Proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari

in diritto: 1. La contestazione di delibere assembleari ha, per principio, natura pecuniaria (DTF 108 II 77; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 368, n. 1324b; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2007.75 del 18 novembre 2008, consid. 3). Il valore litigioso è quello che l'annullamento delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie l'attrice non ha indicato l'ammontare del valore litigioso, né il Pretore lo ha accertato, come gli incombeva (art. 13 CPC), né agli atti figurano elementi oggettivi che possano supplire tale mancanza. Se appena si considera tuttavia che le due deliberazioni contestate vertono sull'assegnazione in uso riservato di sei cantine, di sei posteggi interni e di sei posteggi esterni, si può ragionevolmente presumere che il valore di causa superi non solo la soglia di fr. 8000.– per la proponibilità dell'appello (art. 13 vLOG, 36 cpv. 1 LOG), ma anche quella di fr. 30 000.– per un ricorso in materia civile al Tribunale federale (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF).

2.

Per i combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 1319). Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o anche solo disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministra­-zione e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio (Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 368 n. 1324).

Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza della proprietà per piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 367 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 148 ad art. 712m CC).

3.

Il Pretore ha respinto la petizione, in concreto, con l'argomento che l'assegnazione di parti comuni in uso riservato (“particolare”) costituisce un atto di amministrazione soggetto “a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa” (art. 647b cpv. 1, cui rinvia l'art. 712g cpv. 1 CC). Identico principio vale – egli ha soggiunto – per la soppressione di un posteggio e la costituzione di uno nuovo, onde la regolarità delle deliberazioni litigiose. L'appellante ripete che l'assegnazione in uso riservato di parti comuni, così come la soppressione di un posteggio per crearne uno nuovo, abbisognano del voto unanime dei comproprietari. A mente sua, invero, nella fattispecie l'assegnazione di parti comuni soggiace non alle norme sulla proprietà per piani, bensì a quelle che regolano il modo della divisione nel diritto successorio, giacché i AO 1 formano nel loro insieme una comunione ereditaria.

4.

La particella n. 276 RFD di __________ è stata costituita in proprietà per piani nel 1992 da __________. Deceduto quest'ultimo, gli eredi hanno suddiviso tra di loro le sei unità condominiali in ragione di due ciascuno: __________ ha ricevuto

la n. 21 920 e la n. 21 925, __________ la n. 21 922 e la n. 21 923, AP 1 la n. 21 921 (venduta a terzi nel giugno del 2008) e la n. 21 924. L'attrice pretende che la spartizione delle unità condominiali non ha conferito alcun diritto alla comunione dei comproprietari sulle parti comuni, rimaste a suo avviso in regime di proprietà comune degli eredi, ma la tesi è insostenibile. Parti soggette a uso esclusivo e parti comuni non possono soggiacere a regimi giuridici diversi. Dividendosi le unità condominiali, gli eredi sono divenuti proprietari spotici delle medesime, con tutte le attribuzioni connesse a tale loro statuto. Proprietà per piani formate solo da parti soggette a uso esclusivo (come quella che, secondo l'appellante, sarebbe la particella n. 276) non esistono. In proposito l'appello manca di qualsiasi consistenza.

5.

L'appellante asserisce che, si applicassero pure alla fattispecie le norme sulla proprietà per piani, l'assegnazione in uso esclusivo di parti comuni richiederebbe la decisione unanime di tutti i comproprietari. Con un assunto del genere però essa mostra di non conoscere la differenza tra parti soggette a uso esclusivo e parti soggette a uso riservato (o “particolare”). Su questo punto il Pretore ha spiegato, appunto, che “i posteggi e le cantine dell'immobile condominiale in questione costituiscono delle parti comuni e quindi possono essere attribuiti alle singole quote di PPP solo dei diritti d'uso particolare” (sentenza impugnata, consid. 4). L'opinione è pertinente: cantine e posteggi non possono formare oggetto di diritti esclusivi nel senso dell'art. 712b cpv. 1 CC. Anche al riguardo l'appello cade nel vuoto.

6.

Quanto all'attribuzione di un diritto d'uso riservato su una parte comune a un singolo condomino, il Pretore l'ha ritenuto un atto d'amministrazione “importante” a norma dell'art. 647b cpv. 1 CC, non sussistendo un regolamento per l'uso e l'amministrazione del __________ che disponga altrimenti. E siccome le decisioni prese il 16 novembre 2001 dall'assemblea dei condomini sugli oggetti n. 3 e 4 rispettano la maggioranza di tutti i comproprietari rappresentante in pari tempo la maggior parte della cosa, le delibere impugnate sono legittime. Anzi, ha soggiunto il Pretore, tale maggioranza sarebbe stata sufficiente quand'anche l'attribuzione di diritti riservati fosse avvenuta sulla base di un regolamento (art. 712g cpv. 3 CC). Perché mai simili motivazioni sarebbero errate non è dato di capire.

7.

L'appellante obietta che, comunque sia, la decisione (riconducibile alla delibera n. 3) di sopprimere un posteggio esterno per crearne uno nuovo nelle adiacenze della rampa d'accesso all'autorimessa andava presa all'unanimità, poiché raffigura un cambiamento di destinazione giusta l'art. 648 cpv. 2 CC. Se non che, così deliberando, la comunione dei comproprietari non ha fatto altro che sopprimere un diritto riservato su una parte comune per attribuirne un altro. Vale di conseguenza quanto si è appena illustrato. Diverso sarebbe stato il caso qualora la comunione dei comproprietari avesse mutato la destinazione degli spazi esterni (si vedano gli esempi menzionati da Brunner/ Wichtermann in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 20 ad art. 648 CC) o qualora lo spostamento del parcheggio cagionasse all'attrice una situazione di durevole disagio, ciò che

avrebbe richiesto il consenso di lei (art. 647d cpv. 2 CC). Nessuna delle due ipotesi si riscontra tuttavia nella fattispecie. Ancora una volta l'appello si rivela così votato all'insuccesso.

8.

Nelle osservazioni all'appello la convenuta rimprovera all'attrice un “intento puramente persecutorio” e chiede di dichiarare l'appello temerario (art. 152 cpv. 1 CPC), raddoppiando gli oneri processuali di seconda sede. In realtà l'operato dell'appellante non denota eccessi del genere. Temerario è un modo di procedere dal quale si asterrebbe ogni persona ragionevole e in buona fede (cfr. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, Berna 1990, n. 2 ad art. 31 OG; DTF 111 Ia 148). In concreto l'attrice ha sostenuto asserti eterodossi e ha agito non senza pretestuosità, ma non con manifesta ingiustizia. Ancorché soggettivamente la convenuta possa avvertire il processo come “persecutorio”, non soccorrono dunque gli estremi per raddoppiare l'indennità a titolo di ripetibili.

9.

Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.