Privater Gestaltungsplan Freilager Albisrieden

Für den Bereich des Freilagers Albisrieden, umfassend die Grundstücke Kat.-Nr. AR5670 und Kat.-Nr. AR4715 wird ein der Zustimmung des Stadtrates bedürftiger privater Gestaltungsplan im Sinne von § 85 f. PBG erlassen.

Der Geltungsbereich ist in folgende Teilgebiete unterteilt: Teilgebiet A: umfassend die Baufelder A1 – A7 Teilgebiet B: Baufeld B1 Teilgebiet C: Baufeld C1 Teilgebiet D: umfassend die Baufelder D1 – D4 Teilgebiet E: Baufeld E1

Soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gelten die Vorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung.

Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten.

Wird der Gestaltungsplan aufgehoben, so gelten die dannzumaligen Vorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung.

Die Gebäudegrundrisse sind innerhalb der im Plan angegebenen Baubegrenzungslinien anzuordnen.

Gebäude dürfen ohne Rücksicht auf die Abstandsbestimmungen arealintern an die Baubegrenzungslinien gestellt werden. Gebäude in den Baufeldern A4 – A7 und im Teilgebiet C sind auf die im Plan enthaltenen Baupflichtlinien zu stellen; rückspringende Fassadenteile bis 1.50 m sind zulässig.

Die geschlossene Bauweise innerhalb der Baufelder ist erlaubt. Gebäude in den Baufeldern A1 – A3 einerseits und A4 – A7 anderseits dürfen zusammengebaut werden. In den Baufeldern A1 und A2 ist je eine vertikal durchgehende Öffnung von mindestens 7 m Breite vorzusehen. Darin sind nur Vordächer zulässig.

In den Baufeldern A1 – A3 ist die Fassadenlänge oberhalb von einer Höhe von 20 m auf 30 m beschränkt.

Oberhalb der Eingangsgeschosse können Baubegrenzungslinien von Vordächern und Balkonen mit einer Ausladung von max. 2 m überstellt werden. Im Teilgebiet D können bestehende Verladerampen und Vordächer belassen oder im bisherigen Umfang ersetzt werden.

Oberirdische Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m nicht übersteigt, sind im Umfang von 3 % der Grundstücksfläche zulässig. Diese können auch ausserhalb der von Baubegrenzungslinien erfassten Flächen angeordnet werden.

Gebäude und Gebäudeteile ohne anrechenbare Ausnützung sind zudem ausserhalb der Baubegrenzungslinien zulässig, soweit sie vollständig unter dem gestalteten Terrain liegen.

Im Teilgebiet A sind in den Baufeldern A4 – A7 neben einem anrechenbaren Untergeschoss max. 6 Vollgeschosse zulässig. Darüber kann in den im Plan angegebenen Bereichen je ein zusätzliches Vollgeschoss erstellt werden, das entlang den Längsfassaden beidseits zu mindestens 80 Prozent um mind. 1 m von der darunterliegenden Fassade zurückzusetzen ist. In den Baufeldern A1 – A3 ist die Geschosszahl unter dem Vorbehalt der Hochhausgenehmigung im Sinne von § 282 ff. PBG frei. Es sind keine zusätzlichen Dachgeschosse zulässig (anrechenbare und nicht anrechenbare).

In den Teilgebieten B und C sind neben je einem anrechenbaren Unter- und Dachgeschoss 7 Vollgeschosse zulässig.

Im Teilgebiet D ist in allen Baufeldern ein anrechenbares Untergeschoss zulässig. In den Baufeldern D1 und D2 können die bestehenden Gebäude unter Erhaltung der wesentlichen Elemente der Gebäudestruktur um 3 Vollgeschosse aufgestockt werden; im Baufeld D1 sind somit max. 7 und im Baufeld D2 max. 6 Vollgeschosse zulässig. Für den Zwischenbau im Baufeld D3 sind zwei Vollgeschosse und für den Anbau im Baufeld D4 ist nur 1 Vollgeschoss erlaubt. Es sind keine zusätzlichen Dachgeschosse zulässig (anrechenbare und nicht anrechenbare).

Im Teilgebiet E sind neben einem anrechenbaren Untergeschoss 4 Vollgeschosse zulässig. Es sind keine zusätzlichen Dachgeschosse zulässig (anrechenbare und nicht anrechenbare).

Das ganze Planungsgebiet ist der Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 der eidgenössischen Lärmschutzverordnung zugewiesen.

Die Wohnqualität soll durch arealinterne Lärmquellen möglichst nicht beeinträchtigt werden.

Nebst Wohnungen sind Handels- und Dienstleistungsbetriebe aller Art sowie höchstens mässig störende Betriebe zulässig.

Unzulässig sind publikumsintensive Nutzungen wie Fachmärkte, Einkaufszentren usw., bei denen ein grosses motorisiertes Individualverkehrsaufkommen nicht verhindert werden kann. Im Teilgebiet C sind mässig störende Betriebe des produzierenden Gewerbes, wie z. B. Schlossereien, Spenglereien und Schreinereien, sowie Werkstätten des Motorfahrzeuggewerbes unzulässig.

Im Teilgebiet A sind die Eingangsgeschosse aller Gebäude so auszugestalten, dass die Höhe der darüberliegenden Böden (OK fertiger Boden) mind. 4 m über deren Fussboden (OK fertiger Boden) zu liegen kommt; die gleiche Regelung gilt im Teilgebiet C für die entlang der Baupflichtlinie angeordneten Gebäude für die erste Raumtiefe. Bei visuell gegenüber dem angrenzenden Freiraum erhöhtem EG-Boden kann das Mass der Erhöhung von den erwähnten 4 m in Abzug gebracht werden.

In den Baufeldern A1 – A3 und B1 sind im Erdgeschoss keine Wohnungen zulässig.

Die Typologien von erdgeschossigen Wohnungen entlang des Freiraums Flurstrasse (Teilgebiete A und D) sowie entlang der Inneren Promenade (Teilgebiete A und C) sind mit besonderer Rücksichtnahme auf deren unmittelbare Lage an einem Aussenraum mit öffentlichem Charakter zu entwickeln.

Bei Bedarf sind in angemessenem Umfang Räume für Kindergarten- und Hortlokale vorzusehen.

Es sind nur Flachdächer mit einer Neigung von max. 5° zulässig.

Oberhalb der Dachflächen der Dachgeschosse resp. der obersten Vollgeschosse sind nur technisch bedingte Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Treppenhäuser, Absturzsicherungen, Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie und Liftüberfahrten zulässig.

Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden, zur Gewinnung von erneuerbarer Energie zu nutzen und / oder extensiv mit standortgerechter, einheimischer Bepflanzung Ans 83 chl 97 4 u m 83 83 98 83 he 1 97 8 hö A 83 98 m mt ld B 1 Fr m 40 esa fe 83 ei t 98 4 25 ie G au r hö 1 de B he eb B äu ld 83 99 ilg 83 98 1 eb u fe 6 Te 83 Ba 98 83 98 6 G m 83 99 83 20 20 l 97 5 40 esa fe 11 nm ld s G au R-1 h e fe B m u sse Ba stra 83 98 Hö um 0 ra sen 84 02 3 el A wie 83 97 m pi h ng Bac nm ld nu bi In s he fe rd e ne o ilg re Hö au An m Pr 5 m m Te om B 83 98 4 m ad e 83 25 nm ld s 84 he fe 02 2 Hö au m 5 B In 84 ne 01 9 re 84 01 Pr m m 7 om 5 25 en 83 hö 1 de C 84 ad he 01 8 e äu ld t C eb ufe ie Ba eb 84 00 G ilg Te 84 00 m m he 4 6 hö D he 2 22 hö D äu ld eb fe de äu ld eb ufe t D G au de B Ba ie 84 eb m 0 02 0 G 25 he 1 de lg hö D 84 00 9 en Te i se ch 84 01 de d 6 eb fe äu l s su 84 01 G au ra Be

st für 84 01 B Fr 5 ur ze la lät ge 10 84 rw 01 um rkp eg 3 84 01 Pa R- 2 ra 1 ei 84 Fr 84 15 . E 84 lg Te i 84 02 n 7 ote kn ss hlu sc An ! Privater Gestaltungsplan Freilager Albisrieden Zürich-Albisrieden N 0 10 m 20 m 50 m Planverkleinerung kno Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit ist der ten Plan im Massstab 1:1'000 Grundeigentümer/innen Zürich, den ………………………............…. Zürich, den ………………………............…. Ra Pa utis Zustimmung des Stadtrates am: rk tra um pl sse ä S-2 Zürich, den …………………….............…… Ra tze f 3, R ut ür B -15 StRB-Nr. ………………………..............…… ist 8 ra esuc Im Namen des Stadtrates ss he e nd Die Präsidentin / Der Präsident: he 2 e 4 …………………………….............…………. Die Sekretärin / Der Sekretär: he 3 …………………………….............…………. hö A 83 84 00 m mt ld Von der Baudirektion genehmigt am: ….…. 40 esa fe 84 00 5 BDV NR. …………………….............……… 83 G au 3 5 B 84 00 Für die Baudirektion: m 84 ………………………………….............……. 00 2 In Kraft gesetzt mit StRB-Nr. …..............…. auf den …………………………..............….. m Orientierender Inhalt: Baulinien bestehende Bauten Festlegungen: m e Geltungsbereich nm ld s ra Teilgebietsgrenzen he fe st u ur Baubegrenzungslinien Ba Fl Hö Baupflichtlinien 99 um Baubegrenzungslinie für zusätzliches 83 ra 99 8 ei se Vollgeschoss (Art. 6 Abs. 1) Fr ras rst Freiraum Flurstrasse Flu Fuss- und Radwegverbindung Vertikal durchgehende Öffnung, ungefähre 84 00 Lage (Art. 4 Abs. 3) Durchgang, ungefähre Lage (Art. 16 Abs. 2) ten o Anschlussknoten mit Anordnungsspielraum kn ss hlu sc An Koordinaten Eckpunkte Baufelder: 83972 679283.71 / 248437.79 84001 679469.68 / 248320.19 83973 679285.56 / 248437.12 84002 679453.12 / 248314.55 83974 679303.14 / 248422.05 84003 679418.00 / 248344.26 83975 679242.95 / 248351.82 84004 679437.37 / 248367.16 83976 679223.98 / 248368.08 84005 679472.49 / 248337.46 83977 679321.30 / 248414.20 84006 679371.66 / 248240.88 Fr 83978 679338.10 / 248400.00 84007 679390.69 / 248224.53 ei 679274.81 / 248325.17 679399.80 / 248216.70 la 83979 84008 ge 679258.01 / 248339.38 679354.64 / 248163.21 rs 83980 84009 tra 83981 679318.48 / 248396.94 84010 679345.47 / 248170.95 ss 679333.98 / 248415.26 679304.42 / 248122.33 e 83982 84011 83983 679351.18 / 248408.58 84012 679285.23 / 248138.49 83984 679372.98 / 248390.14 84013 679292.27 / 248146.84 83985 679353.61 / 248367.23 84014 679282.24 / 248155.21 83986 679357.57 / 248383.53 84015 679275.23 / 248146.91 83987 679374.36 / 248369.32 84016 679256.18 / 248163.01 83988 679311.07 / 248294.50 84017 679342.35 / 248265.42 83989 679294.28 / 248308.70 84018 679361.57 / 248249.17 83990 679358.95 / 248362.71 84019 679316.21 / 248263.95 83991 679378.32 / 248385.62 84020 679235.49 / 248168.52 83992 679416.50 / 248353.33 84021 679172.11 / 248222.12 83993 679397.13 / 248330.42 84022 679191.60 / 248294.70 83994 679401.09 / 248346.72 84023 679228.41 / 248338.22 83995 679417.88 / 248332.51 84024 679316.04 / 248103.01 83996 679366.54 / 248271.81 84025 679328.73 / 248117.83 83997 679349.74 / 248286.02 84026 679342.90 / 248105.64 83998 679402.81 / 248241.13 84027 679332.59 / 248089.13 83999 679386.01 / 248255.34 84000 679452.88 / 248334.40 gezeichnet 16.April 2010 *** Marcel Meili, Markus Peter Architekten zu begrünen, wenn das zweckmässig sowie technisch und wirtschaftlich zumutbar ist. Ausgenommen sind Flachdächer von technisch bedingten Aufbauten.

Es gilt eine Freiflächenziffer von 30 %.

Die Gestaltung der Freiräume hat nach einem einheitlichen, übergeordneten Gestaltungskonzept zu erfolgen, das den Zusammenhang und die Gliederung des Areals sicherstellt.

Der Freiraum Flurstrasse hat am meisten öffentlichen Charakter und Aufenthaltsqualität. Er ist als urbaner Ort mit vielfältigen Möglichkeiten der Freiraumnutzung zu gestalten. Der direkte Anstoss von privaten, wohnungsbezogenen Aussenräumen ist zu vermeiden. Es ist im Baubewilligungsverfahren sicherzustellen, dass – auch bei etappenweiser Realisierung – der gesamte im Plan schraffierte Freiraum an der Flurstrasse einheitlich gestaltet wird. Hier können max. drei freistehende eingeschossige Kiosk- und Versammlungsgebäude o. ä. mit einer Grundfläche von je max. 100 m 2 erstellt werden, die nicht auf den Ausnützungsrahmen gemäss Art. 7 anzurechnen sind.

Der Freiraum entlang der Rautistrasse ist die urbane Quartieradresse. Durch die Gestaltung soll eine stadträumliche Akzeptanz der primären Erschliessungsfunktion für den motorisierten Individualverkehr (inklusive Besucherparkplätze) erreicht werden.

Die Innere Promenade verbindet die Freiräume der grossen Teilgebiete und ist zusammenhängend zu gestalten. Sie ist ausgerichtet auf die Erschliessung und Öffnung des Areals für den Langsamverkehr, weshalb der direkte Anstoss von privaten, wohnungsbezogenen Aussenräumen zu vermeiden ist.

Die privaten und gemeinschaftlichen Freiräume sind klar zu unterscheiden und von Fassade zu Fassade entsprechend zu konzipieren.

Es sind in angemessenem Umfang Baumstandorte zu schaffen.

Ein angemessener Anteil der Aussenflächen darf nicht unterbaut werden. Insbesondere ist der mittlere Hof im Teilgebiet A überwiegend von unterirdischen Bauten frei zu halten.

Das Teilgebiet A ist sowohl von der Flur- als auch von der tistrasse her zu erschliessen.

Das Teilgebiet B ist ausschliesslich an die Rautistrasse angeschlossen.

Die Zufahrt zu den Teilgebieten C, D und E hat von der Flurstrasse her zu erfolgen.

Die Anzahl der Abstellplätze bestimmt sich nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheides gültigen städtischen Parkplatzverordnung.

Nicht für Besuchende bestimmte Abstellplätze sind grundsätzlich unterirdisch anzuordnen.

Ein angemessener Anteil der Abstellplätze für Besuchende kann entlang von Rauti- und Flurstrasse angeordnet werden.

An geeigneten Lagen sind genügend Abstellmöglichkeiten für leichte Zweiräder herzurichten. Ein angemessener Anteil dieser Abstellmöglichkeiten muss witterungsgeschützt sein.

Das Areal ist an das übergeordnete Fuss- und Radwegnetz anzuschliessen. Von besonderer Bedeutung für zu Fuss Gehende und Rad Fahrende ist dabei namentlich die Innere Promenade. Von dieser ist für zu Fuss Gehende die Durchlässigkeit zur Rautistrasse und der Zugang zum Freilagerweg sicherzustellen. Ebenfalls ist der Freiraum Flurstrasse durchlässig zu gestalten.

Im Teilgebiet C sind in den im Plan schematisch dargestellten Bereichen mindestens zwei offene Durchgänge für zu Fuss Gehende, die je mindestens 6 m breit sind und sich über mindestens 2 Geschosse erstrecken, zu erstellen; diese können auch nach oben offen sein.

Neubauten sind im Minergie-Standard zu erstellen oder haben hinsichtlich Heizwärmebedarf den um 20 % reduzierten Grenzwert der zum Zeitpunkt eines Bauentscheides gültigen kantonalen Wärmedämmvorschriften einzuhalten. Soweit technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich zumutbar gilt dies auch für Umbauten.

Soweit im Teilgebiet D die Einhaltung von Abs. 1 unverhältnismässig ist, kann das entsprechende Defizit andernorts im Geltungsbereich des Gestaltungsplanes kompensiert werden.

Sofern in einem Teilgebiet vom Ausnützungsmass gemäss Art. 7 Abs. 2 Gebrauch gemacht wird, müssen alle Gebäude in diesem Teilgebiet den Anforderungen für Arealüberbauungen gemäss Art. 8 BZO entsprechen.

Im Baubewilligungsverfahren sind Massnahmen für einen angemessenen ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Natur- und Heimatschutzverordnung anzuordnen. Unter anderem sind Nistplätze von Mauerseglern zu erhalten oder zu ersetzen.

Das im Planungsgebiet anfallende unverschmutzte Regenwasser ist soweit möglich nach der VSA-Richtlinie «Regenwasserentsorgung» 2002 in geeigneter Weise über Versickerungs- und Retentionsflächen dem Grundwasser zuzuführen.

Regenwasser, das nicht versickert werden kann oder darf, ist im Sinne von Art. 7 des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes vom 24. Juni 1991 und nach Massgabe des generellen Entwässerungsplans abzuleiten.

Für die Bewirtschaftung der im Planungsgebiet anfallenden fälle sind die nötigen Flächen auszuscheiden und die erforderlichen Einrichtungen zu schaffen.

Es können gewichtsabhängig zu bewirtschaftende zentrale Presscontainer für Gewerbe- und Haushaltabfälle eingerichtet werden.

Die Überbauung kann mit beliebiger Etappierung realisiert werden.

Dabei ist allerdings darauf zu achten, dass jede Etappe für sich die gestalterischen und baurechtlichen Anforderungen erfüllt und das Konzept der Gesamtüberbauung nicht ungünstig präjudiziert.

Genehmigt durch die kantonale Baudirektion am 19. Oktober 2010; setzung auf den 27. November 2010.