12.1995.101
12.1995.101
Rubrum
Incarto n.
12.95.00101
Lugano
31 maggio 1995
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire in materia di locazione nella causa -inc. no. LA 95.007 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- e più precisamente sull’istanza di sfratto 13 gennaio 1995 promossa da
__________ rappr. dall’avv. __________
contro
__________ rappr. dall’avv. __________
nonché sull’istanza di contestazione della disdetta introdotta il 21 novembre 1994 innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona da
__________ rappr. dall’avv. __________
contro
__________ rappr. dall’avv. __________
Sulle quali con decisione 23 febbraio 1995 il Segretario Assessore si è così pronunciato:
1. È fatto ordine al sig. __________ di mettere a libera disposizione della parte istante i locali occupati in via __________ a __________, entro 10 giorni dall’intimazione del presente decreto.
2. È comminata al convenuto l’azione penale per disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che prevede la pena della multa o dell’arresto.
3. Il convenuto è ammonito che l’inesecuzione del presente decreto darà titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede.
4. È fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di prestar man forte per l’esecuzione del presente decreto a semplice richiesta dell’istante e con la sola assistenza di un Municipale.
§ Qualora il convenuto non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o non disponesse altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato dall’istante. Le relative spese, da anticipare dall’istante, sono a carico del convenuto.
5. La tassa e le spese di complessivi fr. 100.- da anticipare dall’istante, sono a carico del convenuto, che rifonderà alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili.
Appellante la parte convenuta che con atto d’appello 6 marzo 1995, a cui è stato concesso l’effetto sospensivo, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’azione di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto; il tutto, con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado.
Mentre la controparte con osservazioni 10 aprile 1995 postula la reiezione del gravame e la conferma del giudizio di primo grado, protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
Fatti
in fatto
A.
A far tempo dal mese di agosto 1993, dapprima sulla base di un semplice accordo orale ed in seguito in virtù di un contratto scritto (doc. A inc. Ufficio di conciliazione), __________ conduce in locazione un appartamento di 6 locali duplex nello stabile di proprietà di __________ a, sito in via __________ a __________.
Giova al proposito ricordare che tra le parti già in precedenza erano intercorse altre relazioni commerciali (cfr. doc. B, D).
B.
Con raccomandata 7/8 luglio 1994 (doc. F), inviata in via __________ a __________o, il proprietario dello stabile ha diffidato il conduttore a pagare entro 30 giorni le pigioni relative ai mesi di aprile - luglio 1994, pena la rescissione del contratto (art. 257d CO): la posta di __________, preso atto che il destinatario risultava “irreperibile” nel Comune, non disponendo quest’ultimo di un valido recapito (da qui, la menzione sulla busta “partito senza lasciare indirizzo”), ha immediatamente ritornato la missiva all’ufficio postale del mittente, dal quale la stessa è stata infine riconsegnata al signor __________ (doc. G).
Il 20 ottobre 1994 il proprietario, rilevando che il conduttore non aveva provveduto al pagamento delle pigioni per le quali era stato messo in mora, ha disdetto con formulario ufficiale il contratto di locazione con effetto dal 30 novembre 1994 (doc. L), disdetta che il conduttore con scritto 21 novembre 1994 ha tempestivamente contestato davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona.
C.
In virtù del principio d’attrazione della competenza sancito dall’art. 274g CO, atteso che con istanza 13 gennaio 1995 il locatore ha chiesto lo sfratto di controparte dall’ente locato, la procedura pendente davanti all’Ufficio di conciliazione è stata trasmessa per unico giudizio al Pretore.
D.
In quella sede, __________ ha innanzitutto dato atto che la raccomandata-diffida non venne ritirata dal conduttore: tuttavia, poiché quest’ultimo si era volontariamente sottratto alla notifica -infatti, pur abitando a __________ (recapito che del resto egli indicava sempre nella sua corrispondenza), aveva sempre rifiutato di ritirare la posta che gli veniva inviata, senza per altro indicare dove la stessa avrebbe potuto essere recapitata- in base alla cosiddetta “Empfangstheorie” si doveva presumere che la notifica era comunque validamente avvenuta, tanto più che la diffida venne successivamente ripetuta per lettera semplice.
Dato che il conduttore non aveva versato le pigioni nel termine indicato, tranne due acconti (doc. M, N), la disdetta per mora era senz’altro giustificata.
E.
Nel corso dell’udienza di discussione indetta per il 1° febbraio 1995, __________ ha confermato la contestazione della disdetta e si è opposto all’istanza di sfratto.
Il convenuto nega innanzitutto di aver ricevuto la comminatoria di cui al doc. F e di essere stato in grado di poterla ricevere; da un lato infatti egli è sempre stato domiciliato a __________ e non a __________, dove non vi era neppure una cassetta delle lettere; dall’altro non è vero che egli avrebbe sempre rifiutato di ritirare la corrispondenza a __________nel caso di specie il postino di __________ non gli ha per nulla dato modo di ritirare la missiva, non avendo neppure lasciato un avviso di ritiro.
Il convenuto non contesta per contro la mora nel pagamento delle pigioni, ma pone in compensazione un’eventuale pretesa relativa ad un procedimento penale.
Nel caso in cui venisse accertata la ricezione della diffida da parte sua, egli postula in via abbondanziale una riconduzione tacita del contratto di locazione.
In replica e in duplica, come pure in sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle proprie allegazioni, contestando quelle di controparte.
F.
Con decisione 23 febbraio 1995 il Segretario Assessore ha confermato la validità della disdetta ed ha decretato lo sfratto dall’ente locato, mettendo a carico del convenuto la tassa di giustizia e le spese di fr. 100.-, nonché le ripetibili di fr. 200.-.
Il giudice di prime cure ha preliminarmente osservato che dagli atti di causa non risultava che il convenuto avesse effettuato un tempestivo avviso di compensazione per presunti suoi crediti, mentre il ritardo nel pagamento delle pigioni era incontestato.
Egli ha altresì ritenuto che la diffida, ancorché di fatto non pervenuta al destinatario, fosse stata validamente notificata: innanzitutto, la comminatoria venne ripetuta per lettera semplice; in secondo luogo il convenuto era a conoscenza di aver ricevuto una raccomandata da parte dell’istante, in quanto tale circostanza gli venne comunicata dal buralista; inoltre egli non aveva comunicato a controparte il suo indirizzo di __________, lasciando così intendere di essere reperibile a __________; infine egli doveva aspettarsi di ricevere una tale diffida, ritenuto come da tempo non provvedeva a pagare la pigione.
Il Segretario Assessore ha quindi escluso una riconduzione tacita, visto da un lato il poco tempo trascorso dalla comminatoria alla disdetta e da quest’ultima all’istanza di sfratto e dall’altro il fatto che il conduttore non aveva provveduto a versare la totalità dei successivi canoni locativi. Quanto alla richiesta di cui alla domanda di contestazione della disdetta, volta ad annullarla siccome abusiva, la stessa è stata senz’altro respinta, non potendosi intravedere nella rescissione del contratto un atto di ritorsione da parte del locatore; stante la pacifica mora del conduttore, l’annullamento della disdetta ex art. 271a cpv. 1 lett. b CO e la protrazione della locazione erano per contro escluse per legge.
G.
Con tempestivo atto d’appello 6 marzo 1995 la parte convenuta, in riforma del querelato giudizio, chiede nuovamente che la disdetta venga dichiarata inefficace e l’istanza di sfratto respinta; il tutto protestando tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante rimprovera innanzitutto al primo giudice di non aver tenuto in debita considerazione il principio della “eingeschränkte Empfangstheorie”, riconosciuto recentemente dal Tribunale federale: in sostanza -a suo dire- tenuto conto che la raccomandata non era uscita dall’ufficio postale di __________ e che neppure si era proceduto a comunicarne l’arrivo al destinatario, non si poteva ancora ritenere che la stessa fosse entrata nella sfera privata del conduttore. Di conseguenza non vi poteva ancora essere una valida notifica.
Le considerazioni che hanno spinto il Segretario Assessore a ritenere valida la comunicazione, per altro basate su elementi marginali, erano inoltre -sempre a suo dire- del tutto infondate: in primo luogo l’invio per lettera semplice della diffida era stato contestato dal convenuto; il fatto che egli fosse a conoscenza del mittente, se provato, sarebbe stato in ogni caso irrilevante, non potendosi da ciò dedurre il contenuto della missiva; il principio della buona fede non imponeva inoltre al conduttore di comunicare tutti i suoi indirizzi, ritenuto per altro che controparte doveva comunque già conoscerli, avendo da tempo intessuto relazioni d’affari con lui; non vi era infine alcun elemento che indicasse che il convenuto si era sottratto alla notifica contrariamente alla buona fede. La mancata notifica non era insomma attribuibile al convenuto, bensì all’ufficio postale di __________ e per esso all’istante, che sopportava il rischio per la trasmissione della comunicazione.
In via subordinata l’appellante chiede nuovamente che sia riconosciuta la riconduzione tacita del contratto di locazione, poiché da un lato l’istanza di sfratto è intervenuta dopo oltre 4 mesi dalla comminatoria, e dall’altro poiché il conduttore ha proceduto a depositare le pigioni dall’ottobre 1994. Egli riformula infine la richiesta di annullamento della disdetta, siccome contraria alla buona fede, in quanto intimata dopo che il conduttore aveva dato inizio alla procedura destinata all’eliminazione dei difetti dell’ente locato.
Con decreto 8 marzo 1995 il Presidente di questa Camera ha accordato al gravame l’effetto sospensivo richiesto.
H.
Delle osservazioni 10 aprile 1995 della parte istante, con le quali si postula le reiezione dell’appello si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerandi
in diritto
1.
Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; detto termine è di 10 giorni almeno; nel caso di locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
La dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel ritenere che il termine di pagamento comincia a decorrere dal momento della ricezione della diffida da parte del conduttore (DTF 119 II 149 e rif.; IICCA 6 luglio 1994 in re C./M. e llcc.; Higi, Commentario zurighese, 1994, N. 37 ad art. 257d CO).
1.1
In base alla cosiddetta “Empfangstheorie” (o teoria della ricezione), di regola una manifestazione di volontà scritta produce i suoi effetti dal momento che la stessa entra nella sfera del destinatario e ciò indipendentemente dal fatto che questi ne prenda effettivamente conoscenza o meno (DTF 107 II 191 con numerosi rif.): nel caso di un invio raccomandato, in particolare, se il destinatario non viene rintracciato al momento della distribuzione e il postino gli lascia un avviso di ritiro, la comunicazione è considerata ricevuta dacché il destinatario è in misura di prenderne possesso all’ufficio postale, ritenuto che ci si può attendere che questi lo faccia al più presto (sentenza DTF citata, con rif.).
1.2
Rilevando tuttavia che la teoria della ricezione poteva produrre soluzioni inique ed effetti incompatibili con la protezione degli inquilini, il Tribunale federale ha deciso che per quanto riguardava l’inizio del termine di 30 giorni di cui all’art. 257d cpv. 1 CO (DTF 119 II 149) -come per quello di cui all’abrogato art. 18 DFAML (DTF 107 II 193)- quel principio potesse trovare applicazione solo in modo limitato.
In base al sistema della cosiddetta “eingeschränkte Empfangstheorie” che si è così sviluppato, per giorno di ricezione non si intende più tanto quello in cui la comunicazione entra nella sfera del destinatario, quanto quello in cui quest’ultimo riceve effettivamente la comminatoria: nel caso di un invio raccomandato sarà pertanto determinante il momento in cui il locatario si vede consegnare la missiva, oppure il giorno in cui egli la ritira all’ufficio postale, mentre nel caso in cui la stessa non viene ritirata nei 7 giorni di giacenza (cfr. art. 169 cpv. 1 lett. d e e O1 sul servizio postale, SR 783.01), si presume che la stessa è stata notificata l’ultimo dei 7 giorni di giacenza (DTF 119 II 149 con rif.; Higi, op. cit., ibidem); nel caso in cui il conduttore rifiuta di ritirare la raccomandata, si presume che la notifica è comunque validamente avvenuta (art. 156 CO; Higi, op. cit., ibidem; Kramer/Schmidlin, Commentario bernese, 1986, N. 93 ad art. 1 CO; Jeanprêtre, L’expédition et la réception des actes de procedure et des actes juridiques, in SJZ 1973 p. 351).
2.
Il sistema della “eingeschränkte Empfangstheorie” non permette tuttavia a prima vista di risolvere il caso che qui ci occupa, ove il conduttore per mancanza di un valido recapito (art. 169 lett. a O1 sul servizio postale) non ha punto ricevuto né la raccomandata, né l’avviso di ritiro: diversamente dai casi precedenti, in questo caso, infatti, al destinatario non è stato assegnato alcun termine per provvedere al ritiro della missiva, di modo che appare francamente iniquo far capo alla finzione, secondo cui la notifica sia avvenuta il settimo giorno di giacenza -giacenza che nel caso di specie è sì avvenuta, ma non a __________, bensì al luogo d’impostazione, senza che il destinatario potesse perciò più entrare in possesso della lettera.
2.1
In una situazione del genere, appare al contrario più corretto far capo ai principi dottrinali sviluppati in margine alla tradizionale “Empfangstheorie”: in casi analoghi, la dottrina ha infatti ritenuto che, se la raccomandata -la cui spedizione avviene di regola a rischio del mittente (Von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Zurigo 1979, Vol. I, p. 169; Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Zurigo 1988, p. 139 e seg.)- non è assolutamente pervenuta al destinatario, in linea di principio non vi è ancora una valida notifica, a meno che quest’ultimo in violazione del principio della buona fede abbia fatto in modo di sottrarsi alla relativa notifica (art. 2 cpv. 2 CC; Von Tuhr/Peter, op. cit., p. 173; cfr. pure Schönenberger/Jäggi, Commentario zurighese, 1973, N. 46a ad art. 9 CO, che hanno ulteriormente sviluppato la questione, proponendo alcuni parametri di valutazione).
2.2
Nel caso di specie, a giudizio di questa Camera, non si può rimproverare al convenuto un comportamento in urto con il principio della buona fede, per il fatto che la consegna della raccomandata non fu possibile.
2.2.1
Innanzitutto va rilevato che il destinatario di una missiva deve potersi aspettare che la corrispondenza gli venga indirizzata al suo domicilio, oppure presso la sua sede d’affari (Von Tuhr/Peter, op. cit., N. 12 p. 168).
Nella fattispecie, se anche il convenuto poteva oggettivamente aspettarsi delle missive in relazione al rapporto di locazione -stante la sua incontestata mora nei pagamento della pigione- è chiaro che le stesse non avrebbero dovuto essere indirizzate a __________: egli non risulta infatti domiciliato in quel Comune (cfr. l’intestazione delle cause giudiziarie), tanto è vero che alla postina egli aveva espressamente detto “io non abito qui” (teste __________, p. 1); l’istante del resto sapeva, per aver già avuto a che fare con il convenuto, che controparte era domiciliata a __________ (cfr. doc. D, N) e che la sua sede d’affari era a __________ (cfr. doc. C): a questo proposito va altresì sottolineato che in precedenza altre comunicazioni inerenti il contratto di locazione non erano mai state indirizzate a __________mentre lo erano state -anche per invio raccomandato- a __________ (ad es. doc. C).
2.2.2
Il buralista di __________ ha riferito che la corrispondenza del convenuto veniva regolarmente ritornata al mittente (teste __________ p. 1).
Atteso tuttavia che da una parte egli stesso ha riconosciuto che, ancorché la postina non fosse “autorizzata a fare spedizioni (lettere raccomandate, semplici, ...) senza il mio consenso, non escludo però che la postina possa avere consegnato brevi manu a __________ al signor ____________________ (teste __________ p. 1) e che dall’altra il convenuto ha a sua volta provato che alcune lettere, segnatamente le bollette dell’AIL relative all’appartamento -tranne nei primi 2 mesi- gli giunsero regolarmente in via __________ a __________ (dichiarazione AIL 10/2/1995), ben si può ammettere che egli poteva ragionevolmente aspettarsi che anche altra corrispondenza potesse essergli consegnata a quel recapito. Trattandosi poi di un invio raccomandato, la cui importanza è senz’altro nota all’amministrazione postale, egli poteva senz’altro aspettarsi che il postino avesse ad avvisarlo in qualche modo prima di procedere ad un eventuale rinvio al mittente: lo stesso buralista ha per altro ammesso che i suoi superiori, da lui interpellati, ebbero a dirgli che in un caso del genere egli avrebbe anche potuto tenere in giacenza la lettera e rispedirla al mittente passati i 7 giorni di giacenza (teste __________ p. 2).
2.2.3
L’intenzione di sottrarsi da eventuali notifiche a __________ è altresì esclusa dal successivo comportamento tenuto dallo stesso convenuto: l’11 luglio, non appena seppe dal buralista che una raccomandata, verosimilmente del signor __________ il 9 luglio era stata ritornata al mittente, egli ha infatti immediatamente provveduto a comunicare alla posta di __________ che in futuro la corrispondenza che gli sarebbe pervenuta all’indirizzo di via __________andava deviata a __________.
Il convenuto ha così mostrato la sua inequivocabile intenzione di evitare in futuro ulteriori problemi inerenti alla notifica di comunicazioni, ritenendo pure che la comunicazione rinviata al mittente, se importante, sarebbe stata, se del caso, ripetuta (sulla necessità o meno di ripetere l’invio si tornerà al prossimo considerando).
2.3
D’altro canto, l’atteggiamento tenuto dal locatore nell’episodio appare tutt’altro che consono al principio della buona fede.
La dottrina dominante ritiene che il principio della buona fede impone al dichiarante, che viene a sapere che la sua dichiarazione di volontà non è venuta a conoscenza del destinatario, di ripetere immediatamente la comunicazione (Von Tuhr/Peter, op. cit., N. 32 p. 170 e p. 173; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 5 ad Vorb. zu art. 266-266o CO; Schmid, Commentario zurighese, 1974, N. 19 ad art. 267a CO; Bucher, op. cit., N. 88 p. 140; Schönenberger/Jäggi, op. cit., N. 405 ad art. 1 CO ammettono tale soluzione anche nel caso ben più estremo, in cui il destinatario rispedisce volontariamente la lettera al mittente senza averla aperta; contra: Kramer/Schmidlin, op. cit., N. 92 ad art. 1 CO), altrimenti si presume che egli abbia rinunciato alla stessa (Von Tuhr/Peter, op. cit., p. 173): sarebbe infatti assolutamente iniquo fingere da parte sua che controparte sia a conoscenza di una comunicazione, che egli sa non esserle nemmeno pervenuta (Von Tuhr/Peter, op. cit., ibidem; SVIT, op. cit., ibidem).
2.3.1
Nel caso di specie l’istante sapeva perfettamente che la raccomandata non era stata recapitata al convenuto, che risultava “irreperibile” e “partito senza lasciare indirizzo” (doc. G), tanto più che la busta venne ritornata perfettamente chiusa.
Contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, il fatto che la comunicazione sia stata rinviata per lettera semplice a quello o ad un nuovo indirizzo è stato validamente contestato dal convenuto nel corso dell’udienza del 1° febbraio 1995, laddove dapprima si dice “inoltre controparte sostiene a pag. 6 della propria istanza di aver proceduto a un secondo invio per lettera semplice. La tesi è incomprensibile per le seguenti due ragioni: da un lato controparte sa benissimo che una lettera semplice non avrebbe comunque costituito un mezzo di prova e secondo è legittimo chiedersi perché non abbia proceduto per lettera raccomandata o con l’ausilio dell’autorità comunale” (verbale p. 4) ed in seguito si legge che la parte convenuta “ribadisce l’irrilevanza dei mezzi di prova richiesti da controparte in quanto i fatti della causa dimostrano a sufficienza l’invalidità della comunque contestata diffida di pagamento e comminatoria anche se questa fosse realmente stata spedita dalla controparte” (verbale p. 6).
Poiché l’istante non ha portato alcuna prova in merito all’eventuale nuova comunicazione, di cui per altro nemmeno è stata indicata la data, è evidente che tale circostanza va ritenuta non provata (art. 8 CC).
2.3.2
Nel successivo scambio di corrispondenza tra le parti (cfr. doc. H, I) l’istante non ha inoltre ritenuto di far riferimento, nemmeno indirettamente, alla comminatoria di pagamento ed al fatto che il termine assegnato per il versamento delle pigioni di aprile - luglio 1994 stava per scadere: visti i dubbi circa l’eventuale notifica della raccomandata, tale silenzio dell’istante appare decisamente poco corretto.
2.4
Il successivo atteggiamento tenuto dal convenuto, che dapprima ha provveduto a depositare le pigioni dei mesi successivi, invece di pagare quelle relative ai mesi per cui sarebbe stato messo in mora, e che in seguito ha contestato la disdetta unicamente per il suo carattere abusivo, invece di contestare le modalità di notifica della diffida-comminatoria, fanno parimenti ritenere con tranquillante certezza che egli effettivamente non fosse a conoscenza della diffida stessa.
3.
Ne discende che la comminatoria non può essere considerata validamente notificata, di modo che la disdetta 20 ottobre 1994 risulta senz’altro prematura: ciò implica il suo annullamento (DTF 119 II 154 e seg.) e la reiezione dell’istanza di sfratto, senza che vi sia la necessità di esaminare le altre censure sollevate dall’appellante nel gravame.
4.
L’appello è pertanto accolto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e di secondo grado seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
Dispositivo
dichiara e pronuncia
I. L’appello 6 marzo 1995 __________ è accolto e di conseguenza la decisione 23 febbraio 1995 del Segretario Assessore del distretto di Lugano, Sezione 4, viene così riformata:
1.
L’istanza di sfratto 13.1.1995 del signor __________ é respinta.
2.
L’istanza di contestazione della disdetta 21.11.1994 del signor __________ è accolta.
Di conseguenza la disdetta 20/22.10.1994 è annullata.
3.
La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, da anticipare come di rito dalla parte istante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in
a) tassa di giustizia fr. 280.-
b) spese fr. 20.-
Totale fr. 300.-
da anticiparsi dall’appellante, vanno caricate alla parte appellata, che rifonderà alla controparte fr. 300.- per ripetibili di appello.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario