Denkmalpflegefonds, Zürich-Riesbach, Villa Patumbah und Nebengebäude, Zollikerstrasse 128/130, Restaurierung, Änderung, Erhöhung, Subvention, Zusicherung

Gemeinde: Zürich Ortslage/Strasse: Zollikerstrasse 128/130 Objekt: Villa Patumbah und Nebengebäude Vers.-Nr.: 01046 Vorhaben: Restaurierung der Villa, Kat.-Nr.: 2441 Instandstellung des Äusseren am Nebengebäude Gesuchstellerin: Stiftung Patumbah, Postfach, 8032 Zürich Gesuch vom: 16. März 1999 Eingang am: 17. März 1999 Subventionsberechtigte Kosten: Beitrag höchstens: Fr. 8 881 500 Fr. 6 950 000

Mit Beschluss Nr. 2124 vom 1. Dezember 1999 hat der Regierungsrat an die damals veranschlagten Kosten der Instandstellung der Villa Patumbah in der Höhe von Fr. 13 950 000 einen Beitrag von Fr. 4 305 000 zugesichert. Auf Antrag des Stadtrates von Zürich hatte der Gemeinderat bereits zuvor mit Beschluss Nr. 1554 vom 22. September 1999 den Verkauf der Villa Patumbah (Zollikerstrasse 128/130, Zürich) an die Stiftung zur Erhaltung des Patumbah-Parkes sowie einen Denkmalpflegebeitrag und ein unverzinsliches Darlehen beschlossen. Nach dem Rückzug des privaten Sponsors, der die Finanzmittel für Kauf und Instandstellung der Villa à fonds perdu in die Stiftung bereitstellen wollte, mussten die Baukosten durch eine Beschränkung auf das absolut Notwendige, nämlich auf Fr. 8 800 000 gesenkt werden. Zudem wurde ein Finanzierungsmodell ausgearbeitet, das unter Berücksichtigung der erzielbaren Einnahmen die Eigenwirtschaftlichkeit der Stiftung sicherstellte. Mit RRB Nr. 1661/2004 wurde der Beitrag des Staates an die Restaurierungskosten in praktisch unveränderter Höhe von Fr. 4 300 000 belassen. Der Verkauf der Villa Patumbah an die Stiftung konnte bis dahin nicht vollzogen werden. Der Gemeinderat folgte mit Beschluss vom 1. März 2006 (GRB 5185, GR-NR. 2005/497) dem Antrag des Stadtrates für ein Gesamtpaket von Massnahmen zum Verkauf der Villa Patumbah an die Stiftung. Dieses Gesamtpaket sah unter anderem vor: Abschreibung des halben Buchwertes der Villa von Fr. 1 265 000, zwei Darlehen im Gesamtbetrag von Fr. 4 265 000 und einen städtischen Denkmalpflegebeitrag im Betrag von Fr. 500 000. Nach der Eigentumsübertragung hat der Stiftungsrat 2006 einen anonymen Projektwettbewerb im selektiven Verfahren mit Blick auf die Restaurierung der denkmalgeschützten Villa Patumbah sowie auf die Einrichtung des Zentrums für Baukultur des Schweizer Heimatschutzes in der Villa durchgeführt. Auf Vorschlag der Jury hat der Stiftungsrat aus den 66 Büros, die sich in einer nicht anonymen Präqualifikation beworben haben, neun zum anonymen Projektwettbewerb zugelassen. Auf Empfehlung der Jury hat der Stiftungsrat am 11. Juli 2007 das Projekt «Matahari» als Siegerprojekt erkoren und das erstrangierte Büro Pfister Schiess Tropeano & Partner Architekten AG in Zürich mit der Weiterbearbeitung betraut. In enger Zusammenarbeit zwischen der vom Stiftungsrat eingesetzten Baukommission und unter

Mitwirkung der vorgesehenen Mieterin Schweizer Heimatschutz sowie dem Architekturbüro wurde das Bauprojekt nach den ersten Kostenschätzungen für das Siegerprojekt (rund Fr. 20 500 000) in mehreren Durchgängen überarbeitet und so weit als möglich und sinnvoll verkleinert. Im Verlauf dieser detaillierten Planungsarbeit haben sich die 1999 errechneten Baukosten bestätigt. Gleichzeitig hat sich gezeigt, dass die 2003 vorgenommene Beschränkung des Bauprojekts auf den unterlassenen Gebäudeunterhalt in dieser Art nicht mehr haltbar ist. Dazu sind aufgrund der Submissionsverordnung die Kosten für den aufwendigen Architekturwettbewerb hinzugekommen. Zudem erforderte die teilweise Umnutzung des Gebäudes zu Ausstellungszwecken eine Baubewilligung. In der Folge müssen verschiedene Auflagen erfüllt und die Gebäudetechnik gesamthaft erneuert werden. Darüber hinaus sind neben den einst lediglich am Äussern der Vorfenster vorgesehene Massnahmen weitere Unterhaltsarbeiten auch im Innern sowie an den durch die UV-Strahlung in Mitleidenschaft gezogenen Innenfenstern und Holzvertäfelungen erforderlich. Durch das jahrelange Ausbleiben der Fassadeninstandstellung hat sich der bauliche Zustand des Gebäudes exponentiell verschlechtert. Das durch schadhafte Bodenabdichtungen eindringende Meteorwasser hat die primäre Tragkonstruktion der Balkone so weit geschädigt, dass mit Notspriessungen unterdessen deren Einsturz verhindert werden muss. Für die Sanierung müssen die Balkone zurückgebaut, die Tragkonstruktion ersetzt und die originale Steinverkleidung neu versetzt werden. Das vorliegende Restaurierungskonzept sieht gegenüber demjenigen von 2004 zudem die dringend notwendig gewordene Instandstellung des Gebäudeäussern des Kutscherhauses, des repräsentativen gusseisernen Zauns entlang der Zollikerstrasse und einen erweiterten Unterhalt am Eingangstrakt vor. Diese Erweiterung des Projektes, der erhöhte Sanierungsbedarf an der Villa und die Erfüllung zusätzlicher Auflagen der Ämter verursachen Mehrkosten von Fr. 4 700 000. Die Anlagekosten für die Gesamtsanierung erhöhen sich damit von Fr. 10 800 000 auf Fr. 15 500 000. Darin sind auch die bereits investierten Wettbewerbskosten sowie die Reserven enthalten.

Aufgrund des bisherigen Finanzierungsmodells und der seither zugesicherten Beiträge von Stiftungen und Gönnern ist die Finanzierung der Anlagekosten von rund 10,5 Mio. Franken gedeckt. Das Fundraising hat jedoch trotz unterstützender Bemühungen des Baudirektors des Kantons Zürich wie auch des Finanzvorstandes der Stadt Zürich, wohl wegen der aktuellen Wirtschaftslage, nicht die gewünschten Ergebnisse erbracht. Aus heutiger Sicht kann bestenfalls ein zusätzlicher Betrag von 0,5 Mio. Franken eingebracht werden. Allfällige Bankhypotheken zur Deckung der Finanzierungslücke von Fr. 4 500 000 können jedoch auch unter Ausreizung des auf dem Immobilienmarkt erzielbaren Ertrags nicht finanziert werden. Unbestritten bleibt dabei die hohe Dringlichkeit der Gesamtsanierung zur Erhaltung der Villa Patumbah. Die Stiftung hat vor diesem Hintergrund auf den Beginn des Bauvorhabens verzichtet, obwohl die Baubewilligung für Sanierung, Umbau und Nutzungsänderung der Villa vorliegt. Die Beitragsleistungen des Kantons zur Finanzierung der Mehrkosten und der nachhaltigen Sicherstellungen des künftigen Unterhalts erfolgen unter den folgenden Voraussetzungen: – Die Stiftung Patumbah ist zum Nachweis verpflichtet, dass die künftigen laufenden Kosten (Unterhalt, Rückstellungen für Erneuerung, wiederkehrende Belastungen aus Anlagekosten und Finanzierung) der sanierten Villa Patumbah aus den zu erwirtschaftenden Erträgen selbst gedeckt werden. Dies ist insbesondere durch einnahmeoptimierte, langfristige Vermietung von Villa und Kutscherhaus zu erreichen. Betriebsbeiträge an die Stiftung sind damit ausgeschlossen. – Die Stadt Zürich erhöht das bereits gewährte Darlehen über Fr. 3 000 000 auf Fr. 3 500 000. – Die Stadt Zürich verzichtet bei dem für den Kauf der Villa ausgerichteten Darlehen von Fr. 1 265 000 auf die Verzinsung sowie auf die Amortisation. – Die Stadt Zürich erhöht ihren Denkmalpflegebeitrag auf der Grundlage der Kostenvoranschläge vom 4. Januar 2004 (Zaun), vom 1. Juli 2008 (Villa) und vom 19. Januar 2009 (Kutscherhaus). Eine allfällige Bauteuerung wird bei Bauabschluss aufgerechnet. Gestützt auf § 217 Abs. 2 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) und § 10 Abs. 1 und 2 der Verordnung über Staatsbeiträge für den Natur-

und Heimatschutz und für kommunale Erholungsgebiete kann der Beitragssatz von 30% an die subventionsberechtigten Kosten auf 50% angehoben werden; die Restaurierung der Wand- und Deckenmalereien sowie die Restaurierung des Zauns werden zu 100% durch Subventionen gedeckt. Die Erhöhungen sind aufgrund der erforderlichen grossen Rücksichtnahme auf die Bausubstanz während der technischen Neu- installation, die überdurchschnittlich komplexen Freilege- und Restaurierungsarbeiten an den Malereien und der hohen Aufwendungen zur gusstechnischen Wiederherstellung des Zauns gerechtfertigt. Massnahme subventionsberechtigte Anteil Kanton Kosten in Franken in % in Franken Restaurierung Fassadenverputz und -malerei 2 397 000 100% 2 397 000 Restaurierung Wand- und Deckenmalereien im Innern 2 000 000 100% 2 000 000 Instandstellung Gusseisenzaun, inkl. 8% Honorar 622 674 100% 622 674 übrige subventionsberechtigte Baukosten 3 099 261 50% 1 549 630 Instandstellung Eingangstrakt, inkl. 8% Honorar 108 000 50% 54 000 Instandstellung Kutscherhaus, Äusseres, inkl. 12% Honorar 304 436 50% 152 218 Reserven 351 170 50% 175 585 Rundung –1 041 –1 107 Total 8 881 500 6 950 000 Baukostentotal inkl. nicht subventionsberechtigte Kosten 15 500 000 Ohne zusätzliche öffentliche Finanzmittel wäre die Stiftung nicht in der Lage, dieses Objekt weiter zu halten. Sie wäre gezwungen, den Kauf von der Stadt rückgängig zu machen. Diese müsste dann die längst überfällige Sanierung selbst an die Hand nehmen, wobei gestützt auf § 204 PBG die kantonalen Denkmalpflegebeiträge in der vorgesehenen Höhe entfielen. Auch ist davon auszugehen, dass die Spendenzusagen Dritter an die Instandstellung dahinfallen würden. Damit die Instandstellung der Villa Patumbah und des dazugehörigen Kutscherhauses baldmöglichst erfolgen können und der Erhalt dieses Juwels aus der Gründerzeit nicht durch weitere Verzögerungen zusätzlich gefährdet wird, rechtfertigt es sich, am bisherigen Modell mit Abtretung der Villa an die Stiftung Patumbah und mit deren Verpflichtung zur Gesamtsanierung festzuhalten, auch wenn seitens Kanton und Stadt nun nochmals ein Finanzierungsbeitrag notwendig wird. Am 25. August 2008 beschloss der Kantonsrat die jährliche Einlage in den Denkmalpflegefonds und bestimmte ihren Verwendungszweck

(Vorlage 4460). Damit hat der Gesetzgeber das Ausgabenbewilligungsrecht ausgeübt. Die Verwendung der zugesprochenen Mittel ist damit gebunden und fällt in den Zuständigkeitsbereich des Regierungsrates. Mit RRB Nr. 1661/2004 war vorgesehen, die Subvention aus dem Natur- und Heimatschutzfonds (8910) auszurichten. Aufgrund des inzwischen erfolgten Eigentumsübergangs des Objektes von der Stadt an die Stiftung kann die Subvention aus dem Denkmalpflegefonds geleistet werden. Die Subvention geht damit zulasten des Denkmalpflegefonds (8940). Die Ausrichtung der Subvention erfolgt nach Massgabe der im gegebenen Zeitpunkt gültigen Vorschriften und verfügbaren Budgets.

Die Baudirektion hat beim Bundesamt für Kultur ein Beitragsgesuch zur Unterstützung des Vorhabens eingereicht. Mit Verfügung vom 20. Dezember 2006 bewilligte das Bundesamt für Kultur einen Beitrag von 15% an die beitragsberechtigten Kosten, höchstens Fr. 1 149 900. In Anbetracht der Bedeutung des Objektes und der Mehrkosten erscheint es angezeigt, das Gesuch an den Bund zu erneuern und den Beitrag der Stiftung zukommen zu lassen. Dies hat die Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch auch zugunsten der Eidgenossenschaft zur Folge.