VVGE 1995/96 Nr. 5

3. ... Es ist strittig, von welchem Ertragswert bei der Festlegung des höchstzulässigen Pachtzinses auszugehen ist. Der Beschwerdeführer beantragt in Ziff. 1 seiner Beschwerde die Annahme des vom kantonalen Schätzungsamts errechneten Ertragswertes von Fr. 79'000.-- anstelle des vom Schweizerischen Bauernverband (SBV) festgelegten Ertragswertes von Fr. 73'230.--, und zwar im Sinne einer Gleichstellung der landwirtschaftlichen Ertragswertschatzungen im gleichen Kanton.

Hiezu hält die Bodenrechtskommission in ihrer Stellungnahme vom 4. Dezember 1995 fest, sie habe sich auf die aktuelle Schätzung des SBV gemäss gültiger Schätzungsanleitung von 1986 gestützt. Dem Ertragswert des kantonalen Schätzungsamtes liege die Schätzungsanleitung 1979 zugrunde und entspreche dem Steuerwert Grundlage 1980 (Steuerschatzung).

4. Gemäss Art. 37 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG; SR 221.213.2) setzt sich der Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe aus einer angemessenen Verzinsung des Ertragswertes im Sinne von Art. 10 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211. 412.11) und der Abgeltung der mittleren Aufwendungen der Verpächter für Anlagen und Einrichtungen (Verpächterlasten) zusammen. Vor dem Inkrafttreten des BGBB am 1. Januar 1994 war der Ertragswert im Sinne von Art. 6 des Bundesgesetzes über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 12. Dezember 1940 (LEG) massgebend. Materiell ergaben sich deswegen aber keine Änderungen (Eduard Hofer in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, N 1 zu Art. 10, S. 219). Es spielt daher keine Rolle, dass der Pachtvertrag aus dem Jahr 1987 stammt.

a. Nach Art. 10 BGBB entspricht der Ertragswert dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Für die Feststellung des Ertrags und des Zinssatzes ist auf das Mittel mehrerer Jahre (Bemessungsperiode) abzustellen (Art. 10 Abs. 1 BGBB). Die Art der Berechnung, die Bemessungsperiode und die Einzelheiten der Schätzung regelt der Bundesrat (Art. 10 Abs. 2 BGBB). Er tat dies in der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1993 (VBB; 211.412.110). Gemäss Art. 2 Abs. 1 VBB sind die Einzelheiten der Schätzung aber nicht in der Verordnung, sondern in der Anleitung für die Schätzung des Landwirtschaftlichen Ertragswertes (Schätzungsanleitung) enthalten. Dabei sind die in der Anleitung enthaltenen Normen und Ansätze für die Schätzungsbehörden und Schätzungsexperten verbindlich (Art. 2 Abs. 2 VBB).

Die Schätzungsanleitung wurde bisher zusammen mit der Verordnung in Abständen von vier bis acht Jahren periodisch revidiert. Bis zum 1. Februar 1996 war die Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes vom 7. Mai 1986 massgebend, welche am 1. August 1986 in Kraft trat (vgl. Eduard Hofer, a.a.O., N 2 zu Art. 10, S. 219 f.). Wie sich aus der Schätzung des SBV ergibt, ist die Schätzung des Ertragswertes nach der vom Bundesrat erlassenen Schätzungsanleitung vom 7. Mai 1986 erfolgt.

Der vom Beschwerdeführer geltend gemachte Ertragswert von Fr. 79'000.-- hingegen stützt sich auf die Grundstückschätzung des kantonalen Schätzungsamtes vom 5. September 1989, welcher gemäss Stellungnahme der Schätzungskommission vom 14. März 1996 die Schätzungsanleitung 1979 zugrunde liegt und dem Steuerwert Grundlage 1980 (Steuerschatzung) entspricht. Dem Schätzungsamt dienten somit als Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes die Richtlinien über die Schätzung der Grundstücke vom 18. März 1980 (LB XVII, 251). Diese fanden gemäss Art. 1 der Richtlinien Anwendung auf Grundstückschätzungen zur Ermittlung der Steuerwerte, für die Bestimmung der Verkehrswerte und der landwirtschaftlichen Ertragswerte in allfälligen Erbschafts- und Schenkungssteuer- Veranlagungsverfahren. Den beiden Schätzungen liegen somit verschiedene gesetzliche Grundlagen zugrunde, dies erklärt die festgestellte Differenz. Für die Ermittlung des Ertragswertes zur Festlegung des höchstzulässigen Pachtzinses ist jedoch die Berechnung des SBV massgebend, da diese nach den Bestimmungen des BGBB und der entsprechenden Anleitung berechnet wurde, wie dies in Art. 37 LPG verlangt wird. Die Steuerschatzung ist für die Festlegung des höchstzulässigen Pachtzinses hingegen nicht massgebend. Selbst wenn aber die beiden Ertragswerte nach den gleichen Grundsätzen berechnet worden wären, wären Abweichungen im Rahmen des durch die Schätzungsanleitung gegebenen Ermessensspielraums zu erwarten gewesen, da verschiedene Experten die Ertragswerte geschätzt haben (vgl. dazu Eduard Hofer, a.a.O., N 1 zu Art. 87, S. 742).

Damit rügt der Beschwerdeführer jedoch zu Unrecht, der vom SBV errechnete Ertragswert sei für die Festsetzung des Pachtzinses nicht massgebend und es sei der von der kantonalen Grundpfandschatzungs-Kommission errechnete Ertragswert von Fr. 79'000.-- anzuwenden.

Nachdem von einem Ertragswert von Fr. 73'230.-- auszugehen ist und der Beschwerdeführer lediglich die Höhe des Ertragswertes, jedoch nicht die vom SBV und der Bodenrechtskommission angewandte Berechnungsweise des Pachtzinses gerügt hat, beträgt der höchstzulässige jährliche Pachtzins für die fraglichen Grundstücke Fr. 5'800.--.

5. Im weitern verlangt der Beschwerdeführer die Aufhebung oder Verminderung der vom Landwirtschaftsdepartement "verlangten" Rückzahlungen oder mindestens Anwendung der Strafbestimmungen von Art. 54 LPG (der laut seinen Erkundigungen in der Regel für beide Vertragspartner angewendet werde) auch auf den Pächter.

a. Nach Art. 44 LPG entscheidet die Bewilligungsbehörde, ob der vereinbarte Pachtzins für das Gewerbe oder das Grundstück zulässig ist. Sie setzt dabei zu hohe Pachtzinse auf das erlaubte Mass herab und eröffnet ihren Entscheid den Parteien. Die Bewilligungsbehörde hat zur Hauptsache darüber zu befinden, ob der von den Vertragsparteien vereinbarte Pachtzins für ein ganzes landwirtschaftliches Gewerbe oder für einzelne Grundstücke zulässig ist. Dazu untersucht sie, ob der vereinbarte Pachtzins den nach den in den Art. 36 bis 41 LPG aufgestellten Bemessungsgrundlagen und nach der Pachtzinsverordnung errechneten Pachtzins übersteigt. Trifft dies nicht zu, so bewilligt sie den Pachtzins (Abs. 1). Ist der vereinbarte Pachtzins höher als der nach der Pachtzinsverordnung errechnete, setzt ihn die Bewilligungsbehörde auf das erlaubte Mass herab. Ein in dieser Weise korrigierter Pachtzins ist dann für Pächter und Verpächter verbindlich, sofern nicht innert der Frist von 30 Tagen bei der kantonalen Beschwerdeinstanz Beschwerde erhoben wird (Art. 44 Abs. 2 LPG). Gemäss Art. 45 Abs. 1 LPG ist die Vereinbarung über den Pachtzins nichtig, soweit dieser das durch die Behörde festgesetzte Mass übersteigt. Pachtzinse, die aufgrund einer nichtigen Vereinbarung bezahlt worden sind, können innert eines Jahres seit dem rechtskräftigen Entscheid über den Pachtzins, spätestens aber fünf Jahre nach ihrer Bezahlung zurückgefordert werden. Klagen aus dem Pachtvertrag beurteilt dabei der Zivilrichter (Art. 48 Abs. 1 LPG).

Vorliegend bedeutet dies, dass von der Bodenrechtskommission lediglich der höchstzulässige Pachtzins festgelegt wurde. Hingegen hat sie nicht - wie vom Beschwerdeführer fälschlicherweise angenommen - die Rückzahlung des vom Pächter zuviel bezahlten Pachtzinses angeordnet. Will der Pächter den zuviel bezahlten Pachtzins zurückfordern, so hat er sich an den Gerichtsausschuss zu wenden (Art. 4 Abs. 1 VV zum LPG).

b. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die Strafbestimmungen nach Art. 54 ff. LPG sowohl für den Verpächter als auch für den Pächter gelten. Wie die Bodenrechtskommission in ihrer Stellungnahme vom 4. Dezember 1995 ausgeführt hat, hat sie die Strafbestimmungen in ihrem Entscheid vom 18. September 1995 nicht erwähnt. Nach Vorliegen eines rechtskräftigen Urteils in dieser Sache wird sich zeigen, ob allenfalls ein Strafverfahren gegen die beteiligten Personen einzuleiten ist.