Staats- und Bundessteuer 2016

A.

+ B. Y.-Z.

v.d.

gegen

Veranlagungsbehörde

betreffend Staats- und Bundessteuer 2016

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 A. Y. war Eigentümer sämtlicher Namenaktien der Y. AG. Mit Aktienkaufvertrag vom … 2006 verkaufte A. Y. sämtliche Aktien der Y. AG an die Y. Holding AG in Gründung. Im Aktienkaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass A. Y. die Grundstücke GB W. Nrn. 001 und 0002 («die Grundstücke») zum Kaufpreis in der Höhe von CHF 2'500'000.00 von der Y. AG erwirbt. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass A. Y. mit der Y. AG einen Mietvertrag über die Grundstücke mit einer Laufzeit von 10 Jahren abschliesst und der Y. AG zudem vertraglich ein limitiertes Kaufrecht an den Grundstücken einräumt. Sowohl Mietvertrag als auch Kaufrechtsvertrag stellten einen integrierenden Bestandteil des Aktienkaufvertrages dar. Alle drei Verträge wurden am … 2006 unterzeichnet.

1.2 In Ziff. 5 des Mietvertrages vereinbarten A. Y. und die Y. AG die folgende Regelung der Unterhaltskosten: «Die Mieterin übernimmt bis zu einem Betrage von CHF 20'000.00 pro Fall auch die Unterhaltskosten. Darüberhinausgehende Unterhaltsarbeiten müssen vom Vermieter bis zu einem Betrag von maximal CHF 250'000.00 für die gesamte Laufzeit übernommen werden. Für Unterhaltsarbeiten, die im Sinne dieser Vereinbarung durch den Vermieter zu bezahlen sind, ist die vorgängige Zustimmung vom Vermieter einzuholen. Werden durch A. Y. im Sinne dieser Vereinbarung während der 10-jährigen Mietdauer nicht mindestens CHF 125'000.00 an Unterhaltsarbeiten übernommen, so wird der verbleibende Restbetrag in Höhe der Differenz zwischen CHF 125'000.00 und dem durch A. Y. übernommenen Betrag vom dannzumaligen Kaufpreis der Liegenschaften in Höhe von CHF 2,5 Mio. in Abzug gebracht.»

1.3 Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23.11.2016 verkaufte A. Y. die Grundstücke an die Y. Holding AG. Der Kaufpreis betrug CHF 2,5 Mio.; Nutzen und Gefahr gingen am … 2016 auf die Y. Holding AG über.

1.4 Mit Datum vom 31.10.2017 reichten A. Y. und B. Y. – Z. die Steuererklärung 2016 ein. Darin machten sie Liegenschaftskosten für die Gebäude in W. in der Höhe von CHF 108'600 geltend. Beim geltend gemachten Betrag handelte es sich um den Differenzbetrag zwischen CHF 125'000 und dem von A. Y. vorgenommenen Liegenschaftsunterhalt der letzten 10 Jahre.

1.5 Gemäss Einschätzung der Veranlagungsbehörde (VB) vom 21.05.2018 handelte es sich beim geltend gemachten Betrag jedoch nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten, da die Summe nicht für bauliche Massnahmen zur Werterhaltung der Liegenschaft verwendet worden sei.

1.6 Mit Schreiben vom 22.06.2018 erhoben A. Y. und B. Y. – Z. Einsprache und machten geltend, dass der Betrag von CHF 108'600 als Liegenschaftsunterhalt zu beurteilen und damit zum Abzug zuzulassen sei.

1.7 In der Einspracheverhandlung vom 04.03.2021 erläuterte die VB (unter Verweis auf die herrschende Lehre), dass unter «Unterhaltskosten» diejenigen Aufwendungen subsumiert werden könnten, welche der Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand dienen würden. Die relevante Klausel im Mietvertrag bezüglich Unterhaltsarbeiten stellte für die VB keinen Liegenschaftsunterhalt, sondern eine Kaufpreisreduktion dar. Die Einsprecher hielten demgegenüber unter anderem fest, dass die Rechnung … die Anforderungen an eine gültige Unterhaltskostenrechnung erfülle, da diese sich auf Unterhaltsarbeiten beziehe und aus dem Jahr 2016 datiere. Im Weiteren sei auf das Einspracheprotokoll vom 04.03.2021 verwiesen.

1.8 Mit Verfügung vom 20.05.2021 wies die Veranlagungsbehörde (nachfolgend auch Vorinstanz) die Einsprache ab. Der Entscheid wurde im Wesentlichen damit begründet, dass im Mietvertrag in Bezug auf die Übernahme von Unterhaltskosten vereinbart worden sei, dass ein allfälliger Differenzbetrag zwischen dem Betrag von CHF 125'000 und den vom Einsprecher vorgenommenen Unterhaltskosten vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden könne. Aus dem Kaufvertrag lasse sich jedoch keine Reduktion des Kaufpreises entnehmen. Vielmehr sei der Kaufpreis in der Höhe von insgesamt CHF 2.5 Mio. von der Y. AG in mehreren Teilzahlungen vollumfänglich beglichen worden. Erst im Nachgang habe A. Y., gestützt auf eine Rechnung der Y. AG vom 27.10.2016, eine Zahlung in der Höhe von CHF 108'600 an die Y. AG geleistet. Gemäss Rechnungsstellung handle es sich dabei um eine Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag. Auf Nachfrage der Vorinstanz habe A. Y. mit Schreiben vom 27.04.2018 mitgeteilt, dass die Y. AG ein grösseres Dachsanierungsprojekt zur Ausführung bereithalte, für welches der bezahlte Betrag verwendet werden soll. Aus dem Schreiben lasse sich konkludent entnehmen, dass im Zeitpunkt der Zahlung von A. Y. an die Y. AG noch keine entsprechende Investition durch die Y. AG erfolgt sei. Ohne regelmässige Unterhaltsleistungen erleide eine Liegenschaft im Lauf von 10 Jahren eine Wertverminderung. Diesem Umstand sei im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnungen Rechnung getragen worden. Bei der geleisteten Zahlung handle es sich somit nicht um eine werterhaltende Massnahme in der massgeblichen Periode, sondern um die Abgeltung der erlittenen Wertverminderung.

2.1 Am 21.06.2021 erhoben A. + B. Y. – Z. (nachfolgend Beschwerdeführer) Rekurs und Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der Vorinstanz an das Kantonale Steuergericht. Die Beschwerdeführer verlangten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Abzüge für Liegenschaftskosten von insgesamt CHF 108'600 seien vollumfänglich zuzulassen. Sie bestritten die Beurteilung der Vorinstanz, dass es sich bei der geleisteten Zahlung nicht um werterhaltende bauliche Massnahmen und somit nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten handle. Die Y. AG habe sich geweigert, entsprechende Unterlagen vorzulegen, ihrer Meinung nach wäre daraus jedoch sicherlich der Unterhaltscharakter der Zahlung erkennbar. Die Festlegung einer Mindesthöhe der von A. Y. zu bezahlenden Unterhaltskosten habe einzig dazu gedient, zu verhindern, dass A. Y. durch Verweigerung seiner Zustimmung zu den Unterhaltsprojekten seine Beteiligung an denselben ausschliessen könne. Die beiden Unterhaltsrechnungen in der Höhe von CHF 12'500 und CHF 4'245.10 in früheren Steuerperioden seien von der Steuerbehörde zum Abzug zugelassen worden. Bei der Nichtzulassung des hierin geltend gemachten Abzuges handle es sich somit um eine Ungleichbehandlung bzw. um Willkür seitens der Steuerbehörden. Auch die Rechnung über CHF 12'500 sei durch die Y. AG ausgestellt worden und unterscheide sich somit nicht von der Rechnung über CHF 108'600. Das Steuergericht soll Einsicht in die Buchhaltung der Y. AG nehmen und prüfen, ob die Y. AG den Betrag von CHF 108'600 als Ertrag und die Immobilien mit CHF 2.5 Mio. verbucht habe. Damit würde widerlegt, dass es sich bei der Zahlung um die Abgeltung einer Wertverminderung handle.

2.2 In ihrer Vernehmlassung vom 13.07.2021 beantragte die Vorinstanz die Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Sie hielt an den Erörterungen im Einspracheentscheid vom 20.05.2021 fest und führte weiter aus, dass es sich beim Betrag von CHF 108'600 nicht um eine Massnahme handle, um ein bestehendes Gebäude in seinem Wert zu erhalten. Vielmehr werde dem Umstand der Wertverminderung des Gebäudes aufgrund teilweise nicht erfolgter Unterhaltsinvestitionen in den letzten 10 Jahren Rechnung getragen. Dies gehe auch aus der entsprechenden Formulierung im Mietvertrag vom 22.08.2006 hervor («die Differenz wird vom dannzumaligen Kaufpreis in Abzug gebracht»). Es handle sich also nicht um Liegenschaftsunterhalt, sondern mit der Zahlung werde die Wertverminderung abgegolten, welche bereits bei der Kaufpreisbestimmung hätte berücksichtigt werden müssen. Dass die Y. AG zunächst den gesamten Kaufpreis in der Höhe von CHF 2.5 Mio. bezahlt und erst anschliessend den Betrag von CHF 108'600 von A. Y. zurückgefordert habe, vermöge nichts an der Tatsache zu ändern, dass von A. Y. eben gerade keine dem Betrag von CHF 108'600 entsprechenden Investitionen in der entsprechenden Periode geleistet worden seien. Das nunmehr gewählte Vorgehen führe im Ergebnis zum gleichen Resultat, wie wenn der Kaufpreis von Beginn an um die nicht erfolgten Investitionsbeteiligungen von A. Y. reduziert worden wären. Aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise trage nicht A. Y., sondern die Y. AG die Kosten für den während Jahren aufgestauten Investitionsbedarf. So habe die Y. AG einen um CH 108'600 überhöhten Kaufpreis bezahlt und A. Y. in wirtschaftlicher Hinsicht einen «Vorschuss» in diesem Umfang geleistet, welchen dieser anschliessend in einem zweiten Schritt wieder zurückerstatten musste. Der fragliche Betrag von CHF 108'600 sei daher als Ausgleichszahlung für nicht vorgenommene Unterhaltsleistungen bzw. für den um diesen Betrag übersetzten Kaufpreis zu beurteilen, der bei der Kaufpreisbestimmung hätte berücksichtigt werden müssen.

2.3 In ihrer Stellungnahme vom 06.09.2021 zur Vernehmlassung hielten die Beschwerdeführer vollumfänglich an ihrem Rechtsbegehren fest. Sie verwiesen erneut auf die fehlende Bereitschaft der Y. AG, die klärenden Aufzeichnungen zur Verfügung zu stellen und ihre Annahme, dass die Steuerverwaltung diese Belege von der Y. AG einfordern könnte. Da die Rechnung vom … 2016 den Titel «Endabrechnung für den Unterhalt aus dem Mietvertrag vom … 2006» trage, gingen sie davon aus, dass die Y. AG in diesem Zeitraum Investitionen in der genannten Höhe getätigt habe. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass der von der Y. AG geleistete Kaufpreis um CHF 108'600 zu hoch gewesen sei. Die Höhe des Kaufpreises sei Gegenstand der Verhandlungen mit der Steuerverwaltung im Jahr 2006 gewesen.