BUDE 2025 Nr. 086

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). Aufgrund des Umstands, dass die Vorsteherin des Bau- und Umweltdepartementes mit einzelnen der Rekurrentinnen und Rekurrenten gut bekannt oder sogar befreundet ist, hat sie in den Ausstand zu treten. Entsprechend hat der Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartementes über das Rechtsmittel zu befinden (Art. 24 Abs. 2 des Staatsverwaltungsgesetzes [sGS 140.1]). Unabhängig davon war das Rekursverfahren von der Rechtsabteilung des Bau- und Umweltdepartementes zu instruieren (vgl. ABl 2015 3468).

1.2 Der Vertreter der Rekurrentinnen und Rekurrenten hatte am 30. Dezember 2024 unter anderem auch für B.___ und C.___ Rekurs erhoben. Mit Rekursergänzung vom 31. Januar 2025 und mit Stellungnahme vom 28. Oktober 2025 erklärt er jedoch, dass sich zuerst B.___ und anschliessend auch C.___ aus dem Rekursverfahren zurückgezogen hätten. Mithin ist der Rekurs in Bezug auf B.___ und C.___ zufolge Rückzugs abzuschreiben (Art. 57 Abs. 1 VRP).

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 9. Dezember 2024. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.

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3. Mit Eingabe vom 10. September 2025 reicht der Vertreter der Rekursgegnerin der Rekursinstanz ein aktualisiertes Lärmgutachten «Strasse» (Version vom 18. Juli 2025), ein aktualisiertes Lärmgutachten «Tiefgarage» (Version vom 18. Juli 2025), ein neues Lärmgutachten «Reflexion» (Version vom 23. Juli 2025) sowie vier überarbeitete Pläne (Grundrisse «Erdgeschoss» und «Obergeschoss», «Fassade Haus A» und «Umgebung» [alle Version 1. September 2025 I]) ein. Dazu führt er aus, diese Pläne ersetzten die mit dem ursprünglichen Baugesuch eingereichten (bewilligten) Pläne und seien als Korrekturgesuch von der Rekursinstanz entgegenzunehmen und direkt von ihr zu behandeln.

3.1 Gegenstand der angefochtenen Verfügung vom 9. Dezember 2024 und somit des vorliegenden Rekursverfahrens sind nur die Baubewilligung und der Einspracheentscheid bzw. das diesen zugrundeliegende Baugesuch vom 28. Mai 2024 (einschliesslich des Korrekturgesuchs vom 16. September 2024). Vorliegend werden daher ausschliesslich Rügen behandelt, welche die Rechtsmässigkeit der Entscheidinhalte vom 9. Dezember 2024 in Frage stellen.

3.2 Der Vertreter der Rekursgegnerin ist der Ansicht, die nachträglichen Änderungen am Baugesuch beschränkten sich auf die Verschiebung einzelner Fenster und stellten damit nur eine geringfügige Optimierung des Bauvorhabens aufgrund der im Rekursverfahren erhobenen Rügen dar. Nachdem die Rekursinstanz über volle Kognition verfüge, sei es an ihr, das Korrekturgesuch zu behandeln, weil dadurch der Streitgegenstand nicht verändert und der Prozessökonomie gedient werde. Diese Auffassung geht fehl. Es ist unbestritten, dass die von der Rekursgegnerin geplanten Änderungen (das Weglassen der Fenster bei den drei Reduits im Haus A und der Einbau von zwei zusätzlichen Fenstern im Treppenhaus des Hauses A) energetisch relevant und deshalb baubewilligungspflichtig sind. Dasselbe gilt für die angekündigte Erstellung der 1,6 m hohen Lärmschutzmauer mit Schallabsorptionsgrad Klasse C entlang der Tiefgarageneinfahrt zur Reduktion des Zufahrtslärms. Nach Art. 135 PBG entscheidet allein die Baubehörde der politischen Gemeinde über Baugesuch und Einsprachen. Es ist dementsprechend ausschliesslich ihre Sache, das Korrekturgesuch zu prüfen und es vorgängig einem Verfahren zu unterstellen, um dem Anspruch der Nachbarinnen und Nachbarn auf rechtliches Gehör Genüge zu tun. Die Baubehörde auszulassen, das Korrekturgesuch direkt bei der Rekursinstanz einzureichen und von dieser zu erwarten, sie entscheide anstelle der Baubehörde über ein solches Gesuch sowie über eine (allenfalls) dagegen von den Rekurrentinnen und Rekurrenten erhobene Einsprache (im Rekursverfahren), geht zu weit und entbehrt jeder gesetzlichen Grundlage. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die Vorinstanz diesem «Verfahrensvorschlag» der Rekurrentinnen und Rekurrenten zustimmt. Folglich ist den Rekurrentinnen und Rekurrenten zuzustimmen und das Korrekturgesuch vom 10. September 2025 mangels Durch-

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führung des erstinstanzlichen Bewilligungsverfahrens in diesem Rekursverfahren als ausserhalb des Streitgegenstands liegend und deshalb als unbeachtlich zu betrachten.

3.3 Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass es auch nicht Aufgabe der Rekursinstanz ist, die aktualisierten Lärmgutachten «Strasse» und «Tiefgarage» (beide Version vom 18. Juli 2025) und das neue Lärmgutachten «Reflexion» (Version vom 23. Juli 2025) erstmalig zu prüfen; auch das wäre vorab Sache der Baubehörde. Zudem wäre das Korrekturgesuch in der eingereichten Form gar nicht beurteilbar. Die drei Pläne Grundrisse «Erdgeschoss» und «Obergeschoss» sowie «Fassade Haus A» (alle Version 1. September 2025 I) weisen den Massstab 1:100 auf, wurden jedoch auf ein A3-Format herunterkopiert und sind dadurch nicht überprüfbar und kaum lesbar; gleiches gilt für den Plan «Umgebung» (Version 1. September 2025 I), der im Original einen Massstab von 1:200 aufweist, nun aber ebenfalls nur als Kopie im A3-Format vorliegt. Diese Pläne sind auch offensichtlich unvollständig, nachdem die von der Rekursgegnerin mit Schreiben vom 20. Juni 2025 und 10. September 2025 angekündigte (als noch zu erstellen beabsichtigte) Lärmschutzwand entlang der Tiefgarageneinfahrt (zur Reduktion der Lärmimmissionen) in den Plänen immer noch nicht enthalten ist.

4. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten machen materiell geltend, die Attikageschosse widersprächen den Bestimmungen des Baureglements, weil sie nicht unter einem Winkel von 45° hinter dem obersten Vollge-schoss zurücklägen.

4.1 Der Begriff des Attikageschosses ist im Baugesetz – welches vorliegend nach wie vor Anwendung findet (vgl. vorstehende Erw. 2) – nicht geregelt. Folglich richtet sich die Beurteilung der Zulässigkeit eines Attikageschosses bzw. dessen Ausbaus ausschliesslich nach den kommunalen Bauvorschriften. Nach Art. 37 Abs. 3 Bst. b BauR gelten Attikageschosse, welche auf den Gebäudelängsseiten von Oberkant fertig Boden, zuzüglich einer Brüstungshöhe von 1,00 m, bis zum Schnittpunkt der Fassade über dem obersten Vollgeschoss unter einem Winkel von 45° zurückliegen, als Dachgeschosse. Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster dürfen zusammen in der Regel höchstens die Hälfte der Länge der jeweiligen Gebäudeseite einnehmen und nur bis an die Fassadenflucht reichen (Art. 44 Abs. 1 BauR). Bei Flachdachbauten gelten als Dachaufbauten Bauteile, welche über einen von den Gebäudelängsfassaden mit Einschluss der Brüstung von 1,00 m über der Gebäudehöhe unter 45° ansteigenden Neigungswinkel hinausragen (Art. 44 Abs. 3 BauR). Der Wortlaut dieser Bestimmungen macht somit deutlich, dass das Mass des Zurückliegens des Attikageschosses von den Gebäudelängsfassaden das entscheidende Kriterium für dessen Beurteilung ist.

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4.2 Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem gewöhnlichen Sprachgebrauch und nach ständiger Rechtsprechung gemeinhin nur die tragenden, im Regelfall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen aufweisen. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte Stützen sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkonbrüstungen, –geländer oder einfache, nicht thermisch relevante Balkonverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014 Erw. 4.4; BUDE Nr. 25/2025 vom 4. April 2025 Erw. 6.2 mit vielen Hinweisen). Das bedeutet also, dass vorliegend die Attikageschosse der drei Mehrfamilienhäuser unter einem Winkel von 45° von den Längsfassaden der Mehrfamilienhäuser zurückversetzt sein müssen.

4.3 Das Attikageschoss des geplanten Mehrfamilienhauses A liegt sowohl im West- als auch im Ostteil des Gebäudes nicht unter einem Winkel von 45° von der nördlichen und der südlichen Gebäudelängsfassade zurück. Bei der Planung des Attikageschosses wurde übersehen, dass das Obergeschoss (= oberstes Vollgeschoss) an allen vier Gebäudeecken Balkone aufweist, die sich ausserhalb der eigentlichen (isolierten) Fassade befinden. Folglich hätte das Attikageschoss des Hauses A an beiden Gebäudelängsfassaden von der isolierten Innen- und nicht – wie geplant – von der (nicht isolierten) Aussenwand dieser Balkone unter einem Winkel von 45° zurückliegen müssen. Nachdem es diese Vorgabe nicht erfüllt, verstösst das Attikageschoss des Hauses A gegen die Bestimmung von Art. 37 Abs. 3 Bst. b BauR.

4.4 Gleiches gilt für die Mehrfamilienhäuser B und C. Bei diesen halten die Attikageschosse zwar entlang den nördlichen Gebäudelängsfassaden den erforderlichen Rücksprung gegenüber dem Obergeschoss ein, weil sich im Obergeschoss dort – im Gegensatz zum Haus A – keine Balkone befinden. Entlang den südlichen Gebäudelängsfassaden lassen die Attikageschosse allerdings den verlangten Rücksprung von 45° vermissen, weil die beiden Balkone in der West- und Ostecke der beiden Obergeschosse wiederum bei der Planung übersehen wurden.

4.5 Weil somit alle drei Attikageschosse gegen die baureglementarischen Vorgaben verstossen, zählen sie nicht als Dach-, sondern als Vollgeschosse, womit die dreigeschossigen Häuser A bis C in der bloss zweigeschossigen Wohnzone nicht hätten bewilligt werden dürfen.

5. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten rügen weiter, die Ausnützungsziffer sei überschritten, weil die als Reduit bezeichneten Räume in den beiden westlichen 3,5-Zimmer-Wohnungen im Erd- und Obergeschoss und in der östlichen 3,5-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss von Haus A bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht berücksichtigt worden seien. Diese drei Räume hätten aufgrund ihrer Grösse,

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Belichtung und Erschliessung das Potenzial, als Wohnraum genutzt zu werden; folglich gehörten sie zu den anrechenbaren Geschossflächen. Demgegenüber bringt die Rekursgegnerin vor, die Mutmassung der Rekurrentinnen und Rekurrenten, die Reduits würden – nur weil jeweils ein Fenster vorhanden sei – künftig zu Wohnzwecken genutzt, entbehrten jeder Grundlage. Die Fensterflächen seien zu klein, als dass die Räume zu Wohnzwecken genutzt werden könnten.

5.1 Nach Art. 61 Abs. 1 BauG ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche. Nach Art. 62 Abs. 2 BauG zählen zu den anrechenbaren Geschossflächen die nutzbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht anrechenbar sind unter anderem Keller-, Estrich- und nichtgewerbliche Einstellräume, unterirdische gewerbliche Lagerräume sowie Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern. Massgebend ist nicht die Bezeichnung eines Raums in den Planunterlagen oder die Absicht einer Bauherrschaft, sondern die nach objektiven Kriterien beurteilte Verwendungsmöglichkeit eines Raums. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist für die Nutzung eines Raums zu Arbeitszwecken eine natürliche Belichtung nicht zwingend erforderlich. Zu kleine Fenster oder das Fehlen von Fenstern in den Plänen schliesst eine Eignung zur Nutzung als Arbeitsraum nicht aus. Sodann muss die Belüftung nicht zwingend über Fenster erfolgen (VerwGE B 2009/25 vom 15. Oktober 2009 Erw. 3.5.4 mit Hinweisen; BDE Nr. 95/2020 vom 12. Oktober 2020 Erw. 2.1 mit Hinweisen).

5.2 Das strittige Bauvorhaben liegt in der W2. In dieser Zone gilt eine Ausnützung von 0,55 (Art. 17 Abs. 1 BauR). Bei einer Fläche des Baugrundstücks Nr. 001 von 4'595 m2 ist damit die Realisierung einer anrechenbaren Geschossfläche von höchstens 2'527,25 m2 zulässig. Gemäss Plan «Berechnung AZ», datiert vom 6. Mai 2024, plant die Rekursgegnerin mit einer anrechenbaren Geschossfläche von 2'526,7 m2, womit die höchstzulässige Ausnützung bis auf 0,55 m 2 ausgeschöpft wäre.

5.3 Allein die drei beanstandeten Reduits im Erd- und Obergeschoss des Hauses A weisen Bodenflächen von insgesamt 36,1 m2 (13,5 m2, 13,5 m2 und 9,1 m2) auf. Entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin sind innerhalb einer Wohnung liegende Räume mit den genannten Grundmassen und den nahezu quadratischen Grundformen nach dem oben Gesagten ohne Weiteres geeignet, um nach objektiven Kriterien als potenzieller Wohn-, Arbeits- und Schlafraum zu gelten. Dabei spielt es keine Rolle, wie die Räume in den Plänen bezeichnet werden und ob die Räume – entgegen den baureglementarischen Bestimmungen (Art. 47 BauR) – etwas zu kleine oder überhaupt keine Fenster aufweisen. Den Rekurrentinnen und Rekurrenten ist dementsprechend beizupflichten, dass die drei als Reduits bezeichneten Räume im Haus A zu den anrechenbaren Geschossflächen zu zählen sind, weshalb das Bauvorhaben die höchstzulässige Ausnützungsziffer überschreitet.

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5.4 Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das Bauvorhaben in der W2 drei Vollgeschosse aufweist und die höchstzulässige Ausnützungsziffer überschreitet. Der Rekurs erweist sich deshalb als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. Die angefochtene Baubewilligung mit Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2024 ist deshalb aufzuheben.

6. Bei diesem Ergebnis bräuchte auf weitere Einwände der Rekurrentinnen und Rekurrenten an sich nicht mehr eingegangen zu werden. Aus verfahrensökonomischen Gründen rechtfertigt es sich indessen, summarisch zumindest die folgenden Punkte zu erwähnen:

6.1 Bezüglich der Berechnung der Ausnützungsziffer fällt auf, dass im Plan «Berechnung AZ», datiert vom 6. Mai 2024, in den Attikageschossen der Mehrfamilienhäuser B und C jeweils ein Ankleideraum von 4,3 m2 (Haus B) und 3,4 m2 (Haus C) von den anrechenbaren Geschossflächen ausgenommen werden soll. Beide Ankleideräume sind allerdings keine separaten Räume, sondern bilden Teil des Schlafzimmers und sind von diesem nicht konstruktiv, sondern durch eine blosse Schiebetür getrennt. Damit bleiben die in den Plänen als «Ankleiden» bezeichneten Raumbereiche Teil des Schlafzimmers und sind folglich wie dieses zu den anrechenbaren Geschossflächen zu zählen. Wollte anders entschieden werden, müssten künftig auch freistehende Kleiderschränke innerhalb des Schafzimmers von den anrechenbaren Geschossflächen subtrahiert werden.

6.2 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten bringen vor, der Niveaupunkt des Hauses C liege tiefer als in den Plänen eingetragen, weil in diesem Bereich des Grundstücks früher einmal eine Geländeterrassierung stattgefunden habe. Das ergebe sich aus einer Luftaufnahme aus dem Jahr 1949; folglich sei das gewachsene Terrain dort früher tiefer verlaufen. Dazu führt die Vorinstanz in der angefochtenen Verfügung aus, der Niveaupunkt des Haues C sei korrekt ausgewiesen. Weil in den Archivplänen des Baugrundstücks kein ursprünglicher Geländeverlauf ablesbar sei, habe der Geometer – unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und unter Beizug von Terrainangaben von früher realisierten Bauten auf Nachbargrundstücken – den Geländeverlauf interpoliert.

6.3 Es ist in Fällen wie dem vorliegend zu beurteilenden – mangels Planunterlagen – oft nicht möglich, den früheren Verlauf des gewachsenen Terrains exakt zu bestimmen. Der nach erfolgter Überbauung bestehende Bodenverlauf innerhalb des Grundrisses einer bestehenden Baute und auch in deren unmittelbarer Umgebung kann jedenfalls regelmässig nicht mehr als «gewachsener Boden» im Sinn von Art. 60 BauG betrachtet werden. Deshalb wird in solchen Fällen das Gelände innerhalb der Baute und im Bereich der gestalteten Umgebung beispielsweise mittels Interpolation fiktiv rekonstruiert. Dafür müssen

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mehr oder weniger genaue Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes getroffen und dafür auf verschiedene Messpunkte abgestellt werden. Es kann deshalb auch nicht eine einzig richtige, sondern bloss eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben (vgl. dazu auch das Urteil des Bundesgerichtes 1C_540/2019 vom 9. Juli 2020 Erw. 2.2; BUDE Nr. 65/2025 vom 9. September 2025 Erw. 3.1.3). Bei der Überprüfung der Richtigkeit eines Niveaupunkts im Rechtsmittelverfahren legt sich die Rekursinstanz deshalb regelmässig eine gewisse Zurückhaltung auf. Erscheint die Bestimmung eines Niveaupunkts mittels Interpolation aufgrund einer Gesamtbetrachtung nachvollziehbar und plausibel, hat es damit regelmässig sein Bewenden.

6.4 In den von der Vorinstanz eingereichten Vorakten (act. 3) findet sich eine Niveaupunktbestätigung der F.___, Z.___, aus der sich ableiten lässt, anhand welcher Interpolationspunkte die Niveaupunkte der umstrittenen Überbauung errechnet wurden. Die Anwendung der genannten Grundsätze auf den vorliegenden Fall liesse damit grundsätzlich die erstinstanzliche Niveaupunktermittlung als plausibel erscheinen. Indessen beruft sich der Vertreter der Rekurrentinnen und Rekurrenten im Rekursverfahren neu auf eine Luftaufnahme aus dem Jahr 1949, auf der er eine Terrassierung im südlichen Teil des Baugrundstücks Nr. 001 erkennen will und deshalb vermutet, dass das Terrain im Bereich des geplanten Mehrfamilienhauses C damals aufgeschüttet worden sei. Wie es sich damit verhält, kann in diesem Rekursverfahren nicht abschliessend geklärt werden, nachdem die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung zu diesem Einwand verzichtet und sich die Rekursgegnerin in ihrer Stellungnahme vom 6. März 2025 nicht substantiiert zu diesem Punkt äussert. Die Vorinstanz wird sich deshalb im Rahmen eines allfälligen neuen Baugesuchs mit der Frage einer vielleicht früher erfolgten Geländeveränderung im südlichen Teil des Baugrundstücks zu befassen haben.

7.

7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden.

7.2 Der vom Vertreter der Rekurrentinnen und Rekurrenten am 16. Januar 2025 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.

8. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten sowie die Rekursgegnerin stellen Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

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8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

8.2 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen.

8.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.