12.1995.117

in diritto: 1. Per la riduzione della pigione iniziale (art. 270 CO) si deve forzatamente far capo al metodo assoluto (DTF 118 II 130, 120 II 240, 120 II 305), in base al quale la modifica può essere ammessa indipendentemente dall’evoluzione avuta dalla pigione, a condizione che l’esame degli elementi “assoluti” (elementi “assoluti”: reddito netto, reddito lordo, comparazione con i canoni del quartiere) faccia ritenere non adeguata la pigione concordata tra le parti.

Nel caso invece di richiesta di modifica del canone durante la locazione (art. 270a CO) il Tribunale federale applica in linea di principio il metodo relativo (DTF 120 II 240, 120 II 305): ciò significa che, per esaminare la legittimità della modifica postulata, il giudice potrà prendere in considerazione unicamente gli elementi di calcolo “relativi” che si sono modificati dopo l’ultimo adeguamento della pigione (elementi “relativi”: aumento dei costi, rincaro, aumento delle prestazioni del locatore), atteso che il conduttore poteva oggettivamente ritenere che il canone precedente tenesse conto di tutte le modifiche degli elementi di calcolo fino ad allora intervenute, a meno che a quel momento il locatore avesse espressamente indicato con una riserva da inserirsi nel contratto o nel modulo di modifica che la pigione era ancora inferiore a quanto avrebbe potuto teoricamente essere (principio dell’affidamento: DTF 106 II 356); va tuttavia rilevato che in alcuni casi eccezionali, che però nulla hanno a che vedere con la fattispecie che ci occupa -vendita dell’ente locato a un terzo (DTF 116 II 594) oppure qualora lo stesso venga sottratto dal controllo dei tassi esercitato dall’ente pubblico (DTF 117 II 77)- il Tribunale federale ha pure ammesso l’applicazione del metodo assoluto durante il contratto di locazione.

2.

Atteso che durante la validità del contratto di locazione l’uso incondizionato del criterio relativo -che, come appena accennato, di regola si impone- poteva portare a soluzioni oggettivamente insostenibili, la nostra massima autorità giudiziaria con sentenza DTF 116 II 73 ha ritenuto di attenuarne le conseguenze, riconoscendo il principio secondo cui il locatore, per opporsi rispettivamente postulare una modifica della pigione, potesse richiamarsi accanto agli elementi relativi anche a quelli assoluti: ciò significa, ad esempio, che il locatore poteva validamente eccepire che una diminuzione della pigione era compensata dal fatto che l’ente locato non permetteva di conseguire un reddito sufficiente.

3.

Questa Camera si vede indotta a mutare la sua precedente giurisprudenza (IICCA 21.10.1994 in re S__________ c/Cassa Pensioni C__________ -__________) dalla necessità di un’applicazione uniforme del diritto federale che - se non dipende da una decisione del Tribunale federale - si stà formado in virtù di recentissime decisioni cantonali.

La giurisprudenza di alcuni cantoni (mp 3/94 p. 145 e seg., mp 4/94 p. 207) e la dottrina (Brunner/Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, in mp 3/93 p. 119 e segg., in particolare N. 72 e 74) -per altro non esenti da critiche (cfr. Rohrer, Die sogenannte “relative Methode” als Beschränkung der Mietzinsgestaltungsreche des Vermieters nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichts, in SJZ 1994 p. 153 e segg., SJZ 1994 p. 161 e segg.)- tenuto conto da un lato che in materia di locazione negli ultimi anni il principio dell’affidamento aveva vieppiù preso piede (DTF 117 II 457, 118 II 125, 118 II 420, 119 II 352, 120 II 240, 120 II 304; Brunner/Stoll, op. cit., in mp 3/93 p. 118, mp 2/94 p. 104, mp 3/94 p. 146) e che non vi era motivo di non utilizzare questo principio anche nell’ambito delle riduzioni delle pigioni (Brunner/Stoll, op. cit., in mp 3/93 p. 118, mp 2/94 p. 104, mp 3/94 p. 146, mp 4/94 p. 208) e atteso dall’altro che il Tribunale federale nella sentenza DTF 116 II 73 non aveva tenuto conto di quel principio (questione che in quella fattispecie non si era per altro posta) hanno concluso che durante la locazione gli elementi assoluti non potevano essere presi in considerazione in maniera assoluta, ma solo in maniera relativa, se cioè le condizioni si erano modificate dall’ultimo adattamento intervenuto (DTF 117 II 457) oppure ancora se il locatore aveva introdotto nel contratto o in un precedente modulo di modifica una valida riserva -da istituirsi secondo i criteri sanciti dall’art. 18 OLAL- dalla quale si evincesse con chiarezza che il reddito netto o lordo non era sufficiente o che il canone non corrispondeva alle pigioni del quartiere (mp 3/93 p. 119 N. 73).

Ne discende in sostanza, come correttamente stabilito dal Segretario Assessore, che in mancanza di una valida riserva da parte del locatore la censura secondo cui il reddito conseguito non era sproporzionato non poteva impedire la riduzione della pigione motivata su elementi relativi (Brunner/Stoll, op. cit., in mp 3/93 p. 120; mp 3/94 p. 146).

Questa prassi ha sinora trovato conferma nei cantoni Basilea Campagna (mp 2/94 p. 105), Zurigo, Zugo, Neuchâtel, Berna (mp 3/94 p. 147) e San Gallo (mp 4/94 p. 210).

4.

Nel caso di specie, stante la sostanziale fondatezza degli argomenti esposti nelle sentenze cantonali citate, le censure dell’appellante, che contesta implicitamente questo indirizzo giurisprudenziale, asserendo che gli elementi assoluti potevano essere fatti valere in ogni caso, anche in assenza di una valida riserva, non possono essere condivise da questa Camera. Va per altro fatto notare che la prassi adottata dal III tribunale distrettuale di San Gallo, che seguiva una tesi identica a quella fatta valere ora dall’appellante (SJZ 1994 p. 161 e segg.) -a sua volta criticata (SJZ 1994 p. 207; cfr. mp 4/94 p. 210 e rif.)- è rimasta sinora l’unica voce in tal senso: il tribunale supremo di quel cantone in una successiva sentenza ha in ogni caso riaffermato la validità della tesi giuridica opposta, che qui è stata riconfermata (cfr. mp 4/94 p. 210).

5.

Visto e considerato che l’appellante non ha contestato in questa sede l’accertamento operato dal primo giudice -che qui viene pure confermato- secondo cui la locatrice non avrebbe formulato nel contratto e nei moduli di modifica della pigione delle riserve valide ai sensi dell’art. 18 OLAL, né è stata asserita dalla stessa appellante l’esistenza di mutamenti nei fattori di costo successivi all’ultimo adeguamento del canone locativo, è chiaro che in base ai principi esposti in precedenza (cons. 3) la riduzione della pigione nelle modalità postulate dall’istante -non contestata nel suo quantum dalla convenuta- debba essere ammessa.

6.

All’appellante non gioverebbe in ogni caso neppure richiamarsi all’esposto dottrinale formulato da __________ (in SJZ 1994 p. 153 e segg.). Se anche si tenesse conto delle conclusioni postulate da quell’autore -il quale ritiene che la questione a sapere se gli elementi assoluti debbano essere presi in considerazione in modo assoluto oppure relativo non può essere risolta una volta per tutte in un senso piuttosto che in un altro, ma dipende dal singolo caso (p. 160)- nel caso specifico non vi sarebbe motivo di propendere per la soluzione assoluta piuttosto che per quella relativa: tale conclusione si potrebbe infatti tutt’al più imporre, per stessa volontà di quell’autore, se in un contratto di locazione di lunga durata il locatore non avesse mai adeguato la pigione negli ultimi tempi (circa 5-10 anni) segnatamente sulla base di un criterio assoluto (p. 160; cfr. anche mp 4/94 p. 209, che in una tale evenienza istituisce un’eccezione al principio giurisprudenziale), ciò che non è sicuramente il caso nella fattispecie che ci occupa, ove al contrario la convenuta a più riprese ha operato degli adeguamenti, anche sulla base del criterio assoluto (cfr. aumento 9.12.1992, doc. D).

7.

Resta ora da esaminare la censura circa l’esistenza di un eventuale abuso di diritto da parte dell’istante, che -a giudizio dell’appellante- si sarebbe richiamato a una giurisprudenza basata sul principio dell’affidamento, quando gli era perfettamente noto che le pigioni adattate non comportavano per la locatrice un reddito sufficiente, dato che la riserva in tal senso -pur introdotta in maniera formalmente scorretta- accertava con ogni evenienza tale circostanza.

La censura deve essere senz’altro respinta non potendosi rimproverare all’istante un comportamento contraddittorio o in ogni caso contrario al principio della buona fede: quell’errore formale non è infatti imputabile alla parte istante, che non l’ha provocato, né ha indotto controparte a commetterlo.

8.

L’appello, infondato in ogni suo punto, deve pertanto essere respinto.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG