attesa del locatore a chiedere lo sfratto - appello della parte preclusa

che con la decisione qui impugnata il Segretario assessore, preso atto che il contratto di locazione tra le parti (doc. A) era da considerarsi risolto per il 31 luglio 2003 a seguito del verificarsi di una condizione risolutiva prevista contrattualmente (la mancata conclusione di un contratto di compra-vendita o di un diritto di compera tra la locatrice e una terza società, cfr. doc. B), ha senz'altro decretato lo sfratto della convenuta dall'ente locato, anche perché, nonostante l'istanza fosse stata promossa solo il 23 febbraio 2004, non si poteva ammettere la tacita venuta in essere di un nuovo contratto di locazione tra le parti;

che con l'appello che qui ci occupa, avversato dall'istante, la convenuta (debitamente rappresentata, cfr. doc. 1) chiede di riformare il giudizio di prime cure nel senso di respingere l'istanza di sfratto, adducendo in sostanza che la controparte, dopo aver confermato la risoluzione del contratto, avrebbe in seguito aderito alla conclusione, per atti concludenti, di un nuovo contratto di locazione o di comodato;

che il gravame, corredato di alcuni documenti che devono essere espunti dall'incarto siccome prodotti irritualmente in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 20 segg. ad art. 321), dev'essere disatteso già per motivi d'ordine, segnatamente per il fatto che gli argomenti addotti in questa sede -pur essendo stati in parte esaminati dal Segretario assessore- non erano assolutamente stati evocati dalla convenuta, preclusa in causa, innanzi al giudice di prime cure (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC);

che ad ogni buon conto la tesi d'appello, fosse stata anche ricevibile, sarebbe risultata senz'altro infondata nel merito;

che, in base alla giurisprudenza, se è vero che la domanda di sfratto va introdotta dopo la scadenza del termine che ha messo fine alla locazione, è però altrettanto vero che la stessa non può però essere procrastinata nel tempo a piacimento del locatore, ritenuto che, a seconda delle circostanze, il fatto di tollerare la presenza del locatario nei beni locati anche dopo la fine del contratto può far nascere tra le parti, tacitamente, un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata e di contenuto simile a quello precedente (Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in AAVV, Diritto della locazione - Giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, Lugano 2000, p. 99 con rif.; II CCA 19 agosto 1993 inc. n. 112/93);

che nel caso concreto questa particolare situazione non si è però verificata: la convenuta, cui incombe l'onere della prova, non ha in effetti addotto né dimostrato le circostanze da cui si sarebbe potuto inferire la successiva venuta in essere, per atti concludenti, di un nuovo contratto di locazione o di comodato tra le parti, ritenuto che in ogni caso non si può trarre questa conclusione dal solo fatto che la parte istante abbia atteso quasi 7 mesi prima di inoltrare la domanda di sfratto, tanto più che essa con scritto 28 agosto 2003 (doc. C), pur non avendo escluso l'eventuale ridiscussione del contratto se in futuro si fossero verificate alcune condizioni, aveva inequivocabilmente specificato che "nel frattempo comunque l'ente locato deve venir restituito";

che l'appello in questione, del tutto infondato, deve pertanto essere respinto, ciò che tra l'altro rende priva d'oggetto la richiesta di revoca dell'effetto sospensivo postulata dall'appellata nelle sue osservazioni, ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC);

Per i quali motivi

Visti gli art. 506 e segg. e, per le spese, l'art. 148 CPC

pronuncia:

1.

L'appello 2 settembre 2004 di AP 1 è respinto.

2.

Gli oneri processuali di complessivi fr. 200.- (tassa di giustizia di fr. 150.- e spese di fr. 50.-) sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla parte appellata fr. 300.- per ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

Terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario