Grundstückgewinnsteuer. Betriebsgesellschaft oder Immobiliengesellschaft. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung.

Controversa è la restrizione alla cifra 1 della licenza edili-

zia impugnata, secondo cui la futura costruzione deve essere utiliz- zata esclusivamente quale abitazione primaria o abitazione equipa- rata ad abitazione primaria secondo l’art. 7 cpv. 1 lett. a LASec. La questione da chiarire è se l’abitazione dei ricorrenti è un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore o meno. […]

Giusta l’art. 10 LASec, ai sensi della presente legge un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore è un’abitazione realizzata prima dell’11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione passata in giudicato. Secondo l’art. 11 cpv. 1 LASec, fatte salve le limitazioni d’uso esistenti o future del diritto cantonale o comunale, il tipo di uso abitativo delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore è libero. Queste abitazioni godono della garan- zia dei diritti acquisiti e possono dunque essere usate senza limi- tazioni sia come abitazioni primarie sia secondarie (cfr. Pfammatter in: Wolf/Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a ed. 2021, art. 11 n. 1-4).

Un’abitazione ai sensi della LASec è giusta l’art. 2 LASec un insieme di locali che: sono adatti a un uso abitativo (lett.

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a); costituiscono un’unità costruttiva (lett. b); sono dotati di un’en- trata dall’esterno o da un’area comune con altre abitazioni all’in- terno dell’edificio (lett. c); sono dotati di un’installazione di cucina (lett. d) e non costituiscono una cosa mobile (lett. e). Va notato che i classici locali commerciali nonché laboratori o atelier ecc. nei quali non si vive, ovvero che non servono a scopi abitativi e non soddi- sfano la definizione di abitazione, non rientrano nella LASec. Se spazi commerciali soddisfano la definizione di abitazione, devono essere trattati in linea di principio come abitazioni. Inoltre, con in- stallazione di cucina possono essere intesi sia una cucina sia un angolo cottura. Sono considerati installazione di cucina solo im- pianti fissi dotati di lavello che servono alla preparazione di pasti. Il criterio dell’esistenza di un’installazione di cucina è soddisfatto anche nel caso della semplice esistenza di impianti tecnici per la fu- tura posa di una tale installazione (cfr. Guida d’applicazione LASec e OASec, edito dal Dipartimento dell’economia pubblica e socialità dei Grigioni [DEPS], versione 2022, pag. 10 seg.; mösching in Wolf/ Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a ed. 2021, art. 2 n. 8).

Le opinioni delle parti discordano sui requisiti dell’i- doneità a un uso abitativo e della dotazione di un’installazione di cucina dell’edificio in questione al momento decisivo, ossia prima dell’11 marzo 2012. Accertato è che la domanda di costruzione del 18 marzo 2000 e i relativi piani (doc. 1 convenuto) prevedevano sì una trasformazione interna, ma nel senso di un cambiamento di destinazione da stalla a laboratorio, officina e ufficio con doccia e wc. In base alla licenza edilizia del 9 maggio 2000, approvante fra l’altro questa trasformazione interna, non si può dunque affermare che il relativo edificio prima dell’11 marzo 2012 era adatto a un uso abitativo. Secondo questi giudici, l’indicazione in relazione al tipo di edificio come “rustico” nel registro fondiario nonché nella stima ufficiale del 16 maggio 2011 (cfr. doc. 2-3 ricorrenti) non cambia nulla a questa conclusione. Irrilevante è inoltre che l’Ufficio canto- nale per le valutazioni immobiliari abbia designato come camera (“Zimmer”) il locale al piano superiore/mansarda, in quanto questo è stato approvato con destinazione a ufficio. Tantomeno basta per poter affermare l’idoneità a uso abitativo prima dell’11 marzo 2012 il fatto che con la ristrutturazione del 2000, come riscontrabile nei piani approvati e affermato dai ricorrenti, si sia rimesso in funzione il caminetto e il suo camino (v. piani all’attenzione del Servizio mo- numenti del 18 marzo 2000 [doc. 1 ricorrenti]), che apparentemente una volta serviva da fornello. L’asserzione dei ricorrenti, secondo

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cui i locali sarebbero stati allestiti come abitazione e che per un uti- lizzo come mera abitazione servirebbe soltanto la posa dei mobili da cucina, è sì suffragata dai piani del 18 marzo 2000 all’attenzione del Servizio monumenti (doc. 1 ricorrenti) nonché dal fatto che è stata realizzata una stanza da bagno, ma per questi giudici fa stato la chiara indicazione nei piani approvati il 9 maggio 2000 (labora- torio, officina e ufficio con doccia e wc), per cui va concluso che i rispettivi locali non erano adibiti e nemmeno erano idonei ad abi- tazione prima dell’11 marzo 2012. Dato che i requisiti di cui sopra devono essere adempiti cumulativamente, dovendo già negare il criterio dell’idoneità a un uso abitativo non occorre scendere nel dettaglio del criterio della dotazione di un’installazione di cucina. […]

R 21 95 sentenza dell‘8 febbraio 2022