definitive Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht

I.

1.

Die C.___ GmbH (im Folgenden: Klägerin) reichte am 15. Dezember 2022 beim Richteramt Dorneck-Thierstein eine Klage betreffend definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts gegen A.___ und B.___ (im Folgenden: Beklagte) ein. Sie stellte insbesondere das Rechtsbegehren, es sei das von der Amtschreiberei Thierstein (Grundbuchamt Thierstein) vorläufig auf der Liegenschaft Grundbuch GB [...] Nr. [...], im Miteigentum der Beklagten stehend, für die Pfandsumme von CHF 19'635.59 nebst Zins zu 5 % seit dem 11. Mai 2022 auf CHF 15'078.00 zugunsten der Klägerin eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht definitiv einzutragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2.

Mit Eingabe vom 5. Mai 2023 erfolgte die Klageantwort, wobei die Beklagten auf vollumfängliche Abweisung der Klage schlossen und beantragten, das provisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht sei unverzüglich löschen zu lassen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.

Am 18. August 2023 fand die Hauptverhandlung mit Parteibefragungen statt. Mit Urteil vom 23. August 2023 hiess die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein die Klage vollumfänglich gut, wies das zuständige Grundbuchamt an, die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts für CHF 19'635.59 nebst Zins zu 5 % seit 11.05.2022 auf CHF 15'078.00 im Grundbuch des GB [...] Nr. [...] vorzunehmen und verpflichtete die Beklagten in solidarischer Haftbarkeit, der Klägerin eine Parteientschädigung zu bezahlen und die Gerichtskosten zu übernehmen.

4.

Frist- und formgerecht erhoben die Beklagten (im Folgenden: Berufungskläger) am 20. Oktober 2023 Berufung gegen den Entscheid der Amtsgerichtspräsidentin vom 23. August 2023 und stellten insbesondere die Rechtsbegehren, das eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht sei unverzüglich zu löschen, eventualiter sei der Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

5.

Frist- und formgerecht erfolgte am 7. Dezember 2023 die Berufungsantwort der Klägerin (im Folgenden: Berufungsbeklagte), welche auf vollumfängliche Abweisung der Berufung schloss, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

6.

Die Streitsache ist spruchreif. In Anwendung von Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Erwägungen der Vorinstanz und die Parteistandpunkte wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.

Vorliegend ist unbestritten, dass zwischen den Parteien ein Werkvertrag zwecks Teilsanierung und Umbau des Einfamilienhauses GB [...] Nr. [...] zustande gekommen ist und die Berufungsbeklagte entsprechende Arbeiten ausgeführt hat. Unbestritten ist weiter die Höhe des vereinbarten Werklohnes von CHF 55'790.59 und dass die Berufungskläger bereits zwei Akontozahlungen von insgesamt CHF 36'155.00 geleistet haben.

2.

Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, es sei unbestritten, dass die Arbeiten noch nicht fertiggestellt und auch noch nicht abgenommen worden seien. Die Fertigstellung des Werkes sowie die Fälligkeit der Forderung seien aber nicht Voraussetzung für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes. Inwiefern das Werk vorliegend mängelbehaftet sei, könne offenbleiben.

3.1

Dagegen bringen die Berufungskläger u.a. einige Sachverhaltsrügen vor. Abgesehen davon, dass diese von der Gegenpartei bestritten werden und fraglich ist, ob sie tatsächlich zutreffen, spielen sie für die rechtliche Würdigung keine Rolle (vgl. Ziff. 4 nachfolgend), weshalb sie nicht weiter geprüft werden. Zutreffend ist jedoch, dass die Vorinstanz im begründeten Urteil in einem Satz das Wort «Pfandsumme» mit demjenigen der «Werklohnforderung» verwechselt hat. Da die Verwechslung offensichtlich ist und auch die Richtigstellung am Ergebnis nichts ändert, ist hierauf nicht weiter einzugehen.

3.2

Die einzige für die rechtliche Würdigung relevante Sachverhaltsrüge ist die im Berufungsverfahren aufgestellte Behauptung der Berufungskläger, sie hätten sich vor der Vorinstanz auf den Standpunkt gestellt, dass es den Berufungsbeklagten nicht gelinge, eine über die bereits geleisteten Akontozahlungen hinausgehende offene Werklohnforderung zu belegen, weshalb sich die Pfandsumme als Voraussetzung für die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nicht erstellen liesse und die Berufungsbeklagte keinen Anspruch auf die definitive Eintragung des beantragten Bauhandwerkerpfandrechts habe. Diese Behauptung – die Behauptung, die Berufungskläger hätten sich vor der Vorinstanz auf den soeben ausgeführten Standpunkt gestellt – ist aktenkundig schlicht falsch. Im Gegenteil verweisen sie in ihrer Klageantwort selbst auf die Auftragsbestätigung vom 1. Februar 2022, worin «die vereinbarten Werkleistungen» zusammengefasst worden seien. Darin wurde ein Werklohn von CHF 55'790.59 vereinbart. Damit haben sie im Verfahren vor der Vorinstanz eine «über die bereits geleisteten Akontozahlungen hinausgehende offene Werklohnforderung» selbst bestätigt. Diese neue Behauptung ist im vorliegenden Verfahren unzulässig und deshalb unbeachtlich.

4.1

Gemäss Art. 839 Abs. 1 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) kann das Baupfandrecht bereits «von dem Zeitpunkte an, da sie [die Handwerker und Unternehmer] sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden». Der Unternehmer darf das Baupfandrecht sofort, nachdem er den Bauwerkvertrag abgeschlossen hat, im Grundbuch eintragen lassen, ungeachtet dessen, ob er bereits mit den Arbeiten begonnen hat oder nicht. Nach der gesetzlichen Konzeption darf der Unternehmer das Baupfandrecht ab Vertragsschluss und bis spätestens zum Ablauf der Viermonatsfrist (Art. 839 Abs. 2 ZGB) in der Höhe der gesamten vertraglichen Vergütungssumme verlangen. Pfandberechtigt sind also einerseits Vergütungsanteile für Bauarbeiten, die zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung geleistet worden sind, d.h. einmal geschuldet waren, es aber infolge Erfüllung nicht mehr sind. Pfandberechtigt sind andererseits aber auch Vergütungsanteile für Bauarbeiten, die zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung noch nicht geleistet, d.h. noch geschuldet sind (sog. «zukünftigen Bauarbeiten»). Eintragungsfähig ist das Baupfandrecht also in der vollen Höhe der – ggf. auch nur prospektiven – endgültigen Vergütungsforderung (Schumacher Rainer/Rey Pascal, Das Bauhandwerkerpfandrecht, System und Anwendung, 4. Aufl., Zürich - Basel - Genf 2021, S. 125).

4.2

Die Fälligkeit der Vergütungsforderung ist keine Voraussetzung für die Entstehung des Pfandeintragungsanspruchs und auch nicht für dessen Durchsetzung, d.h. für die vorläufige oder definitive Eintragung eines Baupfandrechts im Grundbuch. Das ergibt sich für die Grundpfandverschreibung schon aus Art. 824 Abs. 1 ZGB, wonach eine «zukünftige oder bloss mögliche Forderung» pfandrechtlich gesichert werden kann. Für das Bauhandwerkerpfandrecht tritt hinzu, dass Art. 839 Abs. 1 ZGB die Pfandeintragung im Grundbuch bereits ab Vertragsschluss zulässt, während das gesetzliche Werkvertragsrecht in Art. 372 Abs. 1 OR vorsieht, dass die Vergütung erst mit der Ablieferung des geschuldeten Werks fällig wird. Wenn selbst noch nicht geleistete (immerhin geschuldete) Bauarbeiten pfandeintragungsberechtigt sind, ist dies erst recht für Bauarbeiten der Fall, die bereits geleistet worden sind, mag auch deren Vergütung noch nicht fällig sein (z.B. bei noch ausstehender Rechnungsstellung). Demzufolge sind auch Vergütungsforderungen pfandberechtigt, deren Fälligkeit rechtsgeschäftlich aufgeschoben worden ist. In der Vertragspraxis wird regelmässig das Recht des Bauherrn vereinbart, nach Vollendung und Ablieferung des Bauwerks einen Teil der Vergütung einzubehalten, um die Erfüllung allfälliger Mängelansprüche abzusichern. Solche Abreden sind im Einzelfall auszulegen. In der Regel schieben sie die Fälligkeit für einen Teil der Vergütung hinaus. Der einbehaltene Betrag und der Zins, sofern eine Verzinsung vereinbart ist, sind pfandberechtigt, insoweit der Besteller diese Beträge nicht anderweitig sicherstellt (Schumacher Rainer/Rey Pascal, a.a.O., S. 132 f.).

4.3

Damit sind die von den Berufungsklägern gemachten Ausführungen, soweit sie überhaupt zu berücksichtigen sind, widerlegt. Für die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts kommt es folglich – wie die Vorinstanz zutreffend ausführte – nicht darauf an, ob das Werk vollendet ist, abgeliefert wurde und / oder der Werklohn fällig ist. Die von den Berufungsklägern gemachten Ausführungen zielen somit ins Leere. Auch die angebliche Mangelhaftigkeit des Werks – welche im Übrigen entgegen der Behauptung der Berufungskläger von der Vorinstanz weder als nachgewiesen erstellt noch von der Gegenpartei zugestanden wurde – steht der definitiven Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nicht entgegen.

5.

Die Berufung erweist sich somit als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Berufungskläger die Kosten des Berufungsverfahrens, welche auf CHF 1'900.00 festgelegt werden, zu bezahlen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden mit dem von den Berufungsklägern in Höhe von CHF 1'900.00 geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Zudem haben die Berufungskläger der Berufungsbeklagten in solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. Die vom Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten eingereichten Kostennote beläuft sich auf CHF 2'495.95 (inkl. Auslagen und MwSt.) und erscheint angemessen.