Auflösung des Dienstverhältnisses

1.1

Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung des Gemeindevorstands Sils i.E./Segl (nachfolgend: Gemeindevorstand) vom 27. Dezember 2024, mit welcher das Gesuch der Beschwerdeführerin um Ablösung der auf ihrer Wohnung lastenden kommunalen Erstwohnungsverpflichtung unter die in der Gemeinde Sils i.E./Segl am 22. Januar 2022 erlassene und verlängerte Planungszone zur Vermeidung von unerwünschten Entwicklungen im Sinne von Art. 12 Abs. 1 ZWG beschlossen wurde (vgl. act. B.1 = act. C.6). Der angefochtene Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden, sodass die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) in die Zuständigkeit des Obergerichts des Kantons Graubünden fällt.

1.2

Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids sowie als Eigentümerin der Wohnung B._____ auf Parzelle Z1._____ in Sils Maria durch den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Dementsprechend ist sie zur Erhebung der Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG).

1.3

Beim Verfahren betreffend Gesuch um Aufhebung der kommunalen Erstwohnungsverpflichtung handelt es sich um ein Baubewilligungsverfahren. Der angefochtene Entscheid des Gemeindevorstands vom 27. Dezember 2024 über die Unterstellung des Gesuchs um Aufhebung der kommunalen Erstwohnungs-verpflichtung unter die Planungszone stellt im Rahmen des Baubewilligungs-verfahrens gemäss Art. 92 KRG (BR 801.100) und Art. 41 ff. KRVO (BR 801.110) bloss einen Schritt auf dem Weg zu einem Endentscheid dar. Er schliesst das eingeleitete Verfahren nicht ab, sondern hat lediglich dessen einstweilige Sistierung zur Folge. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich somit nicht um einen Endentscheid, sondern um einen Zwischenentscheid. Dieser ist gemäss konstanter Rechtsprechung des früheren Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden gestützt auf Art. 49 Abs. 4 lit. a VRG selbständig anfechtbar, da die Unterstellung von Baugesuchen unter eine Planungszone wohl immer einen Nachteil zur Folge hat, der sich später voraussichtlich nicht mehr beheben lässt (vgl. PVG 2023 Nr. 14 = Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 66 vom 24. Januar 2023 E. 1.2 m.w.H.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 14 vom 29. März 2022 E. 1.2).

1.4

Der angefochtene Entscheid über die Unterstellung des beschwerde-führerischen Gesuchs um Aufhebung der kommunalen Erstwohnungsverpflichtung unter die Planungszone kommt als Zwischenentscheid im Ergebnis einer verfahrensleitenden Anordnung gleich (vgl. Art. 3 ff. VRG), weshalb gemäss präzisierter Rechtsprechung des früheren Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden die 10-tägige Rechtsmittelfrist gemäss Art. 52 Abs. 2 VRG zur Anwendung gelangt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 97 vom 29. März 2023 E. 1.2.2 m.H.a. R 21 66 vom 24. Januar 2023 E. 1.2.2).

1.4.1

Der vorliegend angefochtene Unterstellungsentscheid des Gemeinde-vorstands erfolgte am 27. Dezember 2024. Die 10-tägige Frist zur Anfechtung des Entscheids begann in jedem Fall nach den Gerichtsferien am 3. Januar 2025 zu laufen und endete somit am Montag 13. Januar 2025 (vgl. Art. 39 Abs. 1 lit. c i.V.m. Art. 7 Abs. 2 VRG). Die vorliegende Beschwerde wurde indessen erst am 14. Januar 2025 (Datum Postaufgabe) und somit verspätet eingereicht (vgl. zur Einhaltung der Frist Art. 8 Abs. 1 VRG). Grundsätzlich wäre somit auf die Beschwerde nicht einzutreten.

1.4.2

Der Entscheid des Gemeindevorstands vom 27. Dezember 2024 war mit einer falschen Rechtsmittelbelehrung (30-tägige Frist) versehen. Gemäss Art. 7 Abs. 3 VRG bzw. dem allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsatz darf dem sich in gutem Glauben handelnden Verfügungsadressaten aus einer fehlerhaften oder unvollständigen Rechtsmittelbelehrung grundsätzlich kein Nachteil erwachsen (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 52 vom 13. Oktober 2021 E. 2.5 m.H.a. U 17 79 vom 3. Oktober 2017 E. 2d und PVG 2015 Nr. 18 E. 4a ff.; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_1004/2017 vom 29. Mai 2018 E. 4.1 f. m.H.a. BGE 138 I 49 E. 8.3.2). Vertrauensschutz verdient dabei aber nur, wer den Mangel nicht erkannte oder bei gebührender Aufmerksamkeit auch nicht hätte erkennen können (vgl. etwa BGE 134 I 199 E. 1.3.1 f.). Die Beschwerde-führerin ist nicht anwaltlich vertreten. Zwar hätte ein Nichteintretensentscheid für sie letztlich keine Verwirkung eines Rechts zur Folge, stellt doch die Unterstellung ihres Gesuchs unter die Planungszone im Rahmen des gesamten Baubewilligungs-verfahrens nur einen Zwischenschritt auf dem Weg zum Endentscheid dar (vgl. E. 1.3 hiervor). Dennoch darf ihr die falsche Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid nicht entgegengehalten werden, zumal auch nicht gesagt werden kann, dass sie den Mangel bei pflichtgemässer Sorgfalt hätte erkennen können. Somit ist trotz Nichteinhalten der Rechtsmittelfrist unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägung 1.5 auf die Beschwerde einzutreten.

1.5

Insofern die Beschwerdeführerin nebst der Aufhebung der Unterstellung unter die Planungszone auch die eigentliche Vornahme der Aufhebung der Erstwohnungspflicht beantragt, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Zwischenverfügung betreffend die Unterstellung des Gesuchs unter die Planungszone und damit die vorläufige Sistierung des kommunalen Verfahrens. Die Aufhebung der Erstwohnungspflicht fällt in den erstinstanzlichen Zuständigkeitsbereich der Beschwerdegegnerin und nicht in denjenigen des Obergerichts.

2.

Vorliegend ist unbestritten und steht fest, dass der Gemeindevorstand am 22. Januar 2022 über alle Grundstücke des Gemeindegebiets eine Planungszone erlassen hat (vgl. act. C.1; Publikation im Kantonsamtsblatt vom 24. Januar 2022). Die Verlängerung bis zum 24. Januar 2025 erfolgte mit Beschluss vom 10. Januar 2024 und unter Zustimmung durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) vom 23. Januar 2024 (vgl. Publikation im Kantonsamtsblatt vom 29. Februar 2024). Umstritten ist demgegenüber die Frage, ob das Gesuch der Beschwerdeführerin vom 28. Oktober 2024 nach Aufhebung der Planungszone durch den Gemeindevorstand am 28. August 2024, publiziert im Kantonsamtsblatt am 11. Oktober 2024, und nach Anfechtung dieser Aufhebung beim ehemaligen Verwaltungsgericht am 12./14. Oktober 2024 zu Recht der Planungszone vom 22. Januar 2022 unterstellt worden ist.

3.

Die Planungszone stellt das klassische Instrument zur Sicherung künftiger Planungen dar. Sie dient der einstweiligen Sicherung der beabsichtigten Nutzungs-planung, im Besonderen der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden soll (vgl. BGE 136 I 142 E. 3.2; Ruch, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 27 Rz. 26; Waldmann/Hänni, Stämpflis Handkommentar SHK zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 27 Rz. 2 und 7 m.w.H.). In einer Planungs-zone darf gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (vgl. auch Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG [SR 700]). Die Planungszone kann für die Dauer von zwei Jahren erlassen und mit Zustimmung des Departements angemessen verlängert werden (Art. 21 Abs. 3 KRG). Die Gemeinde gibt den Erlass und Verlängerungen der Planungszone im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde und im Kantonsamtsblatt bekannt. Die Planungszone tritt mit der Bekanntgabe in Kraft (Art. 21 Abs. 4 KRG). Art. 21 Abs. 1, 3 und 4 KRG regeln lediglich den Erlass und die Verlängerung einer Planungszone. Es existiert hingegen keine Vorschrift, welche vorgibt, dass eine Planungszone "automatisch" wegfallen würde, wenn die zu sichernde Planung vom Souverän abgelehnt wird. Ebenso wenig existiert eine gesetzliche Vorgabe, aufgrund derer eine bestehende Planungszone erst aufgrund eines formellen behördlichen Beschlusses aufgehoben wird. Von Gesetzes wegen geht die Planungszone lediglich unter den in Art. 21 Abs. 3 KRG vorgegebenen Voraussetzungen zufolge Überschreitens der zulässigen Dauer faktisch "automatisch" unter.

Gemäss der vom Amt für Raumentwicklung des Kantons Graubünden (ARE) im April 2022 herausgegebenen Arbeitshilfe zum Erlass und zur Bewirtschaftung von kommunalen Planungszonen (nachfolgend: Arbeitshilfe kommunale Planungszonen; abrufbar unter: https://www.gr.ch/DE/institutionen/-verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Arbeitshilfe%20kommunale%20Planungszonen.pdf) ist ein Entscheid der Gemeinde über die Aufhebung der Planungszone, inklusive Publikation, notwendig, wenn die Nutzungsplanung gescheitert ist und nicht mehr weiterverfolgt wird, sodass die Planungszone obsolet ist (vgl. Arbeitshilfe kommunale Planungszonen, S. 10 und 11, Ziff. 5; Ruch, a.a.O., Art. 27 Rz. 70).

3.1

Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin ist daher die Planungszone mit dem Entscheid an der Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024, mit welchem die Revision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes abgelehnt wurde, nicht einfach weggefallen. Diese wurde erst mit dem Entscheid des Gemeindevorstands am 28. August 2024 aufgehoben. Allerdings wurde dieser Entscheid angefochten und das ehemalige Verwaltungsgericht anerkannte jener Beschwerde mit prozess-leitender Verfügung vom 15. November 2024 die aufschiebende Wirkung zu (Verfahren VR3 24 97).

3.2

Einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kommt im Kanton Graubünden gemäss Art. 53 Abs. 1 VRG keine aufschiebende Wirkung zu. Die Instruktionsrichterin kann diese jedoch von Amtes wegen oder auf Antrag erteilen (Art. 53 Abs. 2 VRG). Die aufschiebende Wirkung ist eine Form des einstweiligen Rechtsschutzes. Deren Erteilung bewirkt, dass die in der angefochtenen Verfügung angeordnete Rechtsfolge vorläufig nicht eintritt, sondern aufgeschoben wird (vgl. Kiener/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. Aufl. 2021, N. 1319 und 1324). Dies bedeutet, dass die Planungszone vom 22. Januar 2022 bis zum Urteil des Obergerichts im Verfahren VR3 24 97 oder längstens bis zum Ablauf der Verlängerung am 24. Januar 2025 weiter Geltung hatte und folglich beim Gesuch der Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren zu berücksichtigen war. Dies gilt umso mehr, nachdem im Verfahren VR3 24 97 mit Urteil vom 10. April 2025 die Beschwerde teilweise gutgeheissen und der Beschluss des Gemeindevorstandes Sils i.E./Segl über die Aufhebung der Planungszone vom 28. August 2024 dahingehend angepasst wird, als dass die Planungszone vom 22. Januar 2022, verlängert am 29. Februar 2024, mit Ausnahme der geplanten bzw. von der Bevölkerung geforderten Revision von Art. 5 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes über die Dauer der Erstwohnungspflicht aufgehoben wird.

3.3

Aus der Tatsache, dass die Erteilung der aufschiebenden Wirkung im Beschwerdeverfahren betreffend die Aufhebung der Planungszone erst rund einen halben Monat nach der Einreichung des Gesuchs um Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung der Beschwerdeführerin bei der Gemeinde erfolgt ist, kann die Beschwerdeführerin vorliegend Nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn Baugesuche sind gemäss Art. 89 Abs. 2 KRG nach dem Recht zu beurteilen, welches zum Zeitpunkt des Entscheides gilt. Zum geltenden Recht gehört auch eine rechtmässig erlassene Planungszone. Der Entscheid des zuständigen Gemeinde-vorstands über das Gesuch der Beschwerdeführerin erfolgte am 27. Dezember 2024 und damit vor Ablauf der Geltung der Planungszone.

4.

Im Publikationstext der am 22. Januar 2022 vom Gemeindevorstand über alle Grundstücke des Gemeindegebietes erlassenen Planungszone werden die Planungsziele wie folgt umschrieben:

Erhaltung des bezahlbaren Wohnraums für die ortsansässige Bevölkerung (Personen mit Wohnsitz bzw. Lebensmittelpunkt in der Gemeinde)

Schaffung von neuem bezahlbarem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung

Erhaltung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für die im Gastgewerbe und in Gewerbebetrieben der Gemeinde tätigen Personen

Erhaltung eines attraktiven, belebten Siedlungszentrums Sils.

Als mögliche Massnahme ist u.a. die Änderung bzw. Verschärfung der Vorschrift über die Dauer der Erstwohnungspflicht von bestehenden Erstwohnungen im Sinne von Art. 5 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes aufgeführt.

4.1

Mit der angestrebten Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes sollten gestützt auf Art. 12 Abs. 1 ZWG Massnahmen zur Verhinderung von Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen ergriffen werden, die sich aufgrund der mit dem Erlass des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes im Jahr 2016/2018 erlassenen Lockerung der Regelung über die Dauer der Erstwohnungs-pflicht von bestehenden kommunalrechtlichen Erstwohnungen abzeichneten. Die an der Gemeindeversammlung vom 24. Juni 2024 zur Abstimmung gebrachte und deutlich abgelehnte Gesetzesvorlage (vgl. Abstimmungsresultat: 111 Nein-Stimmen gegen 20 Ja-Stimmen; abrufbar unter: https://www.sils-segl.ch-/abstimmungsresultat/abstimmungsresultate-der-gemeindeversammlung-vom-21-juni-2024.html) sah ein ganzes Massnahmenpaket, wie die Verschärfung von Art. 5 kZWG und bspw. auch die Schaffung von zusätzlichen Erstwohnungen mittels Einführung einer Erstwohnungsanteilsregelung bei spezifischen baulichen Massnahmen (Abbruch-/Wiederaufbau/Auskernung) mit finanzieller Ablöse-möglichkeit oder die Realisierung eigener Baulandreserven vor. Die Einschätzung des Gemeindevorstands nach der klaren Ablehnung der vorgeschlagenen Gesetzesrevision, wonach jegliche Massnahmen zur genannten Problematik nicht gewollt waren, erwies sich im Nachhinein offenbar als falsch. Wie die im Herbst 2024 eingegangenen Beschwerden gegen die Aufhebung der Planungszone und die Einreichung einer Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" mit einem detailliert ausformulierten verschärften Art. 5 kZWG zeigen, kann der Entscheid der Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024 aus heutiger Sicht dahingehend gedeutet werden, als dass die Stimmbürger/innen die Nutzung von Wohnungen nicht weiter einschränken wollen, als dies mit der am 5. November 2024 eingereichten Initiative beantragt wird. Das mit der am 22. Januar 2022 erlassenen Planungszone verfolgte Ziel ist damit immer noch ein Bedürfnis der Bevölkerung.

4.2

Gemäss derzeit geltendem Art. 5 Abs. 2 kZWG darf bei bestehenden Erstwohnungen, welche vor dem 11. März 2012 bewilligt worden sind, die Erstwohnungspflicht gegen die Leistung einer Ersatzabgabe aufgehoben werden, wenn der Eigentümer nachweist, dass die betreffende Erstwohnung 20 Jahre als solche genutzt worden ist. Diese Regelung gilt im Unterschied zu jener gemäss Baugesetz 2011 auch für altrechtliche Erstwohnungen, welche aus der Erstwohnungsanteilsregelung resultierten. Das von der Beschwerdeführerin am 28. Oktober 2024 beim Gemeindevorstand eingereichte Gesuch um Aufhebung der Erstwohnungspflicht ihrer Wohnung gemäss Art. 5 kZWG entspricht zwar dem geltenden Art. 5 kZWG, fällt aber in den sachlichen Geltungsbereich der am 27. Dezember 2024 noch geltenden Planungszone (Ziel: Erhalt von bezahlbarem Wohnraum für ortsansässige Bevölkerung). Die Schlussfolgerung der Gemeinde, wonach das Gesuch der Beschwerdeführerin um Ablösung der kommunalen Erstwohnungsverpflichtung auf der Wohnung B._____ auf Parzelle Z1._____ in Sils Maria dem Ziel der geltenden Planungszone und jenem der mittlerweile eingereichten Initiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" zuwiderlaufen würde, ist nicht zu beanstanden. Die Verfügung der Gemeinde Sils i.E./Segl vom 27. Dezember 2024 erweist sich als rechtmässig, die Beschwerde ist somit abzuweisen.

5.

Das Zustandekommen der Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung", die Abstimmung darüber sowie die allfälligen Wirkungen einer neuen Planungszone sind hier nicht zu beurteilen. Anzumerken bleibt, dass das Zustandekommen der Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" vom 5. November 2024 einem Antrag auf Einleitung des Verfahrens für die Änderung der Grundordnung im Sinne von Art. 47 Abs. 2 KRG entspricht. Da die Initiative in Form eines ausgearbeiteten Gesetzesvorschlags (Art. 5 kZWG) eingereicht wurde, ist sie, wie die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung richtig ausführt, in der eingereichten Form zur Abstimmung zu bringen (Art. 9 Abs. 2 der Verfassung der Gemeinde Sils i.E./Segl). Eine Annahme der mit dieser Initiative vorgesehenen Änderung der Grundordnung durch die Gemeindeversammlung entfaltet dann von Gesetzes wegen bis zur Genehmigung durch die Regierung die Wirkung einer Planungszone, ein Entscheid der Gemeinde über die Errichtung einer neuen oder Verlängerung einer bestehenden Planungszone ist nicht notwendig (Art. 48 Abs. 6 KRG; vgl. Arbeitshilfe kommunale Planungszonen, S. 10 und 11, Ziff. 7.2).

6.1

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen, der unterliegenden Beschwerde-führerin aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr ist gestützt auf Art. 75 Abs. 1 lit. a VRG auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Gerichtskosten sind mit dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 zu verrechnen; der Restbetrag wird der Beschwerdeführerin zurückerstattet.

6.2

Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf eine aussergerichtliche Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Es wird erkannt:

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von

CHF

2'000.00

– und den Kanzleiausgaben von

CHF

276.00

Total

CHF

2'276.00

gehen zulasten von A._____ und werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von CHF 724.00 wird zurückerstattet.

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

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