Escroquerie (art. 146 CP).

1.

1.1

Déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1) et de l'art. 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur ses mérites.

1.2

Selon l'art. 77 al. 1 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Le grief d'inopportunité ne peut être examiné par la Cour de céans que si une loi prévoit expressément ce motif (art. 78 al. 2 CPJA). Aucune question d'opportunité ne se pose en l'espèce.

2.

2.1

Par le permis de construire, nécessaire en principe à toute construction (cf. art. 135 LATeC), l'Etat garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité des constructions (art. 1 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire dont le requérant a droit à l'obtention s'il satisfait aux conditions légales. L'objet d'un permis de construire est de constater que le projet de construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 22 consid. 3a; arrêt TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4).

La possibilité de construire sur un bien-fonds est une faculté essentielle découlant du droit de propriété garanti par l'art. 26 Cst. Son exercice se fait à la guise du propriétaire dans les limites du droit de l'aménagement du territoire et du droit de la police des constructions.

Cela signifie que, lorsqu'elle statue sur une requête de permis de construire, l'autorité compétente ne peut examiner que la légalité du projet, et non pas son opportunité. L'autorité n'a pas la compétence de refuser le permis de construire qui lui est demandé sous prétexte qu'une autre solution plus judicieuse à ses yeux ou ceux du voisin peut entrer en considération (arrêt TC FR 602 2018 21 du 28 novembre 2018 consid. 3.1; arrêt TA FR 2A 2003 61 du 11 février 2004).

2.2

L'art. 94 al. 2 ReLATeC prévoit que le SeCA consulte les services et organes intéressés qui formulent leur préavis dans un délai de trente jours dès réception du dossier. Selon la jurisprudence, les avis des services spécialisés de l'Etat constituent des rapports officiels au sens de l'art. 46 al. 1 let. b CPJA. Le rapport officiel est un document écrit ou une déclaration orale d'une autorité ou de l'administration qui possède des connaissances spécifiques en raison de son activité à l'attention d'une autre autorité à propos de faits et circonstances précis. Il se distingue d'un rapport d'experts en ce sens qu'il est un acte de souveraineté administrative. Lorsqu'il présente des résultats concluants, pleine force probante peut lui être reconnue. Il peut alors remplacer une expertise, dans la mesure toutefois où il n'existe pas d'indices concrets et sérieux qui en diminuent la valeur probante (arrêt TF 1C_405/2011 du 26 avril 2012 consid. 2.6; arrêt TC FR du 30 mars 2001, in RFJ 2001 p. 224; arrêt TC FR 1A 03 61 du 12 septembre 2007).

3.

Le recourant fait valoir que les modifications du projet apportées par l'intimée durant la procédure de permis de construire auraient dû faire l'objet d'une nouvelle mise à l'enquête publique et d'un nouveau préavis du SeCA. Il critique également le retrait prématuré des gabarits.

3.1

Aux termes de l'art. 140 al. 1, 1ère phrase, LATeC, toute demande de permis de construire faisant l'objet de la procédure ordinaire doit être mise à l'enquête publique, par insertion dans la Feuille officielle, durant quatorze jours. Selon l'art. 91 ReLATeC, la pose des gabarits indiquant les profils de la construction est obligatoire. Elle doit se faire au plus tard le jour de la publication dans la Feuille officielle (al. 1). Les gabarits ne peuvent pas être enlevés avant l’octroi du permis de construire, à moins que l’autorité compétente ne l’autorise (al. 2). Selon la jurisprudence, la pose de gabarits fait partie des mesures qui signalent immédiatement à tout passant - et non seulement aux voisins - qu'une demande d'autorisation de construire a été présentée pour le fonds où se trouvent les gabarits. Ainsi, la pose de gabarits a une fonction de publicité, permettant l'observation du délai d'opposition, qui découle du droit d'être entendu (ATF 115 Ia 21 consid. 3a; arrêt TF 1C_289/2007du 27 décembre 2007 consid. 3.1). Selon l'art. 97 ReLATeC, lorsqu'un projet est modifié pendant la procédure ou après la décision de l'autorité compétente, il est procédé à une nouvelle enquête selon les formes prévues à l'art. 140 LATeC et à l'art. 92 ReLATeC (al. 1). Lorsqu'il s'agit de modifications secondaires apportées durant la procédure, celle-ci peut suivre son cours sans nouvelle mise à l'enquête, dans la mesure où ces modifications ne touchent pas le droit des tiers (al. 2).

L'art. 97 ReLATeC permet d'éviter qu'une modification de moindre importance apportée au projet initial ne conduise à devoir reprendre une nouvelle procédure d'autorisation de construire (pour le droit bernois similaire: ZAUGG/LUDWIG, in Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 5ème éd. 2020, art. 32-32d n. 12 ss). Pour le Tribunal fédéral, cette règle répond à un

souci d'économie de procédure et tend à éviter qu'une modification du projet de moindre importance ne conduise systématiquement à la reprise ab ovo de toute la procédure d'autorisation de construire. Ce n'est donc que dans l'hypothèse où la modification affecte le projet initial de manière importante que la procédure d'autorisation de construire doit être reprise à son début, comme s'il s'agissait d'un nouveau projet (arrêt TF 1C_394/2010 du 10 juin 2011 consid. 3.2; arrêt TC JU CST 1/2012 du 27 avril 2012 consid. 3).

On est en présence d'une modification du projet, et non d'un nouveau projet, lorsque la construction demeure la même dans ses grandes lignes et garde ses éléments fondamentaux. L'existence d'un nouveau projet doit en revanche être admise lorsque la modification concerne des aspects essentiels de la construction, tels que sa reconstruction, l'emplacement, la dimension extérieure, le nombre d'étages ou lorsque la construction ou l'installation perd son identité en raison de plusieurs modifications de peu d'importance portées au projet initial (ZAUGG/LUDWIG, art. 32-32d n. 12a ss et la jurisprudence citée; arrêts TC FR 602 2016 24 du 28 septembre 2016; 602 2015 123 du 23 mars 2016; 602 2019 57 du 22 mai 2020).

3.2

En l'occurrence, le projet a fait l'objet de deux mises à l'enquête.

Suite aux préavis défavorables du SMo et du SeCA, l'intimée a encore modifié ses plans en octobre 2016 (cf. plans des 3 et 4 octobre 2016) et en janvier 2017 (cf. plan d'implantation du 25 janvier 2017). On relève d'emblée que, contrairement à ce que soutient le recourant, ce dernier plan figure bel et bien au dossier de la préfecture. Il ressort du dossier que les principales modifications concernent les lucarnes ainsi que la répartition et la dimension des pièces à l'intérieur des bâtiments. Ces plans modifiés comportent également des précisions demandées par les services précités, comme par exemple l'indication des balcons arrondis des combles sur le plan de géomètre (plan de situation) ou la production de plans indiquant les coupes complètes, d'une limite de propriété à une autre, pour toutes les constructions, prolongées jusqu'aux limites des parcelles voisines, ou encore la cotation des places de parc.

Il résulte de ce qui précède que les modifications apportées n'altèrent pas le projet mis à l'enquête publique en 2015 de manière significative. En effet, l'implantation des bâtiments ainsi que leur forme, leur apparence et leur développement architectural sont restées les mêmes. Les modifications précitées conservent au projet ses grandes lignes et gardent ses éléments fondamentaux. Dans ces circonstances, les adaptations apportées – ne changeant pas considérablement l'apparence de la construction dans son ensemble – peuvent être considérées comme des modifications secondaires au sens de l'art. 97 al. 2 ReLATeC, de sorte qu'une nouvelle mise à l'enquête n'était pas nécessaire. Ce grief formel doit ainsi être rejeté, tout comme celui d'une violation du droit d'être entendu qui serait liée. De même, le lieutenant de préfet a estimé qu'il disposait de tous les éléments nécessaires pour rendre sa décision et rien ne lui imposait de requérir un nouveau préavis du SeCA. Par ailleurs, on ne voit pas en quoi le retrait des gabarits avant l’octroi du permis de construire aurait pu violer le droit d'être entendu du recourant, dès lors que ce dernier a pu former une opposition dans le délai. En outre, celle-ci portait principalement sur les problématiques des eaux claires et de l'accès, ce qui ne nécessitait manifestement pas le maintien des gabarits. A cela s'ajoute enfin que, dans sa décision autorisant le retrait des gabarits, le préfet a expressément réservé la possibilité de requérir, si besoin, à nouveau la pose de ceux-ci.

4.

Le recourant soutient que les terrains destinés à accueillir les bâtiments projetés ne sont pas équipés tant sous l'angle de l'aspect routier que de celui des canalisations pour l'évacuation des eaux.

4.1

Aux termes de l'art. 22 al. 2 let. b de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Selon la jurisprudence, la réalisation de l'équipement doit être garantie sur le plan juridique et technique (cf. arrêt TF 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1; cf. également JEANNERAT, in Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, art. 19 n° 8).

L'art. 93 LATeC dispose que les communes ont l'obligation de prévoir au moins l'équipement de base conformément aux zones à bâtir définies par le plan d'affectation des zones et d'assurer sa réalisation dans les délais fixés par le programme d'équipement. Elles tiennent compte des options retenues dans le plan directeur communal (al. 1). Tant qu'un équipement complet n'est pas assuré, aucun permis de construire ne peut être délivré (al. 2). Selon l'art. 94 al. 1 let. a LATeC, l'équipement de base comprend les routes principales, collectrices et leur raccordement au réseau routier principal ainsi que les liaisons piétonnes. D'après l'art. 94 al. 2 LATeC, l'équipement de détail comprend les routes de desserte, les chemins piétons, les conduites et ouvrages d'évacuation des eaux nécessaires à l'utilisation prévue des terrains à bâtir et au raccordement de ceux-ci à l'équipement de base.

Un terrain est réputé équipé si son équipement est complet, adapté à la zone d'affectation concernée, de sorte que seul le raccordement des constructions et installations prévues reste encore à établir pour permettre leur utilisation (art. 95 LATeC). L'accès doit être juridiquement et techniquement suffisant (cf. arrêts TF 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1;1C_155/2010 du 3 juin 2010 consid. 2.2).

4.1.1

L'art. 19 LAT exige l'aménagement de voies d'accès adaptées à l'utilisation prévue. Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord que la sécurité (pente, visibilité, trafic) – celle des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier – soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (JOMINI, in Commentaire de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, 2010, art. 19 n° 19). La voie d'accès est ainsi adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.

La définition de l'accès adapté à l'utilisation projetée au sens de l'art. 19 LAT a fait l'objet d'une jurisprudence constante dont il résulte en substance que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales. Il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des

conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (arrêt TC FR 602 2011 74 et 89 du 7 décembre 2012 consid. 3a; arrêts TC VD AC.2009.0086 du 2 août 2010, AC.2008.0233 du 6 mai 2009 et AC.2002.0013 du 10 décembre 2002). La réalisation de la voie d'accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le droit d'emprunter (JOMINI, art. 19 LAT n° 23; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, p. 326 s.).

L'art. 119 LATeC donne au Conseil d'Etat la compétence d'édicter les dispositions d'exécution des règles de construction (al. 1). Il peut prescrire l'application de directives et de normes des organismes spécialisés (al. 3). Selon l'art. 52 ReLATeC, les objets soumis à l'obligation de permis sont régis par les dispositions de ce règlement en matière de construction (al. 1). Pour le surplus, il est renvoyé aux normes techniques d'organismes spécialisés tels que l'Union suisse des professionnels de la route (VSS; let. d). Selon l'art. 61 al. 1, 1ère phrase, ReLATeC, l'accès aux routes publiques ou privées ne doit pas constituer une gêne ou un danger pour la circulation.

Si les normes VSS, en tant qu'expression de la science et de l'expérience des professionnels, peuvent être considérées comme des avis d'experts, il n'en demeure pas moins qu'il ne s'agit pas de règles de droit au sens strict. Lorsque des motifs fondés justifient de s'en écarter, le juge n'est pas lié par lesdites normes. Le renvoi général aux normes professionnelles prévu par l'art. 119 LATeC ne change rien à cette constatation (cf. dans ce sens, art. 27 al. 1 ReLATeC; arrêts TC FR 602 2011 74 et 89 du 7 décembre 2012; 603 2012 235 du 24 janvier 2014 consid. 19b).

4.1.2

Pour déterminer si une construction bénéficie d'un accès juridique suffisant, l'autorité administrative doit se limiter à examiner la situation prima facie, en se bornant à contrôler si ledit accès s'appuie sur un titre juridique existant, tel un droit de passage inscrit au RF, les questions relatives à l'assiette de la servitude relevant exclusivement du droit civil (arrêt TC FR 602 2011 74/89 du 7 décembre 2012 consid. 2b). L'autorité administrative examine si la désignation de la servitude permet d'en faire l'utilisation prévue et si elle est suffisante pour l'accès aux constructions projetées.

Les accès doivent être garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de la délivrance du permis de construire (arrêts TF 1C_155/ 2010 du 3 juin 2010 consid. 2.2, in RtiD 2011 I p. 181;1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3, in RDAT 2003 I 59 211;1C_668/2013 du 21 mars 2014 consid. 2.2). S'il est vraisemblable que le terrain destiné à être construit dispose d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux propriétaires du terrain grevé de démontrer le contraire (arrêt TF 1P.407/1989 du 6 octobre 1989 consid. 3). Le projet doit disposer de l'équipement routier au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d; arrêts TF 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5;1C_554/2008 du 7 juillet 2009 consid. 4.3; cf. RUCH, Commentaire LAT, art. 22 n. 83). Il est à cet égard suffisant que, pour entrer en force, l'autorisation de construire soit assortie de la condition que l'accès routier est garanti (arrêts TF 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5;1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1).

4.2

Premièrement, le recourant soutient que les trois parcelles visées par le projet ne disposent d'aucun droit d'accès.

En l'occurrence, les trois bâtiments projetés seront implantés sur les parcelles eee, fff et hhh RF. Dans la mesure où le SMo a constaté que l'accès par le chemin de servitude non revêtu sis sur l'article kkk RF, rejoignant la route cantonale en amont (au sud-ouest) devait être empêché aux véhicules par la pose d'un potelet ou d'un autre obstacle non franchissable, l'accès pour les véhicules peut uniquement se faire par les articles sss et lll RF. A cet endroit, le débouché sur la route cantonale est inchangé. Selon l'extrait de plan du guichet cartographique reproduit cidessous (cf. https://map.geo.fr.ch), la situation se présente comme suit:

Article lll RF

Article kkk RF

Article sss RF

Article fff RF

Article eee RF

Article hhh RF

Sur le plan juridique, il est d'emblée constaté que, contrairement à ce qu'allègue le recourant, le plan de situation du 3 octobre 2016 montre clairement – tout comme les plans d'implantation qu'il mentionne dans ses contre-observations – que l'accès ne se fera pas sur l'article kkk RF. Pour le reste, il ressort des déclarations de la conservatrice du Registre foncier de la Broye que l'inscription de l'article lll RF sera complétée de la manière suivante: "CH. droit de passage de

4.5

mètres de large, en faveur des articles eee, fff, ggg et hhh RF". En outre, selon les extraits du cadastre cantonal et du registre foncier du 13 décembre 2019 produits par l'intimée, les articles eee, fff et hhh RF disposent tous d'un droit de passage de 4.5 mètres de large à charge de l'article sss RF, ce que le recourant ne conteste pas, et les articles eee et hhh RF disposent d'un droit de passage de 3 m de large en faveur et à charge des articles fff et ggg RF et de 2 m de large à charge de l'article fff RF. En revanche, il n'en ressort pas que l'article hhh RF dispose d'un droit de passage à charge de l'article eee RF, étant précisé que l'article hhh RF est issu de la division de l'ancien article eee RF (devenu l'article eee RF et l'article hhh RF). Cela étant, on constate que l'accès des véhicules et les places de stationnement pour le bâtiment C sis sur l'article hhh RF se trouvent sur l'article eee RF. Partant, l'accès prévu est ainsi juridiquement garanti pour les trois parcelles concernées. La question de savoir si un droit de passage à pieds est nécessaire en faveur de l'article hhh RF à charge de l'article eee RF peut demeurer indécise et le recourant ne peut tirer aucun argument de l'absence éventuelle d'une telle servitude. Dans la mesure où les deux parcelles sont propriété de l'intimée, il lui appartient cas échéant d'entreprendre les démarches auprès du registre foncier afin d'inscrire les servitudes nécessaires.

Sur le plan technique, on doit constater que le SMo a rendu un préavis favorable avec conditions le 24 février 2017. Il a en particulier relevé que le trafic généré par le projet (pour 18 cases de stationnement) est d'environ 60 véhicules par jour et que l'accès utilisé est suffisamment large pour desservir les habitations existantes ainsi que les neuf unités de logements projetées. Il a

précisé que le type de route "route d'accès" était conforme à la norme VSS SN 640 045 et pouvait desservir jusqu'à 150 unités de logements et supporter une charge allant jusqu'à 100 véhicules par jour. Il a encore souligné que, conformément aux normes VSS SN 640 200a et 640 201, la largeur minimale permettant le croisement de deux voitures de tourisme (à une vitesse 0-20 km/h) est de 4 m et que les zones revêtues étaient en l'occurrence conformes aux normes citées et permettaient aisément le croisement de véhicules, les manœuvres d'accès au stationnement ainsi que le rebroussement. Le recourant n'apporte aucun élément probant concret susceptible de mettre en doute cette appréciation circonstanciée du service spécialisé en la matière, qui en outre s'est rendu sur place et a ainsi pu se rendre concrètement compte des circonstances du cas d'espèce. Certes, le recourant a produit, à l'appui de ses contre-observations, un rapport d'analyse délivré le 13 mai 2020 par le bureau d'ingénieurs V.________. Cela étant, force est de constater que ce rapport analyse la situation au débouché de la route de T.________ sur la route de U.________. Autrement dit, il porte uniquement sur les conditions de visibilité au débouché du chemin d'accès sur la route cantonale, à savoir sur des circonstances actuellement déjà existantes. Du reste, de manière générale, les griefs formulés par le recourant quant à l'insuffisance de l'accès à l'immeuble au regard des circonstances concrètes du cas d'espèce – soit notamment le manque de visibilité au débouché du chemin d'accès sur la route cantonale, la largeur de la route d'accès ou son revêtement – se rapportent essentiellement à des circonstances actuellement déjà existantes. Or, à aucun moment, le recourant ne prétend que la situation actuelle pose des problèmes de sécurité. Ainsi, comme exposé par le SMo dans son préavis favorable avec conditions, l'augmentation de trafic estimée n'est pas de nature à mettre sérieusement en cause la fluidité et la sécurité du trafic. Enfin, il ne faut pas perdre de vue que le tronçon se termine en impasse pour l'accès aux véhicules et qu'il présentera une circulation limitée, même après la construction des bâtiments projetés. Au vu de ce qui précède, la Cour de céans peut confirmer que l'accès aux bâtiments projetés est techniquement suffisant au sens de

l'art. 19 al. 1 LAT, étant précisé que les conditions émises par le SMo font partie intégrante du permis de construire. Au demeurant, si la végétation et un mur existants devaient gêner la visibilité au débouché sur la route cantonale, il appartiendrait à l'autorité compétente de requérir leur éventuelle mise en conformité. Dans de telles circonstances et dès lors que les pièces versées au dossier permettent parfaitement de comprendre les travaux envisagés et la situation des immeubles concernés, une inspection des lieux, une expertise ou un nouveau préavis du SMo, tels que requis par le recourant, sont inutiles dans le cas d'espèce.

Partant, le grief du recourant relatif à l'accès doit manifestement être rejeté.

4.3

Deuxièmement, le recourant fait valoir qu'aucune des trois parcelles concernées ne bénéficient d'équipement pour l'évacuation des eaux claires et des eaux usées et qu'elles ne pourront pas l'être dans des délais raisonnables.

4.3.1

S'agissant de l'évacuation des eaux claires, le recourant soutient que, comme cela ressort de la détermination de la commune du 7 novembre 2019, celle-ci n'a pas effectué de travaux de raccordement aux eaux claires sur l'article lll RF ou l'article rrr RF et ajoute qu'il est impossible de raccorder les articles eee, fff et hhh RF sans passer par les parcelles lll et/ou rrr RF. Or, il est d'avis, d'une part, que l'obligation de raccorder et d'équiper un terrain relève de la compétence de la commune et ne peut pas être déléguée à un propriétaire et, d'autre part, qu'en l'occurrence, l'intimée ne dispose quoi qu'il en soit d'aucune servitude de canalisations d'eau pluviale et/ou d'évacuation des eaux claires pour ses parcelles, étant précisé que – selon lui – le droit d'égout existant en faveur des articles eee, fff et hhh RF à charge de l'article lll RF n'entraîne aucun droit à

se raccorder, en passant par l'article lll RF, aux collecteurs communaux d'évacuation des eaux claires.

Il ressort du dossier que le projet dans sa version initiale prévoyait la récole des eaux pluviales dans le collecteur existant. La commune ayant constaté que la récupération des eaux claires était problématique en raison de la capacité du réseau existant, elle a requis l'autorisation de construire de nouveaux collecteurs d'eaux pluviales. Le permis de construire y relatif a été délivré à la commune le 29 août 2017. Le recourant ne conteste en soi pas le fait que ces nouveaux collecteurs seront aptes à régler le problème d'évacuation des eaux claires du projet litigieux.

Par ailleurs, la commune a réalisé les travaux en question. En effet, dans sa détermination du 7 novembre 2019, elle indique que les travaux d'installation desdites canalisations d'eaux claires sont terminés, précisant qu'ils s'arrêtent sur l'article sss RF et qu'il n'y aura aucune intervention sur les articles lll et rrr RF. Elle a ajouté que les raccordements des parcelles eee, fff et hhh RF sur le réseau communal relevaient du droit privé. Pour sa part, l'intimée explique qu'il est prévu que les eaux claires des trois immeubles projetés se raccordent sur la conduite privée se trouvant sur l'article lll RF – comme cela ressortirait des plans du permis de construire octroyé à la commune – conduite sur laquelle existe un droit d'égouts, avant de s'écouler dans le nouveau collecteur construit par la commune sur l'article sss RF.

Il est d'emblée souligné que, si l'équipement de base – dont font notamment partie les installations nécessaires à l'évacuation et à l'épuration des eaux – doit être assuré par les communes, l'équipement de détail – qui comprend en particulier les conduites et ouvrages d'évacuation des eaux nécessaires à l'utilisation prévue des terrains à bâtir et au raccordement de ceux-ci à l'équipement de base – est réalisé par les propriétaires des terrains concernés ou par un syndicat de remaniement de terrains à bâtir (cf. art. 93 ss LATeC). Partant, contrairement à ce que soutient le recourant, il incombe à l'intimée de procéder aux travaux d'équipement consistant à raccorder ses terrains à l'équipement de base. En outre, les articles eee, fff et hhh RF disposent d'un droit d'égout à charge de l'article lll RF, droit constitué en 1972, soit à une époque où le système unitaire – selon lequel l'évacuation des eaux usées et des autres eaux s'effectue par une seule canalisation – était prévu. La question de l'étendue de ce droit d'égout relève cependant du droit civil. Quoi qu'il en soit, dans l'hypothèse où le droit d'égout existant ne permettrait pas le raccordement des terrains de l'intimée sur la conduite existante sur l'article lll RF, on doit encore constater que celle-là a la possibilité de recourir à la procédure prévue par l'art. 691 al. 1 CC, laquelle relève de la compétence du juge civil, pour obtenir une servitude pour les éléments précités, sous réserve de l'al. 2 (cf. arrêt TC FR 602 2016 149 du 6 avril 2017 consid. 9). Dans ces circonstances et vu que, comme exposé ci-dessous (cf. consid. 5.4), les décisions préfectorales doivent être annulées pour un autre motif et l'affaire être renvoyée au lieutenant de préfet pour nouvelles décisions, il lui appartiendra d'assortir le permis de construire qu'il délivrera de la condition suivante: "Le permis de construire ne pourra être exécuté que lorsque la réalisation de tout l'équipement sera garantie".

4.3.2

En ce qui concerne l'évacuation des eaux usées, le lieutenant de préfet a considéré, dans sa décision sur opposition, que le raccordement aux eaux usées sur l'article kkk RF devra être réglé entre les parties, en collaboration avec la commune, lors de la réalisation des travaux. Cette façon de procéder ne saurait être suivie. En effet, s'il n'appartient certes pas à l'autorité administrative de se substituer au juge civil, celle-ci doit cependant examiner la situation prima facie en se bornant à contrôler si la réalisation de l'équipement s'appuie sur un titre juridique

existant; pour ce faire, elle s'en tient au registre foncier (cf. arrêt TC FR 602 2011 74 du 7 décembre 2012 consid. 2; voir également arrêt TC FR 602 2016 149 du 6 avril 2017 consid. 9).

En l'occurrence, il ressort des extraits du RF que les articles eee, fff et hhh RF disposent d'un droit d'égout à charge de l'article lll RF, ce qui n'est pas contesté.

Conformément aux plans de situation et d'implantation approuvés, le raccordement des eaux usées de l'immeuble A dont l'implantation est prévue sur l'article fff RF se fera sur l'article lll RF, sur lequel celui-là bénéficie d'un droit d'égout, de sorte que la réalisation de l'équipement relatif aux eaux usées pour cette parcelle est juridiquement garantie. En revanche, il ressort des plans susmentionnés que le raccordement des eaux usées des immeubles B et C, prévus sur l'article eee RF et respectivement sur l'article hhh RF, se fera sur l'article kkk RF. Or, il n'existe au RF aucune servitude de conduite en faveur des articles eee et hhh RF à charge de l'article kkk RF, ce que l'intimée ne conteste pas. Elle a d'ailleurs produit, avec ses observations sur le recours du 31 janvier 2020, de nouveaux plans de situation et d'implantation modifiés au 20 janvier 2020 et respectivement 28 janvier 2020, desquels il ressort que les parcelles eee et hhh RF seront directement raccordées sur la conduite des eaux usées de l'article fff RF. Si cette modification mineure du tracé des conduites des eaux usées ne nécessite pas une nouvelle mise à l'enquête publique du projet, les plans modifiés doivent cependant, dans le cadre du renvoi de l'affaire à l'autorité intimée – nécessaire pour les motifs exposés au consid. 5.4 ci-dessous – et pour des raisons évidentes de clarté, être versés au dossier de celle-ci et être formellement approuvés par elle.

5.

Le recourant invoque en outre la violation "d'autres règles du droit de la construction (ReLATeC et RCU)". Il estime que les éléments dont le SeCA a constaté la non-conformité dans son préavis négatif du 1er septembre 2016 n'ont pas tous été modifiés. Outre les griefs relatifs à l'équipement – accès et évacuation des eaux – qui ont été traités au consid. 4 ci-dessus auquel il est ici renvoyé, le recourant estime qu'à défaut d'un nouveau préavis du SeCA suite aux modifications apportées au projet en octobre 2016 et en janvier 2017, il n'est pas possible de s'assurer que les conditions de l'art. 58 ReLATeC sont respectées en lien avec la jonction des parcelles à construire et celles voisines. Il ajoute que la non-conformité des éléments suivants subsiste: la non-conformité de certaines chambres situées au rez-de-chaussée à l'art. 69 al. 3 LATeC; la non-conformité des lucarnes à l'art. 43 RCU et la non-conformité de la hauteur de la façade Ouest de l'immeuble A à l'art. 23 ch. 6 RCU.

Même si le recourant s'en tient à des critiques générales, sans aucunement expliquer en quoi consisteraient les non-conformités qu'ils soulèvent, il peut néanmoins être constaté ce qui suit sur les griefs en question.

5.1

S'agissant du grief relatif aux modifications de terrain, le SeCA a relevé ce qui suit dans son préavis défavorable du 1er septembre 2016: "Les modifications du terrain devront être réduites au maximum afin de respecter les conditions de l'art. 58 du règlement du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC). Le terrain aménagé du projet doit rejoindre le terrain naturel des parcelles voisines en limite de chaque propriété. Cela ne peut pas être contrôlé sur les plans transmis en format A4, qui sont lacunaires sur ce point. Cela avait été vu en amont avec l'auteur des plans lors du retour à la commune du dossier pour demande de compléments en date du 22 juin 2016. L'auteur des plans devra fournir

les coupes complètes, d'une limite de propriété à une autre, pour toutes les constructions (Bâtiments A, B et C), qui devront être prolongées jusqu'aux limites des parcelles voisines. Les altitudes du terrain naturel et du terrain aménagé en limite de propriété seront indiquées conformément au guide des constructions".

Suite à ce préavis, l'intimée a produit des nouveaux plans en octobre 2016, en particulier des plans de façade d'une limite de propriété à une autre, pour toutes les constructions, jusqu'aux limites des parcelles voisines, comme requis par le SeCA. En outre, dans sa décision d'octroi du permis de construire, le lieutenant de préfet a expressément mentionné au ch. 15 que: "Lors de la réalisation des aménagements extérieurs, les art. 58 (modification du terrain) et 59 (talus) ReLATeC seront respectés. A défaut, les mesures liées au respect de la loi pourront être ordonnées". Cette condition du permis de construire est propre à garantir le respect des art. 58 et 59 ReLATeC.

5.2

En ce qui concerne la surface des pièces d'habitation, le SeCA a constaté dans son préavis que certaines chambres situées au rez-de-chaussée et au premier étage des immeubles n'étaient pas conformes à l'art. 69 al. 3 ReLATeC, qui prévoit que la surface d'une chambre pour deux personnes ne doit pas être inférieure à 14 m2.

Au ch. 12 du permis de construire, le lieutenant de préfet a relevé que les chambres en question revêtaient une surface de 11.99 m2 et qu'elles permettaient ainsi d'être occupées par une seule personne, conformément aux exigences de l'art. 69 al. 2 ReLATeC. Cette appréciation peut être suivie, étant précisé que chaque appartement dispose au moins d'une chambre de plus de 14 m2. On peut au demeurant se poser la question de savoir si, pour un tel grief, le recourant peut se prévaloir d'un intérêt au recours.

5.3

Quant aux lucarnes, le SeCA a indiqué que les lucarnes des trois immeubles n'étaient pas conformes à l'art. 43 RCU, car leur faîte était trop proche du faîte du toit principal.

Selon l'art. 46 al. 2 RCU (dans sa version du 21 septembre 2018, dossier final d'approbation d'adaptation du PAL suite à son approbation du 23 juillet 2013), le faîte des lucarnes doit être sensiblement en dessous du faîte principal.

Les plans de coupe et de façade modifiés en octobre 2016 montrent que les faîtes des lucarnes ont été éloignés du faîte principal. La formulation du RCU – "sensiblement en dessous" laisse une grande marge d'appréciation à cet égard. En l'espèce, on doit constater que le recourant se contente d'affirmer la non-conformité des lucarnes, sans motivation aucune. Or, la commune, en tant qu'autorité de planification qui dispose d'un intérêt à ce que sa réglementation soit respectée, n'a formulé aucune remarque, notamment dans ses observations sur le recours, concernant les lucarnes. Dans ces circonstances, ce grief doit être rejeté.

5.4

S'agissant de la hauteur totale des bâtiments situés dans la zone résidentielle à faible densité I, le RCU prévoit qu'elle est de 8.50 m au maximum.

En l'occurrence, dans son préavis négatif du 1er septembre 2016, le SeCA a relevé que la hauteur en façade Ouest de l'immeuble A était de 8.64 m et, partant, qu'elle était non conforme au RCU. Or, il appert du dossier que le projet n'a pas été modifié sur ce point, le plan de façade Ouest du bâtiment A modifié en octobre 2016 indiquant toujours une hauteur totale de 8.64 m. Du reste, l'intimée reconnaît que la hauteur totale de cette façade dépasse de 14 cm la limite maximale autorisée par le RCU. Contrairement à ce que soutient l'intimée, on ne saurait parler d'un très léger

dépassement et, encore moins, admettre celui-ci comme entrant dans la marge de tolérance. On doit partant constater que la hauteur du bâtiment A (en façade Ouest) ne respecte pas le RCU et que, pour ce motif, le permis de construire ne pouvait pas être accordé. Le recours doit être très partiellement admis sur ce point. Les décisions attaquées doivent ainsi être annulées en tant qu'elle concerne la hauteur de bâtiment A et l'affaire doit être renvoyée à l'autorité intimée à laquelle il appartiendra de statuer à nouveau sur la base des nouveaux plans produits par l'intimée en annexe à ses observations au recours, notamment un plan de façade Ouest du bâtiment A (modifié le 28 janvier 2020) sur lequel la hauteur totale a été ramenée à 8.44 m, et de délivrer un nouveau permis de construire.

6.

Le recourant invoque une violation de la clause d'esthétique. Il soutient en effet que le projet est en opposition totale avec les autres constructions du quartier et qu'il dénature complètement celui-ci. Il rappelle que, contrairement à l'intitulé de la demande de permis de construire, le projet concerne la construction de trois petits immeubles d'une hauteur de plus de 8 m composés de trois appartements chacun. Il relève que le quartier est exclusivement constitué de maisons individuelles et que de nombreuses villas ont une architecture recherchée. Il estime que ce quartier montre une beauté particulière, non seulement pour son importante végétation, mais aussi pour sa vue panoramique en direction de X.________. De l'avis du recourant, la réglementation communale actuelle est insuffisante et lacunaire.

6.1

L'art. 3 al. 2 let. b LAT prévoit que les autorités chargées de l'aménagement du territoire doivent notamment tenir compte de la nécessité de préserver le paysage et de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage. La portée de cette disposition dépend avant tout du degré de protection que requiert le paysage en question. S'il s'agit d'un site sensible, porté à l'inventaire ou présentant des caractéristiques particulières, une exigence plus élevée d'intégration peut se justifier qu'en présence d'un paysage de moindre intérêt (WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n. 27 ad art. 3 LAT, p. 85). Une construction ou une installation s'intègre dans le paysage lorsque son implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité (DFJP/OFAT, Etude relative à la LAT, 1981, n. 28 ad art. 3 LAT). Pour qu'un projet puisse être interdit sur la base de l'art. 3 al. 2 let. b LAT, il doit porter une atteinte grave à un paysage d'une valeur particulière qui serait inacceptable dans le cadre d'une appréciation soigneuse des divers intérêts en présence (cf. arrêts TF 1C_82/2008 du 28 mai 2008 consid. 6.3, non publié in ATF 134 II 117;1A.92/1998 du 30 décembre 1998 consid. 5, publié in RDAF 1999 I p. 410). Une clause générale d'esthétique dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire peut renforcer la mise en œuvre de ce principe (TSCHANNEN, Commentaire de la LAT, n. 50 ad art. 3 LAT).

Aux termes de la clause d'esthétique contenue à l'art. 125 LATeC, les constructions, installations et aménagements extérieurs, dans leur intégralité et leurs parties, doivent être conçus et entretenus dans un souci d'harmonisation avec l'environnement construit et paysager, de façon qu'un aspect général de qualité soit atteint. Selon la jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur une clause d'esthétique, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment

projeté, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (arrêt TF 1C_520/2012 du 13 juillet 2013 consid. 2.3; ATF 101 Ia 213 consid. 6c; 115 Ia 114 consid. 3d).

On ajoute que, dans ce domaine, les autorités locales disposent d'un large pouvoir d'appréciation (cf. ATF 132 II 408 consid. 4.3 et les références; arrêt TF 1P.678/2004 du 21 juin 2005 consid. 4, in ZBl 2006 p. 430). C'est le cas notamment lorsqu'il s'agit de savoir si une construction ou une installation est de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3b).

6.2

En l'espèce, le projet prévoit la construction de trois immeubles d'habitation de trois logements dans la zone résidentielle à faible densité I qui est destinée aux habitations individuelles définies à l’art. 55 ReLATeC. Les habitations individuelles remplissent le critère de l'art. 55 ReLATeC si elles sont constituées de trois logements au maximum. Cette condition est incontestablement remplie en l'espèce. En outre, la commune – qui dispose d'un large pouvoir d'appréciation – ne s'est pas opposée au projet litigieux sous l'angle du respect de la clause d'esthétique. Dans ces conditions, le recourant ne saurait prétendre que le projet nuit gravement à l'esthétique du quartier, en invoquant uniquement le fait qu'il s'agit de trois petits immeubles de trois logements alors que le quartier serait constitué de maisons individuelles. Cela vaut d'autant plus que le quartier d'habitation environnant n'appartient pas à une catégorie de périmètre nécessitant une protection spéciale et ne présente aucune particularité ni aucune homogénéité. Hormis en ce qui concerne la hauteur du bâtiment A (cf. consid. 5.4 ci-dessus), laquelle devra être adaptée de façon à respecter la hauteur maximale admise, le projet est conforme aux prescriptions du RCU. Or, il ne ressort pas du dossier que, en ce qui concerne sa volumétrie et son implantation, le projet s'avèrerait manifestement incompatible à un quartier de villa.

Le grief de violation de la clause d'esthétique s'avère sans fondement. De plus, on ne saurait figer l’aspect d’un quartier par les constructions existantes. En effet, les possibilités qui permettent les types de constructions sont en premier lieu déterminées dans les dispositions du RCU relatives aux distances, à la hauteur, à la typologie et aux indices d’utilisation du sol, cas échéant dans des prescriptions spéciales. Ce n’est pas en raison du fait que, dans le passé, les propriétaires n’ont pas utilisé au maximum ces valeurs qu'il se justifie de l'interdire dans le futur (à ce propos, cf. notamment arrêt TC FR 602 2019 5 du 29 octobre 2019 consid. 2.3.2, in RFJ 2019 p. 474), ce que semble vouloir déduire le recourant de la clause d’esthétique.

7.

Le recourant se réfère enfin à l'arrêt 602 2019 101 rendu le 3 février 2020 par le Tribunal cantonal et en déduit que, le nouveau PDCant étant d'application immédiate, un contrôle de son impact sur la planification et la réglementation communale et, partant, également sur le projet litigieux doit être effectué par les services de l'Etat. Selon lui, le nouveau PDCant impose des normes plus strictes que les normes existantes à titre d'aménagement pour le secteur concerné, de sorte que la construction projetée n'est pas, respectivement plus, conforme à la zone; situées en bordure de zone agricole, les parcelles destinées à accueillir le projet devraient – toujours selon le recourant – vraisemblablement être dézonées.

Ce grief est manifestement dénué de pertinence. En effet, l'arrêt du Tribunal cantonal précité auquel le recourant s'est référé se rapportait à la révision d'un PAL, alors qu'en l'occurrence, le cas d'espèce concerne un permis de construire sur des parcelles intégrées dans un quartier déjà construit, qui de plus est délimité par le chemin d'accès non revêtu réservé aux piétons.

8.

Outre les réquisitions de preuves déjà traitées au consid. 4.2 ci-dessus, le recourant a requis la tenue d'une inspection des lieux, en particulier en lien avec le grief de violation de la clause d'esthétique, et la production de nouveaux préavis des services de l'Etat, notamment du SeCA et du SEn.

La jurisprudence admet que le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 et les arrêts cités). La Cour de céans considère qu'une inspection des lieux est inutile dans le cas d'espèce, dès lors que les pièces versées au dossier – en particulier les plans et les photographies produites par les parties – permettent parfaitement de comprendre les travaux envisagés et la situation des immeubles concernés; il en va de même s'agissant de la production de nouveaux préavis des services de l'Etat.

9.

Il résulte de ce qui précède que le recours (602 2019 124) doit être très partiellement admis en raison de la hauteur non conforme du bâtiment A; il est rejeté pour le reste. Partant, les décisions rendues le 30 juillet 2019 par le lieutenant de préfet doivent être annulées et l'affaire lui être renvoyée pour qu'il statue à nouveau, dans le sens des considérants, sur la base des nouveaux plans produits par l'intimée en annexe à ses observations au recours, notamment un plan de façade Ouest du bâtiment A (modifié le 28 janvier 2020), et délivre un nouveau permis de construire, en imposant – cas échéant – la condition mentionnée au consid. 4.3.1 ci-dessus selon laquelle le permis de construire ne pourra être exécuté que lorsque la réalisation de tout l'équipement sera garantie.

L'affaire étant jugée au fond, la requête tendant à l'octroi de l'effet suspensif du recours (602 2019 126) est devenue sans objet.

10.

10.1

Selon l'art. 131 al. 1 CPJA, les frais de procédure sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si elle n’est que partiellement déboutée, les frais sont réduits en proportion. Par ailleurs, lorsque plusieurs parties à la procédure succombent, les frais sont répartis entre elles, compte tenu de leur intérêt à la procédure et du sort fait à leurs conclusions (art. 132 al. 1 CPJA).

Vu l'issue du recours, il doit être constaté que le recourant n'obtient que très partiellement gain de cause, en ce sens que seule la non-conformité de la hauteur en façade ouest du bâtiment A conduit à l'annulation des décisions attaquées et au renvoi de l'affaire pour nouvelles décisions sur la base des nouveaux plans produits par l'intimée. La part de gain de cause du recourant peut être estimée à 2/5. Il y a ainsi lieu de mettre les 3/5 des frais de procédure de CHF 3'500.- à la charge du recourant, soit CHF 2'100.-; ce montant est prélevé sur l'avance de frais versée, dont le solde

de CHF 400.- est restitué au recourant. Le solde des frais de justice doit être réparti entre l'intimée et l'Etat à raison de 3/4 à la charge de l'intimée et 1/4 à la charge de l'Etat, celui-ci étant exonéré de sa part aux frais conformément à l'art. 133 CPJA. Partant, des frais de procédure, d'un montant de CHF 1'050.-, sont mis à la charge de l'intimée.

10.2

Pour le même motif et dans la même proportion, il y a lieu de répartir entre les parties les indemnités pour les frais qu'elles ont consentis dans la défense de leurs intérêts (art. 137 et 138 al. 2 CPJA).

Conformément à l'art. 8 al. 1 du tarif, les honoraires alloués pour la représentation ou l'assistance de la partie sont fixés entre CHF 200.- et 10'000.-. Dans les affaires d'une ampleur ou d'une complexité particulière, le maximum s'élève à CHF 40'000.-. La fixation des honoraires dus à titre de dépens a lieu sur la base d’un tarif horaire de CHF 250.-. Quant aux débours nécessaires à la conduite de l'affaire, ils sont remboursés au prix coûtant (art. 9 al. 1 du tarif). Pour les photocopies effectuées par le mandataire, il est calculé 40 centimes par copie isolée (art. 9 al. 2 du tarif).

En l'occurrence, l'affaire n'est pas d'une ampleur ou d'une complexité particulière qui justifierait de s'écarter de la limite maximale de CHF 10'000.- d'honoraires prévue par l'art. 8 al. 1 du tarif.

Compte tenu de cette situation et de la liste de frais déposée par la mandataire du recourant qui ne correspond pas au tarif applicable en ce qui concerne le tarif horaire, l'indemnité de partie réduite pour le recourant (2/5) est arrêtée à CHF 4'308.- (honoraires et débours: CHF 4'000.- [2/5 de CHF 10'000.-]; TVA: CHF 308.- [2/5 de CHF 770.-]). Celle-ci est mise à raison de CHF 3'231.- à la charge de l'intimée (3/4) et à raison de CHF 1'077.- à la charge de l'Etat (1/4).

Compte tenu de cette situation également et de la liste de frais déposée par le mandataire de l'intimée qui ne correspond pas au tarif applicable tant en ce qui concerne le tarif horaire que les débours, l'indemnité de partie réduite pour l'intimée (3/5) est arrêtée à CHF 6'462.- (honoraires et débours: CHF 6'000.- [3/5 de CHF 10'000.-]; TVA: CHF 462.- [3/5 de CHF 770.-]). Elle est mise entièrement à la charge du recourant.