JTAPI/385/2025

1.

Monsieur A______ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de B______ (ci-après : la commune), sise en zone 4B protégée. Deux bâtiments, dont le 2______, un ancien corps de ferme, sont érigées sur cette Commenté [WAV1]: Il faut remplacer à chaque fois (24x) par «bâtiment 2______» parcelle.

2.

Par pli du 25 novembre 2016, M. A______ a dénoncé au département la surélévation d'un dépôt et la pose d'un lift, la réparation et la peinture de voitures ainsi que le stockage de bidons d'huile et de peinture à l'air libre sur la parcelle n° Les dépôts étaient loués temporairement en attente d'un permis de construire. Une demande définitive en autorisation de construire des logements était en préparation.

3.

Par courrier du 21 août 2017, le département a informé M. A______ qu’à la suite de deux contrôles effectués sur place les 8 mars et 29 mai 2017, un inspecteur de l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC) avait constaté que plusieurs constructions et installations avaient été érigées sans autorisation, à savoir des portails et diverses clôtures, deux hangars non cadastrés, une terrasse en gravier, des parkings occupés par plusieurs véhicules non immatriculés, destinés à la vente ou à la réparation, et une baraque destinée à la vente de véhicules automobiles. Le 2______, cadastré en tant que dépôt et autorisé à être démoli par autorisation M 3______ du 3 juillet 2012, servait de logement à plusieurs locataires. Ce bâtiment étant fermé lors du contrôle, le nombre de locataires n'avait pas pu être déterminé avec précision. Cette situation était susceptible de constituer une infraction à l'art. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Cette situation a mené à l'ouverture de la procédure d'infraction 4______.

4.

Par courriel du 17 septembre 2019, M. A______ a expliqué la situation des locataires. Il avait déposé une plainte pénale portant sur des faux baux.

5.

Par décision du ______ 2019, le département a ordonné à M. A______, dans un délai de nonante jours, de :

• démolir un bâtiment/garage situé à l'ouest de la parcelle n° 1______ ;

• évacuer tous les véhicules sans plaques d'immatriculation ;

• évacuer tous les déchets présents sur la parcelle ;

• évacuer et remettre en état le local sous-loué et utilisé comme garage ;

• faire parvenir un reportage photographique ou tout autre élément attestant de manière univoque de cette remise en état. La sanction administrative ferait l'objet d'une décision séparée à l'issue du traitement du dossier d'infraction 4______. Il pouvait tenter de régulariser la présence de l'une ou l'autre de ces installations/constructions par le dépôt d'une requête en autorisation de construire dans un délai de trente jours.

6.

À la suite de cette décision, M. A______ s'est vu notifier huit ordres de remise en état et six amendes en lien avec cette procédure d'infraction.

7.

Le 16 décembre 2020, le département, accompagné d'un représentant de la commune et de la police cantonale, a procédé à un nouveau constat sur place, reportage photographique à l’appui, relevant que rien n'avait été entrepris pour mettre en œuvre la décision du ______ 2019. Le 2______ comptait treize chambres louées, dont certaines sans jour, avec cuisine, salle de bains et buanderie commune, ce qui n'était pas conforme à son affectation de dépôt.

8.

Par décision du ______ 2021, le département a fait interdiction à M. A______ d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le 2______, pour des raisons de sécurité et de salubrité. Cette décision, déclarée exécutoire nonobstant recours, n’a pas été contestée.

9.

Par décision du ______ 2021, le département a infligé à M. A______ une amende administrative de CHF 75'000.-. Malgré les nombreuses relances et sanctions déjà prononcées, il ne s'était jamais conformé à ses ordres. Face à son refus manifeste de le faire, il lui était ordonné de se soumettre aux décisions des 31 mai 2019 et 5 juin 2020, sous la menace de l'art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0).

10.

M. A______ a interjeté recours contre cette décision par-devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) (A 5______). Par jugement du ______ 2022 (JTAPI 6______), le tribunal a partiellement admis le recours contre la décision du ______ 2021 et ramené l’amende à CHF 60'000.-.

L'amende litigieuse était fondée dans son principe. Si M. A______ avait certes remis des documents démontrant l'avancée des procédures judiciaires visant l'évacuation de certains de ses locataires, il n'avait cependant remis aucune information relative à l'avancement de la situation des treize chambres louées illégalement dans le 2______, avant sa réplique. S’y ajoutait que selon les attestations produites avec la réplique, les locataires concernés n'étaient prêts à quitter les chambres qu'à la condition que l'Hospice général leur trouve un logement d'urgence. De telles attestations n’étaient dès lors pas propres à démontrer leur départ effectif à une date précise. Dans ces circonstances, sur la base des éléments en possession du département au moment du prononcé de la décision querellée, celui-ci pouvait raisonnablement partir du principe que la situation des locataires des treize chambres n'avait pas évoluée, contrairement à celle des autres locataires. Le simple fait que le dernier ordre de remise en état n'avait été que partiellement suivi d'effet depuis le prononcé de la précédente amende suffisait déjà à réaliser l'infraction prévue à l'art. 137 al. 1 let. c LCI. Cela étant, il devait être tenu compte de la remise au département le 17 août 2021 d’un état actualisé des procédures d'évacuation en cours, dont il ressortait que la situation avait évolué dans le sens souhaité par le département. Il avait ainsi établi que les procédures judiciaires déjà engagées et annoncées avaient suivi leur cours. Il ne pouvait donc être retenu qu’il ne s’était pas du tout conformé aux ordres du département, comme l'indiquait, à tort, la décision litigieuse. S’il pouvait lui être fait grief de ne pas avoir démontré les démarches entreprises en lien avec l'évacuation des treize chambres louées, l'écoulement du temps associé au déroulement ordinaire de la procédure contentieuse en matière de baux et loyers ne pouvait en revanche pas lui être reproché.

11.

M. A______ a interjeté recours contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) le ______ 2022. Par arrêt du ______ 2023 (10_____), la chambre administrative a rejeté le recours Commenté [WAV2]: ATA

de M. A______ et confirmé le jugement du tribunal du ______ 2022. Cet arrêt est entré en force.

12.

Par courrier du 15 septembre 2021, le bureau d'architectes C______ (ci-après : C______) a informé le département avoir été mandaté en 2020 par M. A______ pour la réalisation d'un habitat villageois de vingt-quatre logements avec parking souterrain. L'objectif était de déposer une demande d'autorisation de construire pour la fin du mois d'octobre 2021, le projet ayant pris du retard en raison du refus d'obtempérer des occupants.

13.

Le 29 juillet 2022, le recourant a déposé une requête en autorisation de construire auprès du département portant sur la construction de deux immeubles villageois HPE de vingt-quatre logements PPE. Cette requête a été enregistrée sous la référence DD 7______.

14.

Le même jour, il a déposé une demande d'autorisation de démolir un ensemble de constructions (habitation, dépôts et serres) sis notamment sur la parcelle précitée. Cette demande a été enregistrée sous la référence M 8______.

15.

Par décision du ______ 2022, le département a ordonné à M. A______ de lui fournir copie de tous les baux des locataires du bâtiment cadastré sous le n° 2______ en cours et advenus au cours des dernières années ainsi qu'un plan explicatif avec indication de quel locataire occupait quel bâtiment sur la parcelle, d'ici au 23 décembre 2022.

16.

Le 23 décembre 2022, le conseil de M. A______ a transmis au département les baux des locataires du 2______. Il a également indiqué que seules deux chambres étaient actuellement occupées par Messieurs D______ et E______.

17.

Par décision du ______ 2023, constatant que le plan explicatif de l'occupation actuelle des bâtiments ne lui avait toujours pas été remis, le département a infligé à M. A______ une amende administrative de CHF 1'000.-. Le montant tenait compte de son attitude à ne pas se conformer à l'intégralité des ordres du département, notamment celui du ______ 2022. Un nouveau délai au 1er février 2023 lui a été imparti pour fournir le plan sollicité. Par ailleurs, il lui était demandé de fournir, dans le même délai, toutes les preuves attestant des démarches entreprises visant à mettre en œuvre l'ordre du ______ 2021, en force, lui interdisant d'utiliser les logements dans le 2______.

18.

M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ Par jugement du ______ 2023 (11_____), le tribunal a confirmé la décision du Commenté [WAV3]: JTAPI

19.

Le 1er février 2023, le conseil de M. A______ a soumis au département les plans du bâtiment existant et le tableau de l'état locatif actuel du bâtiment à démolir établis par C______ dans le cadre de la demande d'autorisation de construire DD 7______. Les plans avaient été envoyés au département le 18 janvier 2023 par le bureau d'architectes, de sorte qu'il sollicitait l'annulation de l'amende du ______ 2023, compte tenu qu'il avait agi rapidement malgré les vacances de fin d'année. Les deux dépôts érigés sur la parcelle seraient démolis dans les meilleurs délais, une fois les occupants illicites évacués. À cet égard, un jugement d'évacuation avait été rendu à l'encontre de F______ Sàrl le ______ 2023. Le tableau de l'état locatif du 2______ démontrait qu'un seul locataire était encore présent. Son bail arriverait à échéance lorsque l'autorisation de construire serait entrée en force. En outre, M. D______ occupant les locaux de manière illicite depuis le 20 septembre 2020, M. A______ tolérait sa présence, compte tenu de son engagement à quitter rapidement les locaux.

20.

Par décision du ______ 2023, le département a informé M. A______ qu'il maintenait sa décision du ______ 2023 dans son intégralité. L'ordre du ______ 2022, portant sur la production d'un plan explicatif indiquant quel locataire occupait quel bâtiment, était rappelé. Seuls des plans du 2______ avaient été transmis, laissant supposer que les autres n'étaient pas occupés. Cependant, son conseil indiquait que tel n'était pas le cas, dans la mesure où ces bâtiments étaient destinés à être démolis dès l'évacuation de leurs occupants. Au vu de la non-réalisation de l'ordre du ______ 2022, le département ne pouvait que constater le manque de collaboration et devait sanctionner cette manière d'agir intolérable. Une amende de CHF 5'000.- était infligée. Un nouveau délai au ______ 2023 a été imparti à M. A______ pour fournir le plan explicatif avec indication de quel locataire occupait quel bâtiment.

21.

M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ 2023 (12_____). Commenté [WAV4]: A/

Par jugement du ______ 2023 (16_____), le tribunal a partiellement admis le Commenté [WAV5]: JTAPI

recours contre la décision du ______ 2023. Il a confirmé l'amende dans son principe, mais l'a réduite à CHF 4'000.-.

22.

Le ______ 2023, M. A______ a fait parvenir les documents requis dans l'ordre du ______ 2022 au département et indiqué qu'un des deux locataires du 2______ quitterait les locaux lorsque l'autorisation de construire DD 7______ serait entrée en force et que le deuxième les quitterait rapidement. Il lui paraissait plus opportun de trouver un accord avec ce dernier que de passer par la voie judiciaire.

23.

Par décision du ______ 2023, constatant le non-respect de l'ordre du ______ 2021 s'agissant de l'interdiction d'habiter le 2______, le département a infligé une amende administrative de CHF 20'000.- à M. A______. Il avait pris en compte la récidive et la gravité de l'infraction retenues par le tribunal de céans dans son jugement (JTAPI 6______) du ______ 2022, les informations fournies par le conseil de M. A______ du ______ 2023 et les échanges de courriers entre ce dernier et Monsieur D______ D______. Le montant de l'amende tenait compte de la gravité tant objective que subjective de l'infraction, de la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre du département, notamment du fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers les deux utilisateurs restants, et à persister à louer ces logements, ainsi que le fait accompli devant lequel le département avait été mis. En outre, le gain substantiel obtenu au vu des loyers perçus avait également été pris en compte comme circonstance aggravante.

24.

M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ Par jugement du ______ 2023 (17_____), le tribunal a confirmé la décision du Commenté [WAV6]: JTAPI

25.

Par décisions du ______ 2024, le département a refusé d'accorder l'autorisation de démolir (M 8______) et l'autorisation de construire (DD 7______) sollicitées.

26.

M. A______ a interjeté recours contre ces décisions auprès du tribunal le ______ Par jugement du ______ 2024 (JTAPI 15_____), le tribunal a confirmé les décisions

27.

Par courrier du ______ 2024, au vu de la décision de refus du ______ 2024 concernant la demande d'autorisation de construire DD 7______, le département a réitéré l'interdiction d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le 2______ avec effet immédiat, émise en date du ______ 2021.

Il a également invité M. A______ à fournir tous les justificatifs permettant de démontrer le respect de l'ordre du ______ 2021, tel que rappelé par courrier du ______ 2023, dans un délai de 10 jours.

28.

Par décision du ______ 2024, le département a infligé une amende administrative Ce dernier n'avait donné aucune suite à son courrier du ______ 2024. Cette manière d'agir ne pouvait être tolérée sous aucun prétexte et devait être sanctionnée. Le montant de l'amende tenait compte de son attitude à ne pas se conformer à ses ordres, tel que rappelé dans son courrier du ______ 2024. Un délai au 16 août 2024 lui était imparti pour fournir un reportage photographique ou tout autre élément attestant de manière univoque de la bonne exécution de son ordre.

29.

Par courrier du 16 août 2024, sous la plume de son conseil, M. A______ a transmis au département un reportage photographique démontrant que les logements libres sur la parcelle litigeuse avaient été murés afin de prévenir toute occupation. Concernant le dernier logement encore occupé par M. E______, il lui avait adressé le même jour un courrier lui demandant de confirmer la date de son départ. Il entreprenait toutes les démarches utiles afin d'obtenir le départ de ce dernier dans le but d'observer l'ordre du département du ______ 2021. Néanmoins, dans le cadre de rapports de droit civil, obtenir le départ du locataire était une opération requérant du temps.

30.

Par courrier du 6 septembre 2024, le département a imparti un délai de 10 jours à M. A______ pour lui faire parvenir toutes les preuves attestant de ses propos tenus dans son courrier du 16 août 2023, notamment la résiliation du bail en cours.

31.

Par acte du 16 septembre 2024, sous la plume de son conseil, M. A______, a formé recours contre la décision du département du ______ 2024 auprès du tribunal, concluant à son annulation, subsidiairement à la réduction du montant de l'amende à CHF 1'000.-, sous suite de frais et dépens. Son droit d’être entendu avait été violé. La décision querellée n’était pas motivée. L'Office des autorisations de construire ne précisait pas les raisons l’ayant conduit à prononcer une sanction administrative. Il se limitait à faire référence à ses courriers antécédents. Or, aucune raison justifiant sa décision du ______ 2024 visant l'évacuation du 2______ n'avait été donnée. En outre, il n'avait manifestement pas pris en compte le fait qu'il avait fait recours contre la décision de refus (DD 7______) du ______ 2024. Enfin, le délai de 10 jours imparti pour obtenir le départ des habitants apparaissait irréaliste. L'amende infligée était disproportionnée tant dans son principe que dans sa quotité. Aucune faute justifiant la fixation de l'amende querellée ne pouvait lui être reprochée. En tout état, le montant de l'amende devait être réduite. Il a transmis un chargé de pièces à l'appui de son recours.

32.

Par courrier du 19 septembre 2024, sous la plume de son conseil, M. A______ a indiqué qu'afin d'obtenir le départ de M. E______, il avait décidé de privilégier la voie amiable au lieu de résilier le bail et de s'exposer à une contestation et une procédure judiciaire. M. E______ s'était engagé à quitter son logement actuel dès qu'une solution de relogement aurait été trouvée, ce à quoi M. A______ était en train de s'employer.

33.

Par décision du ______ 2024, constatant le non-respect de l'ordre du ______ 2021, rappelé les ______ 2023 et ______ 2024, s'agissant de l'interdiction d'habiter le 2______, le département a infligé une amende administrative de CHF 60'000.- à M. Le montant de l'amende tenait compte de la gravité tant objective que subjective de l'infraction commise, de la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre du département, notamment le fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers l'utilisateur restant, et à persister à louer ce logement, ainsi que le fait accompli devant lequel le département avait été placé. De plus, le gain substantiel obtenu au vu des loyers perçus avait également été pris en compte comme circonstance aggravante. Un délai au 11 novembre 2024 lui était imparti pour fournir tous les justificatifs attestant des démarches entreprises en vue de l'interdiction d'habiter précitée.

34.

Dans ses observations du 22 novembre 2024, le département a conclu au rejet du recours déposé le 16 septembre 2024 contre la décision du 12 juillet précédent, sous suite de frais. Il a produit son dossier. Aucune violation du droit d'être entendu ne pouvait être retenue. Le recourant, au regard du texte de la décision et de l'historique du dossier était parfaitement en mesure de saisir les raisons de l'amende. De nombreuses années et procédures avaient occupé les juridictions administratives en lien avec le comportement du recourant. Le constat que le 2______ était utilisé illicitement en tant qu'habitation datait de 2017, au moment de l'ouverture de la procédure d'infraction 4______. C'était sur la base de ce constat que, par décision du ______ 2021, le département avait fait interdiction au recourant d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le bâtiment litigieux pour des raisons de salubrité et de sécurité. Cette décision était entrée en force, faute d'avoir été contestée. Ainsi, le recourant savait depuis plus de trois ans qu'il avait interdiction d'utiliser ce bâtiment à des fins d'habitation et avait d'ailleurs été sommé à de multiples reprises par le département. Quant à la justification de la décision litigieuse, le recourant s'était vu infliger une multitude d'amendes, notamment d'un montant de CHF 75'000.- pour nonconformité aux ordres du département. En dépit de cette sanction, durant l'année 2023, le recourant avait persisté à ne pas se conformer aux ordres de l'autorité intimée et avait ainsi fait l'objet d'autres amendes. Ces ordres concernaient l'état locatif et l'évacuation des habitants du 2______. La gradation des sanctions avait suivi son cours au fur et à mesure de la persistance du recourant à ne pas s'exécuter.

L'amende litigieuse n'était aucunement liée au refus de l'autorisation de construire DD 7______, laquelle visait la régularisation partielle de la situation. L'amende était fondée dans son principe. La faute du recourant était manifeste. Il ne faisait aucun doute que l'ordre du département du ______ 2021 n'avait pas été respecté. Dans le cadre des échanges postérieurs au jugement du tribunal du ______ 2022, le recourant avait lui-même reconnu que deux locataires occupaient effectivement les locaux. Il ressortait de ses explications qu'il avait décidé de tolérer leur présence au vu de leurs promesses de quitter rapidement les lieux. Durant l'année 2024, alors qu'il avait déjà été sanctionné d'une amende d'un montant de CHF 20'000.-, il n'avait toujours entrepris aucune démarche pour évacuer les locataires restants. En dépit des sommations des 17 mai et ______ 2024, le recourant avait indiqué que seul M. E______ demeurait dans le 2______. Il ne démontrait toutefois aucunement que l'autre locataire, M. D______, avait effectivement quitté son logement. De plus, s'agissant de M. E______, le recourant se contentait d'assurances que ce dernier quitterait son logement, mais n'avait entrepris, et à la lecture des échanges, n'étendait entreprendre aucune démarche judiciaire pour l'évacuer. Ces explications ne faisaient que prouver qu'il ne s'était pas conformé à l'ordre du département et démontrait, par ailleurs, un certain mépris pour les injonctions de l'autorité intimée. Le recourant persistait, en outre, à tolérer la présence des locataires. Même après le refus de la DD 7______, qu'il avançait jusqu'alors comme une excuse pour tolérer la présence de M. E______, il n'avait entrepris aucune démarche. Il affirmait qu'obtenir le départ d'un locataire prenait du temps en droit civil et que le locataire allait quitter le logement dès qu'une solution de relogement allait être trouvée. Il continuait ainsi à ne pas démontrer le départ effectif des locataires, ni avoir mis en œuvre toutes les possibilités d'évacuation. Sa quotité était enfin proportionnée. Il avait pris en compte dans la fixation de la quotité de l'amende, la gravité tant objective que subjective de l'infraction commise, la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre du département, notamment le fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers les locataires

restants, et à persister à louer ces logements qui ne présentaient pas les conditions de sécurité ainsi que le fait accompli devant lequel l'autorité avait été mise. Le recourant indiquait clairement qu'il n'entendait toujours pas entamer de procédure particulière à l'encontre du locataire restant et donc respecter l'ordre du département. Il s'accommodait ainsi fort bien de la situation illicite dans laquelle il se trouvait. Il convenait également de mettre en exergue le long délai qui s'était écoulé depuis le prononcé de l'ordre en février 2021. Trois ans et demi après l'injonction du département qui avait été assortie de l'effet immédiat, il demeurait toujours deux, ou à tout le moins un, locataire dans le 2______. En outre, le recourant prévoyait de prolonger encore ce délai dans l'attente pour M. E______ de trouver une solution de relogement. Le recourant ne fournissait aucune explication quant à la durée excessive que prenait cette démarche. Il était surprenant qu'en trois ans et demi, aucune solution pour reloger ce locataire n'avait été trouvée.

De plus, la situation de récidive avait été prise en compte, dans la mesure où le recourant faisait état, sans le contester, de plusieurs amendes dans le cadre de l'infraction 4______ dont une de CHF 60'000.-, entrée en force, et de trois autres, lesquelles avaient été validées par le tribunal (A 9______, 12_____ et A 13_____). Commenté [WAV7]: A/

La condition de la cupidité était également remplie, étant donné que le recourant percevait des loyers en tout cas de la part de M. E______. Au vu de ses antécédents et de son obstination à ne pas se conformer aux ordres du département, en dépit du fait que la précédente amende de CHF 60'000.- avait été validée par la chambre et était entrée en force un an auparavant, et que trois nouvelles amendes respectivement de CHF 1'000.-, 4'000.- et 20'000.- avaient été validées en 2023 par le tribunal, le montant de CHF 35'000.- s'avérait pleinement proportionné et tenait compte de la situation du recourant.

35.

Dans sa réplique du 9 janvier 2025, le recourant a persisté dans les termes et conclusions de son mémoire de recours. Il avait trouvé une solution de relogement pour M. E______, ce dont il avait informé l'autorité intimée par courrier du 8 novembre 2024, pièces à l'appui. M. E______ avait observé ses engagements et quitté son logement qu'il occupait dans le 2______ le 13 décembre 2024. Ce bâtiment était désormais libre de tout occupant, les autres logements étant désormais tous murés. Il n'avait dès lors pas fait preuve d'un comportement fautif. Enfin, la condition de cupidité n'était aucunement remplie. Le locataire payait un loyer de CHF 920.- par mois, ce qui ne lui permettait en aucune façon de s'enrichir, comme le prétendait l'autorité intimée. Il a produit un chargé de pièces complémentaires.

36.

Le 14 février 2025, le département a dupliqué et persisté dans les conclusions prises dans ses précédentes observations.

37.

Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » en tant que de besoin.