1. Allgemeines

Als Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Bei Erwerb durch steueraufschiebende Veräusserung ist für die Berechnung der An- lagekosten die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend. Gemäss § 133 StG gehören zu den Anlagekosten: — der Erwerbspreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers; — die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten; — die wertvermehrenden Aufwendungen seit dem Erwerb (vgl. StP 133 Nr. 2).

2. Erwerbspreis

Der Erwerbspreis entspricht dem im Grundbuch eingetragenen Kauf- oder Übernah- mepreis des Grundstücks und umfasst zusätzlich sämtliche geldwerten Leistungen, die dem bisherigen Eigentümer mit der Handänderung zufliessen. Grundsätzlich stellt der grundstückgewinnsteuerliche Erlös des Verkäufers bei der nächsten Handände- rung die massgebenden Anlagekosten dar. Als Kaufpreis kann nicht nur der im Grundbuch eingetragene, sondern auch der tat- sächlich bezahlte niedrigere Preis gelten. Als weitere Kaufpreisleistungen kommen alle mit der Handänderung in kausalem Zu- sammenhang stehenden Leistungen des Käufers in Frage, welche er dem Veräusse- rer oder auf dessen Rechnung einem Dritten erbracht hat. Erlös und Anlagewert müssen sich auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grund- stück beziehen (Kongruenzprinzip). Hat sich die Substanz während der Besitzesdau- er vermindert, so muss durch einen Abschlag auf dem Erwerbspreis vergleichbare Verhältnisse geschaffen werden. Dabei ist zu schätzen, welcher Erwerbspreis be- zahlt worden wäre, wenn das Grundstück schon im Erwerbszeitpunkt "verschlechtert" gewesen wäre. Der Wegfall einer das Grundstück belastenden Dienstbarkeit oder die Begründung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstücks bewirken eine rechtliche Ver- besserung des Grundstücks und damit eine Substanzzunahme. Die Ablösung einer Dienstbarkeit, z.B. eines Wohnrechts, bewirkt eine rechtliche Wertvermehrung. Wird ein mit einer Nutzniessung belastetes Grundstück erworben und nach Wegfall der Nutzniessung weiter veräussert, kann nicht einfach die Differenz zwischen Erwerbs- und Veräusserungspreis als Gewinn erfasst werden. Der kapitalisierte Wert der Nutzniessung im Zeitpunkt des Erwerbs ist daher zum Erwerbspreis zu zählen. Bei einem Teilverkauf ist der Erwerbspreis anteilmässig festzulegen. In der Regel wird anlässlich des ersten Teilverkaufs eine detaillierte Kaufpreisbewertung vorge- nommen. Auch hier gilt der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse.

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StP 133 Nr. 1

3. Erwerb nach Steueraufschub

Gemäss § 129 StG wird die Steuer bei privilegierten Handänderungen aufgescho- ben. So führt beispielsweise die Erbfolge, die Schenkung oder Handänderungen un- ter Ehegatten zu keinen steuerauslösenden Tatbeständen. Wird nun ein durch Steu- eraufschub erworbenes Grundstück veräussert, kann nicht der eigene Erwerbspreis, sondern jener bei der letzten Veräusserung, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt hätte, zur Anrechnung gebracht werden. Ebensowenig können allfällige Ausgleichszahlungen im Rahmen der Erbteilung als Anlagekosten anerkannt wer- den. Die latente Steuerlast trägt somit jene steuerpflichtige Person, die keinen Steu- eraufschub mehr geltend machen kann. Entsprechend dem Steueraufschub wird auch die Haltezeit bis zur letzten steuerlich massgebenden Handänderung angerechnet.

4. Ersatzbeschaffung

Bei Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem immobilem Anlagevermögen oder bei Ersatz einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft wird die Steuer ebenfalls aufgeschoben (§ 129 Ziff. 7 - 9 StG). Nach dem Willen des Ge- setzgebers wird der wieder angelegte, nicht versteuerte Gewinn von den Anlagekos- ten abgezogen (§ 133 Abs. 4 StG). Dies gilt selbst im interkantonalen Verhältnis, wenn der ursprüngliche Gewinn einer ausserkantonalen Liegenschaft in ein Grund- stück im Kanton Thurgau reinvestiert wird (ab 1.1.2001).

5. Ersatzwert

Liegt die massgebliche Handänderung bei natürlichen Personen mehr als 20 Jahre zurück, können die Steuerpflichtigen gemäss § 133 Abs. 5 StG den durch die Steu- erschätzung festgelegten Wert des Grundstückes vor 20 Jahren in Anrechnung brin- gen. In diesem Fall entspricht der ursprüngliche Erlös des Verkäufers nicht dem Er- werbspreis des Käufers. Es tritt eine gesetzlich vorgesehene Besteuerungslücke ein. Somit können die Steuerpflichtigen bei einer Haltezeit von über 20 Jahren zur Be- rechnung der für die Grundstückgewinnsteuer massgebenden Anlagekosten zwi- schen folgenden beiden Methoden wählen: — Erwerbspreis zuzüglich der mit dem Erwerb zusammenhängenden Kosten (inklu- sive Handänderungssteuern und Grundbuchgebühren) und zuzüglich der wert- vermehrenden Aufwendungen seit Erwerb; — Steuerwert des Grundstückes vor 20 Jahren zuzüglich der seither getätigten wert- vermehrenden Aufwendungen.

6. Zwangsverwertungsverfahren

Hat ein Pfandgläubiger das Grundstück im Zwangsverwertungsverfahren ersteigert und ist er dabei zu Verlust gekommen, gelten diese Verluste als Teil des Erwerbs- preises (§ 133 Abs. 6 StG). Den Nachweis für den Verlust hat der/die Pflichtige zu erbringen.

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StP 133 Nr. 1

7. Stellenwert des Buchwertes

Für die Berechnung des Grundstückgewinnes sind die Anlagekosten massgebend und nicht der Buchwert des Grundstückes. Aufwertungen beim Buchwert sind höchstens ein gewisses Indiz für vorgenommene wertvermehrende Aufwendungen. Grundsätzlich gilt aber, dass die wertvermehren- den Aufwendungen vom Steuerpflichtigen belegt und nachgewiesen werden müssen.

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