Grundstückgewinnsteuer 2015

A.

Y.

gegen

Veranlagungsbehörde Solothurn

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2015

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1. A. Y. betreibt auf dem Grundstück GB X Nr. 001, das in seinem Eigentum steht, einen Landwirtschaftsbetrieb (…). Sein Futtertenn im Anbindestall erreicht er über die (Bahn-)Parzelle GB X Nr. 002, die der «B AG» zu Eigentum gehört. Grundbuchlich ist zu Gunsten der Parzelle GB X Nr. 001 (Eigentümer: A. Y.) und zu Lasten der Parzelle GB X Nr. 001 (Eigentümerin: B AG) ein Wegrecht als dauernde Grunddienstbarkeit eingetragen, das A. Y. das Recht einräumt, die Bahnparzelle der B AG für die Zu- und Wegfahrten von Wagen und landwirtschaftlichen Maschinen zu benützen.

2. Im Rahmen der Sanierung und Aufhebung von Bahnübergängen erhielt A. Y. für den Wegfall der entsprechenden Dienstbarkeit von der B AG eine Entschädigung von CHF 220'000.00, welche in einer am … 2015 durch die beteiligten Parteien unterzeichneten Vereinbarung festgehalten wurde. Mit Datum vom 18.10.2018 wurde die A. Y. zugesprochene und ausbezahlte Entschädigung von CHF 220'000.00, vermindert um die ausgewiesenen (Anlage-)Kosten und den Besitzdauerabzug von 50 %, durch die zuständige Veranlagungsbehörde mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst, was zu einer Steuer von CHF 9'366.80 führte. Gegen diese Veranlagung erhob A. Y. am 21.11.2018 Einsprache mit dem Begehren, die Veranlagung vom 18.10.2018 vollumfänglich aufzuheben und - soweit die Einsprache nicht gutgeheissen würde - eine Einspracheverhandlung durchzuführen. Zur Begründung führte A. Y. aus, dass aus seiner Sicht «kein Grundstückgewinnsteuerfall» vorliege. Anlässlich der am 6.11.2019 durchgeführten Einspracheverhandlung führte A. Y. aus, dass sich die Veranlagung höchstens auf eine Summe von CHF 20'000.00 beschränken könne, d.h. auf diejenige Summe der Entschädigung, die für den Wegfall des Wegrechts bezahlt worden sei. Die Gesamtsumme von CHF 220'000.00 basiere aber auf drei Punkten, wobei nebst dem Wegfall des Wegrechts und den Anwaltskosten hauptsächlich der Rückzug seiner Einsprache gegen das Plangenehmigungsverfahren ins Gewicht falle.

3. Mit Einspracheentscheid vom 2.12.2019 wies das Steueramt des Kantons Solothurn (Vorinstanz) die Einsprache ab. Zur Begründung führte dieses im Wesentlichen aus, dass gemäss § 49 Abs. 2 lit. c StG die Steuerpflicht auch durch die Belastung eines Grundstücks mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen begründet werde, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigten und dafür ein Entgelt entrichtet werde. Die Belastung könne sowohl durch Grunddienstbarkeiten oder Personaldienstbarkeiten erfolgen. Die Belastung müsse dauernd sein, wobei bei Grunddienstbarkeiten keine zeitliche Befristung und damit diese stets - vorbehältlich einer ausdrücklich kürzeren Errichtung - als dauernd gelte. Privatrechtlich betrachtet gelte eine auf wenigstens 30 Jahre begründete Dienstbarkeit als dauerndes Recht. So sei nicht nur die Entschädigung für die Einräumung einer belastenden Dienstbarkeit mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, sondern auch jene für den Verzicht auf eine bestehende Dienstbarkeit zu Lasten eines anderen Grundstücks. Gleich zu behandeln sei auch das Entgelt für den Rückzug der Einsprache gegen einen Gestaltungsplan, wenn dessen Realisierung den Wert des eigenen Grundstücks vermindere. Mit Verweis auf die Gerichtspraxis und das Steuerharmonisierungsgesetz wird im Einspracheentscheid weiter ausgeführt, dass bei einer Einwilligung zur Löschung einer Dienstbarkeit damit ein beschränktes dingliches Recht aufgegeben werde und ein Steuerpflichtiger seinen Rechtsbestand in gleicher Weise einschränke, wie wenn er sein Grundstück belastet hätte. Der erste wie der andere Vorgang sei mit einer Einschränkung des dinglichen Rechtsbestandes verbunden. Herrsche zivilrechtlich weitgehende Übereinstimmung der Vorgänge, könne es sich steuerrechtlich nicht anders verhalten. In teleologischer Auslegung von Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG ergebe sich über den eng gefassten Wortlaut der Bestimmung hinaus, dass die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück ebenso eine Teilveräusserung darstelle wie die entgeltliche Belastung mit einem solchen. Die erforderliche Verknüpfung von Vermögensabgang (Löschung der Grunddienstbarkeit) und Vermögenszugang (Geldmittel) sei somit gegeben.

4. Mit Datum vom 30.12.2019 erhob A. Y. (nachfolgend Rekurrent) Rekurs und Beschwerde ans Kantonale Steuergericht gegen den mit 2.12.2019 datierten Einspracheentscheid mit den Rechtsbegehren, den Einspracheentscheid vollumfänglich aufzuheben und festzustellen, dass kein Grundstückgewinnsteuerfall gegeben sei, eventualiter der massgebliche Grundstückgewinn auf CHF 20'000.00 festzulegen sei, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung führte der Rekurrent insbesondere aus, dass zwischen ihm und dem Steueramt im Rahmen des ordentlichen Einkommenssteuerverfahrens Besprechungen stattgefunden hätten, um die nach der Löschung des Wegrechts auf GB X Nr. 001 ausbezahlte Entschädigung in steuerrechtlicher Hinsicht zu klären. Bereits zu diesem Zeitpunkt habe er sich auf den Standpunkt gestellt, dass der erhaltene Pauschalbetrag von CHF 220'000.00 im Rahmen des ordentlichen Einkommenssteuerverfahrens zu beurteilen gewesen wäre. Seinem Vorbringen, dass mit dem Wegfall des Wegrechts keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Liegenschaft in X vorliege, und deshalb auch kein Grundstückgewinnsteuerfall angenommen werden dürfe, sei kein Gehör geschenkt worden. Konsequenterweise habe er auf der ihm in der Folge zugesandten «Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer» wiederholt und ausdrücklich den Hinweis angebracht, dass er die Voraussetzungen für die Besteuerung nach dem Grundstückgewinnsteuerrecht als nicht vollumfänglich erfüllt erachte und deshalb keine Grundlage für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer erkennen könne. So habe er sowohl im ordentlichen Einkommenssteuerverfahren als auch im Grundstückgewinnsteuerverfahren erfahren müssen, dass sich das Steueramt mit seinem Vorbringen nicht auseinandersetzen wollte. Auf entsprechende Nachfrage des Steueramtes, ob der Rekurrent bereit sei, die bereits in Rechtskraft erwachsene definitive Einkommenssteuerveranlagung aufzuheben, habe er sich im Sinne eines Lösungsvorschlags bereit erklärt, auf einen Betrag von CHF 20'000.00 (Maximalwert der Dienstbarkeit «Wegrecht») die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen, auch wenn er das Vorliegen eines Grundstückgewinnsteuerfalles weiterhin vollumfänglich bestreiten würde. So habe er in diesem Zusammenhang daran festgehalten, dass das Wegrecht kein selbständiges und dauerndes Recht darstelle und dass der Wegfall des Wegrechts keine wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftung oder des Veräusserungswertes von GB X Nr. 001 bewirkt habe und somit die im Gesetz kumulativ geforderten Voraussetzungen gemäss § 49 Abs. 2 lit. c StG für eine Besteuerung mit der Grundstückgewinnsteuer nicht erfüllt seien. Zudem habe er feststellen müssen, dass die Vorinstanz bei tatsächlich gegebener Besteuerungsmöglichkeit die Frage eines Steueraufschubes im Sinne von § 50 Abs. 1 lit. c oder § 50 Abs. 2 StG gar nicht geprüft habe. Überhaupt habe das Einspracheverfahren beim Rekurrenten den Eindruck hinterlassen, dass die Vorinstanz letztlich nur seine Bereitschaft habe ausloten wollen, auf den rechtskräftigen Einkommenssteuerbescheid zurückzukommen. Auch im ablehnenden Einspracheentscheid sei keine Auseinandersetzung mit seinem Vorbringen zu erkennen. So sei die für die Beurteilung zentrale Frage, ob die Veräusserung des Wegrechts einen wesentlichen Einfluss auf den Vermögenswert oder die Bewirtschaftung i.S. von § 49 Abs. 1 lit. c StG habe, völlig ausser Acht gelassen und auch nicht nur ansatzweise abgeklärt und beurteilt worden. Zudem bestünde aufgrund der Erwägungen im Einspracheentscheid erneut die Unklarheit, was das Steueramt nun als Steuerobjekt mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen wolle, zumal das Wegrecht weiterhin als selbständiges und dauerndes Recht qualifiziert werde sowie gleichzeitig eine Teilveräusserung von GB X Nr. 001 angenommen werde. Offensichtlich sei sich das Steueramt weiterhin nicht so sicher, was es nun genau besteuern wolle. Auch die Behauptung, er habe in der Einspracheverhandlung nichts Weiteres vorgebracht, entbehre jeglicher Grundlage, zumal sämtliche Unterlagen im Einkommens- als auch im Grundstückgewinnsteuerverfahren vorgelegt worden seien und er seine Ansicht, dass die Pauschalentschädigung im Rahmen des Einkommenssteuerverfahrens hätte beurteilt werden müssen, wiederholt vorgebracht habe. Ebenso wenig sei bei Annahme eines Grundstückgewinnsteuerfalles auf den Anspruch auf den gesetzlich umschriebenen Steueraufschub eingegangen worden. Des Weiteren wird in der Eingabe des Rekurrenten die Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt. Zusammengefasst wird ausgeführt, dass das Steueramt letztlich der ihm obliegenden Untersuchungspflicht bzw. der Pflicht zur gehörigen Sachverhaltsfeststellung sowie der Pflicht zur substantiierten und klaren Begründung des Einspracheentscheides nicht nachgekommen sei. Zudem müsse eine Besteuerung, ohne dass hierfür sämtliche Voraussetzungen für eine Besteuerung auch nur ansatzweise abgeklärt und begründet worden seien, als willkürlich und rein fiskalisch motiviert bezeichnet werden. So habe der Rekurrent ausdrücklich bestritten, dass das fragliche Wegrecht ein selbständiges und dauerndes Recht darstelle. Dies sei von der Amtschreiberei Region Solothurn denn auch so bestätigt worden; es erstaune daher, dass das Wegrecht trotzdem als Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuer unterliegen soll. Auch könne nicht von einer Teilveräusserung von GB X Nr. 001 gesprochen werden. Es sei zwar richtig, dass sowohl die Errichtung als auch die Veräusserung von Dienstbarkeiten unter bestimmten Voraussetzungen als veräusserungsähnlicher Tatbestand gelten könnten. Ein Entgelt, das bei Veräusserung einer Dienstbarkeit entrichtet werde, stelle jedoch nur dann einen Grundstückgewinn dar, wenn der Wegfall des Rechts den Veräusserungswert der Liegenschaft in kumulativer Weise dauernd und wesentlich beeinträchtige. Im vorliegend zu beurteilenden Fall treffe dies überhaupt nicht zu. So seien die bauliche Ausnützung des Grundstücks und andere Nutzungsmöglichkeiten weiterhin vollumfänglich gewährt. Auch bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise liesse sich festhalten, dass aufgrund des Wegfalls des Wegrechts kein wesentlicher Substanzeingriff erfolgt sein könne. Durch den Wegfall des Wegrechts bzw. durch die neue Erschliessungsplanung sei der Durchgangsverkehr über den vormaligen Bahnübergang völlig eingebrochen, so dass die Lebensqualität gestiegen und die Bewirtschaftung gar leichter sowie sicherer geworden sei. Bei genauer Betrachtung sei die Bezahlung der Entschädigung nicht nur für den Wegfall des für den Rekurrenten unbedeutenden Wegrechts, sondern vielmehr und insbesondere für den Rückzug der Einsprache geflossen. Überhaupt zeige die Abwicklung des Geschäftes, dass der Pauschalbetrag hauptsächlich für den Rückzug der Einsprache sowie den Verzicht auf die Erhebung inskünftiger Einsprachen und den Verzicht auf die Geltendmachung weiterer enteignungsrechtlicher Ansprüche geleistet worden sei. So sei der Rückzug der Einsprache denn auch nicht bereits mit der Löschung des Wegrechts, sondern erst nach erfolgter Bezahlung des Pauschalbetrages erfolgt. Vergleiche man sämtliche Vorteile (Wegfall des Durchgangsverkehrs, weniger Lärmbelastung, bessere Erschliessung, verbesserte Sicherheit usw.) mit den Nachteilen (Wegfall eines Wegrechts, das über eine Bahnstrasse führe) ergebe sich einhellig, dass von einem wesentlichen Minderwert der Liegenschaft GB X Nr. 001 nicht gesprochen werden könne, mithin der nunmehr auf dem Markt erzielbare Verkaufspreis für das Grundstück dadurch nicht beeinflusst worden sei. Im Übrigen müsse gar davon ausgegangen werden, dass das bestehende Wegrecht gesetzeswidrig sei und namentlich gegen Art. 17 Abs. 2 der Verkehrsregelverordnung verstosse und schon deshalb hätte aufgehoben werden müssen.

5. Die Vorinstanz äusserte sich mit Vernehmlassung vom 28.2.2020 zu den Vorbringen des Rekurrenten zusammengefasst wie folgt:

5.1 Die Veranlagung der dem Rekurrenten zugeflossenen Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00 durch die Grundstückgewinnsteuer sei aufgrund der Veräusserung der Grunddienstbarkeit (Wegrecht) erfolgt. So sei eben nicht nur die Entschädigung für die Einräumung einer belastenden Dienstbarkeit mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, sondern auch jene für den Verzicht auf eine bestehende Dienstbarkeit zu Lasten eines anderen Grundstücks. Mit Verweis auf die einschlägige Gerichtspraxis und das Steuerharmonisierungsgesetz sei davon auszugehen - so die Vorinstanz weiter -, dass bei Einwilligung eines Steuerpflichtigen zur Löschung einer Dienstbarkeit damit ein beschränktes dingliches Recht aufgegeben und der Rechtsbestand in gleicher Weise eingeschränkt werde, wie wenn er sein Grundstück belastet hätte. Herrsche zivilrechtlich weitgehende Übereinstimmung der Vorgänge, so könne es sich steuerrechtlich nicht anders verhalten. In teleologischer Auslegung von Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG ergäbe sich über den eng gefassten Wortlaut der Bestimmung hinaus, dass die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück ebenso als eine Teilveräusserung anzunehmen sei wie die entgeltliche Belastung mit einer solchen. Die erforderliche Verknüpfung von Vermögensabgang (Löschung der Grunddienstbarkeit) und Vermögenszugang (Geldmittel) sei somit gegeben.

5.2 Aus der Vereinbarung mit der B AG sei ersichtlich, dass die Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00 für den dauernden Entzug des Wegrechts bezahlt worden sei, mitunter bei der entsprechenden Textpassage (Rubrum) ausdrücklich von Wertminderung gesprochen werde. Die Entschädigung sei im Übrigen als Ganzes vereinbart worden, ohne diese auf einzelne Punkte (Verzicht Wegrecht; Anwaltskosten; Rückzug Einsprache) zu verteilen. Dies erstaune nicht, weil die B AG als öffentlich-rechtliches Unternehmen ohnehin nur Zahlungen im Rahmen von Verkehrswerten vornehmen dürfe. Eine derart hohe Entschädigung für einen Rückzug einer Einsprache sei nicht möglich.

5.3 In der Steuererklärung 2015 sowie in der Jahresrechnung 2015 sei die Entschädigung von CHF 220'000.00 durch den Rekurrenten nicht als ordentliches Einkommen deklariert worden. So sei aus dem Kapitalkonto der Jahresrechnung 2015 ersichtlich, dass die besagte Entschädigung über das Privatkonto erfolgsneutral und nicht als ausserordentliches (Geschäfts-)Einkommen erfasst worden sei. Mit dieser Verbuchung habe der Steuerpflichtige eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er die Entschädigung als private Zahlung taxierte. Auf Nachfrage des zuständigen Steuerrevisors habe der Rekurrent die Finanzierung dieser Privateinlage mit der entsprechenden «Vereinbarung» erzeigt. Die definitive Veranlagung 2015 der ordentlichen Steuer sei dann - wie deklariert - ohne die Entschädigung der CHF 220'000.00 erfolgt. Die berichtigte Veranlagung sei aufgrund eines Telefongesprächs mit dem Treuhänder des Rekurrenten erfolgt und entsprechend in der Veranlagung vom 7.8.2017 als «Korrektur» bzw. «Abweichungsbegründung» festgehalten.

5.4 Es sei störend, dass der Rekurrent nach nunmehr rechtskräftiger Veranlagung der ordentlichen Steuer 2015 (ohne Erfassung der Entschädigung von CHF 220'000.00) bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer 2015 seine Meinung ändere und nachträglich die ordentliche Besteuerung der Entschädigung verlange. Es seien zudem - entgegen den durch den Rekurrenten in der Rekursschrift gemachten Vorbringen und Behauptungen - keinerlei Unterlagen bezüglich mit dem Steueramt geführten Besprechungen betreffend die Besteuerung der Pauschalentschädigung vorhanden. Zudem müsse es als widersprüchlich bewertet werden, wenn der Rekurrent die Entschädigung in seiner Jahresrechnung 2015 als Privateinlage und nicht als Geschäftsleistung deklariert habe, wenn er sich doch auf den Standpunkt stelle, dass die Entschädigung als ordentliches Einkommen hätte besteuert werden müssen. Mit der Verbuchung als Privateinlage habe der Steuerpflichtige eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er die Entschädigung als Privat- und nicht als Geschäftsvermögen taxiert habe. Auch das Steueramt sei der Meinung, dass die Entschädigung der CHF 220'000.00 nicht als Geschäftseinkommen, sondern als Grundstückgewinn zu erfassen und besteuern sei; die Veranlagung sei folglich entsprechend vorgenommen worden.

5.5 Von einer willkürlichen Veranlagung bzw. von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs könne jedenfalls keine Rede sein. Auch der Vorhalt, dass der Steuerpflichtige nie eine Antwort auf die Frage des möglichen Steueraufschubs erhalten habe, sei nicht zu hören. So sei in der Abweichungsbegründung der Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 18.10.2018 die entsprechende (abschlägige) Antwort rechtsgenüglich aufgeführt worden.

6. Mit Rückäusserung vom 27.3.2020 nahm der Rekurrent zur vorinstanzlichen Vernehmlassung Stellung, wobei er das im Verfahren vor dem Steuergericht gestellte Rechtsbegehren insofern erweiterte, als die allfällige Grundstückgewinnsteuer im Sinne von § 50 Abs. 1 lit. c oder § 50 Abs. 2 StG aufzuschieben sei. Auf die weiteren durch den Rekurrenten in dieser Eingabe gemachten Vorbringen ist in den Erwägungen - soweit erforderlich - einzugehen.