BUDE 2023 Nr. 022

A. a) A.___ ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. 001, 002 und 003 an der B.___strasse (Kantonsstrasse) in Z.___. Die Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 28. April 2014 in der Gewerbe-Industriezone A (GI A). Das Grundstück Nr. 001 ist mit einem Betriebsgebäude (Vers.-Nr. 004) überbaut. Die Grundstücke Nrn. 002 und 003 sind mit einem Wohnhaus (Vers.-Nr. 005) mit angebautem Stall (Vers.-Nr. 006) überbaut.

b) Im östlichen Bereich des Grunstücks Nr. 001 verläuft eine öffentliche Kanalisationsleitung. Die Leitungsführung ist mit Dienstbarkeitsvertrag vom 28. Mai 1984 grundbuchlich geregelt. In Ziff. 3 des Vertrags ist festgehalten, dass – sofern wegen baulichen Änderungen oder betrieblichen Massnahmen eine Verlegung der Leitung nötig sein soll – die Politische Gemeinde Z.___ die Verlegung auf eigene Kosten ausführe. Sollte es dabei möglich sein, einen anderen Teil des belasteten Grundstückes zu benützen, so werde die Verlegung vom Belasteten ohne weitere Entschädigung gestattet.

B. a) Mit Bewilligung Nr. 007 vom 29. Oktober 2019 hat die Bau- und Infrastrukturkommission (BIK) Z.___ den Abbruch des Stalls (Vers.-Nr.006) auf Grundstück Nr. 002 sowie die Erweiterung des Lagers mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001 bewilligt. Es ist vorgesehen, östlich an des bestehende Betriebsgebäude Vers.-Nr. 004 eine Tiefgarage bzw. Einstellhalle anzubauen. Südlich an die Einstellhalle soll sodann ein nicht beheiztes Lager entstehen. Das längliche Lagergebäude erstreckt sich in Ost-West-Richtung bis auf das Grundstück Nr. 002, wo der Stall (Vers.-Nr. 006) steht, weshalb dieser abgebrochen werden muss. Im 1. Obergeschoss über der Einstellhalle sind wiederum Lagerräume geplant. Im Dachgeschoss soll schliesslich eine Acrylglaskuppel zwecks Nutzung als Gewächshaus entstehen. Weil das Bauvorhaben die öffentliche Kanalisationsleitung auf Grundstück Nr. 001 tangierte, versah die BIK die Bewilligung Nr. 007 vom 29. Oktober 2019 mit folgender Auflage:

9.1 Das Bauvorhaben ist im Bereich einer bestehenden Kanalisationsleitung geplant. Die Kanalisationsleitung muss demnach verlegt werden. Grundlage für die Kanalverlegung ist ein bewilligtes und rechtskräftiges Baugesuch. Die Verlegung der öffentlichen Kanalisationsleitung hat vor Baubeginn zu erfolgen. Mit dem Bau darf erst nach Verlegung der öffentlichen Kanalisation begonnen werden. Das Geschäftsfeld Bau und Infrastruktur ist zu kontaktieren.

b) Mit Schreiben vom 26. Januar 2020 erhob A.___ Rekurs beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement) und beantragte mit Rekursergänzung vom 4. März 2020 die Aufhebung von Ziff. 9.1. Der Rekurs wurde mit Schreiben vom 14. Juli 2021 zurückgezogen.

c) Mit Schreiben vom 19. Juli 2021 teilte der damalige Rechtsvertreter von A.___ der Gemeinde Z.___ mit, es sei geplant mit den Bauarbeiten am 1. November 2021 zu beginnen. Entsprechend fordere er die Gemeinde auf, die bestehende Kanalisationsleitung zu verlegen.

d) Mit Schreiben vom 3. September 2021 stellte die BIK dem Rechtsverteter von A.___ ein Vorprojekt zur Leitungsverlegung zu. Sobald das Einverständnis von A.___ vorliege, würden die nächsten Planungsschritte eingeleitet. Gemäss Angaben des beauftragten Ingenieurbüros seien rund vier Monate notwendig, um das Bauprojekt auszuarbeiten und die Baumeisterarbeiten zu vergeben. Man sei bemüht, die Vorbereitungsarbeiten sowie die eigentlichen Bauarbeiten so kurz wie möglich zu halten.

e) Mit Meldekarte vom 21. November 2022 kündigte A.___ der Bauverwaltung den Baubeginn an.

f) Am 6. Dezember 2022 nahm C.___, Geschäftsleiter Bau und Infrastruktur, einen Augenschein vor Ort. Gemäss entsprechender Aktennotiz sei dabei festgestellt worden, dass mit den Aushubarbeiten bereits begonnen worden sei. A.___ habe sodann vor Ort mitgeteilt, dass sich die Zufahrtssituation geändert habe. C.___ habe daher mündlich einen Baustopp ausgesprochen und über die Notwendigkeit eines Projektänderungsgesuchs orientiert.

g) Mit E-Mail vom 7. Dezember 2022 stellte A.___ C.___ einen Entwurf für die Änderung der Einfahrt auf dem Grundstück Nr. 003 zu. Aufgrund des zwischenzeitlichen Erwerbs von Grundstücke Nr. 003 könne die Garageneinfahrt Richtung Norden verschoben werden. Die bewilligte Unterkellerung Richtung Süden (gemeint ist das unbeheizte Lager) werde nicht realisiert, weshalb der Kanalisation auch nichts in die Quere komme. Auf Nachfrage hin teilte A.___ wiederum mit E-Mail vom 7. Dezember 2022 mit, dass ein Korrekturgesuch in Bearbeitung sei.

h) Am 13. Dezember 2022 erfolgte wiederum eine Besichtigung der Baustelle vor Ort. Hinsichtlich des Baufortschritts wurde festgehalten, dass die Bodenplatten der Einstellhalle betoniert und ausgeschalt seien. Die äusseren Schalungen für die Wände der Einstellhalle seien ebenfalls gestellt. Derzeit werde an der Bewehrung gearbeitet. Weil A.___ trotz mündlich erlassenem Baustopp vom 6. Dezember 2022 die Bauarbeiten fortgesetzt habe, wiederholte C.___ den Baustopp noch einmal.

i) Mit Verfügung vom 14. Dezember 2022 erliess der Präsident der BIK einen Baustopp mit nachfolgendem Dispositiv:

1. Die Bauarbeiten auf den Grundstücken Nrn. 001 und 002, Z.___, in Zusammenhang mit dem Gebäudeabbruch und der Erweiterung des Lagers und der Tiefgarage sowie der geplanten Projektänderung, sind sofort einzustellen.

2. Für den Fall der Zuwiderhandlung gegen Ziff. 1 wird die Straffolge von Art. 292 des Strafgesetzbuches angedroht. Diese Bestimmung lautet:

„Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft."

3. A.___ wird aufgefordert, innert 60 Tagen ab Kenntnisnahme dieser Verfügung ein vollständiges Baugesuch einzureichen.

4. Im Sinne des rechtlichen Gehörs erhält A.___ Gelegenheit zur Stellungnahme innert 3 Tagen ab Kenntnisnahme dieser Verfügung.

5. A.___ hat die Entscheidgebühr von 500 Franken zu bezahlen.

6. Einem allfälligen Rekurs wird die aufschiebende Wirkung nach Art. 51 VRP entzogen.

Der Baustopp wird damit begründet, dass gemäss Ziff. 9.1 der Baubewilligung vom 29. Oktober 2019 mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden dürfe, solange die öffentliche Kanalisation nicht verlegt worden sei. Weiter habe der Bauherr mit E-Mail vom 7. Dezember 2022 mitgeteilt, dass das Bauvorhaben eine Projektänderung erfahre. Ein Baugesuch oder eine rechtskräftige Baubewilligung für die Projektänderung liege nicht vor, weshalb mit der Fortsetzung der Bauarbeiten die Schaffung eines rechtswidrigen Zustands drohe.

j) Am 15. Dezember 2022 erkundigte sich A.___ auf der Gemeindeverwaltung, ob er noch die Decke der Einstellhalle betonieren dürfe. Die Mitarbeiter des Geschäftsfelds Bau und Infrastruktur nahmen das Anliegen entgegen und teilten A.___ mit, man würde dies mit den Zuständigen bei der BIK besprechen.

k) Mit E-Mail vom 16. Dezember 2022 stellte der Projektleiter Tiefbau und Verkehr A.___ eine schriftliche Vereinbarung betreffend Verlegung der öffentlichen Kanalisationsleitung zu.

l) Am 19. Dezember 2022 fand auf der Gemeindeverwaltung eine Besprechung statt. A.___ und sein neu hinzugezogener Rechtsvertreter lic.iur. Werner Rechsteiner, Rechtsanwalt, St.Gallen, stellten den Antrag, einzelne Arbeiten – namentlich Betonierung der Decke, Hinterfüllung der Wände und Einbau des geplanten Solarspeichertanks – noch vornehmen zu dürfen.

m) Mit E-Mail vom 20. Dezember 2022 teilte C.___ A.___ und seinem Rechtsvertreter mit, dass der Antrag informell mit den Mitgliedern der BIK besprochen worden sei. Eine Aufhebung des Baustopps sei jedoch nicht möglich. Mit erneutem E-Mail vom 20. Dezember 2022 teilte C.___ sodann mit, dass die unterbreitete Vereinbarung bis 21. Dezember 2022 um 12.00 Uhr unterzeichnet werden müsse. Andernfalls werde der Baustopp konsequenterweise durchgesetzt.

n) Am 21. Dezember 2022 fand unter Begleitung der Polizei wiederum eine Besichtigung der Baustelle statt. Gemäss Aktennotiz ist festgestellt worden, dass die Bauarbeiten weiterhin auf Hochtouren laufen würden. Es seien sämtliche Vorbereitungsarbeiten für die Betonierung der Decke der Einstellhalle ausgeführt worden. Gemäss den anwesenden Bauarbeitern sollte der Beton am 22. Dezember 2022 geliefert werden. Der anwesende A.___ sei erneut auf den Baustopp hingewiesen worden. Sodann sei eine erneute Kontrolle für den nachfolgenden Tag angekündigt worden.

o) Mit E-Mail vom 21. Dezember 2022 stellte A.___ der Bauverwaltung seinen Vorschlag einer Vereinbarung zur Leitungsumlegung zu. Mit E-Mail vom 21. Dezember 2022 teilte C.___ mit, dass die BIK mit dem Vereinbarungsvorschlag nicht einverstanden sei und die Verhandlungen daher als gescheitert zu betrachten seien.

C. a) Gegen den Baustopp vom 14. Dezember 2022 erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 21. Dezember 2022 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartemen. Es werden folgende Anträge gestellt:

1. Dem Rekurs sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

2. Die Baueinstellungsverfügung vom 14.12.2022 sei vollumfänglich aufzuheben.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWSt zulasten der Vorinstanz.

Zur Begründung wird geltend gemacht, dass der Rekurrent seit dem 29. Oktober 2019 über eine rechtskräftige Baubewilligung verfüge. Die Vorinstanz habe ihre Vorleistung der Kanalisationsverlegung noch immer nicht umgesetzt. Bei einer solchen Konstellation könne nicht von der "Schaffung eines unrechtmässigen Zustandes" gesprochen werden, was aber Grundvoraussetzung für die Anordnung einer Baueinstellung sei. Angesichts der dreijährigen Geltungsdauer der Baubewilligung, sei er gezwungen gewesen, im Spätherbst 2022 mit den Bauarbeiten zu beginnen. Es treffe zwar zu, dass für die Projektänderung noch kein Baugesuch eingegeben worden sei. Diese Projektänderung habe aber nichts mit den bereits vorgenommenen Bauarbeiten zu tun, die jetzt gestoppt worden seien. Die Projektänderung beziehe sich einzig auf die Situierung der Einfahrt zur bewilligten Tiefgarage. Da die ausgeführten und die wenigen – aber dringenden – jetzt anstehenden Arbeiten die Leitungsverlegung nicht erschweren würden, läge auch kein Grund für den

Entzug der aufschiebenden Wirkung vor. Die Projektänderung betreffe ebenfalls nichts, was bereits ausgeführt wäre und auch nichts, was jetzt dringend ausgeführt werden müsse. Wie bereits an der Besprechung am 19. Dezember 2022 gegenüber der Vorinstanz mitgeteilt, werde die Projektänderung im Laufe des Januars 2023 eingegeben.

b) Mit Schreiben vom 21. Dezember 2022 ersucht der Rekurrent sodann bei der Vorinstanz um Erstreckung der Frist zur Stellungnahme gemäss Ziff. 4 des Baustopps vom 14. Dezember 2022.

D. a) Am Morgen des 22. Dezember 2022 fand erneut unter Begleitung der Polizei eine Baustellenbesichtigung statt. Gemäss Aktennotiz wurde festgestellt, dass die Decke nun betoniert werde. Der anwesende A.___ sei erneut auf den Baustopp hingewiesen worden und dass es sich um eine strafbare Handlung handle. Sodann habe die Polizei die Personalien der anwesenden Personen aufgenommen.

b) Mit E-Mail vom 22. Dezember 2022 teilt A.___ im Anschluss an die Baustellenbesichtigung mit, dass er die E-Mail vom 21. Dezember 2022 hinsichtlich dem Scheitern der Verhandlungen erst in der Nacht auf den 22. Dezember 2022 gelesen hätte und daher die Betonierungsarbeiten nicht mehr habe stoppen können. Unter diesen Umständen sei er dankbar für das Entgegenkommen der Bau- und Infrastrukturkommission, die Decke betonieren zu können.

c) Mit E-Mail vom 22. Dezember 2022 hält die bei der Baustellenbesichtigung anwesende Bauverwalterin fest, dass der Betonierung der Decke der Einstellhalle zu keinem Zeitpunkt zugestimmt worden sei. Vielmehr sei darauf hingewiesen worden, dass die Fortsetzung der Bauarbeiten strafbar sei. Dies habe die Polizei auch so protokolliert.

E. a) Mit Vernehmlassung vom 6. Januar 2023 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Die Vorinstanz bestreitet nicht, dass die Politische Gemeinde Z.___ die Kosten für die Verlegung der Kanalisationsleitung zu tragen habe. Dies habe die Gemeinde dem Rekurrenten mehrfach bestätigt. Auch seien dem Rekurrenten mehrere Vorschläge zur Umlegung unterbreitet worden. Die erste Variante habe vorgesehen, die Leitung im Süden und Westen des Grundstücks Nr. 001 zur Kantonsstrasse zu führen. Die Gemeinde erklärte sich bereit, die entsprechenden Kosten zu übernehmen. Auf Wunsch des Rekurrenten schlug die Gemeinde noch eine zweite Variante mit Verlegung der Leitung über die Grundstücke Nrn. 008, 009 und 010 vor. Diese Variante hätte jedoch zu deutlichen Mehrkosten geführt, welche vom Rekurrenten zu tragen wären. Der Rekurrent habe der Gemeinde jedoch nie sein Einverständnis mit einer der Varianten für die Verlegung der Kanalisationsleitung mitgeteilt, sondern im Spätherbst 2022 in Missachtung der rechtskräftigen Ziff. 9.1 der Baubewilligung mit den Bauarbeiten begonnen. Weiter gebe der Rekurrent selbst zu, dass er das Bauvorhaben abweichend von der rechtskräftigen Baubewilligung ausführen werde. Welche Abweichungen vom bewilligten Bauvorhaben konkret vorgesehen seien, lasse sich ohne Baugesuch für die Projektänderung nicht abschätzen. Auch unter diesem Gesichtspunkt sei ein Baustopp angezeigt.

b) Mit Stellungnahme vom 10. Januar 2023 reduziert der Rekurrent seinen Antrag gemäss Ziff. 1 betreffend Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rekurses auf drei dringliche Arbeiten. Der Antrag lautet neu wie folgt:

1. Dem Rekurs sei mit sofortiger Wirkung die aufschiebende Wirkung bezüglich folgender, dringlicher Arbeiten zu gewähren: 1.1 Entfernung der Schalung der Betondecke 1.2 Hinterfüllung der Baugrube Bereich Tiefgarage

1.3 Einbau des Solartanks

Der Rekurrent bringt vor, dass das Untergeschoss fertiggestellt sei. Die für die Erstellung notwendigen Schalungen müssten nun entfernt werden, da der Baumeister die Schalungen dringend für andere Baustellen benötige. Die Wände des Untergeschosses (Bereich Einstellhalle) müssten sodann aus Sicherheitsgründen dringend hinterfüllt werden. Schliesslich sei nochmals auf den Solarspeichertank hinzuweisen. Dieser müsse bis Juni 2023 in den bereits erstellten Lagerraum eingebaut werden, da ansonsten die Beiträge für die Solaranlage verfallen.

c) Am 11. Januar 2023 stellt ein Mitarbeiter des Geschäftsfelds Bau und Infrastruktur bei einer Baustelleninspektion vor Ort fest, dass unter anderem die Aussenwände bzw. die Baugrube hinterfüllt worden sind. Dies hält der Mitarbeiter in einer Aktennotiz samt Fotos fest. Die Aktennotiz stellt die Vorinstanz am 19. Januar 2023 dem zuständigen Sachbearbeiter der Rekursinstanz per E-Mail zu.

d) Auf Antrag des Rekurrenten, datierend vom 13. Januar 2023, wurde eine Replikfrist angesetzt.

e) Am 24. Januar 2023 nimmt eine Mitarbeiterin des Geschäftsfelds Bau und Infrastruktur erneut eine Baustelleninspektion vor. Gemäss dazugehöriger Aktennotiz gleichen Datums seien die Bauarbeiten im Aussenbereich fertiggestellt, im Gebäudeinneren würden jedoch Arbeiten stattfinden. Die Aktennotiz wurde der Rekursinstanz mit E-Mail vom 24. Januar 2023 zugestellt.

f) Am 1. Februar 2023 nahm ein Mitarbeiter des Geschäftsfelds Bau und Infrastruktur eine Baustelleninspektion vor und stellte fest, dass in unmittelbarer Umgebung des vom Baustopp betroffenen Bauvorhabens Arbeiten durchgeführt würden. Gemäss Auskunft des vor Ort tätigen Bauunternehmens handle es sich jedoch lediglich um Arbeiten entlang der angrenzenden Kantonsstrasse, welche das Strassenkreisinspektorat Gossau in Auftrag gegeben habe. Die entsprechende Aktennotiz stellt das Geschäftsfeld Bau und Infrastruktur dem zuständigen Sachbearbeiter der Rekursinstanz per E-Mail zu.

g) Mit Stellungnahme vom 8. Februar 2023 teilt der Rekurrent mit, dass er zwei der von ihm als dringlich bezeichneten Arbeiten (Ziff. 1.1 "Entfernung der Schalung der Betondecke" sowie Ziff. 1.2 "Hinterfüllung der Baugrube Bereich Tiefgarage" gemäss Rechtsbegehren vom 10. Januar 2023) zwischenzeitlich vorgenommen habe, so dass sich die Dringlichkeitssituation verändert habe. Neu beantragt er daher lediglich hinsichtlich der Arbeiten "Einbau des Solartanks" (Ziff. 1.3) die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rekurses. Sodann nimmt der Rekurrent Stellung zur Vernehmlassung der Vorinstanz vom 6. Januar 2023. Er hält fest, dass die Gemeinde seit nun mehr als drei Jahren die strittige Kanalisation nicht verlegt habe, obwohl sie hierzu verpflichtet sei. Es liege nicht einmal ein Projekt vor. Die von der Vorinstanz vorgeschlagenen Verlegungsvarianten seien für den Rekurrenten nicht zumutbar. Auf die vom Rekurrenten geäusserte Kritik sei die Vorinstanz nicht eingegangen. Weiter äussert sich der Rekurrenten zu den Baustelleninspektionen der Vorinstanz.

F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.