Vorschriften zum Privaten Gestaltungsplan Manegg

Der Gestaltungsplan soll eine städtebaulich gute und wirtschaftlich tragfähige sowie nachhaltige Umstrukturierung, Umnutzung und Entwicklung des Gebietes Manegg ermöglichen.

Insbesondere sollen – – die Voraussetzungen für eine städtebaulich und architektonisch gut gestaltete und umweltgerechte Überbauung und – – für eine vielfältige Nutzungsstruktur geschaffen werden; – – Aussenräume von hoher Qualität gewährleistet werden und – – der motorisierte Individualverkehr innerhalb des Gebiets begrenzt werden (Ziel- und Quellverkehr).

Für das im Plan bezeichnete Gebiet zwischen Sihl, Autobahn A3 und Butzenstrasse gilt ein privater Gestaltungsplan im Sinne von § 83 ff des Planungs- und Baugesetzes (PBG).

Der Gestaltungsplan besteht aus den nachfolgenden Vorschriften und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:2000.

Wo der Gestaltungsplan nichts abweichend regelt, gelten die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung.

Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten.

Das Spinnereigebäude steht gemäss Stadtratsbeschluss Nr. 1012 vom 29. August 2007 unter Schutz.

Renovationen und Umbauten am geschützten Gebäude richten sich nach dem im Stadtratsbeschluss festgelegten Schutzumfang. Sie sind im Einvernehmen mit der Denkmalpflege der Stadt Zürich zu planen und durchzuführen.

In den Teilgebieten A / B / C, für Hochhäuser sowie für Wohnnutzungen ist ein ergänzender Gestaltungsplan notwendig.

Für einzelne Wohnungen, wie Dienstwohnungen, die in einem funktionalen Zusammenhang mit der Nutzung auf dem betreffenden Teilgebiet stehen, sind keine ergänzenden Gestaltungspläne erforderlich.

Die ergänzenden Gestaltungspläne sind im Rahmen der vorliegenden Bestimmungen aufzustellen und haben jeweils eine planerisch und städtebaulich zweckmässige Gebietsfläche zu erfassen; sie bedürfen lediglich der Zustimmung durch den Stadtrat.

Pro Teilgebiet wird eine maximale Gesamtnutzfläche (GNF) festgelegt. Für die Gesamtnutzfläche anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in sämtlichen Geschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.

Es gelten folgende maximale Gesamtnutzflächen: Teilgebiet A B / C D E F G H I K L Summe GNF in m 2 11 210 151 601 18 154 25 344 4925 7386 10 312 26 547 55 800 3721 315 000

Für das zu erhaltende Spinnereigebäude gilt zusätzlich eine anrechenbare Gesamtnutzfläche von maximal 7500 m 2 . Diese darf nur innerhalb des Volumens des Spinnereigebäudes realisiert werden.

Im gesamten Geltungsbereich sind Wohnnutzungen, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Verwaltungen sowie höchstens mässig störende Betriebe gestattet.

Werden im Rahmen von ergänzenden Gestaltungsplänen Wohnnutzungen realisiert, so beträgt der Wohnanteil für die gebiete B, E, H, I und K jeweils mindestens 30 %.

Wenn in einem Teilgebiet die Kommerznutzung (Läden, Gastronomie, Freizeit) zusammen einen Anteil von 10 % der Gesamtnutzfläche nach Art. 8 übersteigt, muss ein Fahrtenmodell im Sinne von Art. 23 etabliert werden.

Bei Bedarf sind in angemessenem Umfang Räume und Freiflächen für ein Kleinschulhaus vorzusehen. Der Standortentscheid und die Flächensicherung sind im Rahmen von ergänzenden Gestaltungsplänen vorzunehmen.

Im gesamten Geltungsbereich gilt unter Vorbehalt von Art. 12 eine maximale Gesamthöhe von 25 m.

Die maximale Gesamthöhe darf nur überschritten werden durch Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie mit einer maximalen Höhe von 1.50 m sowie kleinere technische Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Treppen, Anlagen für erneuerbare Energien und Liftüberfahrten im technisch notwendigen Minimum.

Die Gesamthöhe bemisst sich ab gewachsenem Terrain. Aus Gründen des Hochwasserschutzes wird für die Baufelder E, H, I und K das gewachsene Terrain aus der Interpolation zwischen den im Plan entlang der Freihaltezone eingetragenen Terrainkoten (Hochwasserkote (HQ100) + 1 m Freibord) sowie den Terrainhöhen der Allmendstrasse festgesetzt.

Es gilt ein minimaler Grenzabstand von 3.5 m. Es kommen keine Mehrhöhenzuschläge zur Anwendung.

Wo keine Baulinien festgesetzt sind, gilt gegenüber Strassen ein minimaler Abstand von 3.5 m. In städtebaulich begründeten Einzelfällen kann der minimale Strassenabstand gegenüber den Quartierstrassen unterschritten werden; die konkrete Abstandsregelung hat in diesem Fall im ergänzenden Gestaltungsplan zu erfolgen.

Gegenüber Plätzen und Wegen sind keine Abstände zu berücksichtigen.

Gegenüber dem Wald sind die Waldabstandslinien zu berücksichtigen.

Unterirdische Bauten, die nicht dem dauernden Aufenthalt dienen (z. B. Erschliessung, Parkierung), nicht beheizt und nicht mit Oberlichtern natürlich belüftet sind, dürfen unbeachtlich der Waldabstandslinie bis auf 5 m an die Waldgrenze heran erstellt werden. Bis auf 2 m an die Waldgrenze heran ist eine Umgebungsgestaltung beispielsweise mit Wasser möglich. Innerhalb dieses 2 m Abstandes dürfen keine Terrainveränderungen erfolgen.

In den Teilgebieten B, C, E, H, I, K und L gilt eine Freiflächenziffer von 20 %. Die Freiflächenziffer erhöht sich auf 30 %, wenn der Wohnanteil 30 % oder mehr beträgt.

In den Teilgebieten A, D, F und G muss mindestens ein Drittel der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenflächen als Frei- bzw. Grünraum ausgebildet werden.

Zwischen den Teilgebieten B und C, E und H, H und I, sowie und K, darf jeweils maximal 1/5 der zu erstellenden Freifläche transferiert werden.

Öffentlich zugängliche und gut erreichbare Freiflächen auf Dachflächen, welche maximal 8 m über gewachsenem Terrain liegen (Oberkante Dachhaut, ohne Erdaufbauten), können der Freiflächenziffer angerechnet werden.

In den Teilgebieten E, H, I und K sind die geforderten Freiflächen möglichst entlang des Sihlufers sowie entlang der beiden Stichstrassen (Freiraumachsen) anzuordnen. Bepflanzung und Oberflächengestaltung orientieren sich an der naturräumlich benachbarten Vegetation des Sihlufers (auetypische Gehölze, Wiesen- und Kiesflächen). Die Freiflächen entlang der Stichstrassen sind jeweils zusammenhängend für eine Strassenseite spätestens mit dem ersten Bauvorhaben an der jeweiligen Strassenseite zu realisieren. Dabei ist eine durchgehend einheitliche Gestaltung (Materialien, Bepflanzung) vorzusehen.

Der öffentlich zugängliche Spinnereiplatz hat eine Mindestfläche von 3500 m 2 aufzuweisen und ist spätestens zusammen mit dem ersten direkt an den Platz anstossenden Bauvorhaben (Teilgebiet B) zu erstellen.

Der öffentlich zugängliche Wasserturmplatz hat inklusiv dem Flächenbedarf für eine Bahnüber- bzw. -unterführung eine Mindestfläche von 750 m 2 aufzuweisen und ist spätestens zusammen mit dem direkt an den Platz anstossenden Bauvorhaben (Teilgebiet D) zu realisieren.

Bezeichnung Knoten Erschliessungsstrassen gemäss Quartierplan Nr. 488 Manegg Zu- und Wegfahrt (generelle Lage) gemäss Quartierplan Nr. 488 Manegg Unterirdische Zu- und Wegfahrt gemäss Quartierplan Nr. 488 Manegg Die Begrenzung der Teilgebiete ist massgebend (Linie des Geltungsbereichs ist zur besseren Lesbarkeit leicht versetzt gezeichnet). Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit ist der Plan M. 1:2'000. N

Der Plan bezeichnet die Anschlusspunkte für die zu erstellenden übergeordneten Fuss- und Velowegverbindungen, welche nicht bereits mit dem Quartierplan geregelt sind.

Das Gebiet Manegg ist für den Langsamverkehr durchlässig zu gestalten. Im Rahmen von ergänzenden Gestaltungsplänen ist die Feinverteilung des Langsamverkehrs zu regeln.

Soweit dieser Gestaltungsplan keine anderen Regelungen trifft, gilt die zum Zeitpunkt der Baubewilligung jeweils gültige Verordnung über Fahrzeugabstellplätze der Stadt Zürich.

Die Anzahl der Abstellplätze bestimmt sich nach den folgenden Ansätzen und Anteilen am Normalbedarf: Nutzweise Normalbedarf Reduktionsfaktoren Anteil für Besucher / -innen sowie Kundschaft (m 2 Geschoss- Minimalbedarf (bezogen auf Maximalbedarf fläche / PP) die minimale Anzahl Abstellplätze) Wohnen, Hotelnutzung 120 70% 105% 10% Dienstleistung und Gewerbe (Büro / Labor / Praxen / Werkstätten) 140 70% 105% 25% Kommerz - Läden / Freizeit 120 70% 105% 75% - Gastronomie 40 70% 105% 75% Sondernutzungen (Bildungs-, Sport-, Kultur- und Gemeinschaftseinrichtungen) 250 70% 105% 50% Fabrikations- und Lagerräume 350 70% 105% 15%

Für die Nutzweise Wohnen darf die Zahl der insgesamt zulässigen Abstellplätze bis auf einen Parkplatz pro Wohnung zuzüglich Besucherparkplätze erhöht werden.

Die Parkierung hat in Parkhäusern oder unterirdisch zu erfolgen. Gemeinsame Parkierungsanlagen für mehrere Teilgebiete sind zulässig. Eine gewisse Anzahl an Abstellplätzen für Besucher / -innen und Kundschaft, insbesondere für Mobilitätsbehinderte, sowie für Anlieferung und Taxi können oberirdisch bereitgestellt werden.

Abstellplätze für Besucher / -innen und Kundschaft sind zu bewirtschaften (Gebühr ab der ersten Minute). Davon ausgenommen sind die Abstellplätze der Wohnnutzungen sowie von Betrieben mit einzelnen Abstellplätzen.

Die Ein- und Ausfahrten in Tiefgaragen sind möglichst nahe bei den Hauptzufahrten anzuordnen.

Für Neu- und Umnutzungen sind an geeigneter Lage Abstellmöglichkeiten für leichte Zweiräder zu erstellen. Anlage und Anzahl richten sich nach den Richtlinien der Bausektion vom 27. Februar 1996 (Merkblatt für die Erstellung von Abstellplätzen für leichte Zweiräder) bzw. nach der zum Zeitpunkt der Baubewilligung jeweils gültigen Verordnung über Fahrzeugabstellplätze der Stadt Zürich.

Für öffentliche und bahnorientierte Abstellplätze für leichte Zweiräder sind an geeigneten Lagen mit guter Anbindung an den Strassenraum und die Einsteigebereiche der SZU entsprechende Flächen bereit zu stellen.

Für jedes Teilgebiet kann ein Fahrtenmodell etabliert werden. Ein solches kann auch mehrere Teilgebiete umfassen.

Wird in einem Teilgebiet ein Fahrtenmodell etabliert, sind das Mass der einzelnen Nutzweisen und der Nutzungsmix in diesem Teilgebiet so festzulegen, dass der zulässige Fahrtenplafond gemäss Abs. 4 nicht überschritten wird.

In Teilgebieten, für die ein Fahrtenmodell etabliert wird, dürfen die Abstellplätze unabhängig von der nutzungszugeordnet er-

Im Geltungsbereich des Gestaltungsplanes gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 der Lärmschutzverordnung.

Die lärmempfindlichen Räume sind sorgfältig auszurichten bzw. anzuordnen und es sind alle baulich gestalterisch notwendigen Massnahmen zu ergreifen, damit die Vorgaben von Art. 31 der Lärmschutzverordnung eingehalten werden können.

Sollen mit einem ergänzenden Gestaltungsplan entlang der Allmendstrasse Wohnnutzungen realisiert werden, so ist nachzuweisen, dass die massgebenden Immissionsgrenzwerte an den Lüftungsfenstern lärmempfindlicher Räume nicht überschritten werden.

Das im Planungsgebiet anfallende nicht oder wenig verschmutzte Regenwasser ist im Sinne von Art. 7 des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes vom 24. Juni 1991 sowie nach der VSA-Richtlinie «Regenwasserentsorgung» 2002 und der «Richtlinie und Praxishilfe Regenwasserentsorgung» des AWEL in geeigneter Weise über Versickerungs- und Retentionsflächen dem Grundwasser zuzuführen.

Die dazu notwendigen Flächen sind bei der Projektierung auszuscheiden.

Neubauten sind im Minergiestandard zu erstellen oder haben hinsichtlich des Heizwärmebedarfs die Werte der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion gemäss Ausgabe 2008 um mindestens 20 % zu unterschreiten. Soweit technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich zumutbar, gilt dies auch für Umbauten.

Spätere Ausgaben der kantonalen Wärmedämmvorschriften haben Vorrang, falls diese im Ergebnis strenger sind als die Vorgaben gemäss Abs. 1.

Umbauten und angemessene Erweiterungen an Bauten und Anlagen, die den Nutzungsvorschriften widersprechen, sind nach Massgabe und unter Voraussetzung von § 357 Abs. 1 PBG zulässig.

Darüber hinaus dürfen bestehende Gebäude für Zwecke der Kultur, der Bildung und des Sports zwischengenutzt werden, wenn eine hinreichende Erschliessung gewährleistet ist. Zwischennutzungen unterstehen ebenfalls der baurechtlichen Bewilligungspflicht, sofern es sich hierbei nicht um sporadische Einzelnutzungen handelt.

Genehmigt durch die Baudirektion des Kantons Zürich am 27. Inkraftsetzung auf den 12. März 2011.