Espropriazione formale di un fondo ubicato in zona agricola - espropriazione materiale negata - indennità

4.4.1. L’espropriazione formale soggiace al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti i pregiudizi derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituire all’interessato le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’espropriazione non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. ad art. 16 no. 4). L’indennità per espropriazione formale è valutata al giorno dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, al momento dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).

Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale per effetto di un provvedimento pianificatorio restrittivo, la data decisiva per l’estimo coincide invece con quella di entrata in vigore della restrizione (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b, 132 II 218 c. 2.4; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.2).

4.2. Nella fattispecie l’indennità è stimata con valuta attuale non avendo il Comune esercitato l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Risulta in effetti evidente che né l’inserimento nella zona agricola sancito con il PR del 1994 – per il quale, peraltro, non è mai stata notificata alcuna pretesa espropriativa giusta l’art. 39 Lespr – né il vincolo istituito con la variante del 2007 hanno dato luogo ad espropriazione materiale (cfr. sul concetto DTF 131 II 151 c. 2.1 e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2). Circostanza, questa, che nemmeno l’espropriato mette in discussione. In effetti il mapp. no. 645 non ha mai fatto parte di una zona edificabile. Già estromesso dal perimetro delle canalizzazioni delimitato con il PGC approvato nel 1973, il fondo è stato assegnato alla zona residua (Zr) con il primo PR comunale approvato il 30.9.1975, decisione impugnata a quell’epoca senza successo (cfr. ris. del 30.9.1975 p. 17-18). Nel 1994, con la revisione del piano, esso è stato attribuito alla zona agricola, ciò che non ha costituito altro se non la conferma della preesistente inedificabilità e che il proprietario non ha contestato. La variante del 2007 – seguita all’approvazione del PGS nel 2005 che pure non include il mapp. no. 645 – ha infine imposto una limitazione la quale tuttavia non preclude al proprietario la possibilità di sfruttare il fondo conformemente alla sua destinazione agricola.

5.5.1. L’indennità espropriativa comprende l’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33).

Nella stima del valore venale si deve tener conto delle possibilità di miglior uso del fondo, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3), nonché delle servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non sono invece considerati gli aumenti e le diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3).

La valutazione avviene applicando il metodo statistico-comparativo che consiste nel confrontare i prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà con caratteristiche analoghe a quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2008 no. 52 c. 4.1). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita e i diritti di prelazione o di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88).

Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).

5.2. Data la sua appartenenza alla zona agricola, il mapp. no. 645 dev’essere stimato sulla base dei valori riferibili a questa tipologia di terreni. L’indagine esperita come d’uso da questo Tribunale in relazione ai prezzi di compravendita per terreni agricoli, o comunque siti al di fuori della zona edificabile, è stata estesa a tutto il decennio passato. Per una più facile lettura i dati reperiti vengono così suddivisi:

__________ e dintorni

- fr. 26.06 il mq per il mapp. no. 811 di mq 1'343, loc. __________ (iscr. a RF il 14.2.2002 al d.g. 1187);

- fr. 15.- il mq per l’espropriazione di mq 255 del mapp. no. 666 (or. mq 137'032) e di mq 125 del mapp. no. 1120 (or. mq 10'071) per l’esecuzione di opere stradali, loc. __________ (iscr. a RF il 21.7.2010 al d.g. 7484/5);

Frazione di __________ e dintorni

- fr. 23.23 il mq per il mapp. no. 534 di mq 1'937, loc. __________ (iscr. a RF il 9.10.2000 al d.g. 7929); è inclusa una superficie boschiva di 202 mq;

- fr. 25.- il mq per il mapp. no. 532 di mq 454, loc. __________ (iscr. a RF il 13.10.2005 al d.g. 8178);

- fr. 0.90 il mq per il mapp. no. 510 di mq 2'216, loc. __________ (iscr. a RF il 27.7.2006 al d.g. 5744);

- fr. 17.27 il mq per il mapp. no. 1156 di mq 3'474, loc. __________ (iscr. a RF l’8.6.2007 al d.g. 6263); il fondo è assegnato alla zona AP-EP ed è stato acquistato dal Comune;

Versante orientale della collina di __________

- fr. 6.58 per mq 304 staccati dal mapp. no. 643 (or. mq 21'170) ed aggiunti al mapp. no. 639 (or. mq 1'283), loc. __________ (iscr. a RF il 16.3.2000 al d.g. 2286);

- fr. 4.14 il mq per il mapp. no. 634 di mq 5'799, loc. __________ (iscr. a RF il 26.2.2001 al d.g. 1732); il fondo conta una superficie boschiva di 4'445 mq;

- fr. 39.78 il mq per i mapp. no. 639/1166/640 di complessivi mq 4'927, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.9.2003 al d.g. 7245); il trapasso dei fondi, parzialmente occupati da magazzini, è avvenuto per aggiudicazione;

Versante occidentale della collina di __________

- fr. 8.01 il mq per il mapp. no. 1288 di mq 2'525, loc. __________ (iscr. a RF il 15.6.2000 al d.g. 4635);

- fr. 88.76 il mq per il mapp. no. 1964 di mq 338, loc. __________ (iscr. a RF il 31.1.2000 al d.g. 789);

- fr. 9.86 il mq per il mapp. no. 562 di mq 10'129, loc. __________ (iscr. a RF il 30.7.2003 al d.g. 6595); il fondo conta una superficie boschiva di 543 mq;

Zona collinare di __________

- fr. 22.25 il mq per il mapp. no. 1658 di mq 809, loc. __________ (iscr. a RF il 2.9.2003 al d.g. 7279); il trapasso del fondo, parzialmente occupato da un campo da tennis, è avvenuto per aggiudicazione;

- fr. 6.38 il mq per il mapp. no. 651 di mq 9'883, loc. __________ (iscr. a RF il 15.12.2004 al d.g. 9919); il fondo conta una superficie boschiva di 2’754 mq e stradale di 550 mq, ed è stato compravenduto congiuntamente alle particelle edificabili no. 2086 e 975, quest’ultima in territorio di __________;

- fr. 48.59 il mq per il mapp. no. 1436 di mq 2'058 inclusa una quota di 6/10 sulla strada coattiva al mapp. no. 1427, loc. __________ (iscr. a RF l’11.5.2006 al d.g. 3624); il fondo conta una superficie boschiva di 1'081 mq;

Località __________

- fr. 1.72 il mq per il mapp. no. 2106 di mq 581 (iscr. a RF il 4.5.2010 al d.g. 4444);

Valle di __________, sulla sponda destra del fiume __________

- fr. 9.43 il mq per il mapp. no. 108 di mq 5'833, frazione di __________ (iscr. a RF il 25.5.2000 al d.g. 347);

- fr. 3.51 il mq per il mapp. no. 284 di mq 7'694, frazione di __________ (iscr. a RF il 2.9.2003 al d.g. 368); il fondo conta una superficie boschiva di 4’927 mq;

- fr. 10.82 il mq per i mapp. no. 118/141 di complessivi mq 1'848, frazione di __________ (iscr. a RF il 3.4.2006 al d.g. 110);

- fr. 30.- il mq per il mapp. no. 341 di mq 201, frazione di __________ (iscr. a RF il 16.2.2007 al d.g. 2490); il fondo è assegnato alla zona AP ed è stato acquistato dal Comune;

- fr. 161.85 il mq per il mapp. no. 203 di mq 865, frazione di __________ (iscr. a RF l’8.2.2008 al d.g. 1806); il fondo è edificato con un fienile e una stalla;

- fr. 0.24 il mq per il mapp. no. 190 di mq 6'611, frazione di __________ (iscr. a RF il 17.6.2008 al d.g. 7247); il fondo conta una superficie boschiva di 5’094 mq;

Fondi assegnati nel PR alla zona boschiva

- fr. 0.60 il mq per il mapp. no. 400 di mq 5'031, loc. __________ (iscr. a RF il 13.3.2003 al d.g. 1835); successivamente il fondo è stato oggetto di altre compravendite: nel 2004 in ragione di una quota di 1/3 al prezzo di fr. 1.31 il mq e nel 2006 in ragione di una quota di 2/3 al prezzo di fr. 1.34 il mq;

- fr. 2.26 il mq per il mapp. no. 264 di mq 4'424, loc. __________ (iscr. a RF l’8.10.2003);

- fr. 0.20 il mq per il mapp. no. 1713 di mq 5'123, loc. __________ (iscr. a RF il 17.2.2004 al d.g. 1227);

- fr. 2.11 il mq per il mapp. no. 769 di mq 5'217, loc. __________ (iscr. a RF il 23.4.2004 al d.g. 3452);

- fr. 2.23 il mq per il mapp. no. 773 di mq 4'925, loc. __________ (iscr. a RF il 5.4.2004 al d.g. 3023);

- fr. 0.50 il mq per il mapp. no. 936 di mq 4'170, loc. __________ (iscr. a RF il 20.1.2009 al d.g. 497);

- fr. 1.- il mq per il mapp. no. 780 di mq 2'502, loc. __________ (iscr. a RF il 20.1.2009 al d.g. 498);

- fr. 1.36 il mq per il mapp. no. 2136 di mq 2'211, loc. __________ (iscr. a RF il 18.1.2010 al d.g. 383);

Per completare i dati di raffronto sia aggiunto che nell’ambito di una passata procedura espropriativa, avviata dal ISEP 1, il valore medio dei terreni agricoli era stato fissato in fr. 15.- il mq con valuta 1°.1.1998. Oggetto di espropriazione era la part. no. 1714, ubicata a poca distanza dalla proprietà __________, in località __________, a lato della strada cantonale __________, ed all’epoca condotta in locazione da un’associazione sportiva locale. Tenuto conto delle sue caratteristiche (ampiezza [7'396 mq], morfologia pianeggiante, comoda accessibilità, prossimità ad una fonte di approvvigionamento idrico costituita da un vicino riale, rispettivamente forma irregolare, ubicazione in una depressione), la particella era stata giudicata un terreno agricolo di buona qualità e perciò indennizzata a fr. 25.- il mq (TE 3/98 del 1°.10.1998 confermata dal TRAM 50.98.00008 del 18.8.1999). E’ sulla base di tali sentenze che il Comune ha ritenuto, per motivi di parità di trattamento, di offrire in questa sede un’indennità di uguale importo.

5.3. Dall’insieme dei dati rilevati sono da escludere le transazioni inerenti sia i terreni assegnati dal PR alla zona boschiva, sia quelli ubicati nelle frazioni della Valle __________ in quanto appartenenti a realtà diverse e non paragonabili alla zona nella quale è ubicata la proprietà in esame. Altre transazioni appaiono invece poco indicative in ragione del contesto particolare al quale si riconducono e dei valori che, stando alla comune esperienza, oggettivamente superano le quotazioni riconosciute solitamente ai terreni agricoli. Si allude segnatamente al mapp. no. 1964 acquistato dal proprietario del confinante mapp. no. 2765, ubicato in territorio di __________ ed occupato da una villa, servito per ingrandire il giardino; è quindi verosimile che gli interessi personali dell’acquirente abbiano influito in qualche modo sul prezzo. Anche nella compravendita del mapp. no. 1436 è intuibile una certa componente soggettiva ove si consideri che la particella è per la metà boschiva ed è stata acquistata da privati già proprietari di un fondo sito nelle immediate vicinanze (mapp. no. 2418 di __________). Infine, non risalgono ad un compromesso tra privati bensì ad aggiudicazioni i trapassi di proprietà dei mapp. no. 639/1166/640 (edificati), e del mapp. no. 1658 (campo da tennis).

Tolte poi le punte estreme (mapp. no. 2106/510 e 811), come pure le compravendite concernenti, rispettivamente, un semplice scorporo (mapp. 643), sedime prevalentemente boschivo (mapp. no. 634) o di estensione particolarmente ampia (mapp. no. 562 e 651), si ha un valore medio arrotondato di ca. fr. 18.- il mq, di poco superiore a quello stabilito alla fine degli anni ’90 nei giudizi citati.

L’espropriato rivendica fr. 100.- il mq sottolineando che trattasi di importo equivalente a quello proposto dalle stesse autorità comunali, a titolo di indennità espropriativa, durante la fase di pianificazione dei posteggi pubblici di __________, ed espressamente menzionato sia nella relazione di pianificazione dell’agosto 2004 (p. 9) sia nel rapporto di pianificazione del marzo 2006 (p. 10). Ma non solo: anche il Consiglio di Stato, chiamato a fissare il contributo sostitutivo per la diminuzione del territorio agricolo al mapp. no. 645, ha emesso un preavviso vincolante in data 28.6.2005 nel quale, ai fini del calcolo del contributo, ha ritenuto un valore commerciale della futura zona edificabile di fr. 100.-/200.- il mq. L’espropriato prosegue sostenendo di aver deciso di non impugnare la variante di PR, privandosi così della possibilità di contestare la nuova destinazione, unicamente in ragione della suddetta proposta di indennizzo che ha giudicato congrua ed alla quale a dato credito. Perciò egli reputa che l’affidamento riposto nelle autorità debba essere protetto in questa sede.

Tali argomenti non sono tuttavia determinanti ai fini dell’estimo. La decisione se impugnare o meno un determinato provvedimento pianificatorio non può essere fatta dipendere soltanto dall’ammontare di un’indennità espropriativa; tanto più che, visto lo statuto pianificatorio ormai consolidato del fondo, l’espropriato poteva facilmente riconoscere che un indennizzo di fr. 100.- il mq non era adeguato alla situazione effettiva: sia perché l’importo era di gran lunga superiore al normale valore di un terreno agricolo, sia perché non erano ravvisabili elementi concreti o caratteristiche particolari nel fondo che giustificassero oggettivamente una rivalutazione di tali proporzioni. In relazione al valore non è decisivo neppure il preavviso del Consiglio di Stato; da un canto, infatti, il valore commerciale è solo uno dei fattori sui quali è basato il calcolo del contributo sostitutivo (cfr. art. 10 della Legge sulla conservazione del territorio agricolo, nonché art. 2 e 3 del relativo Regolamento); d’altro canto bisogna considerare che tale contributo è dovuto non in funzione dei benefici economici che il privato potrà ricavare dalla misura pianificatoria, bensì degli inconvenienti che quest’ultima arreca al patrimonio fondiario agricolo e all’agricoltura; ed in concreto il fondo è stato sottratto all’agricoltura non per essere inserito in una zona aperta all’edilizia privata, bensì affinché possa adempiere ad un’esigenza pubblica. Dunque non v’è spazio per appellarsi al principio della buona fede.

Ciò detto, stando ai principi che governano l’estimo, l’indennità dev’essere conforme ai valori di mercato; in quest’ottica il Tribunale è tenuto ad attenersi ai prezzi reperiti nella zona agricola ed adeguare il valore medio accertato alla proprietà esproprianda.

Il mapp. no. 645 è abbastanza ampio e regolare nella sua conformazione, ed è costeggiato da un riale; ha due fronti stradali dai quali è direttamente accessibile ed è ubicato ai margini dell’abitato di __________. La superficie del fondo non è invero uniforme: la parte alta presenta infatti due ampi terrazzamenti pianeggianti ben esposti al sole, mentre il resto del terreno è in declivio verso est; tale aspetto non ne pregiudica tuttavia lo sfruttamento a fini agricoli anche meccanizzato, in particolare la viticoltura sulla parte alta, rispettivamente il pascolo o lo sfalcio sul resto del terreno. Tutto sommato la particella ha le qualità di un buon terreno agricolo; essa merita quindi una valutazione superiore alla media accertata senza però raggiungere la quotazione massima di fr. 30.- il mq finora assegnata in sede espropriativa solo a fondi agricoli di ottima qualità. D’altra parte l’espropriazione toglie al fondo la porzione alta più pregiata, circostanza di cui dev’essere anche tenuto conto (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 90). L’esistente onere di passo a favore del Comune è invece trascurabile dal profilo della sfruttabilità e della commerciabilità del fondo.

Tutto ciò considerato l’offerta del Comune è condivisibile. Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 25.- il mq.

6.In difetto di anticipata immissione in possesso non sono dovuti interessi al saggio usuale (cfr. art. 52 cpv. 2 Lespr).

La decorrenza di un eventuale interesse legale di mora è disciplinata dall’art. 54 cpv. 1 Lespr.

7.Le spese di procedura sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 Lespr) con l’obbligo di rifondere all’espropriato, patrocinato da un legale, un’equa indennità per ripetibili.

Per i quali motivi

richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di mq 1'150 del mapp. no. 645 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 25.- il mq.

2. All’ente espropriante è fatto obbligo di iscrivere una servitù prediale a carico della porzione espropriata ed a favore del mapp. no. 645 che consenta l’accesso da Via __________.

3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di corrispondere all’espropriato fr. 1'700.- per ripetibili.

4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

5. Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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