A. Inhalt 1

B. Rechtliche Grundlagen 2–4

C. Geltungsbereich 5

D. Zivilrechtliche Betrachtung 6–15

1. Inhalt und Anwendung 6–7

2. Beispiele 8–15

E. Präponderanzmethode 16–28

1. Inhalt und Anwendung 16–17

2. Ermittlung der überwiegenden Nutzung 18–19

3. Beispiel 20–21

4. Nutzungsänderungen 22–24

5. Präponderanzschätzung 25–28

F. Gültigkeit und Publikation 29–30

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A. Inhalt

1 Das vorliegende Merkblatt behandelt die steuerliche Zuordnung von Liegenschaften Selbst- ständigerwerbender zum Privat- oder Geschäftsvermögen. Die Zuordnung erfolgt in einem zweistufigen Vorgang. Zuerst ist zu prüfen, welcher Person das Eigentum an der Liegen- schaft zusteht (zivilrechtliche Betrachtungsweise). In einem zweiten Schritt ist abzuklären, ob der Eigentümer die Liegenschaft ganz oder überwiegend privat oder geschäftlich nutzt (Präponderanzmethode).

B. Rechtliche Grundlagen

2 Zur zivilrechtlichen Betrachtung bei der Liegenschaftszuordnung enthalten die Steuerge- setze des Kantons und des Bundes keine Vorschriften. Anwendbar sind die sachenrechtli- chen Bestimmungen der Art. 655 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. De- zember 1907, ZGB, SR 210. Hinzu kommen die Vorschriften der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011, GBV, SR 211.432.1.

3 Die Präponderanzmethode wird in Kanton und Bund ausdrücklich vorgeschrieben. Gemäss § 19 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 9. Februar 2000, StG, SRSZ 172.200, und Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990, DBG, SR 642.11, gelten als Geschäftsvermögen alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen1.

4 Die im thematischen Zusammenhang dazu stehende steueramtliche Schätzung nichtland- wirtschaftlicher Grundstücke ist im Gesetz über die steueramtliche Schätzung nichtland- wirtschaftlicher Grundstücke vom 24. November 2004, SRSZ 172.230, geregelt.

C. Geltungsbereich

5 Dieses Merkblatt gilt für die kantonalen Steuern (Einkommens- und Vermögenssteuer) und für die direkte Bundessteuer (Einkommenssteuer) Selbstständigerwerbender. Es findet An- wendung auf nichtlandwirtschaftliche Liegenschaften.

D. Zivilrechtliche Betrachtung

1. Inhalt und Anwendung

6 Bei der vom Kanton Schwyz angewandten zivilrechtlichen Betrachtung wird bei der steu- erlichen Zuordnung einer Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermögen in einem ers- ten Schritt auf die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse abgestellt. Eine Liegenschaft kann nur als Geschäftsvermögen gelten, sofern sie im Eigentum des Geschäftsinhabers

1 Vgl. Kreisschreiben Nr. 2 der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) inkl. Merkblatt «Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit nach Artikel 18 DBG (Ausdehnung der Kapitalgewinnsteuerpflicht, Übergang zur Präponderanzmethode und deren Anwendung) vom 12. November 1992 (im Folgenden: KS ESTV Nr. 2).

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oder der Personengesellschaft (Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft2) steht3. Bei Liegen- schaften ist die Eintragung im Grundbuch massgebend4. Die zivilrechtliche Betrachtung findet auf Liegenschaften von Einzelunternehmern (Inhaber einer Einzelfirma5) und Perso- nengesellschaften (Kollektiv- und Kommanditgesellschaft) Anwendung, da sie als Eigen- tümer im Grundbuch eingetragen werden können6. Die zivilrechtliche Betrachtung hat den Vorteil, dass für die Steuerbehörden und die Steuerpflichtigen eindeutige Verhältnisse vor- liegen, was der Rechtssicherheit und Praktikabilität dient.

7 Im Gegensatz dazu kann eine einfache Gesellschaft7 als solche nicht als Eigentümerin einer Liegenschaft im Grundbuch eingetragen werden8. Die Überlassung einer Liegenschaft und Beteiligung an einer einfachen Gesellschaft kann unter Umständen zu Geschäftsver- mögen führen9.

2. Beispiele

12. A., § 13 N 20).

4 Art. 656 Abs. 1 ZGB. 5 Ein Einzelunternehmer ist eine natürliche Person, die in eigenem Namen und in eigener Verantwortung ein kaufmänni- sches Unternehmen (auch Einzelfirma genannt) betreibt, für dessen Verbindlichkeiten sie unbeschränkt mit ihrem ganzen Vermögen haftet. 6 Art. 51 Abs. 1 Bst. b und Art. 90 Abs. 1 Bst. b GBV. 7 Art. 530 ff. OR. 8 Art. 51 Abs. 1 Bst. c und Art. 90 Abs. 1 Bst. c GBV. 9 Urteile des Bundesgerichts 2C_325/2015 vom 3. November 2015,9C_81/2023 vom 18. September 2023 und 9C_263/2023 vom 20. Dezember 2023. 10 Die Aufführung der nicht im Eigentum des Geschäftsinhabers befindlichen Liegenschaft in der Bilanz der Einzelfirma ist auch zivilrechtlich problematisch.

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Laden und Büro sowie einer 5-Zimmerwohnung (vgl. N 8) befindet sich laut Grundbuch- eintrag im je hälftigen Miteigentum der Ehegatten. S führt die gesamte Liegenschaft in seiner Buchhaltung, deklariert sie als Geschäftsvermögen und macht darauf Abschreibun- gen von CHF 25 000 geltend.

11 Lösung: Der hälftige Liegenschaftsanteil befindet sich im Privatvermögen der Ehefrau von S. Ihre anteiligen Liegenschaftseinnahmen und -ausgaben gelten somit als privat. Der hälf- tige Anteil der Ehefrau an der Liegenschaft mit den dazugehörenden Schulden ist demnach erfolgsneutral aus dem Geschäft auszubuchen. Der Geschäftsinhaber S hingegen muss seinen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft in der Bilanz seines Einzelunternehmens belassen und die anteiligen Liegenschaftserträge und -aufwendungen der Erfolgsrechnung gutschreiben bzw. belasten.

1. c) Alleineigentum des Geschäftsinhabers

12 Sachverhalt: Der Steuerpflichtige S (verheiratet) ist Inhaber der Einzelfirma «Goldschmid S». Werkstatt, Laden und Büro (Mietwerte insgesamt CHF 50 000) sowie eine 5-Zimmer- wohnung des Ehepaares (Eigenmietwert CHF 20 000) befinden sich in der Liegenschaft GB 100 in Schwyz (Mietwert total CHF 70 000), die sich laut Grundbucheintrag im Eigen- tum von S befindet. Die Liegenschaft wird als Privatvermögen deklariert.

13 Lösung: Wurde eine Liegenschaft eines Einzelunternehmers bisher als Privatvermögen de- klariert, obwohl sie laut Grundbuch im Eigentum des Einzelunternehmers steht und über- wiegend geschäftlich genutzt wird, ist der Steuerpflichtige verpflichtet, die Liegenschaft in die Bilanz einzubuchen. Die Einbuchung hat zu den Gestehungskosten zuzüglich allfällige wertvermehrende Investitionen abzüglich Subventionsvergütungen zu erfolgen, jedoch ma- ximal zum Verkehrswert. Nimmt der Steuerpflichtige die entsprechende Einbuchung nicht vor, ist diese von der kantonalen Steuerverwaltung steuerlich als Geschäftsvermögen zu qualifizieren (auch AHV-rechtlich). Bei der direkten Bundesteuer unterliegen bei einer zu- künftigen Veräusserung der Liegenschaft bzw. bei einer steuersystematischen Realisation die Wertzuwachsgewinne (Differenz zwischen Veräusserungserlös bzw. Verkehrswert und Buchwert) der Einkommenssteuer. Kantonal werden grundsätzlich die wiedereingebrach- ten Abschreibungen als Einkommen besteuert.

E. Präponderanzmethode

1. Inhalt und Anwendung

16 Die Präponderanzmethode kommt bei gemischt genutzten Vermögenswerten, die gleich- zeitig sowohl geschäftlichen als auch privaten Bedürfnissen dienen11, zur Anwendung. Nach dieser Methode wird ein gemischt genutzter Vermögenswert je nach effektiver Nut- zung als Ganzes entweder dem Privat- oder dem Geschäftsvermögen zugewiesen. Mass- gebend ist die überwiegende Nutzung (mehr als 50 %). Die Präponderanzmethode gilt auch für die Zuordnung von gemischt genutzten Liegenschaften im Eigentum des Steu- erpflichtigen zu seinem Privat- oder Geschäftsvermögen.

17 Eine weitere Voraussetzung für die Zuordnung eines Vermögenswerts zum Privat- oder Geschäftsvermögen ist neben der überwiegenden privaten oder geschäftlichen Nutzung

• wie oben ausgeführt – das Eigentum an diesem Vermögenswert (vgl. N 6 ff.). Liegen-

schaften können nur dann dem Geschäftsvermögen zugeordnet werden, wenn sie laut Grundbucheintrag im Eigentum des Einzelunternehmers bzw. der Personengesellschaft stehen und von diesem/dieser überwiegend geschäftlich genutzt werden12.

2. Ermittlung der überwiegenden Nutzung

18 Die überwiegende Nutzung wird aufgrund der technisch-wirtschaftlichen Funktion des in Frage stehenden Vermögenswertes ermittelt. Im Sinne einer einfachen und transparenten Lösung stellt die kantonale Steuerverwaltung seit Einführung der Präponderanzmethode per 1. Januar 1995 für die Vermögenszuordnung von Liegenschaften in bewährter Praxis auf das Verhältnis der privaten zu den geschäftlichen Liegenschaftserträgen (Mietwerte) in der aktuellen rechtskräftigen Schätzungsverfügung (Vorbehalt: Präponderanzschät- zung, vgl. N 25 ff.) ab. Betragen die Mietwerte aller geschäftlich genutzten Liegen- schaftsteile mehr als die Hälfte des gesamten Mietwerts der Liegenschaft, gehört die ganze Liegenschaft zum Geschäftsvermögen.

19 Ausgangspunkt für die Beurteilung des Nutzungsverhältnisses ist die aktuelle rechtskräf- tige Schätzungsverfügung. Da der Mietwert geschäftlich genutzter Liegenschaftsteile in der Schätzungsverfügung mit 100 % des Marktmietwertes festgelegt wird13, sind für die Beurteilung des Nutzungsverhältnisses auch die Werte der Schätzungsverfügung für die privaten, selbst genutzten Liegenschaftsteile auf 100 % hochzurechnen. Diese werden mit einer Zielgrösse von 65 % des Marktmietwertes festgelegt14.

3. Beispiel

20 Sachverhalt: Der Steuerpflichtige S (ledig) ist Inhaber der Einzelfirma «Goldschmied S» und Eigentümer der Wohn-/Geschäftsliegenschaft GB 100 in Schwyz. S ist als Eigentü- mer der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen. Er nutzt die gesamte Liegenschaft selbst, mit Ausnahme einer vermieteten 3–Zimmerwohnung.

11 Neben gemischt genutzten Vermögenswerten gibt es auch Vermögenswerte, die aufgrund ihrer Beschaffenheit eindeutig und ausschliesslich zum Privat- oder Geschäftsvermögen gehören. 12 Mäusli-Allenspach/Oertli, Das schweizerische Steuerrecht, 9. A., S. 101. 13 § 11 Abs. 2 des Gesetzes über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke. 14 § 11 Abs. 1 des Gesetzes über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke.

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1. 1) Gemäss rechtskräftiger Schätzungsverfügung

2. 2) Für die Beurteilung des Nutzungsverhältnisses

3. 3) Der für die Beurteilung des Nutzungsverhältnisses massgebende Wert beträgt 100 % des Mietwertes, der 65 % des Marktmietwertes entspricht (§ 22 Abs. 2 StG)

21 Lösung: Der für die Beurteilung des Nutzungsverhältnisses massgebende Mietwert aller

Hälfte des gesamten Mietwerts von CHF 95 000. Dementsprechend ist die Liegenschaft

4. Nutzungsänderungen

1. Januar 2007 eine Nutzungsänderung erfahren haben, die nicht zu einer individuellen

4.1 Wechsel vom Geschäfts- zum Privatvermögen

vate Nutzung überwiegt, liegt steuerlich eine Überführung der Liegenschaft vom Ge-

Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert der Einkommenssteuer. Kanto-

4.2 Wechsel vom Privat- zum Geschäftsvermögen

24 Ändert sich die Nutzung einer bisherigen Privatliegenschaft derart, dass neu die geschäft- liche Nutzung überwiegt, liegt steuerlich eine Privateinlage der Liegenschaft vor, sofern

N 23) erweist. Als Einbuchungswert (Einkommenssteuerwert) gilt dabei der aktuelle Ver- kehrswert im Zeitpunkt des Wechsels vom Privat- zum Geschäftsvermögen. Nimmt der Steuerpflichtige die entsprechende Einbuchung nicht vor, ist diese von der kantonalen

schaft bzw. bei einer steuersystematischen Realisation die Wertzuwachsgewinne (Differenz

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Eine solche ist bei einer wesentlichen Nutzungsänderung von Amtes wegen vorzunehmen.

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zwischen Veräusserungserlös bzw. Verkehrswert und Buchwert) der Einkommenssteuer. Kantonal werden grundsätzlich die wiedereingebrachten Abschreibungen als Einkommen besteuert.

5. Präponderanzschätzung

25 Hat sich nach Auffassung der kantonalen Steuerverwaltung oder des Steuerpflichtigen die Nutzung einer Liegenschaft dauerhaft verändert und liegt kein Grund für eine indivi- duelle Neuschätzung17 vor, kann bei der Abteilung Liegenschaftenschätzung eine Prä- ponderanzschätzung verlangt werden. Wird sie vom Steuerpflichtigen beantragt, ist sie kostenpflichtig.

26 Ergibt sich aufgrund der Präponderanzschätzung eine Änderung des bisherigen Verhält- nisses der Mietwerte der privaten und der geschäftlichen Liegenschaftsteile, ist die Nut- zungsänderung auf den 1. Januar desjenigen Jahres, für das die Schätzung vorgenommen wurde, in der periodischen Veranlagung des Steuerpflichtigen zu vollziehen.

27 Die Präponderanzschätzung hat keine Änderung der von der Abteilung Liegenschaften- schätzung rechtskräftig verfügten Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte zur Folge. Sie gibt lediglich Auskunft über die aktuellen Mietwerte der privat oder geschäftlich ge- nutzten Liegenschaftsteile und dient ausschliesslich der Information. Daher kann sie nicht selbstständig, sondern nur im Rahmen der periodischen Veranlagung des Steuer- pflichtigen angefochten werden.

28 Eine neue Präponderanzschätzung kann frühestens nach Ablauf von zwei Steuerperioden beantragt werden.

F. Gültigkeit und Publikation

29 Dieses Merkblatt gilt ab sofort für alle offenen Veranlagungen. Es ersetzt das Merkblatt «Präponderanz bei Liegenschaften» vom 19. September 2007.

30 Es wird im Internet publiziert.

Schwyz, 21. März 2024

17 Gemäss § 7 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke.