A. Inhalt 1

B. Rechtliche Grundlagen 2–4

C. Geltungsbereich 5

D. Massgebende Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft 6–10

1. Begriff der Immobiliengesellschaft 6–9

2. Mehrheitsbeteiligung 10

E. Besteuerung des Veräusserungsgewinns 11–17

1. Steuerpflicht 11

2. Steuerberechnung 12–14

3. Deklaration und Mitwirkungspflichten 15–17

F. Steuersicherung, Steuerhaftung und Steuerbezug 18–21

1. Steuersicherung und Steuerhaftung 18–19

2. Steuerbezug 20–21

G. Gültigkeit und Publikation 22–23

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A. Inhalt

1 Das vorliegende Merkblatt hat die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften mit der Grundstückgewinnsteuer zum Gegen- stand.

B. Rechtliche Grundlagen

2 Gemäss § 104 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 9. Februar 2000, StG, SRSZ 172.200, un- terliegen Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken des Pri- vat- und Geschäftsvermögens oder von Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer1.

3 Die Grundstückgewinnsteuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit der Ei- gentum an Grundstücken oder Anteilen an solchen übertragen wird (§ 106 Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen ausserdem Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über Grundstücke wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken. Darunter fallen auch Übertragungen massgebender Beteiligungen an Immobiliengesellschaften (§ 106 Abs. 2 Bst. a StG).

4 Nach § 4 Abs. 1 der Grundstückgewinnsteuerverordnung vom 29. Mai 2001, GGStV, SRSZ 172.213, gilt eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft als massgebend im Sinne von § 106 Abs. 2 Bst. a StG, wenn sie für sich oder im Zusammenwirken mit Drittpersonen die stimmkraftmässige Mehrheit verschafft oder wenn durch sie Sonderrechte an einer Wohneinheit oder Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.

C. Geltungsbereich

5 Das Merkblatt findet Anwendung auf die Veräusserung von Beteiligungen an Immobilien- gesellschaften durch eine natürliche oder juristische Person.

D. Massgebende Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft

1. Begriff der Immobiliengesellschaft

6 Als Immobiliengesellschaft gilt eine Gesellschaft, die ausschliesslich oder überwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung ihres Grundeigentums oder dessen Verwendung als Kapitalanlage bezweckt, d.h. deren Tätigkeit zur Hauptsache im Erwerb, in der Verwaltung, Vermietung, Verpachtung, Überbauung und im Wiederverkauf von Grundstücken besteht. Ein Unternehmen verfolgt dann «überwiegend» die Nutzbarmachung der Wertsteigerung seines Grundeigentums oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapital- anlage, wenn sein anderes Tätigkeitsgebiet im Rahmen des gesamten unternehmerischen Handelns qualitativ und quantitativ eine untergeordnete Stellung einnimmt.

7 Für die Beurteilung ist der Zeitpunkt unmittelbar vor der Beteiligungsveräusserung mass- gebend.

1 Sog. monistisches System.

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8 Die Veräusserung von Aktien einer Holdinggesellschaft, deren Tochtergesellschaften steu- erlich als Immobiliengesellschaften qualifiziert werden, gilt als wirtschaftliche Handände- rung an den Grundstücken der Tochtergesellschaften. Die Holdinggesellschaft gilt in die- sen Fällen auch als Immobiliengesellschaft.

9 Dient das Grundeigentum dem Unternehmen ausschliesslich oder hauptsächlich als Grundlage eines Fabrikations-, Handels- oder sonstigen Geschäftsbetriebs, liegt eine Be- triebsgesellschaft und keine Immobiliengesellschaft vor.

2. Mehrheitsbeteiligung

10 Für eine wirtschaftliche Handänderung wird die Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung (> 50 %) an einer Immobiliengesellschaft vorausgesetzt. Der Veräusserung einer Mehr- heitsbeteiligung gleichgestellt werden:

• Veräusserung von Stimmrechtsaktien, mit denen die Stimmrechtsmehrheit an der Ge- neralversammlung verbunden ist;

• aufeinander abgestimmte Übertragung durch Veräusserung verschiedener Minderheits- beteiligungen, die zusammen eine Mehrheitsbeteiligung ergeben; massgebender Ver- äusserungszeitpunkt bei einer gestaffelten Übertragung ist der Zeitpunkt der Übertra- gung desjenigen Anteils, mit dem insgesamt eine massgebende Beteiligung als übertra- gen gilt2;

• Veräusserung eines Minderheitsanteils, der ausschliesslich mit einem Sondernutzungs- recht an einem Grundstück (z.B. Stockwerkeigentumseinheit) verbunden ist.

Eine wirtschaftliche Handänderung liegt jeweils nur dann vor, wenn die Verfügungsfähig- keit über die Grundstücke der betreffenden Gesellschaft auf die erwerbende Person über- geht.

E. Besteuerung des Veräusserungsgewinns

1. Steuerpflicht

11 Steuerpflichtig ist die natürliche oder juristische Person, welche die Beteiligung an der Immobiliengesellschaft veräussert3. Mehrere steuerpflichtige Personen haben die Grund- stückgewinnsteuer entsprechend ihren Anteilen an der Beteiligung zu entrichten. Sie haf- ten für die Steuerschuld solidarisch4.

2. Steuerberechnung

12 Der steuerbare Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt5. Bei der Veräusserung von Beteiligungen an Immobilienge- sellschaften setzt sich der Veräusserungserlös im Wesentlichen aus dem Kaufpreis für die

2 § 4 Abs. 2 GGStV. 3 § 111 Abs. 1 StG; die Steuerpflicht kann durch Abrede zwischen den Parteien des Veräusserungsvertrags nicht geändert werden. 4 § 111 Abs. 2 StG. 5 § 113 Abs. 1 StG.

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Beteiligung (gemäss Vertrag) und übernommenen Gesellschaftsschulden (Fremdkapital) zusammen. Abgezogen werden Abgeltungen für nichtliegenschaftliche Werte (Aktiven)6. Zum Veräusserungserlös hinzuzurechnen ist die Grundstückgewinnsteuer, sofern sie durch den Erwerber bezahlt worden ist. Als anrechenbare Aufwendungen können Kosten und Ab- gaben, die unmittelbar mit der Veräusserung der Beteiligung verbunden sind, mit Ein- schluss von Provisionen an Drittpersonen, soweit sie üblich sind, abgezogen werden7.

13 Zu den Anlagekosten gehören der Buchwert der betroffenen Grundstücke8 im Zeitpunkt der Veräusserung und die wiedereingebrachten Abschreibungen. Abzuziehen sind im Buchwert enthaltene Unterhaltskosten, andere grundstückgewinnsteuerlich nicht anrechenbare Kos- ten und buchmässige Aufwertungen, die nicht aufgrund von wertvermehrenden Investitio- nen vorgenommen wurden.

14 Die Grundstückgewinnsteuer infolge Veräusserung einer Beteiligung an einer Immobilien- gesellschaft berechnet sich nach dem allgemeinen Grundtarif9. Sie erhöht oder ermässigt sich je nach der anrechenbaren Besitzesdauer10. Die Besitzesdauer beginnt mit der letzten steuerbegründenden Veräusserung und endet mit dem Übergang der Beteiligungsrechte11.

3. Deklaration und Mitwirkungspflichten

15 Der Veräusserer der Beteiligung (steuerpflichtige Person) hat die Grundstückgewinnsteuer- erklärung «Veräusserung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften» der kantonalen Steuerverwaltung, Grundstückgewinnsteuer, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 6431 Schwyz, innert 30 Tagen nach der Veräusserung einzureichen. Allfällige Fristerstreckungs- gesuche sind vor Fristablauf schriftlich und begründet derselben Stelle einzureichen12. Die Steuererklärung und eine allfällige Vollmacht13 sind von der steuerpflichtigen Person zu unterzeichnen14. Diese hat der kantonalen Steuerverwaltung (Veranlagungsbehörde) alle Auskünfte zu erteilen und Unterlagen einzureichen, die für die Veranlagung und Berech- nung der Steuer erforderlich sind15. Steuerpflichtige Personen mit Wohnsitz/Sitz im Aus- land müssen zwingend einen in der Schweiz ansässigen Vertreter bestellen.

16 Da die Notariate und Grundbuchämter bei wirtschaftlichen Handänderungen nicht mitwir- ken, muss die steuerpflichtige Person die Steuererklärungsformulare bei der kantonalen Steuerverwaltung beziehen. Die Formulare können auf der Webseite der kantonalen Steu- erverwaltung, Grundstückgewinnsteuer, heruntergeladen werden16.

6 Sofern im Kaufpreis für die Beteiligung enthalten. 7 § 116 Abs. 1 Bst. d StG; nicht abgezogen werden können sog. Eigenprovisionen, d.h. Provisionen, die sich der Veräusserer selbst ausrichtet oder die an Mitglieder eines Konsortiums oder Miteigentümer bezahlt werden. 8 Grundstücke des Geschäftsvermögens. 9 Nach Abzug des Freibetrags von CHF 2000; § 120 Abs. 1 StG. 10 § 120 Abs. 2 und 3 StG. 11 § 121 Abs. 1 und 2 StG. 12 § 161 Abs. 1 StG. 13 Die Vollmacht gilt nur für die betreffende Steuererklärung. 14 Treten mehrere Personen als Veräusserer auf, müssen alle die Steuerklärung und die Vollmacht unterzeichnen. 15 § 161 Abs. 2 StG. 16 https://www.sz.ch/verwaltung/finanzdepartement/steuerverwaltung/grundstueckgewinnsteuer/formulare.html/8756-8758- 8802-10332-10354-10475-10478.

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17 Kommt die steuerpflichtige Person ihren Deklarations- oder Mitwirkungspflichten nicht oder ungenügend nach, wird die Beteiligungsveräusserung nach pflichtgemässem Ermes- sen veranlagt17. Eine Busse wegen Verletzung von Verfahrenspflichten oder infolge Steuer- hinterziehung bleiben vorbehalten18.

F. Steuersicherung, Steuerhaftung und Steuerbezug

1. Steuersicherung und Steuerhaftung

18 Die veräussernde und erwerbende Person sind verpflichtet, die Beteiligungsveräusserung (nicht grundbuchliche Veräusserung) zum Zwecke der Steuersicherung mindestens fünf Tage im Voraus der kantonalen Steuerverwaltung zu melden19. Aufgrund der Angaben in der Veräusserungsmeldung wird der voraussichtliche Steuerbetrag von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt. Diese teilt den voraussichtlichen Steuerbetrag der veräussern- den Person mit und informiert zusätzlich die erwerbende Person über das Bestehen einer Steuersicherungspflicht (ohne Betragsangabe), die Steuerhaftung bei Nichtleistung (vgl. N 19) und die Möglichkeit, sich vor der Veräusserung beim Amt für Finanzen (AFIN) über die Leistung der erforderlichen Steuersicherung zu erkundigen20. Der voraussichtliche Steuerbetrag ist spätestens im Zeitpunkt der Beteiligungsveräusserung beim AFIN zu hin- terlegen oder durch unbefristete Bankgarantie oder ebensolche solidarische Bankbürg- schaft zu Gunsten des AFIN sicherzustellen21.

19 Sofern die steuerpflichtige Person zahlungsunfähig wird oder in der Schweiz nicht belangt werden kann, haftet die erwerbende Person:

• für den voraussichtlichen Steuerbetrag, soweit die verlangte Sicherstellung nicht geleis- tet wurde, und

• für den Steuerbetrag, sofern die Veräusserung der kantonalen Steuerverwaltung nicht gemeldet wurde und keine Sicherstellung verlangt werden konnte22.

2. Steuerbezug

20 Die Grundstückgewinnsteuer wird 30 Tage nach der Veräusserung der Beteiligung an der Immobiliengesellschaft fällig23. Als Veräusserungszeitpunkt gilt der zivilrechtliche Über- gang der Beteiligungsrechte. Die Grundstückgewinnsteuer ist innert 30 Tagen seit Rech- nungsstellung zu bezahlen24.

21 Grundstückgewinnsteuern, die aufgrund einer Mitteilung über den voraussichtlichen Steu- erbetrag oder einer Rechnung bezahlt wurden, werden bis zum Eintritt der Fälligkeit voll- umfänglich, danach in dem den definitiven Steuerbetrag überschiessenden Umfang zu

17 § 149 Abs. 2 i.V.m. § 163 Abs. 1 StG. 18 § 201 f. StG; eine Steuerhinterziehung liegt vor, wenn eine steuerpflichtige Person schuldhaft bewirkt, dass eine Veranla- gung zu Unrecht unterbleibt oder eine rechtskräftige Veranlagung unvollständig ist. 19 § 12 GGStV. 20 § 13 Abs. 1–3 GGStV. 21 § 197 Abs. 1 StG; zu den Steuerhinterlagen und Steuersicherstellungen im Einzelnen vgl. § 26 f. GGStV. 22 § 197 Abs. 2 StG. 23 § 21 Abs. 1 GGStV. 24 § 21 Abs. 1 GGStV.

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Gunsten der steuerpflichtigen Person verzinst (Vergütungszins)25. Auf ausstehenden Grundstückgewinnsteuern wird ab Einritt der Fälligkeit ein Verzugszins erhoben26.

G. Gültigkeit und Publikation

22 Dieses Merkblatt gilt ab sofort. Es ersetzt das Merkblatt zur «Veräusserung von Beteiligun- gen an Immobiliengesellschaften» vom 1. Januar 2001.

23 Das Merkblatt wird im Internet publiziert.

Schwyz, 16. Dezember 2025

25 § 22 Abs. 1 GGStV. 26 § 23 Abs. 1 GGStV.