Proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare

in diritto: 1. Alle decisioni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 continua ad applicarsi la vecchia procedura civile (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la sentenza del Pretore è stata intimata il 4 dicembre 2009 ed è pervenuta all'appellante il 7 dicembre successivo. Il termine d'impugnazione di 20 giorni essendo rimasto sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 133 cpv. 1 lett. a CPC ticinese), l'appello dell'8 gennaio 2010 risulta tempestivo.

2.

La contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio, natura pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei compro­prietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso “attorno ai fr. 15 000.–” (sentenza impugnata, pag. 7 in alto), cifra che non appare inverosimile e che non è contestata dalle parti. La soglia del valore appellabile è pertanto raggiunta (art. 36 cpv. 1 vLOG).

3.

Nella sentenza impugnata il Pretore si è domandato anzitutto se l'assemblea abbia davvero delegato alla comunione dei comproprietari il compito di agire in giudizio a tutela di parti comuni. Ciò premes­so, egli ha ritenuto che un caminetto sia una parte della proprietà per piani soggetta a diritto esclusivo del singolo comproprietario, come la canna fumaria, ove serva solo a quel caminetto. Parte comune va considerata invece – egli ha soggiunto – il comignolo, che in concreto l'attrice non poteva eliminare senza modificare l'aspetto dell'immobile. Almeno per il ripristino del comignolo la risoluzione dell'assemblea non era quindi lesiva dell'art. 712l CC. Quanto all'art. 65b del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani invocato dall'attrice, secondo cui la modifica di parti in uso esclusivo richiede l'unanimità dei comproprietari, il Pretore ha rinviato l'interessata a far valere la norma davanti al giudice che la comunione dei comproprietari avrebbe adito. A quel giudice sarebbe toccato di stabilire se la canna fumaria togliesse spazio all'appartamento dell'attrice e non potesse, quindi, essere installata senza il consenso di lei.

4.

L'appellante sostiene che nella fattispecie la canna fumaria non è una parte della proprietà per piani in uso esclusivo di __________, bensì in uso esclusivo suo, alla stessa stregua dell'appartamento che attraversa. In suo uso esclusivo era altresì il comignolo, come il tetto-terrazza sul quale esso sbucava. A parere dell'attrice poi, quand'anche il comignolo fosse una parte comune, l'ordine di ripristino doveva essere emesso al­l'unanimità dei comproprietari, unanimità che sarebbe stata necessaria anche a __________ per “eseguire interventi edilizi sulle parti comuni dell'edificio”. E comunque fosse, avesse pure “la facoltà di decidere su questa parte comune”, la comunione dei comproprietari non potrebbe “prendere una decisione che verte a risolvere una vertenza tra due comproprietarie” né imporre a una comproprietaria di tollerare una canna fumaria che non esisteva al momento di acquistare l'unità condominiale. Del resto – soggiunge l'appellante – la modifica di parti in uso esclusivo richiede, secondo l'art. 85 del regolamento per l'amministrazione e l'uso, l'unanimità dei comproprietari. La risoluzione adottata il

5 marzo 2007 dall'assemblea viola di conseguenza – essa conclude – gli art. 712l CC, 49 e 65 del regolamento, norme fondamentali che toccano l'essenza della proprietà per piani, e va dunque dichiarata nulla.

5.

Ogni comproprietario ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito (art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La comunione dei comproprietari è libera nella formazione della propria volontà e non spetta al giudice limitare tale autonomia se non per far rispettare norme legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali (compresi principi giuridici come il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della parità di trattamento) o disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per pia­ni (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento (DTF 131 III 461 consid. 5 con richiami; RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con rinvii: Wermelinger in: Zürcher Kommentar, Zurigo/Basilea/Gi­nevra 2010, n. 201 ad art. 712m CC). Non tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari.

6.

Alla luce di quanto precede la questione che il Pretore avrebbe dovuto risolvere non era di sapere se la causa civile che l'assem­blea dei comproprietari intendeva lasciar promuovere a __________ in rappresentanza della comunione dei comproprietari potesse essere fondata o no, ma di sapere se l'assemblea dei comproprietari potesse decidere di far promuovere causa dalla comunione dei comproprietari contro AP 1 e potesse delegare tale facoltà a __________. Che poi l'azione fosse o non fosse provvista di buon diritto era una questione che avrebbe deciso il giudice adito. Se mai ci si sarebbe potuti domandare se in caso di sconfitta le spese giudiziarie avrebbero gravato anche i comproprietari che erano contrari a scendere in giudizio, ma a prescindere dal fatto che l'interrogativo esula dal tema della lite (sul problema: Wermelinger, Questions actuelles sur la propriété par étages, CFPG collana gialla n. 14, Lugano 2011, pag. 26 segg.), in concreto __________ si era dichiarata disposta ad assumere “tutti i costi, diretti e indiretti, connessi a tale procedura giudiziaria” (verbale dell'assemblea generale del 5 marzo 2007: doc. C, oggetto n. 9). Al riguardo non soccorre dunque diffondersi.

7.

La giurisprudenza ha già avuto occasione di ricordare che a salvaguardia di interessi comuni una comunione di comproprietari può, in proprio nome, stare in lite come attrice o con­venuta,

escutere o essere escussa (art. 712l cpv. 2 CC). Per far valere o tutelare diritti reali riguardanti parti comuni essa può, in specie, promuovere azioni negatorie (art. 641 cpv. 2 CC), azioni contro immissioni (art. 679 CC) e azioni possessorie (art. 928 e 929 CC). Può intentare finanche azioni di rivendicazione e azioni di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC), se queste non comportano maggiori oneri per i comproprietari (RtiD II-2008 pag. 662 consid. 3a con rinvii). È vero che la decisione di promuovere una causa ordinaria parrebbe dover essere presa dalla maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa (Wermelinger, op. cit. n., 131 in fine ad art. 712l CC), ma tale requisito era dato in ogni modo nella fattispecie, la decisione di convenire in giudizio AP 1 essendo stata approvata da quattro comproprietari (su sette) per quote di complessivi ⁵³²/₁₀₀₀. Nulla osta poi che un singolo comproprietario possa essere incaricato di agire in luogo e vece della comunione (Wermelinger, op. cit., n. 37 ad art. 712l CC). Ne segue che in concreto non v'era motivo perché il Pretore si sostituisse – in tutto o in parte – alla libera volontà espressa dall'assemblea dei comproprietari.

8.

Nelle circostanze descritte l'appello è destinato all'insuccesso già per i motivi testé esposti. Interrogarsi se nel caso specifico la canna fumaria sia una parte comune della proprietà per piani, se fosse una parte comune il comignolo, se AP 1 fosse tenuta a tollerare la canna fumaria attraverso il suo appartamento o il comignolo sul tetto-terrazza in suo uso riservato (“preclusivo”) non andava deciso dal Pretore (men che meno a titolo pregiudiziale), bensì dal giudice che __________ avrebbe adito in rappresentanza della comunione dei comproprietari. Determinante ai fini della presente decisione è che la contestata risoluzione dell'assemblea generale non risulta violare norme legali né regolamentari.

9.

Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). L'appellante rifonderà alla convenuta, che ha presentato osservazioni per il tramite di un avvocato, un'adeguata indennità per ripetibili.

10.

Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– sotto il profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 2).