II 2022 61

1.1

Gemäss § 58 Abs. 1 des kantonalen Strassengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 erhebt der Strassenträger für das Unterschreiten des Strassenabstandes (§ 42 StraG) und für die Erstellung von Zufahrten und Zugängen (§§ 47 f. StraG) eine Vorteilsabgabe. Die Abgabenpflicht entsteht bei Zufahrten und Zugängen im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung für die Bebauung oder für die bauliche Erweiterung der Nutzfläche (§ 58 Abs. 2 lit. b StraG). Die Vorteilsabgabe beträgt höchstens 5% des Verkehrswertes der wie folgt bestimmten Fläche: bei Zufahrten und Zugängen nach der effektiv bebauten Nutzfläche, aber ohne die Fläche der Zugänge und Zufahrten selbst (vgl. § 58 Abs. 3 lit. b StraG).

1.2

Bei Zufahrten und privaten Zugängen zur Erschliessung von Gebäuden mit erheblichem Auto- oder Publikumsverkehr oder zu Parkplatzanlagen ab Hauptstrassen beträgt die Vorteilsabgabe 5% des Verkehrswertes der effektiv bebauten Fläche (§ 28 Abs. 2 lit. a der Strassenverordnung [StraV; SRSZ 442.111] vom 18. Januar 2000). Für Bewilligungen an den anderen Strassen legt der Bezirksrat beziehungsweise der Gemeinderat die Höhe der Vorteilsabgabe fest (§ 28 Abs. 3 StraV). Der Verkehrswert (Landwert) wird auf Grund einer Schätzung der kantonalen Güterschatzungskommission festgelegt (§ 28 Abs. 4 StraV).

1.3

Gemäss angefochtenem Beschluss hatte der Bezirksrat mit BRB Nr. 241 vom 20. April 2005 beschlossen, per 1. Januar 2006 eine Vorteilsabgabe einzuführen. Sie wird erhoben, sofern das Baugrundstück direkt ab einer Bezirksstrasse erschlossen wird. Die für die Ermittlung der Vorteilsabgabe relevante Fläche (§ 58 Abs. 3 lit. b StraG) wird aufgrund der eingereichten Planunterlagen ermittelt und der relevante Prozentsatz entspricht gemäss BRB Nr. 241 vom 20. April 2005 demjenigen von § 28 Abs. 2 StraV (vgl. vorstehend E. 1.2).

2.1

Basierend auf diesen Grundlagen hat der Bezirksrat die Vorteilsabgabe zulasten der Beschwerdeführerin wie folgt festgelegt (vgl. Vi-act. 1):

Das mit BRB Nr. 563 vom 17. November 2021 bewilligte Neubauvorhaben auf KTN xxxx und KTN yyyy werde direkt ab der bezirkseigenen B.________strasse erschlossen, womit grundsätzlich eine Vorteilsabgabe geschuldet sei.

Der Verkehrswert betrage gemäss Schätzung der Güterschatzungskommission vom 24. August 2021 Fr. 700/m2 (vgl. Vi-act. 9).

Und weiter:

gemäss Berechnungsblatt vom 6.12.2021 bebaute Grundfläche 4'407.50m2

./. Grundfläche Abbruch und Erschliessung -2'693.00m2

Nutzflächen (Parkplatz/Spielplätze) 1'000.00m2

./. Nutzfläche bestehende Parkplätze -625.00m2

Total Nutzfläche 2'089.50m2

Prozentsatz gemäss § 28 Abs. 2 lit. a StraV 5%

Berechnung Vorteilsabgabe Total 700 x 2'089.50 x 0.05 = Fr. 73'132.50

2.2

Beschwerdeweise bestreitet die Beschwerdeführerin weder die Pflicht zur Leistung einer Vorteilsabgabe, noch die grundsätzliche Berechnungsmethode. Sie verlangte indes eine Neuüberprüfung des Verkehrswertes, da sie selbst die Grundstücke erst zwei Jahre zuvor zu einem deutlich tieferen Preis von Fr. 630/m2 erworben habe. Zweitens sei die Nutzfläche neu zu berechnen, da sie eine Teilfläche von 601m2 ab KTN yyyy als KTN zzzz verkauft habe.

2.3

Der Bezirksrat hielt vernehmlassend fest, zum Verkehrswert habe sich primär die Güterschatzungskommission zu äussern. Bezüglich Fläche sei die effektiv überbaute Landfläche aufgrund der eingereichten Planunterlagen massgeblich. Der Verkauf der Grundstücksfläche KTN zzzz und die daraus resultierende Verkleinerung der Grundstücksfläche KTN yyyy sei daher nicht von Belang.

2.4

Im Mitbericht vom 8. November 2022 bestätigte die Liegenschaftenschätzung, sie habe mit Verkehrswertschätzung vom 24. August 2021 die beiden Grundstücke KTN yyyy und KTN xxxx auf Fr. 700/m2 festgelegt. Weiter zeigte sie auf, wie die Schatzungen grundsätzlich erfolgen, und sie machte konkrete Ausführungen zu den beiden spezifischen Grundstücken in der Industriezone von U.________. So habe man seit 2016 einen Anstieg der durchschnittlichen Transaktionspreise für Grundstücke in der Industriezone von Fr. 606/m2 auf Fr. 713/m2 im Jahr 2021 feststellen können. Gemäss Kaufvertrag KTN yyyy sei dieses Grundstück im Zeitpunkt des Erwerbs bebaut und schadstoffbelastet gewesen sowie mit einer Sanierungsverfügung belegt; sämtliche damit verbundenen Kosten gingen zulasten des Erwerbers. Bei der Bewertung sei der Experte von einem geräumten Grundstück ohne Abbruchobjekte und allfälligen Altlasten ausgegangen. Der Abbruch und die Sanierung seien aber erst später erfolgt. Demgemäss seien die zu erwartenden Aufwendungen bei KTN yyyy vom gerundeten Durchschnittswert von Fr. 700/m2 in Abzug zu bringen. Von diesem Mangel sei KTN xxxx nicht betroffen. Als Fazit hielt die Liegenschaftenschätzung fest:

Zusammenfassend ergibt sich, dass einer Reduktion des Landwertes des Grundstücks KTN yyyy von Fr. 700/m2 auf minimal Fr. 650/m2 aus Sicht der Abteilung Liegenschaftenschätzung zugestimmt werden kann. Der Landwert des Grundstücks KTN xxxx mit Fr. 700/m2 wurde dagegen korrekt festgelegt und kann bestätigt werden.

2.5

In einem Schreiben vom 25. Oktober 2023 an den Bezirksrat bedankte sich die Beschwerdeführerin für die konstruktive Besprechung. Sie machte geltend, für die Berechnung der Vorteilsabgabe könnten Kosten für Rückbauarbeiten und Zusatzkosten für Altlasten/Aushub/Kanalisation von insgesamt Fr. 380'894 geltend gemacht werden. Dies solle dem geschätzten Verkehrswert von Fr. 700/m2 angerechnet werden. Die Grundstücksfläche KTN yyyy abzüglich der verkauften Fläche KTN zzzz von 601m2 betrage 5'753m2. Abgeleitet davon ermittelte die Beschwerdeführerin einen Verkehrswert von Fr. 634/m2 (Fr. 380'000 / 5'753m2 = Fr. 66/m2; Fr. 700/m2 abzügl. Fr. 66/m2 = Fr. 634/m2). Und sie stellte abschliessend fest: "Auf Grund dieser nachvollziehbaren Berechnungen beantragen wir, die Reduktion des ursprünglich festgelegten m2-Preises von Fr. 700.00 auf Fr. 630.00 zu reduzieren."

2.6

Mit Stellungnahme vom 2. November 2023 beantragte der Bezirksrat beim Verwaltungsgericht, die Vorteilsabgabe neu auf Fr. 69'998 festzulegen. Dies mit folgender Begründung:

Im angefochtenen Beschluss sei die Vorteilsabgabe gemäss Verkehrswertschätzung der Liegenschaftenschätzung vom 24. August 2021 mit Fr. 700/m2 berechnet worden. Aus dem Mitbericht vom 8. November 2022 sei ersichtlich, dass der Bewertungsexperte von einem geräumten Grundstück ohne Abbruchobjekte und allfälligen Altlasten ausgegangen sei. Entsprechend seien diese Aufwendungen für Abbrucharbeiten und Sanierungen abzugsfähig. Die Beschwerdeführerin mache hierfür Aufwendungen im Gesamtbetrag von Fr. 380'894 geltend.

Aufgrund der Verfahrensakten und den aussergerichtlich geführten Gesprächen erscheine es angezeigt, die Ausgangslage neu zu beurteilen. Die Beschwerdeführerin habe anhand verschiedener Bauabrechnungen belegen können, dass zusätzliche Ausgaben geleistet worden seien, die dem für die Vorteilsabgabe entsprechenden Verkehrswert angerechnet werden könnten. Von den geltend gemachten Kosten könne der Bezirksrat Fr. 368'644 als abzugsfähige Kosten anerkennen (nicht anerkannt wurden Kosten von Fr. 12'250 für forstwirtschaftliche Rodungs- und Räumungsarbeiten von natürlichen Gewächsen, die nicht als künstliche Bauten und Anlagen vorheriger Grundeigentümer zu betrachten seien).

Auch berücksichtigte der Bezirksrat die Fläche der Abparzellierung von 601m2.

Hingegen erstrecke sich die relevante Nutzfläche über beide Grundstücke KTN xxxx und KTN yyyy, weshalb beide verbleibenden Grundstücksflächen von 5'753m2 und 6'485m2 (total 12'907m2) für die Berechnung des bereinigten Verkehrswerts zu berücksichtigen seien. Diese Berechnung ergebe eine Reduktion des bereinigten Verkehrswerts um Fr. 29 (Fr. 368'644 / 12'907m2 = Fr. 29/m2) resp. einen relevanten Verkehrswert von Fr. 670/m2.

Die sich über beide Grundstücke erstreckende Nutzfläche bleibe unverändert bei den im angefochtenen Beschluss aufgeführten 2'089.50m2.

Damit reduziere sich die Vorteilsabgabe auf Fr. 69'998 (Verkehrswert x Nutzfläche x 5% bzw. Fr. 670/m2 x 2'089.50m2 x 5%).

2.7

Die Beschwerdeführerin äussert sich nicht zum Antrag des Bezirksrates, die verfügte Vorteilsabgabe von Fr. 73'132.50 auf Fr. 69'998 zu reduzieren.

3.

Es kann offenbleiben, ob das Stillschweigen der Beschwerdeführerin zur beantragten Reduktion der Vorteilsabgabe ihre Zustimmung bedeutet.

Die Liegenschaftenschätzung gelangte im Mitbericht zum Fazit, ein Verkehrswert für KTN yyyy von mindestens Fr. 650/m2 könne anerkannt werden; für KTN xxxx sei er auf Fr. 700/m2 zu belassen (vgl. oben E. 2.4). Der Bezirksrat rechnete in seinem Antrag mit einem neuen Verkehrswert von Fr. 670/m2 (anstelle von Fr. 700/m2) über die gesamte Liegenschaft (KTN xxxx und KTN yyyy). Die Beschwerdeführerin ihrerseits unterbreitete dem Bezirksrat am 25. Oktober 2023 den Vorschlag, mit Fr. 630/m2 zu rechnen, ohne jedoch zu spezifizieren, für welche Fläche dieser Wert gelten solle; für die Berechnung selbst berücksichtigte sie nur die Fläche von KTN yyyy (vgl. oben E. 2.5).

Zu beachten ist, dass für die Berechnung der Vorteilsabgabe nicht die Grundstücksfläche relevant ist, sondern die effektiv bebaute Nutzfläche ohne die Fläche der Zugänge und Zufahrten selbst (vgl. § 58 Abs. 3 lit. b StraG, § 28 Abs. 2 StraV).

Diese Nutzfläche berechnete der Bezirksrat im Schreiben vom 6. Mai 2022 anhand des Baugesuchs 2021-128 (vgl. Vi-act. 5), wobei er auf 2'089.50m2 für das gesamte Neubauprojekt über beide Liegenschaften (KTN yyyy und KTN xxxx) kam. Zu diesem Ergebnis gelangte der Bezirksrat, indem er von der gemäss Baugesuch neu anrechenbaren Nutzfläche die bisherige, altrechtlich bewilligte Nutzfläche abzog (vgl. Flächenangaben Vi-act. 2). Sowohl die einzelnen Flächen als auch die Berechnung und das Ergebnis wurden seitens Beschwerdeführerin nicht bestritten.

Auf die neu beantragte Vorteilsabgabe von Fr. 69'998 gelangte der Bezirksrat durch Multiplikation dieser gesamten anrechenbaren Nutzfläche (neu anrechenbare abzüglich altrechtliche Nutzfläche über KTN yyyy und KTN xxxx) mit dem reduzierten Verkehrswert von Fr. 670/m2 und dem gesetzlichen Abgabesatz von 5%.

Es liesse sich fragen, ob aufgrund der gemäss Liegenschaftenschätzung unterschiedlichen Verkehrswerte für KTN yyyy (mindestens Fr. 650/m2) und KTN xxxx (Fr. 700/m2) nicht eine getrennte Berechnung für beide Grundstücke erfolgen müsste. D.h. die neu anrechenbare Nutzfläche abzüglich altrechtliche Nutzfläche pro Grundstück multipliziert mit dem individuellen Verkehrswert und dem Abgabesatz. Die Summe beider Berechnungen ergäbe die Vorteilsabgabe.

Allerdings zeigt ein Blick auf die Flächenberechnung (Vi-act. 2), dass die Berechnung des Bezirksrates der Beschwerdeführerin offenkundig nicht zum Nachteil gereicht: Der weitaus grössere Teil des Neubaus erfolgt auf KTN xxxx, wogegen der weitaus grössere Teil der abzuziehenden altrechtlichen Nutzfläche auf KTN yyyy liegt. Würde nun eine separate Berechnung pro Grundstück erfolgen, würde nur ein äusserst geringer Teil der letztlich anrechenbaren Nutzfläche mit dem tieferen Verkehrswert berechnet und der weitaus grössere Teil mit dem höheren Verkehrswert, was in der Summe zu einer höheren Vorteilsabgabe als gemäss Antrag des Bezirksrates führen würde. Daran würde auch nichts ändern, wenn die Rückbau- und Sanierungskosten nur für die Verkehrswertbestimmung von KTN yyyy berücksichtigt würde, was einen tieferen Verkehrswert ergäbe (wie von der Beschwerdeführerin ermittelt, vgl. oben E. 2.5). Selbst dies ergäbe eine höhere Vorteilsabgabe als vom Bezirksrat beantragt.

Nachdem der Antrag des Bezirksrates das Ergebnis von Gesprächen zwischen den Parteien ist (vgl. VG-act. 24), kann vorliegend auch die Frage offenbleiben, ob die Aufwendungen für Rückbau und Altlastensanierung für den Verkehrswert der effektiv bebauten Nutzfläche zur Festsetzung der Vorteilsabgabe gemäss § 58 StraG tatsächlich beachtlich sind oder nicht.

Es besteht daher insgesamt keine Veranlassung, die Vorteilsabgabe nicht gemäss Antrag des Bezirksrates vom 2. November 2023 auf neu Fr. 69'998 festzusetzen.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde insoweit als begründet, als die Vorteilsabgabe von Fr. 73'132.50 auf neu Fr. 69'998 festgesetzt wird.

5.1

Die Kosten für den Erlass eines Entscheides werden in der Regel der unterliegenden Partei überbunden (§ 72 Abs. 2 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Die obsiegende Partei kommt für die Kosten auf, die sie durch ein pflichtwidriges Verhalten im Verfahren verursacht hat (§ 72 Abs. 3 VRP).

5.2

Die Beschwerdeführerin beantragte mit Beschwerde vom 13. Juli 2022 zum einen die neuerliche Überprüfung des Verkehrswertes und zum andern die Berücksichtigung der Abparzellierung von 601m2 ab KTN yyyy.

Die Abparzellierung hat höchstens Bedeutung für die Ermittlung des Verkehrswertes (wie ihn die Vorinstanz berechnet hat, vgl. oben E. 2.6), nicht jedoch für die Bestimmung der Vorteilsabgabe, da diese nicht auf der Grundstücksfläche basiert, sondern der effektiv bebauten Nutzfläche (vgl. § 58 Abs. 3 lit. b StraG; oben E. 1.1). Der Wegfall einer Fläche von 601m2 ist ohne Bedeutung für die Nutzfläche und beeinflusst die Vorteilsabgabe damit nicht.

Für die Vorteilsabgabe gemäss angefochtener Verfügung stützte sich die Vor­instanz auf die Verkehrswertschätzung der Güterschatzungskommission vom 24. August 2021 ab (Vi-act. 9). Diese wurde der Beschwerdeführerin in Gewährung des rechtlichen Gehörs betreffend Ermittlung der Vorteilsabgabe mit Schreiben vom 6. Mai 2022 eröffnet (vgl. betreffend Gewährung des rechtlichen Gehörs im Zusammenhang mit der Vorteilsabgabe EGV-SZ 2002 B. 5.1). Die Beschwerdeführerin erhielt die Möglichkeit, sich innert 14 Tagen zu den dargelegten Berechnungsgrundlagen, mithin auch zum Verkehrswert zu äussern (vgl. Vi-act. 5). Weder aus den Akten der Vorinstanz noch jenen der Beschwerdeführerin ergibt sich, dass sie von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hätte. Auch beschwerdeweise trägt sie nicht vor, gegen die Berechnungsgrundlagen der Vorteilsabgabe, namentlich den verwendeten Verkehrswert, bereits im Rahmen des rechtlichen Gehörs opponiert zu haben. Es sind keinerlei Gründe ersichtlich, weshalb sie die nun vorgetragenen (und berücksichtigten) Gründe nicht bereits damals hätte vorbringen können.

Indem die Beschwerdeführerin auf die Forderung der Neubeurteilung des Verkehrswertes im Rahmen des ihr gewährten rechtlichen Gehörs verzichtet hatte und dies ins Beschwerdeverfahren verschob, hat sie selbst dieses Verfahren und dadurch die damit unnötigerweise entstandenen Kosten verursacht. Es rechtfertigt sich daher, die auf Fr. 800 festzusetzenden Verfahrenskosten gestützt auf § 72 Abs. 3 VRP der Beschwerdeführerin zu auferlegen.

5.3

Da die Beschwerdeführerin nicht anwaltschaftlich vertreten ist, hat sie ohnehin keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 74 VRP).