Gesetz über die Wohnraumförderung

Der Kanton fördert durch gute Rahmenbedingungen und mit geeigneten Massnahmen die Investitionen in den Neu-, Um- und Ausbau sowie die Sanierung von Wohnraum.

Die Förderung erfolgt insbesondere durch Massnahmen zur Förderung des gemeinnützigen Wohnraumangebots und von Wohneigentum, durch Information und Beratung sowie eine gezielte Aufwertung des Wohnumfeldes.

Der Kanton kann zu Gunsten von besonders benachteiligten Personen kostengünstigen Mietwohnraum bereitstellen.

Der Kanton trägt im Rahmen der Richt- und Nutzungsplanung dem Zweck und den Grundsätzen dieses Gesetzes Rechnung.

Der Wohnraum im Sinne von § 101a Abs. 2 lit. a des Bau- und Planungsgesetzes (BPG) vom 17. November 1999 gilt als dauerhaft gemeinnützig vermietet, wenn folgende Anforderungen erfüllt sind:

1. die Vermietung des Wohnraumes erfolgt gemeinnützig gemäss Art. 4 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz, WFG) vom 21. März 2003, wobei die Vermieterin selber keine Organisation des gemeinnützigen Wohnungsbaus sein muss;

2. der Nettomietzins des Wohnraumes wird nach dem Kostenmietprinzip berechnet;

3. die Vermietungskriterien werden eingehalten.

Der Nettomietzins wird nach dem Kostenmietprinzip berechnet.

Die Kostenmiete berechnet sich anhand der Liegenschaftskosten und der Beschränkungen gemäss dem Wohnraumförderungsgesetz sowie den damit zusammenhängenden Verordnungen des Bundes, sofern der Regierungsrat keine abweichenden Regelungen vorsieht. Wird die Liegenschaft in Form eines vom Regierungsrat genehmigten Musterbaurechtsvertrags abgegeben, wird auf den tatsächlichen Baurechtszins abgestellt.

Nicht anrechenbar sind diejenigen Kostenteile, die über den im Zeitpunkt des Baubegehrens geltenden Anlagekostenlimiten inklusive allfälliger Erhöhungen und Zuschläge gemäss der Verordnung des BWO über die Kostenlimiten und Darlehensbeträge für Miet- und Eigentumsobjekte vom 27. Januar 2004 liegen. Diese Kostenteile werden bei der Nettomietzinsberechnung nicht berücksichtigt und können nicht auf die Mieterschaft überwälzt werden.

Der Regierungsrat kann die Einzelheiten regeln.

Der Nettomietzins gemäss § 6b kann angepasst werden:

1. auf Grund von Veränderungen des Referenzzinssatzes für Hypotheken oder des Baurechtszinssatzes;

2. infolge wertvermehrender Investitionen;

3. bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben.

Mietzinsherabsetzungen sind zwingend vorzunehmen. Sie müssen spätestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen.

Die Mitteilung von Mietzinserhöhungen richtet sich nach dem Schweizerischen Obligationenrecht (OR) vom 30. März 1911.

Nettomietzinsanpassungen sind dem zuständigen Departement vorhergehend mit den massgebenden Unterlagen zur Bewilligung vorzulegen.

Die Eigentümerschaft von dauerhaft gemeinnützig vermietetem Wohnraum hat sicherzustellen, dass folgende Vermietungskriterien eingehalten werden:

1. Mieterinnen und Mieter mit geringen Einkommen und Vermögen sind angemessen zu berücksichtigen.

2. Mieterinnen und Mieter müssen während der Mietdauer ihren zivilrechtlichen Wohnsitz an der Adresse des Mietobjekts haben.

3. Der Wohnraum darf bei Mietantritt höchstens ein Zimmer mehr als Bewohnerinnen und Bewohner aufweisen. Es darf nur in begründeten Ausnahmefällen davon abgewichen werden.

Der Regierungsrat bestimmt die massgebenden Einkommens- und Vermögensgrenzen der Mieterinnen und Mieter und konkretisiert die Belegungsvorschriften.

Die Prüfung der Einhaltung der im jeweiligen Bebauungsplan sowie diesem Gesetz enthaltenen Vorschriften zum Wohnraum erfolgen durch die zuständigen Departemente.

Mit der Bewilligung werden die einzuhaltenden Auflagen festgehalten.

Die zuständigen Departemente verfügen die erstmalige Höhe des Nettomietzinses der gesamten Liegenschaft. Die Eigentümerschaft gibt per Selbstdeklaration nach Fertigstellung und Vermietung über die Höhe der Nettomietzinsen der einzelnen Wohnungen Auskunft. Bei Abweichungen greifen die zuständigen Departemente mittels Verfügung korrigierend ein.

Die Eigentümerschaft ist zur Mitwirkung bei der Kontrolle verpflichtet und hat sämtliche Informationen zum Nachweis der Einhaltung der Vorschriften des Bebauungsplans, der Auflagen der Bewilligung, der Nettomietzinsen und der Vermietungskriterien zur Verfügung zu stellen.

Bei einem Verstoss gegen die durch die zuständigen Departemente festgelegten Nettomietzinsvorgaben verfügt das zuständige Departement die einzuhaltenden Nettomietzinsen für jede Wohnung einzeln und kann die Rückzahlung der unrechtmässig zu viel bezahlten Nettomietzinsen an die Mieterschaft inklusive eines Verzugszinses in der Höhe von 5 % anordnen.

Jeder Abbruch von Gebäuden, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, bedarf einer Bewilligung.

Keiner Bewilligung gemäss diesem Gesetz bedarf der Abbruch, der aufgrund einer rechtskräftigen behördlichen Verfügung oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen oder des gemeinnützigen Wohnungsbaus erforderlich ist.

Vorbehältlich der Einhaltung der nutzungsplanerischen Vorschriften zum Wohnanteil kann die Abbruchbewilligung ausnahmsweise erteilt werden, wenn:

1. der Ersatzneubau mindestens 20 % mehr Wohnraum umfasst, sofern eine Aufstockung im Bestand technisch nicht möglich oder nach ökologischen Kriterien auch unter Berücksichtigung des Aspekts der grauen Energie nicht sinnvoll erscheint und der Ersatzneubau ökologischen Kriterien vollumfänglich entspricht;

2. der Ersatzbau mindestens 40 % mehr Wohnraum umfasst, sofern die ökologischen Kriterien nicht erfüllt werden und

3. die gesicherte Finanzierung nachgewiesen ist.

In Zeiten der Wohnungsnot kann eine Ausnahmebewilligung gemäss Abs. 3 zudem nur erteilt werden, sofern die Kriterien von §§ 8a bis 8e erfüllt sind.

1. …

2. …

3. …

Die Abbruchbewilligung kann auch in Zeiten der Wohnungsnot erteilt werden, wenn:

1. der zum Abbruch vorgesehene Wohnraum mit angemessenem Aufwand nicht erhalten werden kann, es sei denn, dieser Aufwand ist auf eine offensichtliche Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts zurückzuführen;

2. mit der Ersatzbaute mehrheitlich gewerblichen Zwecken dienende Räume oder Verwaltungsräume geschaffen werden sollen und die Voraussetzungen erfüllt sind, eine Zweckentfremdung der betroffenen Wohnräume zu bewilligen.

Jede Zweckentfremdung von bestehendem Wohnraum bedarf einer Bewilligung.

Keiner Bewilligung gemäss diesem Gesetz bedarf

1. die Nutzung von Wohnraum für wohnverwandte Nutzungen, insbesondere betreutes Wohnen und Kindertagesstätten;

2. die Nutzung eines Teils des Wohnraums durch Bewohnerinnen bzw. Bewohner zur Berufsausübung;

3. die Zweckentfremdung von Wohnraum, wenn dieser in der Vergangenheit bereits rechtmässig als Verwaltungsraum oder zu gewerblichen Zwecken genutzt worden ist.

Die Bewilligung kann erteilt werden, wenn es die Umstände rechtfertigen, insbesondere wenn:

1. die betreffenden Wohnräume nicht mehr zum Wohnen geeignet sind;

2. die Zweckänderung einem Bedürfnis der Wohnbevölkerung des Quartiers entspricht;

3. die Zweckänderung einem Bedürfnis an der Erweiterung oder Verlegung eines im Kanton bestehenden Betriebs entspricht;

4. die Zweckänderung der richt- und nutzungsplanerisch angestrebten Entwicklung des Quartiers entspricht.

Die Bewilligungsbehörde berücksichtigt bei ihrem Entscheid das im betroffenen Quartier verträgliche Mass gewerblicher Nutzung.

Die Begründung von Stockwerkeigentum bei bereits gebauten Liegenschaften mit vier oder mehr Wohnungen ist in Zeiten der Wohnungsnot bewilligungspflichtig. Die Eigentümerschaft hat gegenüber der Wohnschutzkommission den Nachweis zu erbringen, dass die ganze Liegenschaft im Zeitpunkt der Stockwerkseigentumsbegründung einen für Stockwerkeigentum angemessenen Standard aufweist.

Die Wohnschutzkommission prüft innerhalb von vier Monaten, ob eine Bewilligung im Sinne von Abs. 5 erteilt werden kann.

Bewilligungen können befristet, auf Widerruf, unter Bedingungen oder mit Auflagen erteilt werden. Befristungen und Widerrufsvorbehalte können im Grundbuch angemerkt werden.

Sämtliche Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen, unterliegen in Zeiten der Wohnungsnot einer Bewilligungspflicht gemäss §§ 8d und 8e. In den Fällen von § 8c genügt eine Meldepflicht. Dies gilt für das ordentliche, vereinfachte und generelle Baubewilligungsverfahren sowie für das Meldeverfahren und Kanalisationsbegehren.

Keiner Bewilligung gemäss Abs. 1 bedürfen Umbau, Renovation und Sanierung, die aufgrund einer rechtskräftigen behördlichen Verfügung oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen oder des gemeinnützigen Wohnungsbaus erforderlich sind.

Die Bewilligung wird erteilt, wenn in der Folge:

1. den Mietparteien das Recht zur Rückkehr in die sanierte oder umgebaute Liegenschaft zusteht und ¹

2. die gemäss §§ 8b bis 8e festgelegten Mietzinse eingehalten werden.

Mietzinse für Wohnraum, der gestützt auf eine Bewilligung gemäss diesem Gesetz ersetzt, umgebaut oder saniert wurde, unterliegen während fünf Jahren von der definitiven Nutzungsfreigabe an einer amtlichen Beschränkung der Mietzinsaufschläge und einer Mietzinskontrolle. Diese ist im Grundbuch von der zuständigen Behörde anmerken zu lassen. Ausgenommen ist der im Rahmen eines Ersatzneubaus zusätzlich geschaffene Wohnraum.

Die Massnahmen, insbesondere jene in § 8e, haben zum Zweck, die Mietzinse so zu gestalten, dass sie den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren.

Für Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand, welche zu keinen Mietzinsanpassungen führen, besteht ein einfaches Meldeverfahren.

Die Wohnschutzkommission stellt der beantragenden Vermieterschaft nach einfacher Prüfung eine Verfügung zu, welche die Parteien, den vom Vorhaben betroffenen Wohnraum sowie die Feststellung enthält, dass keinerlei Mietzinsanpassung erfolgt. Eine vollständige Kopie geht an die Mieterschaften.

Für ein Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand besteht ein einfaches Bewilligungsverfahren, sofern es einen monatlichen Mietzinsaufschlag zur Folge hat, der sich in einer Bandbreite von zwischen 0 und 80 Franken für Wohnungen mit ein oder zwei Zimmern, von zwischen 0 und 120 Franken für Wohnungen mit drei Zimmern und von zwischen 0 und 160 Franken für Wohnungen mit vier und mehr Zimmern bewegt.

Diese Pauschalen können reduziert werden, wenn sich unter Bezugnahme auf verlässliche Statistiken oder vergleichbare Dokumente ergibt, dass sie die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung nicht oder nicht genügend wiedergeben. Eine Erhöhung der Pauschale ist auf gleiche Art nachzuweisen. Eine Bezugnahme auf das Basler Mietpreisraster genügt hierbei nicht.

Die Wohnschutzkommission prüft anhand der eingereichten Unterlagen inklusive einer Kostenzusammenstellung, ob die Wohnungen nach Umbau, Renovation oder Sanierung in derselben Kategorie verbleiben wie zuvor und den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen. Sie stellt der beantragenden Vermieterschaft eine Verfügung zu. Diese hat die Parteien des Mietvertrags, das Vorhaben sowie das Ausmass des bewilligten Mietzinsaufschlags zu enthalten. Eine vollständige Kopie geht an die Mieterschaften.

Mit begründetem Antrag kann verlangt werden, dass Sanierungsvorhaben nicht gemäss §§ 8c und 8d beurteilt werden. Die Wohnschutzkommission unterzieht die Unterlagen, wenn sie vollständig vorliegen, einer Vorprüfung. In der Regel findet ein Augenschein statt. In Abwägung aller Umstände und nach Anhörung der Parteien legt sie fest, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein Mietzinsaufschlag nach Abschluss des Vorhabens zulässig ist.

Gemäss diesem Verfahren kann sie eine Bewilligung erteilen, wenn die Wohnungen nach Abschluss des Vorhabens in derselben Kategorie verbleiben wie zuvor, den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen und so den Charakter der Quartiere, den aktuellen Wohnbestand sowie die bestehenden Wohn- und Lebensverhältnisse schützen und bewahren.

Das Vorhaben entspricht insbesondere dann den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung, wenn es auch nach Auffassung von Fachorganisationen:

1. notwendig ist, weil der Lebenszyklus einzelner Bauteile oder Einrichtungen abgelaufen ist;

2. standardisiert vorgenommen wird, indem bei Mehrfamilienhäusern von mindestens sechs Wohnungen die Arbeitsvorgänge nach einfachen fachlichen Kriterien durchgeführt werden;

3. schonend vorgenommen wird, indem die bestehende Baustruktur sowie der bisherige Standard des Wohnraums belassen werden, und

4. nachweislich zu bedeutenden Energieeinsparungen insbesondere bezüglich grauer Energie führt.

Zur Festlegung der Mietzinse nach Umbau, Renovation oder Sanierung dürfen nur solche Investitionskosten berücksichtigt werden, welche direkt den Zielen nach Abs. 3 lit. a bis d dienen, die Wohnungen nach Abschluss des Vorhabens in derselben Kategorie belassen und den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen.

Soweit erschwerte bauliche Bedingungen vorliegen, welche trotz standardisiertem Vorgehen im Sinne des Abs. 3 Mehrkosten verursachen, können diese bei der Bewilligungserteilung mitberücksichtigt werden, soweit dies mit Bezug auf die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung angemessen erscheint.

Dasselbe gilt für unvermeidliche Mehrkosten aufgrund besonders wertvoller ökologischer Sanierungsvorhaben, soweit sie nicht durch Ausschöpfung sämtlicher Förderbeiträge und entsprechender weiterer Kostenträger ohne Rückgriff auf die Mieterinnen und Mieter ausgeglichen werden können.

Vorbehalten bleiben besondere Nachweise im Rahmen des Bundesrechts, soweit die Bauherrschaft Antrag stellt und sie im Detail belegt.

Die Verordnung regelt die Einzelheiten.

Bei Ersatzneubau werden pro Wohnung nach Zimmerzahl maximale Netto-Mietzinse festgelegt, welche sich an preisgünstigen Neubauwohnungen orientieren und gewährleisten, dass sie den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen und den aktuellen Wohnbestand bewahren.

Dies ist im Grundbuch von der zuständigen Behörde anmerken zu lassen.

Für die Prüfung von Gesuchen gemäss diesem Gesetz kann eine Gebühr bis Fr. 1’000 erhoben werden.

Zur Deckung des Bedarfs an preisgünstigem Mietwohnraum fördert der Kanton die Tätigkeit von Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus.

Der Regierungsrat legt fest, welche Mindestanforderungen die geförderten Organisationen insbesondere hinsichtlich Zweckbestimmung, Zwecksicherung, Geschäftsführung, Rechnungslegung und Statuten erfüllen müssen.

Der Kanton kann Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus im Hinblick auf die Projektierung des Neu-, Um- und Ausbaus sowie der Sanierung von Mietwohnraum beraten.

Der Kanton kann Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus hinsichtlich der Entwicklung ihrer Organisation und der Sicherstellung einer nachhaltigen Finanzstruktur beraten.

Die zuständige Behörde kann eine geeignete Institution mit diesen Beratungsaufgaben betrauen.

Zwecks Förderung der Entwicklung von Projekten für den Neu-, Um- und Ausbau sowie die Sanierung von Mietwohnraum kann der Kanton zu Gunsten von Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus aus dem Verwaltungsvermögen zinsvergünstigte Darlehen gewähren, verbunden mit Auflagen zur Sicherstellung der Nachhaltigkeit und Qualität der Bauvorhaben sowie wohnpolitischen Auflagen.

Der Regierungsrat regelt die maximale Höhe und die Konditionen der Darlehen sowie die mit der Darlehensgewährung verbundenen Auflagen.

Für die Schaffung von neuem und die Sanierung sowie den Um- und Ausbau und Erwerb von bestehendem Mietwohnraum kann der Regierungsrat Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus unter Auflagen Bürgschaften bis höchstens 94 % der anerkannten Anlagekosten gewähren.

Der Regierungsrat kann eine geeignete Institution mit der Prüfung entsprechender Gesuche betrauen.

Bürgschaften werden jeweils für die Dauer von maximal 30 Jahren ab Baubeginn gewährt.

Der Regierungsrat regelt die mit der Bürgschaftsgewährung verbundenen Auflagen. Er legt insbesondere Auflagen zur Sicherstellung der Nachhaltigkeit und Qualität der Bauvorhaben sowie wohnpolitische Auflagen fest.

Um die Schaffung von neuem und die Sanierung sowie den Um- und Ausbau von bestehendem Mietwohnraum zu fördern, kann der Kanton Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus für staatliche Grundstücke unter Auflagen ein Baurecht einräumen.

Er kann den Erwerb der hierfür erforderlichen Grundstücke im Finanzvermögen durch Mittel aus dem Verwaltungsvermögen fördern, damit diese an Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu einem angemessenen Baurechtszins im Baurecht abgegeben werden können.

Der Regierungsrat regelt die mit der Baurechtsgewährung verbundenen Auflagen. Er legt insbesondere Auflagen zur Sicherstellung der Nachhaltigkeit und Qualität der Bauvorhaben sowie wohnpolitische Auflagen fest.

Baurechte, die in Anwendung dieses Gesetzes gewährt werden, dürfen nur mit Zustimmung des Baurechtgebers in Stockwerkeigentum sowie andere Formen des Mit- oder Gesamteigentums überführt werden.

Zwecks Förderung der Schaffung von neuem und der Sanierung sowie des Um- und Ausbaus von bestehendem Wohnraum, insbesondere im Rahmen privater Investitionen, kann der Kanton für ein entsprechendes Informations- und Beratungsangebot sorgen.

Die zuständige Behörde kann eine geeignete Institution mit den entsprechenden Beratungsaufgaben betrauen.

Der Kanton kann Wohneigentum fördern, indem er beispielsweise Baugemeinschaften oder alternative Wohneigentumsmodelle mit geeigneten Massnahmen unterstützt.

Die Förderung kann unter anderem durch Beratung, Darlehen oder finanzielle Beiträge erfolgen.

Der Regierungsrat bestimmt die Förderobjekte sowie die Adressatinnen und Adressaten der Förderleistungen, regelt die Art und den Umfang der einzelnen Leistungen, die Bedingungen für deren Gewährung und die damit verbundenen Auflagen.

Der Kanton kann zu Gunsten von besonders benachteiligten Personen kostengünstigen Wohnraum mit vergleichsweise geringen Grundflächen, einfachem und nachhaltigem Ausbaustandard sowie geringen Lebenszykluskosten bereitstellen und kostendeckend an diese vermieten. Der Regierungsrat kann eine geeignete Institution mit diesen Aufgaben betrauen.

Als besonders benachteiligt gelten insbesondere Personen, die Anspruch auf Ausrichtung von Familienmietzinsbeiträgen² Sozialhilfe oder Ergänzungsleistungen zur AHV/IV haben und trotz dieser Sozialleistungen aufgrund ihres soziokulturellen Hintergrunds, der Familiengrösse, einer Behinderung oder zufolge eingeschränkter bzw. fehlender Wohnkompetenz keine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohnung finden.

Es besteht kein Rechtsanspruch auf Abschluss eines entsprechenden Mietvertrages.

Der Kanton verpflichtet Investoren, bei geplanten Vorhaben ergänzend zu den Vorgaben dieses Gesetzes in einer sehr frühen Planungsphase Massnahmen für unterschiedliche Zielgruppen von älteren und langjährigen Personen zu ergreifen. Hierzu gehören auch Wohnungsangebote aus dem Portfolio, Unterstützung bei der Wohnungssuche und Angebote für bezahlbare Wohnungen im bisherigen Wohnquartier sowie darüber hinaus Massnahmen für finanzielle Härtesituationen.

Der Kanton kann benachteiligten Personen bei Bedarf Beratung und Unterstützung bei der Suche nach geeignetem Wohnraum anbieten.

Der Regierungsrat kann geeignete Institutionen mit dieser Aufgabe betrauen.

Der Kanton gewährt auf Antrag Personen, die auf die Miete einer rollstuhlgängigen Wohnung angewiesen sind und im Kanton Wohnsitz haben, einkommensabhängige Beiträge an den monatlichen Mietzins.

Der Regierungsrat legt die Höhe der Beiträge fest. Er berücksichtigt dabei die Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie die Mietzinsbelastung. Der höchste Beitrag darf den Betrag des Zuschlags für rollstuhlgängige Wohnungen gemäss dem Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen und Invalidenversicherung (ELG) vom 6. Oktober 2006 nicht übersteigen.