Locazione - mora del conduttore - disdetta - deposito della pigione

che AO 1 è proprietario, all’interno del condominio “__________” a __________, delle unità di PPP occupate dallo Snack Bar __________ e dall’Albergo __________;

che il 16 aprile 2007, con due distinti contratti, egli ha concesso in locazione, dal 1° aprile 2007 al 31 dicembre 2016, lo snack bar a AP 1 (doc. A inc. n. DI.2008.71) e l’albergo ad A__________ SA (doc. A inc. n. DI.2008.72 rich.) dietro il pagamento di una pigione mensile, pagabile in via anticipata e indicizzabile a partire dal sesto anno, di fr. 5'000.- per il primo ente locato rispettivamente di fr. 10'000.- per il secondo; quello stesso giorno il proprietario e M__________ __________, amministratore unico di A__________ SA (doc. H inc. n. DI.2008.71), hanno sottoscritto un documento denominato “accordo personale AO 1 - M__________ __________”, in base al quale “il signor M__________ __________ in rappresentanza delle società A__________ SA e AP 1 versa mensilmente al signor AO 1 l’importo di fr. 5'000.- (cinquemila) fino al 31.12. 2011 per l’affitto rispettivamente dell’Albergo __________ e dello Snack-Bar __________”, importo indicizzabile a partire dal sesto anno (cfr. doc. A inc. n. DI.2008.71 e doc. A inc. n. DI.2008.72 rich.);

che, con scritti separati dell’8 gennaio 2008, il locatore ha invitato le conduttrici a corrispondere entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento, tutta una serie di importi insoluti previsti dal contratto, indicando tra l’altro che lo scoperto per le pigioni arretrate per i mesi di novembre 2007-gennaio 2008 ammontava a fr. 10'600.- per Suave SA (doc. C p. 3 inc. n. DI.2008.71) e a fr. 22'100.- per Alike SA (doc. C p. 1 inc. n. DI.2008.71);

che l’8 febbraio 2008 (doc. D inc. n. DI.2008.80) AP 1 ha provveduto a depositare presso l’Ufficio di conciliazione di Locarno la somma di fr. 10'600.-;

che il 12 febbraio 2008 (doc. F inc. n. DI.2008.71 e doc. F inc. n. DI.2008.80) il locatore ha disdetto i due contratti di locazione ai sensi dell'art. 257d CO (mora del conduttore) con effetto al 31 marzo 2008;

che il 7 aprile 2008 AO 1 (in seguito istante), preso atto che l'ente locato non era stato riconsegnato alla scadenza del termine di disdetta, ha inoltrato alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna un'istanza di sfratto, mentre in precedenza, con istanza 10 marzo 2008, poi trasmessa al Pretore in applicazione dell’art. 274g CO, AP 1 (in seguito convenuta) aveva contestato la disdetta innanzi all'Ufficio di conciliazione di Locarno, contestando di essere stata in mora al momento della notifica della comminatoria, tanto da pretendere di aver addirittura versato più del dovuto, ed adducendo di aver comunque pagato, entro il termine di 30 giorni assegnato e con effetto liberatorio, i presunti arretrati di fr. 10'600.-;

che il Pretore, con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto ritenuto che il pagamento effettuato dalla convenuta all’Ufficio di conciliazione, non competente per il deposito dei canoni di locazione arretrati, non aveva effetto liberatorio; egli ha pertanto esaminato se, come sostenuto dall’istante, l’accordo sottoscritto da quest’ultimo e da M__________ __________ fosse vincolante anche per la convenuta e se il suo senso fosse quello di aumentare la pigione indicata nel contratto, concludendo in entrambi i casi per l’affermativa, ciò che permetteva di concludere per la mora della convenuta al momento in cui era stata diffidata a voler pagare le pigioni arretrate: di qui l'accoglimento dell'istanza di sfratto e la reiezione dell'istanza di contestazione della disdetta;

che con l'appello che qui ci occupa, al quale è stato concesso l’effetto sospensivo e che è stato avversato dall'istante, la convenuta chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che il pagamento all’Ufficio di conciliazione aveva effetto liberatorio e che in ogni caso essa non era assolutamente stata in mora: non era in effetti stato provato che essa fosse tenuta a versare un importo mensile superiore ai fr. 5'000.- previsti inizialmente, tanto più che l’accordo personale concluso tra l’istante e M__________ __________, il cui senso non era quello ritenuto nel giudizio impugnato, non poteva esserle opposto, quest’ultimo non essendo un suo organo e l’aumento della pigione che così ne sarebbe risultato essendo nullo siccome non significato su formulario ufficiale;

che nella fattispecie, contrariamente a quanto preteso dalla convenuta, è innanzitutto incontestabile che il deposito delle pigioni di novembre 2007-gennaio 2008, da lei operato l’8 febbraio 2008, non sia avvenuto regolarmente siccome le relative somme erano già scadute al più tardi il 1° gennaio 2008, per cui lo stesso non esplica l’effetto liberatorio di cui all’art. 259g cpv. 2 CO e le pigioni in questione, per le quali era stata messa in mora, non possono così reputarsi pagate (Higi, Zürcher Kommentar, n. 57 seg. ad art. 259g CO; Wey, La consignation du loyer, p. 108 seg.; Rep. 1998 p. 224; II CCA 2 ottobre 2002 inc. n. 12.2002.39, 4 febbraio 2008 inc. n. 12.2007.58); oltretutto la convenuta non aveva preteso che l’ente locato fosse difettoso e dunque non poteva depositare la pigione giusta l’art. 259g CO;

che, in assenza di un pagamento con effetto liberatorio nel termine di 30 giorni assegnato, resta ora da esaminare se la convenuta fosse effettivamente in mora allorché, l’8 gennaio 2008, era stata diffidata a pagare le pigioni di novembre 2007-gennaio 2008: il quesito va risposto in modo affermativo;

che, a questo proposito, si osserva che l’istruttoria di causa ha permesso di accertare che la pigione mensile che avrebbe dovuto essere pagata per i due enti locati ammontava complessivamente a fr. 20'000.-, così che l’importo di fr. 5'000.- oggetto dell’“accordo personale AO 1 - M__________ __________” costituiva una vera e propria somma aggiuntiva e non, come preteso dalla convenuta, una semplice garanzia personale di quest’ultimo: la circostanza è provata dai pagamenti effettuati, oltretutto spesso con la dicitura “a saldo”, nei primi 7 mesi di locazione, ovvero da aprile a ottobre 2007, pari a fr. 140'000.- (doc. D, D1, 2D, 2H e 2I inc. n. DI.2008.71 [ritenuto che fr. 10'000.- dei fr. 15'000.- versati il 7 novembre 2006 sono stati destinati al pagamento della rata di aprile 2007 per l’inventario, cfr. doc. D inc. n. DI.2008.71 e doc. C p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.71], mentre per il mese di novembre 2007 sono stati versati altri fr. 16'300.-, di cui fr. 4'400.- corrisposti dalla convenuta, fr. 7'900.- da Alike SA e fr. 4'000.- da M__________ __________, cfr. doc. D inc. n. DI.2008.71), dalla dichiarazione scritta, poi confermata in sede testimoniale, di __________ B__________ (doc. L inc. n. DI.2008.71) e dal fatto che proprio questa somma era quella che l’istante aveva a suo tempo proposto a M__________ __________ per le pigioni (doc. I p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.71), trovando il suo consenso (doc. I p. 2 inc. n. DI.2008.71), come pure dal fatto che la stessa risultava anche dal preventivo allestito da quest’ultimo all’indirizzo dell’istante (doc. M inc. n. DI.2008.71); se a questo si aggiunge poi che le due società, oltre ad essere in ritardo con il pagamento dei salari e degli oneri sociali per i loro dipendenti (teste __________ B__________), non erano in grado di corrispondere all’istante le somme contrattualmente concordate per il deposito di garanzia e per il noleggio dell’inventario (cfr. le diffide di cui ai doc. C p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.71), tanto da aver persino ottenuto, per quest’ultima posizione, un differimento del relativo termine di pagamento fino a novembre 2007 (doc. B inc. n. DI.2008.71), la loro tesi, secondo cui esse, oltre a non essere in mora con il pagamento delle pigioni, avrebbero addirittura versato più del dovuto, a loro dire pari a fr. 15'000.- mensili, appare francamente insostenibile;

che, stando così le cose, poco importa sapere a carico di chi (della convenuta, di A__________ SA o di M__________ __________) dovesse andare l’importo mensile aggiuntivo di fr. 5'000.-, che in ogni caso, essendo stato concordato al momento della sottoscrizione dei contratti di locazione, non può costituire un aumento della pigione, di per sé soggetto, per la sua validità, a una notifica su formulario ufficiale (art. 269d CO): il Pretore ha invero ritenuto che essa dovesse andare a carico della convenuta e di A__________ SA siccome M__________ __________, che era organo di fatto della convenuta - senza che le argomentazioni che avevano indotto il primo giudice a concludere in tal senso siano state censurate in questa sede dalla convenuta - e amministratore unico di A__________ SA, aveva nell’occasione dichiarato di agire in loro rappresentanza; ma si potrebbe pure ipotizzare che, a prescindere dai termini utilizzati nell’accordo, M__________ M__________ avesse nell’occasione agito a titolo personale - di qui la particolare denominazione dell’accordo -, senza cioè vincolare le due società (in tal senso andrebbero intese le dichiarazioni dei testi M__________ __________ e F__________ __________, i quali hanno riferito che a loro dire la pigione complessiva dovuta dalle società era di fr. 15’000.-), tant’è che nei primi 7 mesi di locazione i fr. 5'000.- aggiuntivi risultano essere stati quasi sempre versati da lui personalmente (cfr. doc. D inc. n. DI.2008.71) ed oltretutto proprio a lui (doc. C p. 2 inc. n. DI.2008.71) e non alle altre società (doc. C p. 1 e 3 inc. n. DI.2008.71) l’istante aveva chiesto di pagare quelle somme;

che in entrambe le ipotesi, non essendovi la prova di ulteriori versamenti a favore dell’istante, ben si può ritenere che l’8 gennaio 2008 la convenuta fosse in mora con il pagamento delle pigioni almeno per fr. 10'600.- (fr. 400.- per novembre 2007 e fr. 10'000.- per dicembre 2007 e gennaio 2008) e che A__________ SA lo fosse almeno per fr. 22'100.- (fr. 2’100.- per novembre 2007 e fr. 20'000.- per dicembre 2007 e gennaio 2008), dal che - come ritenuto dal Pretore - la legittimità della disdetta per mora e il benfondato dell’istanza di sfratto;

che l’appello deve pertanto essere respinto, tale giudizio rendendo priva d’oggetto la domanda di revoca dell’effetto sospensivo formulata dall’istante nelle sue osservazioni (II CCA 23 settembre 1998 inc. n. 12.98.122);

che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che per l’impugnabilità al Tribunale federale fa stato un valore litigioso di almeno fr. 525'000.- (pigione mensile di fr. 5'000.- dovuta dal 31 marzo 2008 al 31 dicembre 2016);

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG