ATA/670/2012

1) Cap Estate S.A. (ci-après : Cap Estate) est propriétaire des parcelles nos 573 et 1'353, feuille 20 de la commune de Genthod, de 217 m2 et 562 m2, sises à l'angle de la route de Lausanne et de la rue de la Printanière, aux adresses, 345, route de Lausanne et 2, rue de la Printanière à Bellevue.

Sur ces terrains, qui sont situés en zone 4B protégée, se trouvent les bâtiments du Garage Yves Golaz S.A., soit une station-service, une salle d'exposition et des bureaux, un atelier, une station de lavage et des annexes.

La parcelle n° 534 jouxte à l'est, sur la rue de la Printanière, la parcelle n° 1'353. D'une surface de 177 m2, elle est propriété de Madame Luce Micheline Hicks. Une maison d'habitation (n° 98) comportant un logement mis en location, est construite sur ladite parcelle.

Au nord de ce terrain, au bord de la route de Lausanne, se trouve la parcelle n° 575, de 534 m2, adjacente aux parcelles nos 573 et 1'353. Elle est propriété de Monsieur Raymond Thierrin et comporte deux maisons d'habitation (nos 957 et 958) mises en location. Le bâtiment n° 958, situé au bord de la route de Lausanne, comporte plusieurs logements.

Les différents bâtiments du garage sont construits en limite de ces deux parcelles voisines. Une palissade longe l'entier de la construction entre le garage et la parcelle de Mme Hicks. Du côté de la parcelle de M. Thierrin, les locaux du garage, qui n'ont pas d'étage à cet endroit, sont accolés à la maison. La façade de celle-ci présente une fenêtre à l'étage qui donne sur le toit plat du garage situé endessous.

2) Le 20 avril 2010, le département des constructions et des technologies de l'information, devenu le département de l'urbanisme (ci-après : le département), a délivré une autorisation de construire préalable (DP 18'223-7) à Cap Estate pour la construction d'un immeuble de logements sur ses parcelles. Le même jour, une autorisation de démolir tous les bâtiments de la station-service (M 6'374-7) a été délivrée.

Lors de l'instruction de la demande, la sous-commission architecture (SCA) de la commission des monuments de la nature et des sites (CMNS) avait demandé que des modifications soient apportées au projet.

Le 8 décembre 2009, elle relevait que le nu de façade proposé sur la route de Lausanne se calquait sur celui de l'actuel garage. Cet alignement s'inscrivait en rupture avec le tissu bâti existant. L'excroissance sur trois niveaux ne participait pas d'une bonne intégration et induisait un raccord peu heureux avec le bâtiment voisin sis sur la parcelle n° 575. La densification des parcelles était admise dans son principe et la situation le long de la route cantonale autorisait une expression différente que celle traditionnellement demandée dans la zone protégée. Les parcelles concernées étaient très visibles depuis le domaine public. L'angle de la route de Lausanne et de la rue de la Printanière était relativement déprécié par la présence actuelle du garage et victime des nuisances du trafic routier. Bien que sis sur la commune de Genthod, cet endroit apparaissait comme l'entrée du village de Bellevue dont l'urbanisme caractéristique s'exprimait immédiatement (alignements sur la route de Lausanne, gabarits, volumes généraux, etc).

Les maisons situées sur les parcelles adjacentes au projet étaient vraisemblablement bâties autour de 1900 et l'absence d'intérêt patrimonial et/ou architectural à proximité directe du bâtiment proposé ne pouvait être affirmée d'emblée.

Le 9 février 2010, en se prononçant sur un projet modifié, la SCA a demandé que les vues droites avec le bâtiment sis sur la parcelle n° 534, soient respectées, ce qui impliquait le recul de la façade nord-est du futur bâtiment (mur aveugle en limite de propriété dans le projet). Elle n'était pas opposée au principe d'une dérogation au sens de l'art. 106 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) pour distance insuffisante à la limite parcellaire uniquement. Elle relevait que hormis les points précédents, les nouvelles options répondaient au précédent préavis de la CMNS. Le préavis précisait que M. Jucker, architecte du projet et membre de la SCA, n'avait pas participé à ce point de l'ordre du jour.

Le 8 mars 2010, le service des monuments et des sites du département (SMS) a préavisé favorablement le projet en relevant que les nouveaux plans déposés le 22 février 2010 étaient conformes aux exigences de la CMNS. Les vues droites avec le bâtiment voisin n° 96 étaient pleinement respectées (nu de façade du bâtiment projeté situé à 4 m de la construction existante). Cette solution impliquait l'élaboration d'une façade aveugle pour éviter tous problèmes de vues croisées. Le projet permettait le maintien du profil de toiture du bâtiment voisin n° 958.

3) a. Par acte du 25 mai 2010, Mme Hicks a recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : CCRA), devenue le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), contres les autorisations de construire préalable et de démolir, en concluant à leur annulation.

b. Le même jour, Mme et M. Thierrin ont également recouru contre les autorisations susmentionnées.

4) Par décision du 19 novembre 2010, la CCRA, après avoir joint les recours, a confirmé l'autorisation de démolir et annulé l'autorisation préalable de construire

DP 18'223-7 au motif que le projet finalement autorisé n'avait pas été soumis pour préavis à la commune de Genthod qui ne s'était prononcée que sur un projet antérieur.

5) Entre-temps, le 6 août 2010, Cap Estate a déposé une demande définitive de construire un immeuble de logements et commerces sur ses parcelles (DD 103'809-4).

Le projet portait sur la construction d'un bâtiment à toit plat, de type R+2 avec sous-sol, comprenant trois appartements en PPE dont deux de 8 pièces et un de 5 pièces pour une surface brute totale de 830 m2 ainsi que 111 m2 de surface commerciale au rez-de-chaussée.

Tous les préavis recueillis lors de l'instruction de cette demande ont été favorables au projet. Se sont notamment exprimés :

- la SCA qui a indiqué, le 7 septembre 2010, être favorable à l'octroi d'une dérogation au sens de l'art. 106 LCI. Le projet s'inscrivait dans la continuité de la demande préalable de sorte qu'elle n'avait pas d'objections particulières à formuler quant aux questions de gabarit, d'implantation, de volume et d'accès qui respectaient les préavis rendus précédemment ; il était précisé que M. Jucker n'avait pas participé à ce point de l'ordre du jour ;

- l'office du génie civil, le 21 octobre 2010, s'était prononcé positivement.. Suite au projet de réaménagement de la route de Lausanne dans la traversée de Bellevue, initié par la commune, le service des routes demandait l'acquisition d'une surface de 85 m2 de la parcelle n° 573 ou la création d'une servitude de passage pour piétons et cycles au profit du domaine public cantonal.

- le service de protection contre le bruit et les rayonnements non ionisants (SPBR) a précisé, le 31 janvier 2011, dans son préavis favorable sous condition, que des mesures de protection, notamment contre le bruit extérieur et contre le bruit aérien intérieur, soient prises, outre les mesures d'amélioration proposées dans le rapport du 11 juin 2010 de l'acousticien expert.

- le 1er juillet 2011, la commune de Genthod, sous la signature du nouveau Maire, Monsieur François Mazenod, a indiqué être favorable à la dérogation de l'art. 106 LCI, confirmant le préavis du 2 septembre 2010 de l'ancienne Maire.

6) Le 15 juillet 2011, le département a délivré à Cap Estate l'autorisation définitive de construire sollicitée (DD 103'809-4) qui a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (FAO) du 20 juillet 2011.

Selon les plans visés ne varietur le 15 juillet 2011, le bâtiment avait notamment une hauteur de 9,86 m, du côté de la parcelle de M. Thierrin sur la route de Lausanne et de 8,84 m du côté de la parcelle de Mme Hicks.

7) Le 19 juillet 2011, le Maire de Genthod a adressé un courrier au conseiller d'Etat en charge du département. La commune ne pouvait aller à l'encontre de la décision de la CCRA, notamment en ce qui concernait les problèmes de limites de propriété. Le droit de vue sur le lac au 1er et 2ème étage du bâtiment sis sur la parcelle n° 534 devait être maintenu au risque de porter préjudice à sa valeur.

8) Le 9 août 2011, le Maire a adressé un second courrier. La commune retirait son préavis et s'opposait formellement au projet tel que présenté dans sa dernière version.

9) Le 19 août 2011, Mme Hicks a recouru auprès du TAPI contre l'autorisation de construire en concluant à son annulation.

L'élargissement de la route de Lausanne aurait pour effet de rapprocher les nuisances d'un trafic déjà important, particulièrement vers les 1er et 2ème étages de l'immeuble projeté; ce fait n'avait pas été pris en compte, notamment par la SCA.

La commune s'opposait au projet, ce dont il n'avait pas été tenu compte.

Le gabarit de la construction projetée était inacceptable et n'avait pas sa place dans cette zone, à cet endroit où le tissu bâti était constitué de villas en général unifamiliales et donc relativement petites. L'indice d'utilisation du sol (IUS) était de 2 pour la seule parcelle n° 573 ou de 1,5 pour les deux parcelles.

Le mur borgne situé à quelque 70 cm environ de la limite de propriété devait être déplacé à 6 m de la limite conformément aux normes de la LCI. La construction aurait pour effet de la priver de tout ensoleillement. Esthétiquement, le projet était injustifiable.

10) Le 14 septembre 2011, M. Thierrin a recouru auprès du TAPI contre l'autorisation de construire, en concluant à son annulation. Il a soulevé pour l'essentiel les mêmes griefs que Mme Hicks.

De plus, les deux parcelles propriété de Cap Estate jouxtaient la totalité de la façade sud-ouest du bâtiment d'habitation construit sur sa parcelle. Une fenêtre, existant déjà lors de l'acquisition du bâtiment par son père en 1962 et bénéficiant de la prescription acquisitive, se trouvait sur cette façade à l'étage. La construction projetée avait pour conséquence la condamnation de cette fenêtre qui était la seule ouverture d'une des pièces, et elle ne respectait pas les vues droites.

La ligne horizontale du bâtiment projeté dépassait celle de la façade d'environ 4 m de chaque côté et la ligne verticale de 1,5 m. Ces dimensions avaient pour effet de priver de luminosité les jours installés sur la toiture.

La construction allait entraîner une hausse conséquente du trafic dans le quartier ainsi que des nuisances sonores et une gêne durable pour la circulation, contraires à l'art. 14 LCI.

11) Le 27 septembre 2011 et le 17 octobre 2011, Cap Estate s'est opposée aux recours.

12) Le 16 novembre 2011, le département a déposé des observations en concluant au rejet des deux recours. Les préavis avaient été délivrés en toute connaissance de cause et le projet était en tout point conforme au droit.

13) Lors de la comparution personnelle du 24 novembre 2011, les parties ont campé sur leurs positions. Le département a précisé que l'élargissement de la route de Lausanne n'aurait aucune incidence quant à l'implantation de l'immeuble projeté, les alignements demeurant inchangés. Mme Hicks et M. Thierrin ont demandé un transport sur place.

14) Les parties se sont encore exprimées suite à l'audience.

Le 5 décembre 2011, M. Thierrin a produit un courrier de Madame Nelly Kocher, fille de l'ancien propriétaire de la parcelle n° 575. La fenêtre sur la façade avait été aménagée entre 1948 et 1950 avec l'accord du propriétaire voisin, Monsieur Henri Golay.

Le 19 décembre 2011, le département a précisé que la fenêtre existant sur la façade de la villa de M. Thierrin n'était pas autorisable, du fait qu'elle était située sur un mur en attente, répondant à l'ordre contigu au sens de l'art. 30 LCI.

15) Le 30 janvier 2012, le TAPI a rejeté les recours après les avoir joints.

Le département avait correctement appliqué les conditions de l'art. 106 al. 1 LCI en s'appuyant sur le préavis positif et prépondérant de la CMNS. Les griefs de violation du gabarit légal, des distances entre les bâtiments et aux limites de propriétés et des vues droites ne pouvaient dès lors être retenus.

Il n'existait pas d'IUS usuel pour la zone 4B protégée.

S'agissant de l'esthétique du projet, il n'y avait pas lieu de remettre en cause l'appréciation de la CMNS.

Les différentes nuisances alléguées, telles celles engendrées par la circulation ou la perte d'ensoleillement n'étaient pas fondées.

16) Le 2 mars 2012, Mme Hicks a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI, concluant à son annulation ainsi qu'à celle de l'autorisation de construire DD 103'809-4 et au versement d'une indemnité valant participation à ses honoraires d'avocat. En outre, elle concluait à un transport sur place et à l'audition du Maire de la commune.

La densité du projet était manifestement excessive ou exceptionnelle. En zone 4B protégée, une densité de l'ordre de 0,6 à 0,8 était en général retenue comme maximum. Il n'était pas possible d'autoriser une densité supérieure à celle d'une zone de développement 3. L'esprit de cette zone était de chercher à protéger l'aspect villageois en tant que tel par divers moyens dont, une densité effectivement plus importante qu'en zone villa et, en règle générale, la faculté de construire en limite de propriété. Le législateur voulait notamment éviter des gabarits qui n'auraient plus rien à voir avec le tissu villageois.

L'un des architectes du projet était membre de la SCA et il fallait se poser la question de savoir si un certain favoritisme n'avait pas permis au projet d'aboutir. Le TAPI n'avait pas examiné cette question.

La dérogation de l'art. 106 LCI dépendait du préavis de la commune et de la CMNS. Or, la commune était opposée au projet et l'avait fait savoir avant la publication de l'autorisation de construire. L'art. 106 LCI exigeait deux préavis positifs. A cet égard, il fallait que la chambre entende un représentant de la commune.

La construction d'une hauteur d'environ 10 m à quelques 4 m de la façade de sa villa serait de toute évidence cause d'inconvénients graves par la perte de lumière et d'ensoleillement.

Le projet de construction était à ce point massif et d'expression résolument non villageoise qu'il avait été présenté dès le début dans le contexte d'un hypothétique développement futur sur les parcelles voisines tant le long de la route de Lausanne que sur la route de la Printanière. Or, avec le projet autorisé, un tel développement ne serait même plus possible sans qu'il n'y ait un vide de 60 à 70 cm entre les constructions. C'était pourtant ce que le législateur avait entendu éviter.

Ce projet aurait dû être envisagé dans le cadre d'un PLQ portant sur les parcelles environnantes.

Le TAPI avait violé son droit d'être entendue en ne se prononçant pas sur les griefs suivants : violation de l'art. 11 al. 2 de la loi sur les routes du 28 avril 1967 (LRoutes - L 1 10) et de l'art. 11 al. 4 LCI, invoqués dans ses écritures.

17) Le 2 mars 2012, M. Thierrin a également recouru contre le jugement du TAPI en concluant à son annulation ainsi qu'à celle de l'autorisation de construire DD 103'809-4 et au versement d'une indemnité de procédure.

A l'appui de son recours, il soulevait les mêmes griefs que Mme Hicks, en y ajoutant la question de sa fenêtre qui impliquait la suppression d'une pièce d'habitation et qui n'avait pas été examinée dans le cadre de l'octroi de la dérogation de l'art. 106 LCI.

18) Le 20 avril 2012, Cap Estate a déposé ses observations en concluant au rejet des recours.

Par rapport à la parcelle de Mme Hicks, il était faux de dire que le bâtiment projeté la priverait d'ensoleillement ou de jour. Un mur de deux mètres de haut occupait aujourd'hui toute la longueur de la parcelle. La moitié de la face sud-est de la parcelle de Mme Hicks serait désormais complètement dégagée du fait du retrait de 6 mètres des bâtiments projetés par rapport à la rue de la Printanière.

En zone 4B, il n'y avait pas d'IUS maximal prévu. Le plan de développement futur était indicatif de ce qu'il était possible de construire en zone 4B. Il permettait de démontrer que le projet s'inscrivait parfaitement dans la typologie, favorisant les bâtiments contigus de la zone et se trouvait dans une parfaite continuité de ce qui existait déjà du même côté de la route de Lausanne.

L'architecte du projet, membre de la SCA, n'avait jamais participé aux délibérations de la CMNS dans ce dossier comme cela ressortait expressément des préavis.

19) Le 20 avril 2012, le département a répondu aux recours en renvoyant à la position de Cap Estate. En particulier, s'agissant du tracé de la route de Lausanne, toutes les instances concernées avaient pu analyser le dossier contenant un plan au 1:500 des parcelles concernées présentant clairement l'alignement. Le plan d'alignement existait et celui sur la route de Lausanne n'aurait aucune incidence quant à l'implantation de l'immeuble projeté. Le réaménagement de la route portait essentiellement sur une piste cyclable et le passage des piétons. La cession d'une partie de la parcelle n° 573 au profit du domaine public cantonal, d'une surface d'environ 85 m2 était destinée à ces buts.

20) Le 25 mai 2012, Mme Hicks et M. Thierrin ont répliqué en reprenant en substance les griefs déjà développés et en ajoutant une demande de suspension de l'instruction jusqu'à publication de la détermination de la Cour des comptes au sujet d'un audit du département.

21) Le 15 juin 2012, Cap Estate a dupliqué. La demande de suspension n'était qu'un élément de la stratégie dilatoire de Mme Hicks et de M. Thierrin.

22) Le 20 juin 2012, le département a déposé des observations en réitérant son argumentation et en persistant dans ses conclusions.

23) Sur quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées le 25 juin 2012.