Istruzioni per l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare 2024

Istruzioni per la dichiarazione d'imposta per utili da sostanza immobiliare / pagina 1 2024 Cantone dei Grigioni

Gentili signore, egregi signori La dichiarazione d’imposta per gli utili da sostanza immobiliare serve quale dichiarazione dell’utile ricavato dall’alienazione di un immobile della sostanza privata, di un immobile dell’azienda agricola oppure della maggioranza delle azioni di una società immobiliare. Al posto dei moduli recapitati è possibile allestire la dichiarazione d'imposta scaricando il software per la dichiarazione d'imposta sugli utili da sostanza immobiliare che si trova sul nostro sito (www.stv.gr.ch). Vi preghiamo di inoltrare la dichiarazione d'imposta compilata e firmata con i contratti (acquisto e alienazione), nonché con l'ulteriore documentazione entro 90 giorni. Sono sufficienti delle copie. In caso di necessità l'Amministrazione delle imposte si riserva il diritto di richiedere la documentazione originale. Le istruzioni seguono la sistematica della dichiarazione d'imposta e rispondono in modo mirato alle domande che per esperienza sorgono compilando certe voci risp. cifre della dichiarazione. Per indicazioni complementari sono a vostra disposizione diverse fonti d’informazione:

• le determinazioni della prassi sul nostro sito (www.stv.gr.ch)

• domande per E-Mail: spezialsteuern@stv.gr.ch

• domande per telefono: +41 81 257 34 28 (cancelleria imposte speciali)

Indicazioni generali (pagina 1 modulo principale) L'alienante è chi figura sul contratto quale venditore o parte coinvolta nello scambio. Sono da indicare solamente le persone fisiche che possedevano il fondo nella sostanza privata oppure gli agricoltori. Gli alienanti che sono soggetti all’imposta sul reddito (per attività lucrativa indipendente) o sugli utili (persone giuridiche) non devono essere indicati (eccezione: persone giuridiche esenti dall’imposta sugli utili). Di conseguenza devono essere indicate solo le quote ai fondi delle persone menzionate all’inizio (cfr. anche le spiegazioni alla cifra 1riguardanti il prezzo di alienazione). Il tipo di operazione di alienazione più frequente è la vendita. Oltre alla permuta e l’esecuzione forzata entrano in considerazione altre operazioni come p.es. conferimento in natura, uscita dal possesso in comune, trasferimento nella sostanza commerciale, vendita delle azioni di una società immobiliare, ecc. È considerato vendita anche un negozio giuridico parzialmente remunerato (anticipo ereditario o donazione), se le prestazioni remunerate (p.es. rilevamento di un'ipoteca, diritto riservato di usufrutto gratuito) superano i costi d'investimento. Il venditore può far valere la sostituzione di beni / rimborso dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare se entro due anni utilizza il ricavato della vendita di un primo immobile abitato permanentemente da egli stesso nel pro- prio domicilio per l'acquisto di un altro primo immobile in Svizzera. Lo stesso vale per fondi agricoli o forestali che ven- gono sostituiti con fondi dello stesso genere, gestiti in proprio. L‘acquisizione sostitutiva è possibile solamente se e per quanto le spese di reinvestimento superino i costi d’investimento. Per la vendita di residenze secondarie e immobili di vacanza non può essere concesso un rimborso. Nel caso in cui si chieda un rimborso e al momento dell'inoltro della dichiarazione d'imposta l'acquisto o la costruzione dell'immobile sostitutivo sia già avvenuto, alla dichiarazione d'impo- sta vanno allegati i documenti necessari alla valutazione (contratto di vendita, conteggio finale dei costi di costruzione, stima ufficiale dell'oggetto di sostituzione). Se con l'inoltro della dichiarazione d'imposta non viene ancora chiesta una sostituzione dei beni, detto diritto può venir rivendicato entro due anni dalla vendita con una domanda scritta separata. Questo termine può venir prorogato prima della scadenza con una domanda motivata. In riguardo ai dettagli relativi alla sostituzione di beni si rimanda alla determinazione della prassi sull’art. 44 LIG dell’Amministrazione delle imposte.

Accertamento dell'utile da sostanza immobiliare (pagine 2 fino 4 modulo principale) Cifra 1 Prezzo di alienazione Nella permuta vale quale prezzo di alienazione il valore venale della controprestazione ottenuta (= valore del fondo ricevuto più un sovrapprezzo ricevuto), meno un eventuale sovrapprezzo versato dall'alienante. Un’indicazione del valore contrattuale dei fondi di permuta da parte delle parti non è vincolante per l'Amministrazione delle imposte. Se più persone fisiche o giuridiche vendono in comune un fondo, deve essere dichiarata solo la quota del prezzo d’alienazione che spetta alle persone, le quali per la loro parte all’utile ricavato sono soggette all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. L’importo da dichiarare corrisponde dunque alla quota del prezzo d’alienazione che ricade alle persone che vanno indicate come alienanti sulla pagina 1 del modulo principale.

Istruzioni per la dichiarazione d'imposta per utili da sostanza immobiliare / pagina 2 2024 Cantone dei Grigioni

Cifra 2 Deduzioni Se insieme all'immobile vengono venduti anche beni non immobiliari, è possibile dedurre il relativo compenso. La de- trazione per il mobilio venduto insieme all'immobile può essere effettuata solo se il relativo prezzo è indicato nel con- tratto di compra-vendita. Se questa informazione manca, il contratto di compra-vendita deve indicare espressamente che i mobili sono inclusi nel prezzo di vendita. In questo caso, è necessario presentare anche una lettera firmata da entrambe le parti che indichi l'importo dei mobili. L'Amministrazione delle imposte non è vincolata alle valutazioni delle parti e può, se necessario, determinare un importo forfettario nonché richiedere polizze assicurative. La deduzio- ne per quote parti al fondo di rinnovamento richiede l'inoltro di una conferma da parte dell'amministratore relativa all'ammontare della quota per l’unità di piano al momento della vendita.

Cifra 3 Ulteriori prestazioni da parte dell'acquirente Per la valutazione dettagliata di un diritto di usufrutto riservato gratuito (cifra 3.1) si rimanda al promemoria dell'Am- ministrazione delle imposte, pubblicato sulla home page (www.stv.gr.ch). Quali altre prestazioni (cifra 3.3) entrano in considerazione p.es. versamenti di rendite, in caso di negozi giuridici parzialmente remunerati, debiti ipotecari ceduti al beneficiario, pagamenti o costituzioni di mutui a favore del cedente.

Cifra 4 Costi accessori dell'alienazione Per poterli dedurre tali costi devono trovarsi in relazione diretta con la vendita, p.es. spese dell’atto pubblico, imposta sul trapasso di proprietà o provvigione di intermediazione fino alla percentuale usuale del 3% del prezzo di alienazio- ne. Non possono essere fatti valere perciò p.es. costi di pulizia e sgombero, perdita di pigioni in seguito a disdetta dell'oggetto in vendita, spese del registro fondiario per la cancellazione di ipoteche ecc. Non è possibile dedurre nem- meno i costi per il tempo impiegato dall'alienante stesso per gli sforzi fatti per la vendita.

Cifra 8 Perdite Sono deducibili unicamente le perdite da vendite di fondi della sostanza privata situati nel Cantone avvenute nello stesso anno civile o negli ultimi 10 anni. Perdite da vendite di fondi della sostanza commerciale, nonché quelle da vendite di fondi situati al di fuori del Cantone non possono venire considerate. Per l’imposta comunale sull’utile da sostanza immobiliare vengono considerate solo le perdite nello stesso comune (art. 6 cpv. 3 Legge sulle imposte co- munali e di culto).

Cifra 10 Utili da sostanza immobiliare conseguiti nello stesso anno Per stabilire il tasso fiscale gli utili realizzati nello stesso anno civile nel Cantone dei Grigioni vengono addizionati. Se questi utili sono già stati tassati, sono da dichiarare sotto questa voce. Per l’imposta comunale vengono considerati solo gli utili realizzati nello stesso comune (art. 6 cpv. 3 Legge sulle imposte comunali e di culto).

Cifra 12 Momento e modalità di acquisizione Questi dati servono ad accertare il momento determinante dell'acquisto e il prezzo d'acquisto. Diverse modalità di trapasso di proprietà di diritto civile rappresentano un motivo di dilazione fiscale che non hanno generato un'imposta sugli utili da sostanza immobiliare (successione, divisione successoria, anticipo ereditario, donazione, raggruppamen- to terreni, ecc.). In questi casi per il calcolo è determinante l’ alienazione avvenuta prima soggetta a imposta. Di regola si tratta di una compera. In altre parole per stabilire il prezzo d’acquisto e il momento dell'acquisto è determinante l'acquisizione da parte del predecessore in diritto. Alla dichiarazione d'imposta va allegata una copia del contratto di compera con cui egli acquistò a suo tempo il fondo. Caso mai l'alienante deve richiedere una copia di questo contratto all'ufficio del registro fondiario.

Cifra 13 Prezzo di acquisto Di regola si tratta del prezzo di acquisto autenticato. Una particolarità risulta nel caso di un'alienazione parziale. Ciò è il caso se viene venduta solo una parte dell'immobile originariamente acquistato quale unità. In questi casi viene con- siderata solo una parte del prezzo di acquisto. In caso di terreno non edificato la ripartizione avviene di regola secon- do il valore e la superficie del terreno, in caso di fondo sovraedificato secondo il valore attuale dell'edificio e la superfi- cie del terreno. In caso di alienazioni parziali di fondi sovraedificati alla dichiarazione d'imposta deve essere allegata una copia della stima ufficiale al momento dell'acquisto. Se più persone fisiche o giuridiche vendono in comune un fondo, deve essere dichiarata solo la quota del prezzo d’acquisizione che spetta alle persone, le quali per la loro parte all’utile ricavato sono soggette all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. L’importo da dichiarare corrisponde dun-

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que alla quota del prezzo d’acquisizione che ricade alle persone che vanno indicate come alienanti sulla pagina 1 del modulo principale.

Cifra 14 Altre prestazioni al momento dell’acquisto Si tratta di prestazioni analoghe a quelle spiegate alla cifra 3 con la differenza che queste prestazioni sono state forni- te dall’attuale alienante/dagli attuali alienanti oppure i suoi/loro predecessori al momento dell’acquisto.

Cifra 15 Spese accessorie dell'acquisizione Queste spese analoghe alle spese accessorie dell’alienazione (cfr.spiegazioni alla cifra 4) devono trovarsi in relazione diretta all’acquisto causante un’alienazione soggetta a imposte. Le spese per la costituzione di ipoteche non sono perciò computabili, così come quelle in relazione a un'alienazione con una dilazione d'imposta (p.es. imposta sulla successione o sull’eredità, imposte sulle donazioni, costi di divisione successoria).

Cifra 16 Utile reinvestito nell'acquisizione di un fondo sostitutivo Se viene venduto un immobile, per il cui acquisto è stato concesso un rimborso dell’imposta sull’utile immobiliare nell’ambito dell’acquisto di un fondo sostitutivo, l'utile reinvestito deve essere dedotto dai costi d'investimento. Questo vale anche quando l’immobile sostitutivo viene venduto da chi subentra nei diritti del precedente titolare (p.es. eredi).

Cifra 17 Contributi di terzi al prezzo d'acquisto Vi rientrano p.es. sussidi della promozione della proprietà abitativa o dell'assicurazione dei fabbricati.

Cifra 19 Supplemento per la svalutazione monetaria sui costi d'acquisto Indicizzando i costi d’investimento l’utile da sostanza immobiliare dovuto al rincaro viene (in parte) neutralizzato. La data dell’acquisizione, risp. la data dell'ultimo acquisto secondo la cifra 12 determina l’anno che indica la percentuale da applicare per il calcolo del supplemento per la svalutazione monetaria (cfr. tabella a pagina 4 di queste Istruzioni).

Cifra 20 Spese incrementanti il valore Sono computabili investimenti per costruzioni, modifiche edilizie e altri miglioramenti permanenti che hanno causato un aumento del valore del fondo. I costi di costruzione per edifici (incl. successivi ampliamenti quali p.es. costruzio- ne di un giardino d'inverno, autorimesse, parcheggi) sono totalmente deducibili. Lo stesso vale per i costi di urbaniz- zazione e i contributi dei proprietari fondiari (p.es. costi di comprensorio e per bonifiche fondiarie). Le spese per il mantenimento dello stato funzionante (p.es. lavori di rifinitura, riparazioni, lavori di pittura, risanamento di tetto e fac- ciate, nonché sostituzione di impianti con lo stesso tipo di funzionamento, p.es. impianti di riscaldamento, cucine e installazioni del bagno, lavatrici, rivestimenti del pavimento, ecc), possono essere dichiarate nella dichiarazione d’imposta per il reddito e la sostanza dell’anno, in cui sono state fatturate e non sono deducibili per il calcolo dell’utile da sostanza immobiliare. Gli interessi dei crediti di costruzione possono essere fatti valere se non sono già stati considerati nell'imposta sul reddito. Prestazioni proprie sono computabili unicamente se sono state tassate quale reddito al momento quando sono state fornite. Prestazioni assicurative, sussidi di Confederazione, Cantone o Comune (p.es. prestazioni di assicuratori privati, sussidi, contributi del Servizio monumenti o dell'assicurazione dei fabbricati) vanno dedotti dalle spese. L'anno in cui è avvenuta la relativa spesa, risp. prestazione (data della fattura, risp. decisione di sussidio) determina la percentuale da applicare per il calcolo del supplemento per la svalutazione monetaria (cfr. tabella a pagina 4 di queste Istruzioni). Le spese devono essere elencate in ordine cronologico. Anche i giustificativi devono essere inoltrati secondo un ordi- ne cronologico. In caso di grandi investimenti (nuove costruzioni, grandi risanamenti) sono sufficienti i conteggi delle spese di costruzione. L’Amministrazione delle imposte si riserva il diritto di richiedere le ricevute di dettaglio. L'indica- zione della quota incrementante il valore, nonché del supplemento per la svalutazione monetaria sul modulo principale è facoltativa.