Rückstellungen für die Renovation von Gebäuden

Praxis bzgl. Bildung von Rückstellungen bis 31. Dezember 2025: Die Bildung von Rückstellungen für umfassende Gebäude-Renovationen, die in grösseren Zeitabständen anfallen, wie beispielsweise Fassadenrenovationen, Ersatz von Heizungs- und Liftanlagen, werden ohne besonderen Nachweis in jährlichen Beträgen von bis zu 1 % des Gebäudeversicherungswertes (d.h. Gebäude ohne Land) zum Abzug zugelassen. Die gesamte Rückstellung darf 15 % des Gebäudeversicherungswertes nicht übersteigen. Allfällige Einlagen in einen Erneuerungsfonds (z.B. bei Baugenossenschaften und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften) sind bei der Bestimmung des maximal zulässigen Umfangs mit zu berücksichtigen, da sie ebenfalls im Hinblick auf grössere Renovationen vorgenommen werden.

Praxis bzgl. Bildung von Rückstellungen ab 1. Januar 2026: Das Bundesgericht hat im Urteil 2C_1059/2019 festgehalten, dass pauschale Rückstellungen für Grossreparaturen bei Unternehmen mit einem grossen Immobilienbestand, bei denen in einem regelmässigen Rhythmus Grossreparaturen ausgeführt werden, zulässig sein können, sofern dadurch nicht erhebliche stille Reserven gebildet werden. In allen anderen Fällen besteht gemäss Bundesgericht weder ein mittel- noch längerfristiger Rückstellungsbedarf, wenn der Wertverlust infolge Veralterung der Gebäude bereits durch ausreichende Abschreibungen berücksichtigt wurde. Für dieselbe Liegenschaft dürfen folglich nicht gleichzeitig Abschreibungen und pauschale Rückstellungen steuerlich akzeptiert werden, ohne dass im Einzelfall nachgewiesen wird, dass die Abschreibungen dem entstandenen Wertverlust der Liegenschaft zu wenig Rechnung tragen würden. Um der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Rechnung zu tragen, können für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2025 enden, keine neuen pauschalen Rückstellungen mehr gewährt werden.

Die tatsächlichen Ausgaben für grössere Renovationsarbeiten sind dem Rückstellungskonto zu belasten, wobei die allfällig verbundenen wertvermehrenden Aufwendungen auszuscheiden und zu aktivieren sind. Bei Veräusserung einer Liegenschaft ist die Renovationsrückstellung erfolgswirksam aufzulösen. Wird nur eine von mehreren Liegenschaften veräussert, ist die Renovationsrückstellung anteilmässig aufzulösen.