BUDE 2025 Nr. 022

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 7/16

Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und BauG aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 15. August 2023. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.

3. Der Rekurrent macht geltend, durch das Bauvorhaben werde ein Schutzobjekt beeinträchtigt. Bevor eine Baubewilligung erteilt werden könne, müsse deshalb zuerst eine Schutzabklärung vorgenommen werden.

3.1 Baudenkmäler und archäologische Denkmäler nach Art. 115 Bstn. g und h PBG sind in der Regel dann rechtlich geschützt, wenn diese von der zuständigen Behörde im dafür vorgesehenen Verfahren unter Schutz gestellt werden (Art. 121 PBG), ausser bei einem Schutz durch Rechtssatz (Gesetz oder Verordnung) oder bei einem ex-lege- Schutz nach Art. 176 Abs. 2 PBG (W. ENGELER, in: Ehrenzeller/ Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht, Zürich/St.Gallen 2020, § 7 N 45). Nach Art. 176 Abs. 2 PBG sind Baudenkmäler von Gesetzes wegen (ex lege) geschützt, bis ein Schutzinventar nach PBG (Bst. a) oder eine Schutzverordnung vorliegt, die nicht älter als 15 Jahre ist (Bst. b). Daraus ergeben sich die nachfolgenden drei Konstellationen: Lag in einer Gemeinde am 1. Oktober 2017 eine Schutzverordnung vor, die nicht älter als 15 Jahre war, besteht in dieser Gemeinde kein ex-lege-Schutz (1. Konstellation). Umgekehrt besteht ex-lege-Schutz dann, wenn eine Schutzverordnung am 1. Oktober 2017 älter als 15 Jahre war. Der Schutz von Gesetzes wegen gilt solange, bis ein Schutzinventar nach PBG vorliegt oder die Schutzverordnung nach den Bestimmungen des PBG revidiert ist (2. Konstellation). Das Gleiche ergibt sich, wenn die Gemeinde am 1. Oktober 2017 weder über eine Schutzverordnung noch über ein Schutzinventar verfügte (3. Konstellation). Folge dieses ex-lege-Schutzes ist, dass nun bei potenziellen Schutzobjekten – d.h., bei Bauten oder Ensembles, bei denen ein hinreichend konkreter Schutzverdacht besteht –, die Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens sind, von der zuständigen Behörde vorfrageweise abzuklären ist, ob es sich dabei um ein Schutzobjekt im Sinn von Art. 115 Bstn. g oder h PBG handelt. Im Rahmen dieser Prüfung ist der besondere kulturelle Zeugniswert zu ermitteln. Wird dieser nachgewiesen, ist das Objekt als Schutzobjekt zu betrachten (ENGELER, a.a.O., § 7 N 123 f.) und formell unter Schutz zu stellen. Ist also in einem Baubewilligungsverfahren von Amtes wegen oder infolge einer Einsprache unklar, ob ein potenzielles Schutzobjekt im Sinn des PBG durch das Bauvorhaben möglicherweise beeinträchtigt wird, hat die zuständige Behörde unter Beizug des Amtes für Kultur vorfrageweise abzuklären, ob es sich dabei tatsächlich um ein Schutzobjekt handelt und welche Bedeutung

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 8/16

(national, kantonal oder lokal) diesem zukommt (sog. Triage; J. BEREUTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 121 N 7). Das Ergebnis dieser vorfrageweisen Abklärung (Schutz und Schutzumfang beziehungsweise Schutzverzicht) hat in eine separate Dispositivziffer der Baubewilligung nach Art. 121 Abs. 1 Bst. b PBG (BEREUTER, a.a.O., Art. 121 N 7) oder – im Fall eines Provokationsverfahrens nach Art. 116 PBG – in eine Schutzverfügung nach Art. 121 Abs. 1 Bst. c PBG einzufliessen, die den Beteiligten gleichzeitig mit dem Entscheid über das Baugesuch zu eröffnen ist (BUDE Nr. 34/2022 vom 29. April 2022 Erw. 3.1 mit Hinweisen).

3.2 Das Schutzverzeichnis der Politischen Gemeinde Z.____ datiert vom 5. September 1983 bzw. 20. Januar 1995 und war somit am 1. Oktober 2017 älter als 15 Jahre. Ein genehmigtes Schutzinventar nach PBG liegt nicht vor; Z.____ ist in Nachachtung von Art. 175 Abs. 1 PBG noch daran, die Rahmennutzungspläne anzupassen. Für die vorgelagerte Richtplanung lief das Mitwirkungsverfahren bis 31. Januar 2024. Weitere Schritte zur Gesamtrevision der Ortsplanung sind nicht publiziert. Folglich sind in der Politischen Gemeinde Z.____ Baudenkmäler und archäologische Denkmäler nach Art. 115 Bstn. g und h PBG nach Art. 176 Abs. 2 PBG derzeit und bis auf weiteres von Gesetzes wegen geschützt.

3.3 Das Gebäude an der C.___-strasse 2 ist im Schutzverzeichnis nicht gelistet. Es wurde aber bereits im Jahr 1991 als erwähnenswertes Kulturobjekt inventarisiert, das architektonisch von guter Qualität ist. Seine äussere Gesamterscheinung, der denkmalpflegerische und bauliche Zustand sowie sein Stellenwert im Orts- oder Landschaftsbild wurden damals als bedingt gut qualifiziert. Für die denkmalpflegerische Beurteilung des mittlerweile rund 125 Jahre alten Wohnhauses aus heutiger Sicht ist nach Meinung der kantonalen Denkmalpflege eine Schutzabklärung durch die Stadt Z.____ nötig. Damit ist ohne Weiteres erstellt, dass es sich beim vorliegenden Jugendstil-Wohnhaus um ein potenzielles Schutzobjekt handelt, womit ein hinreichender Schutzverdacht für einen Schutz von Gesetzes wegen besteht.

3.4 Die Vorinstanz und der Rekursgegner werfen der kantonalen Denkmalpflege vor, sie habe im Rekursverfahren eine fragwürdige Kehrtwende vollzogen und damit unter anderem gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen, weshalb sie für allfällige Folgen daraus haftbar werde. Dabei verkennen sie aber die Aufgabe und Kompetenz der kantonalen Fachstelle. Diese wurde im vorliegenden Bewilligungsverfahren im Rahmen von Art. 122 Abs. 4 PBG lediglich hinsichtlich dem Vorliegen von Objekten von nationaler und kantonaler Bedeutung einbezogen. In dieser beschränkten Funktion hat die kantonale Denkmalpflege in ihrer Stellungnahme vom 2. Juli 2023 festgehalten, dass vom Bauvorhaben zwar Schutzobjekte von nationaler oder kantonaler Bedeutung im Sinn von Art. 115 Bst. g PBG betroffen seien, diese dadurch jedoch nicht beeinträchtigt würden.

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 9/16

Nebstdem die entsprechende Beurteilung der Fachstelle unter dem Vorbehalt eines allfälligen Rechtsmittels zu sehen ist, ist darüberhinaus für die Beurteilung von Schutzobjekten von lokaler Bedeutung allein die kommunale Behörde zuständig, weshalb sich die kantonale Denkmalpflege zu diesen grundsätzlich nicht von sich aus zu äussern hat, was – wie hier – auch bei ex-lege-Schutzobjekten von lokaler Bedeutung der Fall ist. Bei diesen Objekten äussert sich die kantonale Fachstelle nur, wenn die kommunale Behörde sie für eine entsprechende Beurteilung mit konkreten Fragen einbezieht oder wenn die Rekursbehörde im Rahmen eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens die Fachstelle zu einem entsprechenden Amtsbericht auffordert. Mithin wäre es hier allein die Aufgabe und Verantwortung der kommunalen Baubehörde gewesen, im Rahmen des Baubwilligungsverfahrens eine Schutzabklärung bezüglich der Gebäude Vers.- Nrn. 0002 und 0003 zu treffen.

3.5 Den vorliegend nicht formell, aber von Gesetzes wegen geschützten Gebäuden Vers.-Nrn. 0002 und 0003 kommt auf Grund der Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege vom 22. Juli 2023 – vorbehältlich einer Überprüfung in einem Rechtsmittelverfahren – keine nationale oder kantonale Bedeutung zu. Mithin ist es nach dem Gesagten allein Sache der dafür zuständigen kommunalen Behörde, von sich aus bzw. auf die entsprechende Rüge in der Einspache hin im Baubewilligungsverfahren vorfrageweise abzuklären, ob es sich dabei um ein Schutzobjekt im Sinn des PBG handelt. Die Unterschutzstellung bzw. der entsprechende Verzicht wären sodann in Anwendung von Art. 121 Abs. 1 Bst. b PBG in das Dispositiv von Baubewilligung bzw. Einspracheenscheid aufzunehmen und anschliessend mit ordentlichem Rechtsmittel anfechtbar gewesen (J. FREI, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 176 N 11 mit Hinweisen). Wie die Schutzvermutung von inventarisierten Objekten nur zur Folge hat, dass die Unterschutzstellung bei einem Bauvorhaben (oder auf Begehren der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers im Rahmen eines Provokationsverfahrens) geprüft und danach allenfalls verbindlich festgelegt wird, muss auch bei exlege-Schutzobjekten vorab ein förmliches Unterschutzstellungsverfahren durchgeführt werden, wenn dieses baulich verändert werden soll. Dabei fallen die Beschlüsse über die Unterschutzstellung und Beseitigung/Beeinträchtigung zusammen (Art. 121 Abs. 1 Bst. b PBG; BEREUTER, a.a.O., Art. 122 N 5). Eine solche Prüfung ist vorliegend nicht erfolgt. Mithin ist der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Streitsache an die Vorinstanz zur Schutzabklärung zurückzuweisen. Dabei sind die von der Unterschutzstellung beziehungsweise vom Verzicht auf die Unterschutzstellung möglichen Betroffenen auf geeignete Art einzubeziehen.

3.6 Bei der Schutzabklärung der Gebäude Vers.-Nrn. 0002 und 0003 wird somit festzulegen sein, ob es sich um Schutzobjekte im Sinn des PBG handelt. Gegebenenfalls wird weiter der Schutzumfang festzulegen sein, denn nur so kann eine allfällige Beeinträchtigung

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 10/16

durch ein Bauvorhaben überhaupt erst beurteilt werden. Entsprechend sind auch die Eigentumsbeschränkungen nach Art. 122 Abs. 1 PBG festzulegen. Der Umfang der Schutzmassnahmen bestimmt sich dabei nach dem Schutzziel, den besonderen kulturellen Zeugniswert des Objekts langfristig zu erhalten (BEREUTER a.a.O., Art. 121 N 7 und Art. 122 N 5, 8; BUDE Nr. 34/2022 vom 29. April 2022 Erw. 3.4), wobei er eine zeitgemässe Nutzung und Anpassung des Objekts und seiner Umgebung ermöglichen muss (Art. 122 Abs. 2 PBG). Der angefochtene Beschluss ist somit aufzuheben und zur weiteren Abklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Aus prozessökonomischen Gründen macht es – wie von der Vorinstanz beantragt – Sinn, auch auf die anderen gerügten Punkte kurz einzugehen:

4.1 Der Rekurrent macht geltend, das Bauvorhaben übernutze das Grundstück. In der Kernzone gilt jedoch keine Ausnützungsziffer. Der Grenzabstand beträgt allseits 3 m (Art. 8 BauR). Der Ersatzbau Vers.- Nr. 0003 wird in seiner Grundfläche von aktuell 123 m2 auf 84,53 m2 verkleinert und kann damit den Grenzabstand von 3 m nach Norden, Westen und Süden einhalten. Im Osten wird er an das Gebäude Vers.- Nr. 0002 angebaut, das zulässigerweise auf einer Baulinie direkt am Strassenrand steht und somit hier weder einen Grenz- noch einen Strassenabstand einhalten muss. Die neuen Vorbauten ragen 1,5 m in den nördlichen Grenzabstand, was nach Art. 29 BauR zulässig ist. Auch halten sie den vorgeschriebenen Drittel der gesamten Fassadenlänge ein (auf der Nord- und Südseite: 2,65 m auf 16,6 m, auf der Westfassade: 6,6 m auf 20,85 m).

4.2 Gemäss Art. 4 Abs. 1 Bst. f BauR in Verbindung mit Art. 3 des Parkplatz-Reglements lösen die zusätzlichen acht Wohnungen unbestrittenermassen einen Mehrbedarf von acht Pflichtparkplätzen aus (vgl. dazu Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2004/II/20). Ersatzabgaben kommen auf Grund des restriktiven Reglements nur zur Anwendung, wenn die erforderlichen Parkplätze auf dem Baugrundstück selbst tatsächlich oder auf Grund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen nicht erstellt werden können bzw. sich die Kosten dafür als unzumutbar erweisen und auch in angemessener Nähe kein Realersatz beschafft werden kann (Art. 1, 4 und 5 des Parkplatz-Reglements). Vorliegend soll der eingeschossige, materiell rechtswidrige Gebäudeteil Vers.-Nr. 0003 komplett abgerissen und durch einen viergeschossigen Neubau ersetzt werden, der die Grenzabstände neu einhält. Der Ersatzbau ist somit weder eine Erweiterung der rechtswidrigen Bestandesbaute Vers.-Nr. 0003 im Sinn von Art. 109 PBG, noch ihr Wiederaufbau im bisherigen Umfang im Sinn von Art. 110 PBG. Ein Grundstück darf neu aber nur soweit überbaut werden, als dabei sämtliche öffentlich-rechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Dazu gehören auch die nötigen Pflichtparkplätze. Mithin hat die Erstellung der vorgeschriebenen Pflichtparkplätze Vorrang gegenüber dem

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 11/16

Wunsch des Bauherrn, sein Grundstück maximal ausnützen zu können. Der Neubau kann folglich nur erstellt werden, wenn nebst den dadurch ausgelösten Pflichtparkplätzen überhaupt noch Platz vorhanden ist. Ob vorliegend anstelle des Neubaus und des westlichen Gartens (dieser fällt nicht unter den Vorgartenbestand gemäss Art. 18 Abs. 1 BauR) bzw. in einer Tiefgarage der Mehrbedarf an Pflichtparkplätzen zumutbarerweise realisiert werden kann, hat die Vorinstanz nicht geprüft, weshalb sie dies im Rahmen der Rückweisung nachzuholen hat (allein für die zusätzliche Wohnung im Bestandesbau muss nur ein Pflichtparkplatz geschaffen werden). Als angemessene Nähe für einen Realersatz gilt in der Regel eine Fusswegdistanz von etwa 300 m (M. NEFF, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 169 N 11). Auch dazu wird sich die Vorinstanz äussern müssen, falls die acht Parkplätze nicht auf dem Grundstück selbst erstellt werden könnten.

4.3 Bei Wohnbauten mit sechs und mehr Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern sind angemessene Spielplätze zu schaffen (Art. 71 Abs. 1 PBG und Art. 6 des Parkplatz-Reglements). Das Wohnhaus C.___-strasse 2 wird komplett umgebaut und weist nach dem Umbau sechs Wohnungen mit vier Zimmern auf. Mithin löst das Bauvorhaben entgegen der Auffassung der Vorinstanz eine Spielplatzpflicht aus, sei es zur Erstellung, zum Realersatz oder zur Ersatzabgabe. Allein auf Grund der Akten ist unklar, ob die drei Maisonettewohnungen dabei ebenfalls statt mit nur zwei mit drei Zimmern angerechnet werden müssen, zumal ihre «Galerien» immerhin eine Fläche von je 22,4 m2 bzw. 32 m2 und eine Raumhöhe an höchster Stelle von 2,05 m aufweisen.

4.4 Art. 33 BauR verlangt eine natürliche Belichtung mit einer Fensterfläche von mindestens zehn Prozent der Bodenfläche von Wohn- und Schlafräumen, von Küchen bei Wohnungen mit drei und mehr Zimmern sowie grundsätzlich von Arbeitsräumen. Diese Bestimmung ist vorliegend auch hinsichtlich der Küchen eingehalten, wenn bei den Maisonettewohnungen die Galeriezimmer nicht mitgezählt werden müssen, was – wie gesagt – aufgrund der Akten nicht abschliessend beurteilt werden kann. Zu erwähnen ist dabei, dass diese grossen Zimmer ihrerseits zu wenig belichtet werden.

4.5 Die beiden Gebäudeteile Vers.-Nrn. 0003 und 209 sind intern verbunden und direkt von der C.___-strasse über den Haupteingang unmittelbar an der Strasse erschlossen. Mithin ist keine Zufahrt über ein Drittgrundstück nötig (vgl. dazu VerwGE B 2021/45 vom 13. Februar 2022 Erw. 3.2.2 mit Hinweisen). An der hinreichenden Erschliessung direkt ab der klassierten C.___-strasse ändert auch nichts, dass der separate Eingang zur nördlichen Parterrewohnung im Bestandesbau gemäss Grundrissplan UG-EG wie auch der behindertengerechte Zugang für beide Gebäudeteile über das Nachbargrundstück Nr. 0004 des Rekurrenten führt. Die Grundlage dafür ist das Fuss- und Wegrecht zu Gunsten des Baugrundstücks. Der umstrittene Inhalt diese

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 12/16

Grunddienstbarkeit ist zivilrechtlicher Natur, weshalb die Vorinstanz die entsprechende Einsprache zu Recht auf den Zivilrechtsweg verwiesen und dafür eine Frist zur Einleitung eines Verfahrens angesetzt hat.

4.6 Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen im Rahmen der Bestandesgarantie sind nach Art. 109 Abs. 2 PBG zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn Bauten und Anlagen ohne Vergrösserung des umbauten Raums umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, sowie beim Anbringen einer Wärme- und Schalldämmung. Vorliegend kommen in bzw. auf der Bestandesbaute im bereits unterschrittenen nördlichen Grenzabstand neu eine Zweizimmer-Wohnung im Erdgeschoss und die neue Dachterrasse zu liegen. Dabei gilt die Wohnung gemäss Art. 109 Abs. 2 PBG nicht als Verstärkung der Rechtswidrigkeit. Die knapp 19 m lange und gut 4,5 m breite Dachterrasse auf dem bereits entsprechend grossen Flachdach kommt mit einer Länge von ungefähr 2 m in den Grenzabstand zu liegen. Dieser Terrassenteil ist einzig von einer Maisonettewohnung aus zugänglich und wetterbedingt auch bloss während den warmen und trockenen Tagen überhaupt benutzbar. Dazu kommt, dass eine Dachterrasse ohne jegliche Bauten nicht als zusätzliches Geschoss gilt (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen, 2015/III/4) und Anlagen in der Kernzone, anders als im übrigen Gemeindegebiet (Art. 15 BauR), keinen Grenzabstand einhalten müssen. Aus der neuen Wohnung im Erdgeschoss und der neuen Nutzung der Dachterrasse folgt somit weder eine Verstärkung noch eine Vermehrung der Rechtswidrigkeit.

4.7 Der Rekurrent macht schliesslich geltend, die Übernutzung des Grundstücks führe zu übermässigen Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB auf sein Grundstück, zumal dadurch namentlich die Belichtung, Besonnung und Aussicht massiv beeinträchtigt würden.

4.7.1 Laut Art. 684 Abs. 1 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums sich aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten. Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen, unter anderen durch Luftverunreinigungen, üblen Geruch, Lärm, Schall oder durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht (Art. 684 Abs. 2 ZGB). Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und unzulässiger (d.h. übermässiger) Immission ist die Intensität der Einwirkungen massgebend. Diese beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Die beurteilende Instanz hat eine sachlich begründete Abwägung der Interessen vorzunehmen, wobei sie den Massstab des Empfindens eines Durchschnittsmenschen in der gleichen Situation zugrunde zu legen hat. Bei dem nach Recht und Billigkeit zu treffenden Entscheid sind nicht bloss Lage und Beschaffenheit der Grundstücke sowie der Ortsgebrauch zu berücksichtigen; es ist die individuell konkrete Interessenlage umfas-

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 13/16

send zu würdigen: Alle in der einzelnen Streitsache ins Gewicht fallenden Umstände sind auf ihre Erheblichkeit hin zu prüfen, wobei stets zu beachten bleibt, dass Art. 684 ZGB als nachbarrechtliche Norm in erster Linie der Herstellung eines nachbarlichen Interessenausgleichs dienen soll. Verboten sind nicht nur schadensverursachende, sondern auch bloss lästige (übermässige) Einwirkungen. Eine durch rechtskräftigen Entscheid einer Verwaltungsbehörde bewilligte Baute verursacht in der Regel keine übermässigen Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB. Öffentlich-rechtliche Bewilligungen sind dann nicht mehr allein massgebend für die Beurteilung der Übermässigkeit, wenn die Behörde per Ausnahmebewilligung ein Abweichen von den öffentlichrechtlichen Vorschriften gewährt und womöglich die Interessen der Nachbarn nicht umfassend berücksichtigt (VerwGE B 2018/189 vom 21. November 2018 Erw. 6.1 mit Hinweisen).

4.7.2 Abgesehen von der unbeantworteten Frage, ob der vorliegende Neubau aus denkmalschützerischen Überlegungen überhaupt bewilligungsfähig ist, entspricht er grundsätzlich den Regelbauvorschriften, soweit davon nicht die Bestimmungen betreffend Pflichtparkplätze und Kinderspielplatz betroffenen sind. Diese Vorschriften haben jedoch keine nachbarschützerischen Funktionen bezüglich Belichtung, Besonnung, Aussicht oder Lärm. Für die zusätzliche Wohnung im Erdgeschoss und die Nutzung der Dachterrasse innerhalb des Grenzabstands ist keine Ausnahmebewilligung nötig, und deren Nutzung stellt auch keine wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit dar. Namentlich die (rechtmässige) Terrassennutzung im Grenzabstand führt zwar, soweit es die Witterung zulässt, zeitweise zu einer gewissen Ausweitung der Wohnnutzung ausserhalb des Wohngebäudes. Diese Nutzung bewegt sich aber öffentlich-rechtlich im zulässigen Rahmen und entspricht auch dem üblichen Ortsgebrauch. Solche Anlagen sind insbesondere im innerstädtischen Raum bis an die Grundstücksgrenze üblich und verursachen keine übermässigen Lärm- oder Geruchsimmissionen im Sinn von Art. 684 ZGB (VerwGE B 2018/189 vom 21. November 2018 Erw. 6.2).

5. Zusammenfassend ergibt sich, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu Unrecht nicht über den Schutz des Mehrfamilienhauses befunden wurde, obwohl ein Schutzverdacht besteht. Aus diesem Grund ist die angefochtene Baubewilligung aufzuheben und die Streitsache zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit des Objekts C.___- strasse 2 samt Durchführung des entsprechenden Verfahrens sowie zur neuen Entscheidung über das Baugesuch zurückzuweisen. Falls sich dabei das Bauvorhaben aus denkmalschützerischen Überlegungen als zulässig erweisen sollte, wäre als Nächstes abzuklären bzw. zu begründen, ob die nötigen Pflichtparkplätze (statt des Neubaus) auf dem Baugrundstück erstellt werden könnten. Begründet werden müsste sodann auch, warum innerhalb von ungefähr 300 m kein Realersatz für die Pflichtparkplätze möglich ist und warum die Galeriezimmer in den Maisonettewohnungen nicht als Wohnräume angerechnet werden und wieso diese bzw. die

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 14/16

entsprechenden Küchen keine natürliche Belichtung benötigen. Sodann ist ein Kinderspielplatz zu schaffen bzw. dafür Ersatzabgaben zu verlangen. Der Rekurs erweist sich aus diesen Gründen als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen.

6.

6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. Anders als von der Vorinstanz und der Rekursgegnerin vorgebracht kann der kantonalen Denkmalpflege kein prozessuales Verschulden vorgeworfen werden, womit sie kostenpflichtig würde.

6.2 Der vom Rekurrenten am 12. September 2023 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.

7. Der Rekurrent und die Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

7.2 Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen. Die verlangte Pauschale für die Barauslagen beträgt 4 Prozent (Art. 28bis HonO), und die Mehrwertsteuer wird auf begründeten Antrag hin zum Honorar und zu den Barauslagen hinzugerechnet (Art. 29 HonO). Das ist hier der Fall. Die ausseramtliche Entschädigung ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen.

7.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sich von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren um ist deshalb abzuweisen.

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 22/2025), Seite 15/16