sfratto - obbligo di adire l'ufficio di conciliazione - compensazione della pigione con pretese per difetti della cosa locata ?

in diritto: 6. Gli appellanti censurano la sentenza impugnata, argomentando che la disdetta per mora all’origine della procedura di sfratto era stata contestata avanti l’Ufficio di conciliazione competente, ma la relativa procedura era poi stata stralciata dai ruoli a seguito dell’accordo intervenuto all’udienza del 25 novembre 2005. Essendo in tal modo venuta a mancare la necessaria procedura di conciliazione sia sulla contestazione della disdetta sia sullo sfratto, il Pretore non avrebbe potuto decidere in merito.

A torto: allorquando il conduttore contesta una disdetta straordinaria quando è pendente contro di lui una procedura di sfratto, l’autorità competente in materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore per mora del conduttore (art. 274g CO). Di conseguenza, nel caso concreto l’Ufficio di conciliazione non era più competente per occuparsi della contestazione della disdetta perché, a dipendenza dell’istanza di sfratto del 20 agosto 2005 inoltrata dai proprietari, la questione è divenuta di esclusiva competenza del Pretore. Di conseguenza la decisione di stralcio delle procedure pendenti presso l’Ufficio di conciliazione non poteva concernere la procedura di contestazione della disdetta. Su questo punto l’appello è quindi infondato.

In ogni caso sollevare l’eccezione della mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di sfratto è atteggiamento abusivo, e quindi non tutelabile, quando l’Ufficio di conciliazione ha già avuto modo, come in concreto, di conoscere l’oggetto della lite (NRCP 2005, 534).

7.

Gli appellanti criticano la sentenza impugnata, sostenendo che la disdetta sarebbe stata improponibile perché inoltrata in pendenza di una procedura di conciliazione.

In effetti, prevede l’art. 271a CO che la disdetta può essere contestata se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il locatore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva. Gli appellanti omettono però di considerare che tale norma non si applica segnatamente allorquando la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 271a cpv. 3 CO). In concreto la sussistenza della mora del conduttore è stata pertinentemente accertata dal primo giudice per il residuo dei canoni di locazione di dicembre 2004 e gennaio 2005, non pagati nel termine perentorio assegnato, accertamento rimasto incontestato in questa sede. Si rileverà ancora in proposito che la situazione di mora non viene meno per il fatto che i conduttori hanno voluto compensare parte dei canoni con loro pretese derivanti da fatture pagate per lavori fatti eseguire da terzi per ovviare a asserite inadempienze dei proprietari. In effetti la compensazione del canone di locazione con pretese di riduzione del canone per difetti della cosa locata è esclusa laddove tali pretese siano contestate. In siffatta evenienza il conduttore deve infatti seguire la procedura dell’art. 259 g CO, fissando al locatore un termine per provvedere alla riparazione del difetto con la comminatoria del deposito delle pigioni nel caso in cui non vi desse seguito (Higi, Zürcher Kommentar, n. 17 ad art. 257d CO). Poiché in concreto la compensazione è stata contestata dai proprietari (Doc. 5. nell’inc. richiamato dall’UC di __________), la situazione di mora del debitore era data. Di conseguenza gli appellanti non possono invocare l’art. 271a cpv. 1 CO.

8.

Ci si potrebbe invero interrogare sul senso della transazione stipulata in occasione dell’udienza del 25 novembre 2005, dove le parti sono addivenute ad un accordo in merito allo sblocco delle pigioni depositate -che sono state retrocesse per fr. 40'000.- ai conduttori- ed alla riduzione del canone di locazione della scuderia che è stato diminuito per il futuro da fr. 9'000.- mensili a fr. 7'400.-. Considerato che siffatto accordo -che ha reso superflua l’evasione delle procedure di conciliazione, tanto che le parti hanno convenuto di stralciare “tutte le cause in corso presso l’UC di __________, concernenti le parti in causa”- concerneva sia i canoni passati sia quelli futuri, sarebbe legittimo chiedersi se nello stesso non era insita la rinuncia del locatore allo sfratto del conduttore, rispettivamente se i locatori possano ancora prevalersi di una situazione già definita mediante transazione per chiedere lo sfratto. Rilevato però che gli appellanti medesimi danno atto che la procedura di sfratto rimaneva pendente (appello pag. 8) e nulla eccepiscono in proposito, la questione non ha da essere approfondita.

Ne discende che l’appello dev’essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).