Affitto - sfratto

in diritto:

5.

Il Pretore ha ritenuto che tra le parti in causa sia stato in essere un accordo in base al quale, per motivi di razionalizzazione dell’attività agricola, ciascuna parte aveva consentito alla rispettiva controparte di lavorare dei fondi di propria pertinenza. Rilevato il rapporto di interdipendenza esistente tra tali reciproche concessioni, il primo giudice ha quindi escluso l’esistenza di un contratto di comodato perché la concessione in uso non poteva essere considerata gratuita, essendovi una controprestazione di pari natura, optando per il contratto di affitto, o meglio di subaffitto. Gli appellanti censurano la sentenza sostenendo che il Pretore avrebbe ritenuto a torto l’esistenza di un contratto di subaffitto agricolo.

5.1

In sede di risposta gli appellanti avevano sostenuto che la superficie di 16'000 mq della particella n. 1780 da essi occupata era stata data loro in affitto dalle __________.

Per quanto concerne i contratti di locazione in essere tra le __________, proprietarie del terreno, e le parti in causa, va dato atto che, in particolare a dipendenza delle modifiche intervenute nella designazione dei fondi nell’ambito della procedura di RT e a causa dei cambiamenti dei fittavoli, la documentazione versata agli atti non è certo un esempio di chiarezza. Nondimeno, unitamente alle prove testimoniali essa permette di stabilire che - come pertinentemente accertato dal Pretore e non più contestato in questa sede - la particella n. 1780, di complessivi mq 74'796 è stata data in affitto a AO 1, salvo una porzione di 2'660 mq concessa in affitto agli appellanti (teste __________, verbale 17 ottobre 2002, pag. 6, inc. DI.2002.81). Tenuto conto di una superficie coltivabile di circa 40'000 mq, AO 1 paga un canone di fr. 800.- annui mentre gli appellanti versano per la loro porzione fr. 80.- annui. Occupando complessivamente oltre 16'000 mq della particella n. 1780 gli appellanti travalicano quindi abbondantemente gli estremi del contratto di locazione e ciò a discapito dell’appellata.

5.2

La circostanza che gli appellanti occupano la porzione di terreno di pertinenza dell’appellata non è, da sola, sufficiente per dedurne che ciò sia da ricondurre ad un contratto di affitto tra le parti. Stante le contestazioni in essere, l’onere di dimostrare l’esistenza di siffatto contratto tocca all’istante, la quale fonda la propria domanda di sfratto sulla disdetta di tale negozio.

Va qui avantutto rilevato che gli appellanti medesimi hanno indicato quale causale del loro possesso un contratto di locazione, seppure concluso con le __________ e non con l’istante. Già si è visto che con quel contratto gli appellanti hanno però ricevuto in affitto solo una superficie di 2'660 mq, ma non la porzione eccedente. La mancata dimostrazione della loro tesi non implica invero automaticamente che si debbano ritenere dimostrati i fatti addotti da controparte, in particolare l’esistenza del preteso contratto di subaffitto. Va nondimeno rilevato che, il contratto da essi invocato non costituendo base per il loro possesso, gli appellanti non hanno alcun valido titolo per l’occupazione della superficie che le __________ hanno data in affitto all’appellata.

5.3

A mente degli appellanti, dalle tavole processuali non risulterebbe l’esistenza della necessaria volontà contrattuale.

Per quanto riguarda le particelle n. 1733, 1738 e 1777, è ammesso che le stesse sono state date in affitto agli appellanti dal __________ di __________. Pure pacifico è che fino al 2002, quando AP 1 e AP 2 ne hanno chiesto la restituzione, esse erano in possesso dell’appellata e, ancor prima di lei della famiglia __________. Certo, gli appellanti sostengono che l’occupazione da parte dell’istante e dei di lei predecessori sarebbe stata abusiva. Tale affermazione è però rimasta allo stadio di puro parlato e non trova riscontro nell’istruttoria. Neppure la testimonianza di __________ (verbale 17 ottobre 2002, inc. DI.2002.81) supporta tale assunto, poiché egli si limita a riferire che AP 2 avrebbe chiesto a __________ di liberare un terreno a fianco della strada, ottenendone un rifiuto. Da questa testimonianza si evince poi che i __________ occupavano tale terreno sicuramente dagli anni ’80, senza che gli appellanti abbiano mai intrapreso alcunché per porre termine a quella che oggi definiscono occupazione abusiva di oltre un ettaro di terreno, continuando invece a versare il relativo canone d’affitto al __________.

Sostanzialmente uguale appare la situazione per quanto riguarda la parte del fondo oggetto del presente contendere che gli appellanti hanno occupata pacificamente e occupano tutt’ora benché il proprietario l’abbia concessa in affitto all’appellata la quale ne paga il canone. Le parti erano a conoscenza di tale situazione, la questione essendo stata nuovamente così definita in occasione di un sopralluogo nel mese di aprile del 2000 (teste __________, verbale 17 ottobre 2002, inc. DI.2002.81). La reciproca occupazione non risulta aver mai dato problemi di sorta, fino a quando gli appellanti hanno chiesto di rientrare in possesso dei terreni occupati dalla controparte, provocando la domanda di restituzione che qui ci occupa. Non è comprensibile, né gli appellanti lo spiegano, per quale ragione, stante la primordiale importanza che i terreni rivestono per un’azienda agricola, essi avrebbero rinunciato a lavorare una parte del terreno la cui superficie totale corrisponde circa all’8% della superficie totale della masseria presa in affitto dal __________, senza contropartita e continuando a pagarne essi stessi il canone. L’unica spiegazione plausibile è quella invocata dall’istante e fatta propria da Pretore, che tale rinuncia sia da ricondurre ad un accordo intervenuto a suo tempo tra gli appellanti e la famiglia __________ - alla quale è poi subentrata l’istante - che permetteva a ciascuno di lavorare parte dei terreni dell’altro. Ciò trova una sua logica nel fatto che le particelle n. 1733, 1738 e 1777 sono ubicate ai margini della masseria AO 1, ma assai discoste dalla masseria AP 1, mentre la parte del fondo 1780 lavorata da questi ultimi, lontana dalla masseria AO 1, confina con la masseria AP 1 e lo scambio permetteva un’attività agricola più razionale. Questa soluzione è poi confortata dal fatto che tale situazione si è protratta per anni senza dar adito a problemi.

L’impossibilità di stabilire quando esattamente l’accordo sia stato concluso non impedisce, stante la situazione, di ritenere l’esistenza di un contratto d’uso, poiché la volontà reciproca e concorde risulta comunque dall’agire concludente delle parti espresso per un lungo periodo di tempo.

6.

Resta da determinare la natura di tale accordo. Il Pretore, a ragione, lo ha qualificato quale affitto. Ciascuna parte ha in effetti concesso all’altra l’uso di superfici agricole e tali prestazioni sono in rapporto sinallagmatico, l’una essendo la controprestazione dell’altra e viceversa. Il fatto che le parti non si siano accordate in merito all’ammontare del fitto omettendo di stabilire un compenso in denaro non è rilevante, considerato che ciò non è necessario per la conclusione del contratto, essendo sufficiente che sia stabilita la natura onerosa del diritto d’uso (Higi, Zürcher Kommentar, n. 53 ad art. 275 CO), onerosità che in concreto appare evidente stante il rapporto di reciprocità delle rispettive prestazioni. Siffatti contratti di scambio (cosiddetti Pachttauschverträge) costituiscono una forma particolare di subaffitto (Studer, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 3. ed., n. 4 ad art 292 CO).

7.

Gli appellanti si dolgono che il Pretore non abbia considerato che il contratto di affitto da essi stipulato con il __________ di __________ vieta esplicitamente il subaffitto.

L’art. 291 CO prevede invero che il subaffitto della cosa necessita del consenso del locatore, il quale può negarlo solo a precise condizioni (art. 291 cpv. 2 CO). Ciononostante il divieto di subaffitto contenuto nel contratto d’affitto è considerato valido (Higi, op. cit., n. 16 ad art. 291 CO). L’inosservanza degli obblighi legali e contrattuali relativi al subaffitto costituisce certo una violazione contrattuale, che tuttavia non influisce sulla validità del contratto di subaffitto, che esplica i propri effetti tra gli stipulanti (Higi, op. cit., n. 15 ad art. 291 CO).

8.

A mente degli appellanti l’esistenza di un contratto di subaffitto relativamente ai fondi di proprietà del __________ sarebbe esclusa dalla testimonianza di __________. La teste ha in effetti dichiarato che non vi erano mai stati scambi di terreni delle __________ con quelli del __________ (verbale 14 giugno 2004). Il Pretore si è già ampiamente confrontato con questa testimonianza, dando ragione dei motivi per i quali non l’ha ritenuta decisiva. Con gli argomenti esposti dal Pretore, ai quali si rinvia, l’appellante non si è però confrontata e i medesimi, incontestati, mantengono integralmente intatta la loro validità.

È poi vero, come rilevato dagli appellanti, che l’istante non aveva mai addotto in precedenza l’esistenza di un contratto di affitto, invocando nella precedente procedura di sfratto il comodato. Ciò però non esclude l’esistenza del contratto d’affitto e non nuoce all’appellata. Non va infatti dimenticato che la qualifica del contratto quale comodato è stato il frutto di una sua erronea interpretazione giuridica della fattispecie, avendo essa omesso di considerare che, essendovi due cessioni d’uso dipendenti una dall’altra, l’una andava considerata quale controprestazione dell’altra, ciò che rendeva onerosa la cessione d’uso, escludendo quindi il comodato.

Di conseguenza, l’appello dev’essere respinto e la sentenza impugnata confermata. Le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,