Locazione - seconda protrazione - nuove prove in appello in appello

1.

L’11 luglio 1995 __________ ha dato in locazione a AP 1, dal 1° ottobre 1995, gli spazi commerciali al pianterreno e al primo piano in __________ a __________, di circa mq 151, dove è poi stato installato il negozio di lusso “Boutique __________”. Il contratto (doc. E), di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 12 mesi alla scadenza del 30 settembre di ogni anno, la prima volta per il 30 settembre 2005, prevedeva una pigione annua di fr. 116'400.- indicizzati, aumentata nel 2007 a fr. 127'804.- (doc. H), oltre alle spese accessorie di fr. 2'700.-.

Il 13 maggio 2008 l’immobile in questione è stato venduto a AO 1, la quale il 15 settembre 2008, su modulo ufficiale (doc. B), ha significato alla conduttrice la disdetta del contratto con effetto al 30 settembre 2009, motivata, con scritto 10 ottobre 2008 (doc. I), per il fatto che “gli spazi servono quale insediamento commerciale dei nuovi proprietari”.

2.

Adito il 14 ottobre 2008 su istanza di contestazione della disdetta e di protrazione inoltrata da AP 1, l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest, con decisione 12 marzo 2009 (doc. L), ha accertato la validità della disdetta (dispositivo n. 1), ha concesso alla conduttrice una prima protrazione di 2 anni, fino al 30 settembre 2011 (dispositivo n. 2), e le ha riconosciuto la facoltà durante la proroga di lasciare i locali per la fine di ogni mese con il preavviso di 3 mesi (dispositivo n. 3).

Con istanza 10 aprile 2009 (doc. M) AO 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (inc. n. DI.2009.478), chiedendo di annullare i dispositivi n. 2 e 3 e con ciò di non concedere alcuna protrazione alla controparte. La domanda è stata respinta con decisione 10 maggio 2012.

3.

Nel frattempo, AP 1, dopo aver adito il 19 aprile 2011 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest (doc. C), che il 19 maggio 2011 le ha rilasciato l’autorizzazione ad agire (doc. D), con petizione 10 giugno 2011, avversata da AO 1, ha a sua volta convenuto in giudizio quest’ultima innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo, previa sospensione cautelare degli effetti della disdetta, la concessione di una seconda protrazione del contratto per altri 4 anni, fino al 30 settembre 2015. Essa ha in sostanza rilevato come i proprietari non avessero dimostrato l’esistenza di un serio, concreto ed attuale bisogno urgente ad utilizzare in prima persona l’ente locato e come essa, oltre a non aver potuto ammortizzare gli importanti investimenti effettuati, avesse provato le effettive, costanti ed assidue ricerche svolte sul mercato locativo locale di riferimento e l’inesistenza in quel mercato di alternative aventi caratteristiche simili all’oggetto in contestazione, tenuto conto della particolare ubicazione e della tipologia di attività commerciale da lei svolta.

4.

Esperita l’istruttoria di causa, nell’ambito della quale è stato ammesso unicamente il richiamo dell’inc. n. DI.2009.478, e raccolte le conclusioni della sola parte attrice, il Pretore, con la decisione 10 maggio 2012 qui impugnata, ha dapprima stralciato dai ruoli l’istanza cautelare volta ad ottenere la sospensione degli effetti della disdetta. Passando ad esaminare il merito della lite, egli ha da una parte osservato che l’interesse della convenuta a riottenere i locali in questione, di natura prettamente economica, non era particolarmente urgente; dall’altra ha ritenuto che gli investimenti evocati dall’attrice erano ampiamente ammortizzati e che essa, pur non essendo rimasta inattiva, non aveva dimostrato di aver intrapreso tutto quanto in suo potere per trovare una superficie sostitutiva, da lei potendosi in ogni caso pretendere una maggiore diligenza e sistematicità ed in particolare il conferimento di un incarico ad un’agenzia immobiliare e l’estensione delle ricerche in altre zone, tanto più che la controparte le aveva offerto un importante escomio di “buona uscita” (ossia un premio per liberare i locali). Tenuto conto dei contrapposti interessi delle parti e del fatto che il preavviso di disdetta era di un anno, il giudice di prime cure ha parzialmente accolto la petizione, accordando all’attrice una seconda protrazione di un anno e mezzo, fino al 31 marzo 2013.

5.

Con l’appello 11 giugno 2012 che qui ci occupa, corredato della richiesta di assunzione in seconda sede di tutta una serie di prove documentali e testimoniali, l’attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione e con ciò di accertare la nullità della disdetta 15 settembre 2008 o quanto meno di riconoscere una seconda protrazione fino al 30 settembre 2015, e in via subordinata di annullare la decisione impugnata e rinviare la causa al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi e previa escussione dei testi __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________. Essa ritiene che il Pretore avrebbe dovuto accertare, d’ufficio, la nullità della disdetta “ex art. 271 cpv. 1 lit. d in relazione all’art. 271 cpv. 3 lit. a CO” per l’inesistenza dell’urgente bisogno proprio inizialmente fatto valere dalla convenuta, rispettivamente la sua annullabilità siccome la stessa era stata notificata allo scopo di ottenere un aumento sproporzionato della pigione. Nel merito della protrazione, dopo aver rimproverato al giudice di prime cure di essersi irritualmente fondato su alcuni fatti avvenuti successivamente alla chiusura dell’istruttoria, rispettivamente dopo le arringhe finali, ribadisce la mancata dimostrazione da parte della convenuta, neppure legittimata a ottimizzare il suo reddito per pigioni, dell’esistenza del suo iniziale urgente bisogno proprio; e riconferma di aver sufficientemente provato - o di essere in grado di farlo con le prove testimoniali a suo tempo proposte al Pretore, da questi non ammesse in violazione del suo diritto alla prova ed ora pertanto riproposte - le sue continue, attuali, assidue e serie ricerche, dalle quali emergeva che sul mercato immobiliare rilevante di __________ raramente venivano offerti spazi commerciali con caratteristiche simili, per ubicazione, pigione e escomio di “buona entrata” - quello offerto dalla controparte essendo insufficiente -, a quello da lei occupato attualmente, il conferimento di un eventuale incarico ad un’agenzia immobiliare, da lei non esigibile già per il suo costo sproporzionato, non potendo modificare questa situazione.

6.

Delle osservazioni 25 luglio 2012 con cui la convenuta postula la reiezione del gravame si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

7.

Preliminarmente, si osserva che l’attrice postula l’assunzione in questa sede di una serie di prove documentali e testimoniali ed in particolare la produzione dei doc. IV° e V°, il richiamo dell’inc. CA.2011.170 dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, degli inc. 207/2008 Ov e 086/2011 Ov dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest e dell’inc. n. 13.2011.96 dalla Terza Camera civile del Tribunale d’appello, l’interrogatorio / deposizione del suo amministratore __________, nonché le testimonianze di __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________.

7.1

Le parti possono chiedere all’autorità di appello di assumere nuove prove, in due determinati casi: da una parte si tratta dei nuovi mezzi di prova ex art. 317 cpv. 1 CPC, che contemplano tanto quelli venuti in essere dopo la decisione (cosiddetti “nova”), quanto quelli preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze concrete, non li si poteva già produrre in primo grado (ossia “pseudo nova”) (Trezzini, in: Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, p. 1393); dall’altra, giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC, è pure data la possibilità di riassumere prove già acquisite dal Pretore, nonché di assumere prove ritualmente offerte ma da questi respinte (Trezzini, op. cit., p. 1389; Reetz/ Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 47 ad art. 316 e n. 32 ad art. 317; II CCA 15 giugno 2012 inc. n. 12.2011.188, 10 ottobre 2012 inc. n. 12.2012.6, 17 ottobre 2012 inc. n. 12.2011.104).

In ogni caso è però necessario che i nuovi mezzi di prova offerti possano essere considerati rilevanti. L’apprezzamento anticipato delle prove, ammesso anche dalla nuova procedura civile federale (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), in: FF 2006 p. 6684; Vouilloz, La preuve dans le Code de procédure civile suisse (art. 150 à 193 CPC), in: AJP 2009 p. 832; Passadelis, Stämpflis Handkommentar ZPO, n. 8 ad art. 152; KuKo ZPO-Schmid, n. 14 ad art. 157; Hasenböhler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 35 ad art. 152), permette al giudice di rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già consentito di fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti, senza cadere nell’arbitrio, i mezzi di prova offerti (cfr. Messaggio, op. cit., ibidem; II CCA 18 settembre 2012 inc. n. 12.2012.46).

7.2

Nel caso di specie l’attrice non ha indicato sulla base di quali disposizioni di legge postulava l’assunzione delle nuove prove.

A ben vedere, si tratta in minima parte di pretesi nova ex art. 317 cpv. 1 CPC (i doc. IV° e V°, il richiamo dell’inc. CA.2011.170 dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, e dell’inc. 207/2008 Ov dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest, come pure le testimonianze di __________, __________ e __________) e in larga misura di prove già notificate al Pretore ma da lui non ammesse (il richiamo dell’inc. 086/2011 Ov dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest e dell’inc. n. 13.2011.96 dalla Terza Camera civile del Tribunale d’appello, l’interrogatorio / deposizione del suo amministratore __________, nonché le testimonianze di __________, __________, __________, __________ e __________).

7.2.1

Per quanto riguarda le nuove prove che dovrebbero fondarsi sull’ex art. 317 cpv. 1 CPC, si osserva quanto segue.

Il richiamo dell’inc. 207/2008 Ov dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest (avente per oggetto l’istanza di contestazione della disdetta e di protrazione) e dell’inc. CA.2011.170 dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (avente per oggetto la domanda cautelare di sospensione degli effetti della disdetta) è di fatto già stato attuato dal Pretore, egli avendo assunto d’ufficio il primo nell’ambito della causa DI.2009.478 richiamata ed avendo inserito il secondo nell’incarto di merito - di cui fa parte - che qui ci occupa.

Il documento IV° è costituito da una lettera 18 gennaio 2012 dell’attrice in risposta a un annuncio apparso l’11 gennaio 2012, dal riassunto delle letture degli annunci sul “Corriere del Ticino” dall’ottobre 2011 al maggio 2012 e dagli annunci fatti pubblicare dall’attrice, 3 o 4 volte al mese, su quel medesimo quotidiano dall’ottobre 2011 al gennaio 2012. Il documento può essere considerato in questa sede in quanto nova autentico solo nella misura in cui ha per oggetto prove successive alla deliberazione della decisione del Pretore (art. 229 cpv. 3 e 247 cpv. 2 lett. a CPC), ossia limitatamente al riassunto delle letture degli annunci sul “Corriere del Ticino” dal 10 al 31 maggio 2012, nulla avendo ragionevolmente impedito all’attrice di produrre al giudice di prime cure prima di quella data le altre prove, già esistenti.

Nel plico doc. V° è riportato lo scambio di e-mail tra l’attrice e __________, tra il 10 febbraio e il 20 marzo 2012, rispettivamente il commento rilasciato il 1° febbraio 2012 dall’amministratore dell’attrice __________ in merito ad un ente sostituivo in __________, poi ritenuto troppo grande. Esso non può essere qui considerato in quanto l’attrice avrebbe potuto produrre la documentazione già innanzi al Pretore, che in effetti era tenuto a considerare le nuove prove fino alla deliberazione della decisione (art. 229 cpv. 3 e 247 cpv. 2 lett. a CPC).

Analoghe considerazioni valgono per quanto riguarda la richiesta testimonianza dello stesso __________, pure riferita al doc. V°, mentre le testimonianze di __________ e __________, volte a confermare le trattative di enti sostitutivi attestate dal doc. MM, conclusesi nel maggio 2011, sono a loro volta irricevibili, dato che l’assunzione di quei testi poteva già essere chiesta in occasione dell’udienza del 13 ottobre 2011, quando per l’appunto erano state prodotte quelle prove documentali.

7.2.2

Quanto alle prove già offerte a suo tempo al Pretore, ma da lui poi non ammesse, si osserva invece quanto segue.

Il richiamo dell’inc. 086/2011 Ov dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest (relativo all’esperimento di conciliazione nella procedura di seconda protrazione) è già stato attuato dal Pretore, che lo aveva assunto d’ufficio nell’ambito della presente causa (cfr. ordinanza 19 dicembre 2011).

Il richiamo dell’inc. n. 13.2011.96 dalla Terza Camera civile del Tribunale d’appello (avente per oggetto un reclamo contro il rifiuto dell’interrogatorio / deposizione dell’amministratore dell’attrice __________) non è né utile né necessario, agli atti essendovi per altro già la relativa decisione, tanto più che - come si dirà - nemmeno vi è ragione di procedere all’assunzione della prova testimoniale a suo tempo rifiutata dal giudice.

Le testimonianze di __________, __________, __________, __________ e __________, che avrebbero dovuto riferire in merito alle trattative di enti sostitutivi di cui ai doc. II, LL, NN e OO, non sono a loro volta necessarie, la convenuta avendo dichiarato in occasione dell’udienza del 13 ottobre 2011 di non contestare il contenuto di quei documenti.

E nemmeno vi è infine motivo di effettuare l’interrogatorio / deposizione dell’amministratore dell’attrice __________, che, nelle intenzioni di quest’ultima, avrebbe dovuto riferire in merito alle assidue ricerche per trovare un nuovo ente sostitutivo (cfr. doc. DD-UU) e a quali condizioni economiche questi spazi venivano offerti. Innanzitutto si osserva che l’attrice non aveva mai preteso, se non irritualmente - oltretutto solo nel riassunto dei fatti - per la prima volta in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), che vi fossero stati altri eventuali enti sostitutivi oltre a quelli per i quali aveva versato agli atti le relative prove documentali, circostanza per altro contestata dalla controparte (osservazioni p. 6). Quanto poi al contenuto delle ricerche effettuate, già si è detto che la convenuta aveva dichiarato di non contestare il tenore dei doc. II, LL, NN e OO e con ciò pure delle annotazioni rese a quel momento da __________; pur non avendolo allora dichiarato in modo esplicito, essa in ogni caso non aveva e nemmeno ha ora (più) contestato (cfr. pure osservazioni p. 17 e 20) la correttezza degli altri documenti - con le relative annotazioni manoscritte - versati agli atti dall’attrice sulla questione (doc. DD-HH, MM, PP-QQ), dai quali - come meglio si dirà più oltre - si potevano evincere le condizioni a cui quegli stabili erano stati offerti in vendita o in locazione. In tali circostanze, non risulta che l’interrogatorio / deposizione dell’amministratore dell’attrice possa migliorare la posizione processuale di quest’ultima.

8.

L’inutilità dei testi __________, __________, __________, __________ e __________ e l’irritualità della richiesta di assunzione dei testi __________, __________ ed __________ - a loro volta inutili per i motivi esposti con riferimento all’interrogatorio / deposizione dell’amministratore dell’attrice __________ - consente tra l’altro di respingere già sin d’ora la domanda con cui l’attrice ha chiesto in via subordinata di annullare la decisione impugnata e rinviare la causa al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi e previa escussione di quegli 8 testi (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC; II CCA 10 ottobre 2012 inc. n. 12.2012.6).

9.

Manifestamente irricevibile è anche l’altra richiesta con cui l’attrice, rimproverando al Pretore di non aver accertato, d’ufficio, la nullità della disdetta 15 settembre 2008 “ex art. 271 cpv. 1 lit. d in relazione all’art. 271 cpv. 3 lit. a CO” per l’inesistenza dell’urgente bisogno proprio inizialmente fatto valere dalla convenuta, rispettivamente la sua annullabilità in quanto la stessa era stata notificata per ottenere un aumento sproporzionato della pigione, chiede alla scrivente Camera di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e di accertare la nullità della disdetta.

Già si è detto in precedenza (cfr. supra consid. B), che il 14 ottobre 2008 l’attrice aveva adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest con un’istanza di contestazione della disdetta e di protrazione. A quel momento - per quanto qui interessa - essa aveva tra l’altro chiesto di accertare la nullità e in subordine l’annullabilità della disdetta “straordinaria” 15 settembre 2008 (cfr. l’inc. 207/2008 Ov dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Ovest richiamato nella causa DI.2009.478 rich.). Sennonché, con decisione 12 marzo 2009 (doc. L), l’Ufficio, a quel momento tenuto ad esaminare d’ufficio i fatti alla base della richiesta giusta l’art. 274d cpv. 3 vCO (cfr. TF 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 5.2) e ad emettere un giudizio in forza al suo potere decisionale (art. 273 cpv. 4 2ª frase e 274e cpv. 2 vCO), aveva respinto quella domanda, accertando la validità della disdetta (dispositivo n. 1), definita “ordinaria”. Non impugnato da nessuna delle parti entro 30 giorni, quel dispositivo è passato in giudicato (art. 273 cpv. 5 e 274f cpv. 1 vCO), per cui non è più possibile rimetterlo in discussione (art. 59 cpv. 2 lett. e CPC), tanto meno nella causa che ci occupa, avente per oggetto la richiesta di seconda proroga, e oltretutto per la prima volta solo in appello.

10.

Resta pertanto da esaminare la questione a sapere se l’attrice, in accoglimento integrale della petizione, possa beneficiare di una seconda protrazione del contratto di locazione di 4 anni, anziché di quella di un anno e mezzo concessa dal Pretore.

10.1

Secondo gli art. 272 cpv. 1 e 272b cpv. 1 CO il conduttore di locali commerciali può esigere la protrazione della locazione per una durata massima di 6 anni se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.

Sono considerati effetti gravosi ai sensi della disposizione le condizioni particolari che rendono impossibile o difficile trovare locali sostitutivi entro il termine fissato nella disdetta; non così, invece, i disagi inevitabilmente legati alla disdetta, che mediante una protrazione non vengono attenuati bensì solamente procrastinati (Lachat, Le bail à loyer, n. 3.2 p. 771; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 11 e 14 ad art. 272 CO).

Ai fini della decisione sulla protrazione il giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, dei fattori elencati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO - le circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, la durata della locazione, la situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure il loro comportamento, l’eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini come pure la sua urgenza, la situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali - e dello scopo della protrazione, che risiede in sostanza nel concedere al conduttore un termine più ampio e sufficiente per cercare un’adeguata soluzione alternativa o, perlomeno, ad attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona (DTF 135 III 121 consid. 2, 125 III 226 consid. 4b; TF 26 gennaio 2009 4A_143/2008 consid. 7.1, 7.1.1 e 7.1.2), senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, op. cit., n. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), p. 80 seg.; Tercier, Les contrats spéciaux, 3ª ed., n. 2483; DTF 105 II 197; TF 21 marzo 2000 4C.455/1999 consid. 4a, 22 dicembre 2004 4C.343/2004 consid. 4.1, 26 giugno 2006 4C.29/2006 consid. 3.1; II CCA 28 settembre 2007 inc. n. 12.2007.39, 3 marzo 2008 inc. n. 12.2007.163, 20 giugno 2008 inc. n. 12.2008.105, 23 dicembre 2008 inc. n. 12.2008.103, 20 febbraio 2009 inc. n. 12.2008.57). Nell’ambito della richiesta di una seconda protrazione il giudice considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi (art. 272 cpv. 3 CO).

10.2

Nell’ambito della ponderazione dei rispettivi interessi delle parti nel caso di specie, il Pretore ha innanzitutto concluso che l’interesse della convenuta a riottenere i locali in questione era di natura prettamente economica e non particolarmente urgente: da una parte egli ha osservato che era stata accertata la sua volontà di riottenere in consegna le superfici in oggetto al fine di realizzare i propri intendimenti, segnatamente procedere alla ristrutturazione degli spazi (cfr. doc. 6 e 7), i quali, unitamente agli spazi al secondo e terzo piano, avrebbero poi costituito la superficie di vendita di una prestigiosa griffe __________ (__________), poco importando se vi fosse già un accordo con quest’ultima o se la convenuta avrebbe assunto personalmente la gestione di tale negozio (come era avvenuto in taluni casi, cfr. doc. 2 e 3); dall’altra ha evidenziato come allo stato attuale non risultasse che la convenuta aveva ottenuto la licenza edilizia per la realizzazione del progetto; ha infine aggiunto che la convenuta era legittimata ad ottimizzare il proprio reddito locativo nei limiti legali, tanto più che il canone locativo applicato nell’occasione era ben al di sotto di quanto notoriamente richiesto per una superficie in __________, ove le pigioni si aggiravano tra i fr. 2'000.- / 3'000.- al metro quadrato all’anno (cfr. articolo apparso sul “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012).

In questa sede l’attrice da atto che l’interesse della convenuta era di natura prettamente economica, rilevando che la controparte voleva in realtà locare a terzi il negozio a condizioni economiche a lei maggiormente favorevoli e meglio per una pigione di € 96'000.- annui (pari a circa fr. 145'000.-), con un aumento, abusivo, di circa il 23% (cfr. doc. 5 inc. n. DI.2009.478 rich.), e ritenendo per altro non provato che le pigioni in __________ si aggirassero tra i fr. 2'000.- / 3'000.- al metro quadrato all’anno. Contesta poi che la mancata produzione dell’accordo, a suo dire inesistente e non provato, tra la convenuta e la prestigiosa griffe __________ (__________), il cui nome per altro non risultava dagli atti, fosse irrilevante per la questione dell’esistenza dell’urgente, serio e concreto fabbisogno proprio della locatrice. E lamenta il fatto che il giudice di prime cure si sia fondato su un annuncio su cui essa non aveva potuto esprimersi, avente per oggetto fatti avvenuti successivamente alla chiusura dell’istruttoria rispettivamente dopo le arringhe finali.

10.2.1

L’attrice ha senz’altro ragione a lamentare, in materia di prove, il fatto che il Pretore si sia fondato per il suo giudizio sull’articolo apparso sul “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012. Egli, pur essendo certo legittimato ad avvalersi di prove d’ufficio (art. 229 cpv. 3 e 247 cpv. 2 lett. a CPC), non ha in effetti dato alle parti la possibilità di esprimersi sulla prova in questione e soprattutto in merito alle nuove circostanze di fatto che ne risultavano. Oltretutto, di tale prova, che per altro andrebbe relativizzata già per il fatto che non è scontato che il contenuto di un articolo di giornale corrisponda poi alla realtà, non vi è traccia nell’incarto. Non è dunque di principio possibile far capo agli accertamenti che il primo giudice ha tratto dallo stesso.

10.2.2

Il rimprovero mosso al Pretore di aver erroneamente accertato alcuni fatti di causa non può invece trovare accoglimento.

Il fatto che la pigione del negozio dato in locazione all’attrice, attualmente pari a fr. 864.25 al metro quadrato all’anno (fr. 130'504.- : mq 151), fosse di gran lunga inferiore a quella notoriamente esigibile in __________ è in effetti incontestabile: pur non potendosi - come detto - tener conto del contenuto dell’articolo di giornale su cui si era fondato il Pretore, da cui risultavano pigioni in loco tra i fr. 2'000.- / 3'000.- al metro quadrato all’anno, si osserva in effetti che la stessa attrice nell’ambito della causa DI.2009.478 richiamata aveva affermato che in quella Via non erano inusuali locazioni commerciali per circa fr. 2'000.- annuali al metro quadrato (cfr. doc. N p. 9).

L’esistenza di un eventuale accordo di collaborazione o fors’anche di locazione tra la convenuta e la prestigiosa griffe __________ __________, menzionato dal Pretore nella sua decisione, non è poi una sua invenzione, ma è una circostanza che era stata addotta proprio dall’attrice, sia in questa sede (petizione p. 7), sia nell’ambito della causa DI.2009.478 richiamata (cfr. doc. N p. 5; cfr. pure p. 3 delle conclusioni nell’inc. DI.2009.478 rich.). Essa è pertanto malvenuta a rimproverare al primo giudice di averla considerata nel suo giudizio, e ciò nonostante la stessa fosse stata contestata dalla controparte (doc. O p. 4). Si aggiunga che la convenuta, versando agli atti la relativa domanda di costruzione (cfr. doc. 7), ha chiaramente provato l’intenzione di ristrutturare i locali in questione ed in particolare la volontà di destinare ad attività commerciali il pianterreno, il primo, il secondo e il terzo piano, che evidentemente sarebbero poi stati gestiti da lei direttamente oppure da terzi.

10.2.3

Ciò premesso, escluso da una parte - come detto (cfr. supra consid. 9) - che l’attrice potesse prevalersi della presunta abusività della disdetta siccome la convenuta era intenzionata ad ottimizzare illecitamente il reddito locativo, ciò che per altro non era il caso dato che la pigione attuale era inferiore a quelle usuali (DTF 120 II 105 consid. 3); essendo dall’altra irrilevante - l’attrice non avendo in effetti spiegato, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), perché il diverso assunto del Pretore sarebbe invece errato - la mancata produzione dell’accordo tra la convenuta e la prestigiosa griffe __________ __________, che in ogni caso per l’attrice era semmai un indizio per l’inesistenza dell’iniziale urgente, serio e concreto fabbisogno proprio della convenuta, ma non del suo successivo interesse di natura prettamente economica, da lei pacificamente ammesso; e non avendo l’attrice per il resto censurato gli altri considerandi di fatto e di diritto della decisione del Pretore riassunti in precedenza, la conclusione di quest’ultimo secondo cui l’interesse della convenuta a riottenere i locali in questione era di natura prettamente economica e non particolarmente urgente può senz’altro essere confermata.

10.3

Per quanto riguarda gli interessi dell’attrice, il Pretore ha in primo luogo rilevato che gli investimenti da lei effettuati all’inizio della locazione erano ormai ammortizzati. Quanto alle ricerche da lei effettuate al fine di trovare un ente sostitutivo, egli ha invece osservato: che al momento della ricezione della disdetta, nel settembre 2008, essa si era attivata al fine di reperire soluzioni alternative inviando 7 scritti (doc. DD), rimasti senza risposta; che a partire dall’aprile 2009 essa aveva incaricato una sua dipendente di leggere tutti gli annunci sul “Corriere del Ticino” (cfr. teste __________ nell’inc. n. DI.2009.478, doc. DD e doc. 14 inc. n. DI.2009.478), mentre per quanto atteneva alla pubblicazione di annunci propri per il 2009 risultavano un annuncio in aprile (doc. DD) e 3 annunci mensili da agosto a dicembre (doc. EE), a cui andava aggiunta la risposta dell’__________ (doc. DD) che confermava di non avere superfici da locare; che per gli anni 2010 e 2011 agli atti vi erano le letture effettuate così come gli annunci pubblicati 3 o 4 volte al mese fino ad agosto 2011 (doc. EE e GG) e alcune risposte ai citati annunci (doc. HH e segg.), prive però dei dettagli delle superfici e delle altre condizioni offerte (metratura, pigione ed eventuale “buona uscita”, tranne per il doc. PP) agli atti essendovi solo le annotazioni manoscritte dalla conduttrice. In definitiva, per il primo giudice, l’attrice, pur non essendo rimasta inattiva, nemmeno aveva dimostrato di aver intrapreso tutto quanto in suo potere per trovare una superficie alternativa, dalla stessa - che gestiva altri due negozi nel __________ - potendosi in ogni caso pretendere una maggiore diligenza e sistematicità ed in particolare il conferimento di un incarico a un’agenzia immobiliare, che le avrebbe verosimilmente permesso di trovare enti sostitutivi in __________, per altro esistenti (cfr. articolo apparso sul “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012) sia pure a prezzi maggiori di quello da lei ora pagato, rispettivamente l’estensione delle ricerche in altre zone di __________, ove pure risultavano esservi spazi disponibili (cfr. sempre il medesimo articolo); tanto più che la controparte le aveva offerto un importante escomio di “buona uscita” (doc. 11), poi aumentato in sede di udienza, e che il contratto in vigore non le garantiva una permanenza oltre il 30 settembre 2005.

In questa sede l’attrice, ribadita la censura in merito alle risultanze dell’articolo apparso sul “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012, riconferma di aver sufficientemente provato in via documentale (doc. CC-UU, IV° e V°) o con le prove testimoniali da lei offerte - di cui già si è detto - le sue continue, attuali, assidue e serie ricerche, dalle quali risultava che sul mercato immobiliare rilevante di __________ raramente venivano offerti spazi commerciali con caratteristiche simili a quello da lei attualmente occupato, aggiungendo poi che le stesse, potendosi tenere conto delle annotazioni manoscritte fatte su quegli scritti dal suo amministratore, avevano permesso di reperire spazi troppo piccoli (doc. SS, PP, NN e HH), troppo grandi (doc. OO e V°), non idonei (doc. II), con un escomio di “buona entrata” eccessivo (doc. LL) o infine le cui trattative si erano interrotte per volontà del proprietario (doc. MM). Osserva che il conferimento di un incarico ad un’agenzia immobiliare, da lei per altro non esigibile già per il suo costo sproporzionato, non avrebbe modificato questa situazione. E ritiene del tutto insufficiente l’escomio di “buona uscita” di fr. 400'000.- offerto dalla controparte per raffronto a quelli richiesti per altri enti locati.

10.3.1

In materia di prove, già si è detto (cfr. supra consid. 10.2.1) dell’impossibilità di far capo agli accertamenti che il Pretore ha tratto dall’articolo del “Corriere del Ticino” del 12 aprile 2012.

Parimenti già è stato chiarito (cfr. supra consid. 7.2.1 e 7.2.2) che le annotazioni manoscritte fatte sui doc. HH-UU dall’amministratore dell’attrice __________ non erano (più) contestate, che i doc. V° e, in larga parte, il doc. IV° non erano ricevibili e che nemmeno vi era con ciò motivo di assumere le ulteriori prove testimoniali offerte dall’attrice in questa sede.

10.3.2

In fatto, si osserva che l’attrice non censura, se non in minima parte, gli accertamenti fattuali effettuati dal Pretore: essa non contesta che gli investimenti da lei effettuati all’inizio della locazione erano ormai ammortizzati; non mette in dubbio che la controparte le aveva offerto un importante “escomio” di “buona uscita e” o di “buona entrata” di fr. 400'000.-, da lei però ritenuto insufficiente a fronte delle somme a suo dire generalmente richieste di fr. 800'000.-; e non nega che il contratto in vigore non le garantiva una permanenza oltre il 30 settembre 2005.

Già chiarito in precedenza che i prezzi offerti per superfici commerciali in __________ erano maggiori di quello da lei sino ad allora pagato, le sue uniche censure, a ben vedere, sono due. Da una parte essa lamenta, a ragione, l’esistenza degli ulteriori nuovi enti sostitutivi - beninteso oltre a quelli già indicati a suo tempo dalle parti - in __________ (negozio __________ in sostituzione di __________) o in altre zone di __________ (in __________ e nel nuovo stabile __________), evocata irritualmente dal Pretore. Dall’altra e soprattutto, nell’ambito delle ricerche di enti sostitutivi effettuate dal 2008 al 2011, di per sé non contestate nella loro estensione, rimprovera al Pretore unicamente di aver ritenuto che i doc. HH-UU non erano sufficienti per provare i dettagli delle superfici offerte in quanto tali informazioni risultavano solo dalle annotazioni manoscritte dal suo amministratore. Ora, appurata - come detto sopra - l’infondatezza di quell’accertamento pretorile, resta comunque il fatto che l’attrice non ha indicato nel gravame quali sarebbero i dettagli così risultanti (metratura, pigione ed eventuale “buona entrata”) e tanto meno ha in tal modo dimostrato che quelle ricerche avevano permesso di reperire spazi troppo piccoli (doc. SS, PP, NN e HH), troppo grandi (doc. OO e V°), non idonei (doc. II), con un escomio di “buona entrata” eccessivo (doc. LL) o infine le cui trattative si erano interrotte per volontà del proprietario (doc. MM). Che il fatto che i doc. HH-UU fossero sufficienti per provare i dettagli delle superfici offerte permettesse poi di concludere che le ricerche dell’attrice erano state continue, attuali, assidue e serie è in ogni caso tutt’altro che scontato. Anzi. Ci voleva ben altro ed in particolare era necessario che l’attrice censurasse puntualmente il diverso e dettagliato assunto in fatto e in diritto del Pretore, ciò che però non ha fatto. Ma oltretutto da quei documenti, e dagli altri versati agli atti in prima sede, risulta semmai una situazione in parte diversa in merito agli enti locali sostitutivi disponibili in __________: che all’attrice era stato sottoposto un negozio di mq 100 (doc. HH); che essa ha ritenuto non idonea una superficie di vendita, a suo dire stretta e mal ripartita, di mq 130 lordi / 100 mq netti, offerta per fr. 7'000.- mensili e con escomio di “buona entrata” di fr. 600'000.- (doc. II); che essa ha reputato non idonea per una boutique e troppo cara una superficie di mq 174 lordi / 108 mq netti, offerta per fr. 220'000.- annui e con escomio di “buona entrata” di fr. 1’500'000.- (doc. LL); che, considerandoli troppo piccoli e troppo cari, essa ha rinunciato agli spazi di circa mq 79, già adibiti a boutique, offerti per fr. 9'000.- mensili e con escomio di “buona entrata” di fr. 1’200'000.- (doc. NN); che essa ha considerato troppo cara una superficie di mq 350, offerta per fr. 500'000.- annui (doc. OO); che essa ha ritenuto troppo piccolo un negozio di mq 50, con oltretutto difficoltà a dare la disdetta (doc. PP); che a lei era stato offerto in vendita un immobile di 4 piani per fr. 3'800'000.- (doc. RR); e che le era stato sottoposto uno spazio commerciale di mq 52 per fr. 163'000.-/190'000.- annui e con una non precisata “buona entrata” (doc. SS).

D’altro canto, è poi a regione che la convenuta ribadisce in questa sede che l’attrice aveva rinunciato ad approfondire altre possibili soluzioni in altre zone di __________ (ove pure vi erano boutiques, cfr. doc. 12a-12c), come quella offerta a suo tempo in __________ (cfr. doc. EE), zona che in precedenza, a p. 7 seg. del doc. N, essa aveva ritenuto essere di caratteristiche simili a __________. Dai doc. 12e-12i e 12o-12r risulta altresì che altri spazi commerciali - in parte già oggetto delle ricerche dell’attrice (ad es. doc. 12f e 12g) - erano stati messi a quel momento sul mercato, sia in __________, sia nelle zone immediatamente limitrofe (__________, __________ e __________).

10.3.3

Visto quanto precede, il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che l’attrice, confrontata con gli effetti gravosi derivanti dalla disdetta del contratto di locazione, non avesse intrapreso tutto (Higi, op. cit., n. 242 ad art. 272 CO) quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lei per porre rimedio agli stessi (art. 272 cpv. 3 CO), può essere confermato. Pur essendo incontestabile che l’attrice non fosse rimasta inattiva nella ricerca di soluzioni alternative, si osserva che quelle ricerche avrebbero potuto essere più incisive ed estese e fors’anche avrebbero potuto e dovuto indurla a considerare anche soluzioni non ideali e temporanee: innanzitutto essa si è limitata ad far pubblicare degli annunci in un unico giornale - non sempre poi con la necessaria continuità (specie prima di agosto 2009 e dopo luglio 2011) - e a leggere le offerte di spazi locativi in quell’unico quotidiano, prendendo poi contatto con gli eventuali interessati così risultati, il tutto senza invece aver ritenuto di consultare internet o di rivolgersi ad altri giornali oppure a una o più agenzie immobiliari specializzate (SVIT, op. cit., n. 34 ad art. 272 CO), il cui costo non sarebbe certo stato proibitivo; essa si è inoltre limitata a ricercare spazi commerciali nella sola o preferibilmente nella sola __________ (si pensi al tenore degli annunci da lei fatti pubblicare), quando invece ragionevolmente avrebbero potuto entrare in linea di conto anche altre zone “prestigiose” di __________ (emblematicamente, a p. 7 e 10 del doc. N, la stessa attrice dava proprio atto dell’idoneità di altre ubicazioni “nel centro di __________” rispettivamente nelle “immediate adiacenze” di __________), in cui vi erano pure spazi disponibili; e infine ha ritenuto di non approfondire o di rinunciare alle offerte di enti locali che le si erano presentate, adducendo che gli stessi non erano idonei per una boutique sia per superficie che per prezzo (pigione o escomio di “buona entrata”, e ciò nonostante, con riferimento a quest’ultimo aspetto, la controparte fosse stata disposta di offrirle un escomio di “buona uscita” di fr. 400'000.-, pari alla metà di quella da lui ritenuta usuale), senza che in realtà quella presunta inidoneità fosse confermata oggettivamente (si pensi in particolare - ma non solo - ai locali offerti con il doc. II, dall’attrice non ritenuti né troppo cari né troppo piccoli, ma solo non idonei). A questo proposito, la giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di stabilire che il conduttore che cerca locali equivalenti a quelli che abbandona non può accontentarsi di ricercare ed accettare solamente la soluzione alternativa ideale per ubicazione, superficie e prezzo (SVIT, op. cit., n. 63 ad art. 272 CO), ma deve eventualmente adagiarsi a prendere in considerazione una soluzione solo transitoria (TF 24 ottobre 1988 in: Droit du bail 1989 n. 27), rispettivamente accettare di pagare le pigioni usualmente più care per quella categoria di oggetti (DTF 105 II 197 consid. 3b) oppure, se non vuole spendere di più di quello che versava precedentemente, limitarsi a prendere in considerazione superfici minori (II CCA 8 febbraio 1993 inc. n. 190/92, 19 settembre 1994 inc. n. 90/94) o ubicazioni meno favorevoli (Higi, op. cit., n. 102 e 242 ad art. 272 CO; di tenore analogo Weber, Basler Kommentar, 3ª ed., n. 17 ad art. 272 CO, secondo cui il conduttore deve in tal caso ridurre notevolmente le sue aspettative ed in particolare accettare ogni offerta che non appaia impraticabile per motivi validi).

10.4

In definitiva, tenuto altresì conto del fatto che nell’ambito della procedura di seconda protrazione i criteri di apprezzamento e di valutazione delle condizioni poste dalle legge sono più restrittivi rispetto a quelli applicabili nella prima domanda di protrazione (II CCA 19 settembre 1994 inc. n. 90/94), nel caso concreto la ponderazione dei rispettivi interessi delle parti esclude che all’attrice possa essere concessa la protrazione massima prevista dalla legge da lei richiesta e permette al contrario di non ritenere insufficiente la concessione di una seconda proroga di un anno e mezzo e con ciò - tenuto conto della prima protrazione - di un periodo di tempo di complessivi 3 anni e mezzo, decisa dal Pretore nell’ambito del suo ampio potere di apprezzamento. Va in effetti qui confermato che all’interesse della convenuta a riottenere i locali in questione, sia pure di natura prettamente economica e non particolarmente urgente, va contrapposto lo sforzo nella ricerca di enti sostitutivi prodotto dall’attrice, alla quale va però rimproverato di non aver intrapreso tutto quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lei per porre rimedio agli effetti gravosi della disdetta; il tutto, senza dimenticare che il termine contrattuale di disdetta di un anno aveva di fatto già permesso a quest’ultima di disporre di un certo tempo per valutare l’opportunità di eventuali soluzioni alternative. Si aggiunga che l’attrice doveva essere cosciente che il contratto, per il suo particolare tenore, non le garantiva una permanenza oltre il 30 settembre 2005. E che il fatto di continuare a disporre o meno di un negozio a __________ nemmeno era tale da compromettere la sua esistenza (Weber, op. cit., n. 3a ad art. 272 CO; II CCA 28 settembre 2007 inc. n. 12.2007.39), essa gestendo comunque altri due negozi nel __________.

11.

Ne discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile con conseguente conferma della decisione pretorile, ritenuto che gli oneri processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolati sulla base di un valore litigioso pari ad almeno fr. 326'260.- (corrispondente alla pigione e alle spese accessorie dovute per gli ulteriori 2 anni e mezzo di protrazione rivendicati dall’attrice in questa sede, e ciò a prescindere dalla pure auspicata contestazione della disdetta), seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG

decide:

I. L’appello 11 giugno 2012 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 3’000.-, da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 7’500.- per ripetibili.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il vicecancelliere