-

eigentümer nicht als Einkommen

erfasst

2.22 gegen periodische Leistungen

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

wert (ENW) grundsätzlich nicht steuerbar;

bei Vorzugsnutzungsverhältnissen mit

Entgelten < 80 % ENW, ist Differenz

Entgelt - ENW aufzurechnen

Grundeigentümer

die periodischen Leistungen sind beim

Grundeigentümer immer als Einkommen zu

erfassen

2.3 Entgeltlicher Verzicht auf Aus -

Nutzungsberechtigter

steuerbar ist die für den Ausübungsver-

übung des Nutzungsrechts

zicht bezogene Entschädigung; falls es

(Nutzungsrecht bleibt bestehen)

sich um eine Kapitalabfindung handelt,