locazione - difetto dell'ente locato - impedimenti giudirici

1.Con contratto 10 marzo 2000 __________ AP 1 ha locato a __________ l’__________ di __________ (doc. A). Il 14 marzo 2001 dal contratto sono stati esclusi alcuni locali al piano superiore dello stabile, tra cui, in particolare, la cucina dell’esercizio pubblico, ciò che ha portato alla riduzione della pigione mensile da fr. 3'700.- a fr. 2'000.- (doc. B).

In data 31 maggio 2001 il contratto di locazione è stato trasferito a __________ AO 1, la quale si è impegnata a subingredirvi alle medesime condizioni del precedente conduttore con effetto dal successivo 1° settembre (doc. C).

2.Con l’istanza in rassegna, avversata da __________ AP 1, __________ AO 1, preso atto che la nuova cucina che essa aveva installato a sue spese nell’ente locato, per le sue ridotte dimensioni, non permetteva di gestire quale osteria l’esercizio pubblico, che nel frattempo era stato “declassato” a bar, ha chiesto che al convenuto fosse fatto ordine di apportare alla cucina le modifiche necessarie per rendere nuovamente possibile l’esercizio di un’osteria o in subordine di risarcirle fr. 12'995.15, pari alle spese da lei inutilmente sopportate per l’allestimento della nuova cucina, auspicando che la pigione fosse nel frattempo ridotta a fr. 1'000.-. Stante l’inutilizzabilità della lavabicchieri presente nell’ente locato, essa ha pure chiesto che al convenuto fosse fatto ordine di ripararla rispettivamente sostituirla come pure di rifonderle le spese di preventivo (doc. X), pari a fr. 253.50.

3.Il Segretario assessore, con il giudizio qui impugnato, ha parzialmente accolto l’istanza, riducendo definitivamente la pigione a fr. 1'400.- nonché facendo ordine al convenuto di sostituire la lavabicchieri e di rifondere alla controparte fr. 253.50. Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che le parti in causa avevano convenuto, perlomeno per atti concludenti, di destinare l’ente oggetto del contratto ad esercizio di un’osteria con patente tipo B.2 -che per l’appunto consente l’esercizio di quel genere d’esercizio pubblico- e a tal fine avevano provveduto all’installazione di una nuova cucina, che tuttavia si è rivelata inidonea allo scopo: in tali circostanze, dovendosi ammettere la difettosità dell’ente locato, non conforme all’uso pattuito, e ritenuto che gli interventi per ovviare al difetto sarebbero stati sproporzionati e comunque non opportuni, egli ha optato per una riduzione definitiva della pigione, quantificata nella misura del 30%. Quanto alle altre pretese formulate dall’istante, irricevibile quella volta al risarcimento delle spese per l’installazione della nuova cucina, quella concernente la lavabicchieri, senz’altro ricevibile, andava per contro accolta, essendo risultato che il convenuto non aveva provveduto ad eliminare il relativo difetto entro un termine ragionevole.

4.Con l’appello che qui ci occupa il convenuto chiede di riformare la sentenza di prime cure nel senso di respingere integralmente l’istanza. Egli contesta innanzitutto che l’ente locato fosse difettoso con riferimento alla sua inutilizzabilità, per motivi amministrativi, quale osteria: a suo dire, l’istante, che -come detto- si era impegnata a subingredire alle medesime condizioni del precedente conduttore, era in effetti cosciente del fatto che a quel momento l’ente locato non disponeva di una cucina e dunque dell’impossibilità di destinarlo a quell’uso; d’altro canto la creazione di una nuova cucina non era contemplata nel contratto di locazione. Contestato è infine pure il giudizio in merito alla lavabicchieri, questione che avrebbe dovuto essere dichiarata irricevibile siccome non evocata avanti all’Ufficio di conciliazione, rispettivamente respinta in quanto non era stata provata l’esistenza del difetto in questione ed il relativo quantum.

5.Delle osservazioni con cui l’istante postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

6.Il giudizio con cui il Segretario assessore ha concluso per la difettosità dell’ente locato a seguito dell’impossibilità della sua gestione quale osteria merita di essere confermato.

6.1

Per difetto ai sensi degli art. 259 segg. CO s’intende non solo ogni divergenza dell’ente locato dallo stato concordato contrattualmente o ogni altro impedimento del conduttore nell’uso indisturbato dell’ente locato, bensì anche la mancanza di una qualità promessa (Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 258 CO; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 93 segg.).

6.2

Nel caso di specie è indubbio che l’ente locato dovesse inizialmente essere utilizzato come osteria, il contratto di locazione prevedendo che esso veniva preso in possesso dal conduttore “ad uso esercizio pubblico … conformemente alla patente __________ B.2” (doc. A), ove per “patente B.2”, come già accennato, s’intende proprio quella relativa alla gestione di un’osteria. La successiva esclusione dal contratto di alcune superfici, tra cui la cucina, non ha modificato questo stato di fatto, anche perché nella relativa convenzione (doc. B) non si è anche provveduto, e del resto il convenuto neppure l’ha preteso, alla modifica del tipo di patente dell’esercizio pubblico. Subentrando nel contratto di locazione così modificato, l’istante poteva dunque ritenere in buona fede che il convenuto gli avrebbe messo a disposizione -ciò che questi in un primo tempo ha fatto (doc. D-E)- un esercizio pubblico con una patente B.2, sia pure privo di cucina. E appunto perché intenzionata a continuare la gestione di un’osteria e non di un semplice bar, esigenza ben recepita dalle parti (cfr. la testimonianza __________; significativo è pure il fatto che il convenuto, con il doc. D, aveva richiesto l’emissione di una nuova patente d’osteria e non per la gestione di un bar), essa ha chiesto a quel momento di essere autorizzata ad installare, a sue spese, una nuova cucina, ottenendo il consenso, quanto meno tacito, del convenuto (circostanza confermata dal teste __________, il quale ha riferito che il convenuto stesso gli disse di iniziare i lavori d’installazione, ed ammessa da quest’ultimo, il quale, oltre ad aver sottoscritto la relativa domanda di costruzione, in sede di appello, a p. 10, ha dichiarato di aver nell’occasione dato il suo “accordo passivo” all’effettuazione dei lavori). Il fatto che questa nuova cucina, per le sue ridotte dimensioni, si sia in seguito rivelata inidonea per mantenere rispettivamente -visto che l’esercizio pubblico è stato successivamente “declassato” a bar con patente B.3 (cfr. doc. N e O)- riottenere la patente B.2, è senz’altro tale da innescare la responsabilità del convenuto, che risponde degli impedimenti giuridici che compromettono o limitano l’uso dell’ente locato (Higi, op. cit., n. 40 ad art. 256 CO; II CCA 16 giugno 1994 inc. n. 28/94). Quest’ultimo, nonostante i lavori effettuati, non risulta in effetti disporre delle qualità che il convenuto aveva tacitamente promesso all’istante (sulla liceità di una promessa tacita o per atti concludenti, cfr. Giger, Berner Kommentar, n. 26 ad art. 197 CO) e di cui in ogni caso quest’ultima poteva implicitamente presumere -e non solo sperare intimamente- l’esistenza, ovvero che con l’effettuazione di quei lavori sarebbe stato possibile mantenere o comunque riottenere quella patente e dunque continuare a gestire l’esercizio pubblico come osteria. Di qui la conferma della difettosità dell’ente locato.

7.Meritano per contro di essere ammesse, almeno parzialmente, le censure in merito alle pretese riguardanti la lavabicchieri.

7.1

Il convenuto ribadisce anche in questa sede che l’intera tematica inerente la lavabicchieri avrebbe dovuto essere dichiarata irricevibile in ordine siccome non eccepita a suo tempo avanti all’Ufficio di conciliazione. La censura è in parte fondata. Se in effetti è vero che la questione della sua difettosità era già stata menzionata nell’istanza all’Ufficio di conciliazione (senza per altro che a quel momento l’istante ne avesse apparentemente tratto alcuna conclusione, cfr. doc. S ad 8), è però altrettanto vero che in occasione della discussione presso quell’autorità l’istante ha provveduto a chiedere unicamente la sostituzione della lavabicchieri (cfr. doc. T), mentre nulla ha preteso in merito alla rifusione delle spese per l’allestimento del preventivo, richiesta che ha fatto la sua comparsa, irritualmente, per la prima volta solo in occasione dell’istanza in Pretura.

7.2

Manifestamente infondate sono per contro le ragioni di merito addotte dal convenuto per cercare di sottrarsi dall’obbligo di sostituzione della lavabicchieri. Nulla permette innanzitutto di ritenere che la documentazione versata agli atti dall’istante a sostegno di quella richiesta e in particolare l’offerta della ditta __________ (doc. Q) costituisse una semplice perizia di parte, come tale priva di qualsiasi rilevanza probatoria. Quanto alle altre censure, mentre quella in merito al quantum si riferisce più che altro alla questione del preventivo, già dichiarata irricevibile al considerando precedente, e non riguarda la pretesa qui in esame, quella relativa all’esistenza del difetto deve senz’altro essere disattesa, lo stesso convenuto avendo in effetti ammesso che l’elettrodomestico in questione si era guastato, salvo poi aver precisato a quel momento, circostanza che tuttavia è rimasta allo stadio di puro parlato, che lo stesso era già stato immediatamente riparato (doc. R).

8.

Ne discende il parziale accoglimento del gravame nel senso che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, il convenuto non può essere tenuto alla rifusione del costo del preventivo per la riparazione/sostituzione della lavabicchieri.

La riforma, solo lieve, del giudizio del Segretario assessore non giustifica di modificare la ripartizione delle spese e delle ripetibili della prima sede, mentre quelle di seconda istanza seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG