A. Gegenstand und Geltungsbereich

1 Die Weisung über den Abzug von Liegenschaftskosten (LKW) regelt den Abzug von Liegenschaftskosten bei den Einkommens- und Gewinnsteuern von Kanton und Bund (periodische Steuern) sowie bei der Grundstückgewinnsteuer. Sie findet auch auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens Anwendung.

2 In dieser Weisung gilt als Liegenschaft jedes Grundstück im Sinne der §§ 42 Abs. 1 und 105 StG. Die Begriffe «Liegenschaft» und «Grundstück» werden im Folgenden gleichbedeutend verwendet.

3 Abzugsberechtigt ist grundsätzlich jede Person, die über ein dingliches Recht (insb. Eigentum, Nutzniessung und Wohnrecht) an einer Liegenschaft verfügt.

B. Rechtliche Grundlagen

4 Steuergesetz des Kantons Schwyz (StG):

• § 32 Abs. 2 Bst. a–c

• § 32 Abs. 3 Bst. b

• § 33 Abs. 3 Bst. b

• § 42 Abs. 1

• § 64 Abs. 1 Bst. b

• § 105

• § 116 Abs. 1 Bst. a, c und d

• § 116 Abs. 2

5 Kantonale Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VVStG)3:

• § 17

• § 19

6 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG)4:

• Art. 32 Abs. 2–4

• Art. 33 Abs. 1 Bst. hbis 1

C. Allgemeine Bestimmungen

I. Grundsätze

9 Alle Kosten, die direkt mit der Erzielung von Einkommen aus unbeweglichem Ver- mögen (Mietertrag, Eigenmietwert, Eigennutzungswert) zusammenhängen, kön- nen bei den periodischen Steuern abgezogen werden, sofern sie der Werterhaltung der Liegenschaft dienen.

10 Demgegenüber können wertvermehrende Aufwendungen und Lebenshaltungskos- ten bei den periodischen Steuern grundsätzlich nicht als Liegenschaftskosten in Abzug gebracht werden. Ausnahmsweise abzugsfähig sind jedoch wertvermeh- rende Kosten im Zusammenhang mit Energiespar- und Umweltschutzmassnah- men sowie denkmalpflegerischen Massnahmen. Zudem können auch Rückbau- kosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau abgezogen werden.

11 Wertvermehrende Liegenschaftskosten gelten vorbehältlich der Ausnahmen in RZ 10 als Anlagekosten, die bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen sind. Baukreditzinsen sind grundsätzlich Anlagekosten. Kantonal können sie in- dessen bei den periodischen Steuern für Liegenschaften des Privatvermögens in Abzug gebracht werden.

12 Liegenschaftskosten können steuerlich nur einmal abgezogen werden. Sind sie bei den periodischen Steuern in Abzug gebracht worden, werden sie bei der Grund- stückgewinnsteuer nicht mehr berücksichtigt und umgekehrt. Liegenschaftskos- ten sind in derjenigen Steuerperiode, in der sie anfallen, geltend zu machen. Eine Ausnahme gilt für abziehbare Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, und für Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneu- bau. Diese sind jeweils in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, so- weit sie in der laufenden Steuerperiode, in der die Aufwendungen angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können.

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13 Kosten, die durch öffentliche oder private Beiträge Dritter gedeckt werden (z.B. sog. «Klimarappen» oder Beiträge der Denkmalpflege), sind nicht abziehbar. Sol- che Beiträge sind als Einkommen zu versteuern, sofern entsprechende Kosten in den Vorperioden in Abzug gebracht worden sind.

II. Arten abzugsfähiger Liegenschaftskosten

14 Es werden folgende Kostenarten unterschieden:

• Unterhaltskosten (Bst. D);

• Betriebskosten (Bst. E);

• Verwaltungskosten (Bst. F);

• Baurechtszinsen (Bst. G);

• Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen (Bst. H);

• Rückbaukosten für einen Ersatzneubau (Bst. I);

• Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten (Bst. J);

• Behinderungsbedingte Wohnkosten (Bst. K);

• Kosten für Sicherungsmassnahmen aufgrund von Gefahrenkarten (Bst. L).

Die steuerliche Abzugsfähigkeit dieser Kosten wird im Folgenden dargelegt.

III. Pauschalabzug

15 Die steuerpflichtige Person kann anstelle der tatsächlichen Kosten einen Pauschalabzug geltend machen. Mit der Wahl des Pauschalabzugs sind alle tat- sächlichen Kosten des Unterhalts, der Instandstellung von neu erworbenen Lie- genschaften, der Verwaltung durch Dritte, der Investitionen, die dem Energiespa- ren und dem Umweltschutz dienen, des Rückbaus im Hinblick auf einen Ersatz- neubau und der denkmalpflegerischen Arbeiten sowie Versicherungsprämien ab- gegolten. Dies gilt auch für die nicht überwälzten und nicht überwälzbaren Be- triebskosten und für die Kosten von werterhaltenden Massnahmen an behinde- rungsbedingten Einrichtungen.

16 In den folgenden Fällen ist ein Pauschalabzug ausgeschlossen:

• Bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens;

• Bei Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden;

• Bei der Übertragung von Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, und für Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatz- neubau auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden.

Es können lediglich die tatsächlichen Kosten geltend gemacht werden.

17 Die Pauschale beträgt:

• 10% des Bruttomietertrages, des Eigenmietwertes bzw. des Eigennutzungs- wertes für Gebäude, die am Ende der Steuerperiode nicht älter als zehn Jahre sind;

• 20% des Bruttomietertrages, des Eigenmietwertes bzw. des Eigennutzungs- wertes für Gebäude, die am Ende der Steuerperiode älter als zehn Jahre sind.

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D. Unterhaltskosten

I. Begriff und Abgrenzung

20 Unterhaltskosten sind Aufwendungen zur Erhaltung einer Liegenschaft im bishe- rigen Zustand (werterhaltende Aufwendungen). Unterhaltsmassnahmen dienen somit dazu, den Nutzungswert einer Liegenschaft zu erhalten oder wiederherzu- stellen. Demgegenüber führen wertvermehrende Aufwendungen zu einer Erhöhung des Nutzungswerts (z.B. Erweiterungen, Umbau, Anbau und Grundrissverände- rungen) oder zu einer Nutzungsänderung. Bei Arbeiten an einer Liegenschaft (To- talsanierung, Renovierung oder Umbau) sind die Arbeiten aufgrund ihres objektiv- technischen Charakters dahingehend zu prüfen, ob sie der Werterhaltung im Sinne einer Wiederherstellung des früheren Zustands der Liegenschaft dienen.

II. Arten

21 Unterhaltskosten sind bei der Einkommens- und Gewinnsteuer vollumfänglich ab- ziehbar, da sie der Werterhaltung einer Liegenschaft dienen. Aufwendungen, die im Hinblick auf eine Nutzungsänderung vorgenommen werden, sind hingegen nicht abzugsfähig.

22 Unterhaltskosten werden wie folgt unterteilt:

• Instandhaltungskosten: Auslagen für übliche Ausbesserungen und laufend an- fallende Reparaturen, die zur Erhaltung der Liegenschaft in gebrauchsfähigem Zustand beitragen (z.B. Reparaturen an bauseitigen Einrichtungsgegenstän- den wie Heizung oder Rollläden sowie einfache Malerarbeiten);

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• Instandstellungskosten: in grösseren Zeitabständen anfallende Aufwendun- gen, die über laufende Ausbesserungen und Reparaturen hinaus erbracht wer- den müssen, um den Wert der Liegenschaft auch auf Dauer zu erhalten und deren Ertrag zu sichern (z.B. Fassadenrenovation);

• Ersatzbeschaffungen: Aufwendungen für den zeitgemässen, gleichwertigen und gleichen Komfort bietenden Ersatz veralteter Einrichtungen sowie Ersatz von verbrauchten oder unbrauchbar gewordenen Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung, sofern keine Erhöhung des Nutzungswerts des ersetzten Objekts stattfindet.

III. Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigen- tümergemeinschaften

23 Beiträge an den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümerge- meinschaften gelten im Zeitpunkt der Einlage als abziehbare Unterhaltskosten, wenn sie den Steuerpflichtigen unwiderruflich entzogen sind und jede andere Ver- wendung als die Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten der gemein- schaftlichen Teile reglementarisch und tatsächlich ausgeschlossen ist. Mit den Mitteln des Fonds dürfen namentlich keine nutzungsbedingten Betriebskosten wie Wasser, Strom oder Heizstoffe sowie Zins- und Amortisationszahlungen (vgl. Art. 712h Abs. 2 Ziff. 4 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs, ZGB9) beglichen wer- den.

24 Ist eine zweckwidrige Verwendung nicht ausgeschlossen, gelten die Beiträge als Rücklage und sind im Zeitpunkt der Fondseinlage nicht abziehbar. Der Abzug ist erst möglich, nachdem der Fonds zur Deckung von Unterhaltskosten tatsächlich beansprucht worden ist. Die Gesamtaufwendungen sind dann nach Massgabe des Miteigentumsanteils abziehbar.

25 Die Veranlagungsbehörde kann die Einhaltung der materiellen Voraussetzungen durch Einverlangen der Fondsjahresrechnung, des Stockwerkeigentümergemein- schaftsreglements oder des Protokolls der jährlichen Stockwerkeigentümerver- sammlung überprüfen.

E. Betriebskosten

I. Begriff und Arten

26 Betriebskosten sind als laufende Kosten in der Regel nicht baulicher Natur. Sie können zum Teil als Unterhaltskosten abgezogen werden. Es sind zwei Arten von Betriebskosten zu unterscheiden: Besitzbedingte Betriebskosten hängen mit dem Bestand eines Grundstücks zusammen, nutzungsbedingte Betriebskosten mit des- sen Nutzung.

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F. Verwaltungskosten

31 Verwaltungskosten sind Ausgaben, die mit der allgemeinen Verwaltung eines Grundstückes zusammenhängen. Abziehbar sind ausschliesslich die Kosten der Verwaltung durch Dritte (Fremdverwaltung der Liegenschaft). Aufwendungen, die dem Erwerb oder der Wertvermehrung eines Grundstückes (z.B. im Zusammen- hang mit Bauprojekten) dienen, sind nicht abziehbar, da sie Anlagekosten dar- stellen.

32 Als Verwaltungskosten gelten selber, d.h. nicht von Dritten (insb. Mietern), getra- gene Auslagen, z.B. für Porti, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen, Pro- zesse mit Mietern, Lieferanten oder Handwerkern betreffend Unterhaltsarbeiten sowie Entschädigungen an Liegenschaftsverwalter.

33 Für Eigenleistungen (Arbeitsaufwand) kann kein Abzug geltend gemacht werden.

G. Baurechtszinsen

34 Baurechtszinsen sind Entschädigungen, die der Baurechtsnehmer dem Bau- rechtsgeber periodisch für die Einräumung eines Baurechts i.S. von Art. 779 Abs. 1 ZGB zu bezahlen hat.

35 Bei Selbstnutzung der Liegenschaft sind Baurechtszinsen bis zur Höhe von maxi- mal 35% des Eigenmietwertes abziehbar. Bei Vermietung der Liegenschaft kön- nen Baurechtszinsen demgegenüber vollumfänglich abgezogen werden. Auf un- überbauten Liegenschaften bezahlte Baurechtszinsen gelten bis zur Bezugsbereit- schaft des Neubaus als nicht abziehbare Anlagekosten.

H. Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen

I. Allgemeines

36 Investitionen in bestehende Gebäude, die dem Energiesparen und Umweltschutz dienen, sind dem Liegenschaftsunterhalt gleichgestellt und somit abziehbar, auch wenn es sich dabei oftmals um wertvermehrende Massnahmen handelt. Eine we- sentliche Voraussetzung für den Abzug solcher Investitionskosten im kantonalen Recht ist deren Abziehbarkeit bei der direkten Bundessteuer. Energiesparmass- nahmen in Neubauten, welche innert fünf Jahren nach Fertigstellung des Gebäu- des vorgenommen werden, gelten hingegen vollumfänglich als Anlagekosten. De- mensprechend sind sie bei den periodischen Steuern nicht abzugsfähig.

37 Als abzugsfähige Kosten gelten Auslagen für Massnahmen zur rationellen Ener- gieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien, insbesondere:

• Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle;

• Massnahmen zur rationellen Energienutzung bei haustechnischen Anlagen;

• Kosten für energietechnische Analysen und Energiekonzepte; 7

1. Allgemeines

2. Spezialfälle

I. Rückbaukosten für einen Ersatzneubau

55 Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind den Unterhaltskosten gleichgestellt und dementsprechend vollumfänglich abziehbar. Als abziehbare Rückbaukosten gelten die Kosten der Demontage von Installationen, des Ab- bruchs des vorbestehenden Gebäudes sowie des Abtransports und der Entsorgung des Bauabfalls. Nicht als Rückbaukosten abziehbar sind insbesondere die Kosten von Altlastensanierungen des Bodens und von Geländeverschiebungen, Rodun- gen, Planierungsarbeiten sowie Aushubarbeiten im Hinblick auf den Ersatzneu- bau. Rückbaukosten sind nur insoweit abziehbar, als der Ersatzneubau durch die- selbe steuerpflichtige Person vorgenommen wird.

56 Als Ersatzneubau gilt ein Bau, der nach Abschluss des Rückbaus eines Wohnge- bäudes oder eines gemischt genutzten Gebäudes innert angemessener Frist auf dem gleichen Grundstück errichtet wird und eine gleichartige Nutzung aufweist. Als angemessen gilt eine Frist von zwei Jahren.

57 Abziehbare Rückbaukosten sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden ab- ziehbar, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in der die Aufwendungen an- gefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können.

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J. Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten

58 Abziehbar sind Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, die der Steuerpflichtige auf Grund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind.

59 Schutzobjekte der Denkmalpflege sind Objekte (u.a. einzelne Bauten), denen ein erheblicher kultureller, geschichtlicher, kunsthistorischer oder städtebaulicher Wert zukommt (§ 3 des Denkmalschutzgesetzes, DSG10).

60 Voraussetzungen für den Abzug der Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten sind, dass die Arbeiten

• auf ausdrücklichen Wunsch oder mit Zustimmung der kantonalen Denkmal- pflege erfolgt sind;

• mit der kantonalen Denkmalpflege vorgängig abgesprochen und bereinigt wor- den sind;

• den Charakter einer Gesamtrenovation oder -restaurierung nach denkmalpfle- gerischen Gesichtspunkten haben oder dass es sich um einzelne Etappen in- nerhalb eines absehbaren, abgesprochenen Gesamtkonzeptes handelt;

• denkmalpflegegerecht ausgeführt und von der kantonalen Denkmalpflege be- gutachtet worden sind sowie

• abgerechnet wurden (Schlussrechnung)

und dass die anrechenbaren Kosten durch die kantonale Denkmalpflege ermittelt oder überprüft worden sind.

61 Geltend gemachte Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten sind von der steuer- pflichtigen Person mittels Subventionsabrechnungen von Bund und Kanton nach- zuweisen.

K. Behinderungsbedingte Wohnkosten

62 Die Kosten des infolge einer Behinderung notwendigen Umbaus oder der behin- derungsbedingten Anpassung einer Liegenschaft (z.B. Einbau eines Treppenlifts, einer Rollstuhlrampe oder eines Behinderten-WCs) sind nicht als Liegenschafts- unterhaltskosten, sondern als behinderungsbedingte Kosten zum Abzug geltend zu machen (KS Nr. 11, Ziff. 4.3.9).

63 Die Kosten für werterhaltende Massnahmen an behinderungsbedingten Einrich- tungen können demgegenüber vom Liegenschaftseigentümer als Unterhaltskosten zum Abzug gebracht werden (KS Nr. 11, Ziff. 4.3.9). Der Mieter kann solche Kos- ten, sofern er diese selbst trägt, als behinderungsbedingte Kosten geltend ma- chen.

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L. Kosten für Sicherungsmassnahmen aufgrund von Gefahrenkarten

64 Der Abzug von Kosten für Sicherungsmassnahmen aufgrund von Gefahrenkarten beurteilt sich anhand der üblichen Kriterien. Es können lediglich Kosten für wer- terhaltende Massnahmen, nicht jedoch für wertvermehrende Massnahmen abge- zogen werden. Führen solche Sicherungsmassnahmen zu zusätzlichen Nutzungs- möglichkeiten der Liegenschaft, wie dies z.B. bei einem Neu-, An-, Um- oder Auf- bau der Fall ist, gelten sie als wertvermehrend.

M. Lebenshaltungskosten

65 Lebenshaltungskosten sind Aufwendungen, die – im Unterschied zu Gewinnungs- kosten – nicht mit der Einkommenserzielung zusammenhängen, sondern der Be- friedigung der persönlichen Bedürfnisse dienen oder aus Bequemlichkeit erfolgen und damit Einkommensverwendung darstellen. Sie sind nicht abzugsfähig. Bei der Abgrenzung zwischen Lebenshaltungs- und abziehbaren Liegenschaftsunter- haltskosten spielt der Zeitfaktor eine wichtige Rolle.

66 Bauliche Aufwendungen (etwa für Maler-, Boden- und Plattenarbeiten) und der Ersatz von Einrichtungen (z.B. Küchen- und Sanitäreinrichtungen), von Gartenan- lagen oder mehrjährigen Pflanzen zählen zur nicht abzugsfähigen Lebenshaltung, wenn sie innerhalb von fünf Jahren erneut ausgeführt werden. Sie stellen lediglich Ersatz von weiterhin nutzungsfähigen Einrichtungen aufgrund von persönlichen Bedürfnissen dar. Nach fünf Jahren sind solche Kosten im Verhältnis zur gewöhn- lichen Nutzungsdauer in Lebenshaltungskosten und abzugsfähige Unterhaltskos- ten aufzuteilen.

67 Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind die Kosten für jährlich wiederkehrende Gartenarbeiten wie Räumungen und Reinigungen, Rasenpflege, Betreuung von Blumen- und Gemüsegärten sowie die Gewinnung von Baumfrüchten und Beeren nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten. Als Unterhaltskosten abziehbar sind hingegen Auslagen für Pflege und Ersatz von Pflanzen, die das betreffende Jahr überdauern, sowie für die Reparatur von Gartenzäunen, -wegen und -mauern.

N. Geschäftsvermögen

68 Liegenschaftskosten bei Grundstücken des Geschäftsvermögens werden steuer- lich grundsätzlich gleich behandelt wie diejenigen bei Grundstücken des Privat- vermögens.

69 Wertvermehrende Kosten für Energiespar-, Umweltschutz- und Denkmalpflege- massnahmen sowie behinderungsbedingte Kosten sind bei Geschäftsliegenschaf- ten hingegen zu aktivieren. Sie können im ersten und zweiten Jahr mit 50% vom Buchwert, danach mit den ordentlichen Sätzen abgeschrieben werden (vgl. ESTV

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Merkblatt A/1995 Geschäftliche Betriebe). Für allfällig erhaltene, zweckgebun- dene öffentliche und private Beiträge kann eine ausserordentliche Abschreibung vorgenommen werden.

O. Ausscheidungskatalog

70 Werden werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen gleichzeitig vorge- nommen, sind sie in abzugsfähigen Liegenschaftsunterhalt und nicht abziehbare wertvermehrende Investitionen aufzuteilen. Diese Aufteilung wird aufgrund von Erfahrungswerten vorgenommen, die dem Ausscheidungskatalog im Anhang zu- grunde liegen. Vorbehalten bleiben der generelle Abzug von Kosten für die Denk- malpflege und für behinderungsbedingte Massnahmen sowie der Nachweis einer anderen Aufteilung der tatsächlichen Kosten im Einzelfall.

P. Schlussbestimmungen

I. Inkrafttreten

71 Diese Weisung tritt sofort in Kraft. Sie ersetzt die Weisung des Vorstehers der Steuerverwaltung über den Abzug von Liegenschaftskosten (LKW) vom 13. Juni

2023.

II. Publikation

72 Diese Weisung wird im Steuerbuch publiziert.

1 SRSZ 172.200 2 SRSZ 171.111 3 SRSZ 172.211 4 SR 642.11 5 SR 642.116 6 SR 642.116.1 7 SR 642.116.2 8 SR 220 9 SR 210 10 SRSZ 720.100

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1. GEBÄUDE AUSSEN

• die beheizten Räume nach aussen abgrenzt (Dach, Dach- boden, Aussenwände, Kellerdecke),

• in erster Linie der Wärmedämmung dient und

• eine Wirkung hat, die bezogen auf das Gesamtgebäude er- heblich ist

1

2. GEBÄUDE INNEN

3. INSTALLATIONEN

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4. UMGEBUNG

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4.3 Umgebungsarbeiten

5. VERSCHIEDENES

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