Mora del conduttore - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

in fatto: A. Con contratto di locazione del 14 settembre 1999, la società AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 l’appartamento adibito ad abitazione familiare di quattro locali, oltre a cucina, sala da bagno, doppio servizio per complessivi 92 mq e cantina, ubicato al __________ piano, interno n. __________, dello stabile sito in via __________. Il contratto ha avuto inizio il 1° dicembre 1999, per durata indeterminata, disdicibile con preavviso di tre mesi e con effetto per il 30 settembre, la prima volta per il 30 settembre 2000. La pigione mensile era pari a fr. 1'280.-, aumentata a fr. 1'390.- dal 1° ottobre 2005 e l’acconto spese accessorie a fr. 160.- al mese; il conduttore si era inoltre impegnato a corrispondere fr. 130.- a titolo di “Autorimessa / Posteggio” e fr. 25.40 per l’abbonamento alla tv via cavo (doc. A, B). Constatato che il conduttore era in ritardo con i pagamenti, con lettera del 27 gennaio 2011 la locatrice lo ha diffidato a versare “entro e non oltre 5 giorni” l’importo scoperto di fr. 4'210.10 composto da:

“pigione mese di dicembre 2010 fr. 1’840.30

pigione mese di gennaio 2011 fr. 1'841.20

spese amministrative e solleciti (art. 10 ctto locaz) fr. 280.00

interessi di mora 2009 (vedi allegato) fr. 248.60

totale a nostro favore fr. 4'210.10”

con la comminatoria che, in caso di mancato pagamento, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. C). Non avendo ricevuto il versamento, l’8 marzo 2011 la locatrice ha notificato al conduttore, mediante modulo ufficiale, la disdetta straordinaria del contratto di locazione per il 30 aprile 2011 (doc. D). In seguito a trattative volte al rientro dello scoperto, la disdetta è stata dapprima sospesa e poi annullata per intervenuto pagamento (doc. E). Preso atto di un nuovo ritardo del conduttore nel pagamento della pigione, con lettera del 16 giugno 2011, la locatrice lo ha diffidato a corrispondere “entro e non oltre 10 giorni” l’importo di fr. 3'650.80, composto da:

“pigione mese di maggio 2011 fr. 1’841.20

pigione mese di giugno 2011 fr. 1'769.60

spese amministrative e solleciti fr. 40.00

totale a nostro favore fr. 3'650.80”

con la comminatoria che, in caso di mancato pagamento, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. F). Il 19 luglio 2011 la locatrice ha disdetto, con modulo ufficiale, il rapporto di locazione con effetto dal 31 agosto 2011, in mancanza del versamento della pigione (doc. G). Anche questa volta, in seguito a trattative volte al rientro dello scoperto, la disdetta è stata dapprima sospesa e poi annullata per intervenuto pagamento (doc. H).

B.

Dopo un nuovo ritardo del conduttore nel pagamento della pigione, il 22 giugno 2012 la locatrice lo ha diffidato a corrispondere “entro e non oltre 10 giorni” l’importo di fr. 4'366.70, composto da:

“pigione mese di maggio 2012 fr. 1’841.20

pigione mese di giugno 2012 fr. 1'841.20

conguaglio spese 2011 fr. 464.30

spese amministrative e solleciti (art. 10 ctto locaz) fr. 220.00

totale a nostro favore fr.4'366.70”

con la comminatoria che in caso di mancato pagamento, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. I). A questa diffida ne ha fatto seguito un’altra del 7 agosto 2012, che riportava ancora una parte degli importi scoperti della precedente e con la quale la locatrice sollecitava il conduttore a versare “entro e non oltre 10 giorni”, l’importo di fr. 6'469.80, composto da:

“pigione mese di giugno 2012 fr. 1’841.20

pigione mese di luglio 2012 fr. 1'841.20

pigione mese di agosto 2012 fr. 1'841.20

interessi di mora 2011 fr. 241.90

conguaglio spese 2011 fr. 464.30

spese amministrative e solleciti (art. 10 ctto locaz) fr. 240.00

totale a nostro favore fr.6'469.80”

e questa volta non solo con la comminatoria che in caso di mancato pagamento il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO, ma con l’avviso che questa disdetta sarebbe stata “l’ultima ed irrevocabile” (doc. J). Non avendo ricevuto il versamento sollecitato, il 10 settembre 2012 la locatrice ha disdetto, con modulo ufficiale, il rapporto di locazione con effetto dal 31 ottobre 2012 (doc. K). Il conduttore ha contestato la disdetta dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione con istanza del 3 ottobre 2012, chiedendo l’annullamento della disdetta e, in via subordinata, la protrazione della locazione fino al 31 agosto 2013. L’udienza di conciliazione si è tenuta il 17 ottobre 2012, senza esito e l’Ufficio di conciliazione ha rilasciato al conduttore l’autorizzazione ad agire (doc. L). Dopo l’udienza le parti sono entrate in trattative e la locatrice con lettera del 25 ottobre 2012, ha fissato al conduttore un ultimo inderogabile termine di 30 giorni per versare l’importo ancora scoperto di fr. 4'628.60, composto “dalla locazione di settembre di fr. 1'841.20, dalla locazione di ottobre di fr. 1'841.20, dagli interessi di mora 2011 per fr. 241.90, dal conguaglio spese accessorie 2011 di fr. 464.30 e dalle spese amministrative/solleciti di fr. 240.-”, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento dell’intero importo nel termine impartito, avrebbe notificato la disdetta per mora ex art. 257d CO (doc. M). Tale importo è stato pagato dal conduttore nel termine impartito.

C.

Il 3 dicembre 2012 la locatrice ha notificato al conduttore una disdetta del contratto di locazione, mediante modulo ufficiale, con effetto dal 31 gennaio 2013 (doc. 2). Il 17 dicembre 2012 la locatrice ha invitato il conduttore a versare entro 30 giorni l’importo di fr. 3'742.40.- composto come segue:

“pigione mese di novembre 2012 fr. 1'841.20

pigione mese di dicembre 2012 fr. 1'841.20

spese amministrative, solleciti (art. 10 ctto locaz) fr. 40.00

totale a nostro favore fr. 3'742.40”

con la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO (doc. N). Il 27 dicembre 2012, il conduttore ha versato solo fr. 1'841.20, corrispondenti alla pigione per il mese di novembre 2012 (doc. 5). La locatrice ha notificato al conduttore il 21 gennaio 2013 la disdetta straordinaria del contratto di locazione, mediante modulo ufficiale, con effetto dal 28 febbraio 2013 (doc. O). Quello stesso giorno, la locatrice ha altresì notificato al conduttore la disdetta ordinaria del contratto di locazione per la scadenza prevista nel contratto vale a dire per il prossimo 30 settembre 2013, precisando che questa disdetta ordinaria non influiva in alcun modo sulla disdetta straordinaria con effetto dal 28 febbraio 2013 (doc. P). Il 24 gennaio 2013, dopo la scadenza del termine di pagamento di 30 giorni, il conduttore ha versato fr. 1'841.20 per la pigione di dicembre 2012 (doc. 5). Il conduttore ha poi versato la pigione del mese di gennaio 2013 il 5 febbraio 2013 e quella di febbraio 2013 il 7 febbraio 2013 (doc. 5).

D.

Il 21 febbraio 2013 il conduttore ha contestato la validità della disdetta straordinaria presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, chiedendo in via subordinata la nullità della disdetta ordinaria e, in via ancor più subordinata, la protrazione del contratto di locazione per la durata di 4 anni. All’udienza di conciliazione del 20 marzo 2013, l’Ufficio di conciliazione, preso atto dell’impossibilità di addivenire a un’intesa, ha rilasciato al conduttore l’autorizzazione ad agire (doc. 1). Nel frattempo, con “istanza d’espulsione per mora” del 1° marzo 2013, la locatrice ha chiesto, nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, alla Pretura di Lugano, sezione 4, di far ordine al conduttore di riconsegnarle l’appartamento sito in via __________, con la comminatoria dell'azione penale ex art. 292 CP in caso di disobbedienza e ulteriori misure di esecuzione.

All’udienza di discussione del 15 aprile 2013, l'istante ha mantenuto la domanda di espulsione, alla quale si è invece opposto il conduttore rilevando di aver versato la somma richiesta con due versamenti, l’ultimo dei quali avvenuto solo 4 giorni dopo la scadenza del termine di diffida: un così breve ritardo non sarebbe a suo dire sufficiente per interrompere il rapporto locativo. Di conseguenza, la disdetta straordinaria sarebbe contraria alle regole della buona fede ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO. In quell’occasione, il convenuto ha proposto come mezzi di prova l’audizione dei testi __________, sua madre, e di __________. Dall’estratto del Registro di commercio della parte locatrice (AO 1) risulta che il primo è il presidente di questa società, mentre il secondo non ne fa più parte dall’anno 2008 (doc. 4). Il Pretore non ha ammesso le prove offerte, ritenendo sufficiente per il giudizio la documentazione agli atti.

E.

Con decisione del 22 aprile 2013, il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora del conduttore secondo l’art. 257d CO, ha accertato che la stessa non era contraria alle regole della buona fede ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO e, ritenendo adempiuti i presupposti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti, ha accolto l’istanza d’espulsione. La giudice di prime cure ha dunque fatto ordine al convenuto di mettere a libera disposizione della parte istante l’ente locato entro 10 giorni dalla notificazione della sua decisione, con la comminatoria dell’azione penale per disobbedienza di cui all’art. 292 CP, l’ammonimento che l’inesecuzione darà titolo all’istante per reclamare il risarcimento del danno, l’ordine agli organi di polizia di prestare man forte per l’esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante, con possibilità per questi ultimi di depositare le cose mobili ivi contenute in un luogo indicato dall’istante e ponendo la tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- a carico del convenuto, con l’obbligo per quest’ultimo di rifondere alla controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili.

F.

Con appello del 3 maggio 2013, il convenuto insorge contro la predetta decisione pretorile chiedendone l’annullamento e, in via subordinata, il rinvio della causa al Pretore “per l’audizione dei testi __________ e __________ e nuovo giudizio”, con protesta di tassa, spese e ripetibili di prima e seconda istanza. L’appellante rimprovera al Pretore l’errata applicazione della procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, non potendo sussistere alcun caso manifesto giacché la giudice di prime cure era chiamata a giudicare dell’abusività o meno della disdetta. Sostiene inoltre che l’ammissione di questa procedura avrebbe pregiudicato i suoi diritti di difesa, poiché, per questo motivo, gli sarebbe stata negata l’audizione dei testimoni da lui proposti in occasione dell’udienza di discussione del 15 aprile 2013. Ribadisce ancora che, contrariamente a quanto accertato dal Pretore, un pagamento tardivo di soli 4 giorni (e non 3 come accertato dalla giudice di prima istanza) non poteva giustificare l’invio di una disdetta, ritenuto altresì che l’importo scoperto era di fr. 1'841.20.

Con risposta del 3 giugno 2013, l’appellata ha proposto di respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile del 22 aprile 2013, previa estromissione dall’incarto dei documenti B, C e D prodotti dal convenuto con l’appello. Delle ulteriori e precise argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

e considerato

in diritto: 1. Contro una decisione emanata in procedura sommaria di tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno fr. 46'080.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). La decisione impugnata è stata notificata all’appellante il 23 aprile 2013; l’appello in esame, spedito il 3 maggio 2013, è dunque tempestivo e, da questo punto di vista, ammissibile.

2. Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Nella fattispecie, l’espulsione dell’appellante conduttore è stata decisa in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti. Ora, in tale tipo di procedura non sono ammesse nuove prove in seconda istanza, i giudici di appello dovendo decidere sulla base delle prove assunte nella procedura davanti al Pretore (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5 pubb. in SJ 2013 I 129). Ne segue che i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova presentati in questa sede dall’appellante sono improponibili e che la Camera deve emanare il proprio giudizio solo sulla base dell’incarto SO.2013.998 della Pretura di Lugano, sezione 4.

3. Secondo l’art. 257 cpv. 1 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3). In base alla più recente giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori essere considerate prive di rilevanza.

Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso.

4. L’appellante rimprovera al Pretore di aver rifiutato la richiesta di audizione dei testi __________ e __________ (verbale udienza di discussione del 15 aprile 2013, pag. 2 nell’inc. n. SO.2013.998). La questione del diritto alla prova, parte del diritto di essere sentiti sancito dall’art. 53 CPC va esaminata in primo luogo. Fosse accertata la violazione del diritto di essere sentiti, infatti, la sentenza del Pretore sarebbe nulla già per tale vizio (DTF 135 I 187 consid. 2.2 pag. 190, 137 I 195 consid. 2.2 pag. 197), senza necessità di esaminare le altre censure proposte dall’appellante. Ora, dagli atti di causa risulta che il Pretore ha rifiutato tali mezzi di prova perché ai fini del giudizio riteneva sufficiente la documentazione agli atti (verbale udienza di discussione del 15 aprile 2013, pag. 2 nell’inc. n. SO.2013.998). In altre parole, la giudice di prima istanza ha ritenuto che i testimoni proposti dal convenuto non potevano mutare il suo convincimento sulla dimostrazione della pretesa avanzata dall’istante, così che esse potevano d’acchito essere considerate prive di rilevanza. Si pone quindi il quesito a sapere se l’apprezzamento anticipato delle prove operato dal Pretore è corretto o se invece avrebbe dovuto dichiarare l’istanza di espulsione in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti irricevibile.

4.1. L’appellante ha proposto tali mezzi di prova a sostegno della sua contestazione della disdetta e meglio per far accertare il carattere abusivo della stessa: __________, sua madre, avrebbe potuto riferire “sulla questione degli interessi economici in gioco” e __________ e __________ avrebbero, a suo dire, potuto “chiarire, visto il carattere sociale della procedura, se la proprietà e l’amministrazione della AO 1 sono realmente al corrente della procedura” (verbale udienza di discussione del 15 aprile 2013, pag. 1 nell’inc. n. SO.2013.998). Se non che, le prove offerte dal convenuto sono del tutto inutili ai fini del giudizio sulla validità della disdetta. La madre dell’appellante avrebbe dovuto riferire di fatti posteriori all’emanazione della disdetta straordinaria, e meglio che nel mese di giugno 2013, ossia 5 mesi dopo la notifica della disdetta, avrebbe incassato una somma di denaro consistente e si sarebbe pertanto fatta garante per il pagamento futuro della pigione. Ora, la validità della disdetta deve essere giudicata al momento in cui l’autore disdice il contratto di locazione (Bohnet / Martini, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer, n. 31 ad art. 271 CO). Ciò che accade in epoca posteriore non può intaccarne la validità. In simili circostanze, l’audizione della madre del convenuto è del tutto inutile ai fini del giudizio, come correttamente deciso dal Pretore.

4.2 Né erano utili le deposizioni di __________. È vero, come addotto dall’appellante, che secondo il Tribunale federale i casi tipici di contrarietà alle regole della buona fede sono l’assenza d’interesse all’esercizio di un diritto, l’utilizzazione di una istituzione giuridica in modo contrario al suo scopo, la disproporzione manifesta degli interessi in presenza, l’esercizio di un diritto senza riguardo e l’attitudine contradditoria. Tuttavia, la stessa Alta corte, in quella medesima decisione, ha rilevato che nel contratto di locazione (art. 235 CO) l’interesse del locatore si concentra sul pagamento della pigione, quale contropartita della sua prestazione, e non gli si può quindi imporre di tollerare un conduttore in mora. Ne segue che la disdetta notificata per il mancato pagamento della pigione si fonda su un interesse perfettamente legittimo del locatore, che non può essere qualificato di abusivo (sentenza del Tribunale federale 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4.). Nel caso concreto, la disdetta straordinaria è stata motivata dalla mora del conduttore, che non ha pagato tutto quanto dovuto nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 257d CO. Non aveva dunque alcun senso sentire i testi proposti dal convenuto in mora nel pagamento della pigione per interrogarli sui motivi alla base della disdetta e sulla loro conoscenza della procedura in corso.

4.3. Se ne deve quindi concludere che il Pretore non ha in alcun modo violato il diritto alla prova del convenuto, avendo respinto mezzi di prova inutili e privi di pertinenza per il quesito a giudizio, facendo corretto uso degli strumenti previsti dal Codice di procedura (art. 152 cpv. 1, 124 cpv. 1 CPC).

5. Nel merito, l’appellante afferma che non si è in presenza di un caso manifesto ai sensi dell’art. 257 CPC. La situazione giuridica, prosegue l’appellante, non poteva essere ritenuta chiara dal momento che il Pretore era chiamato a fare uso di “apprezzamento” nel giudicare dell’abusività o meno della disdetta. Una situazione giuridica è chiara, come prescritto dall’art. 257 cpv. 1 lett. b CPC, laddove la conseguenza giuridica è evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un risultato univoco, ciò che non sarà generalmente il caso se l’applicazione della norma esige una decisione in equità o un apprezzamento da parte del giudice (DTF 138 III 123, consid. 2.1.2). Ciò non esclude né un’attività interpretativa del giudice, né un’attività di apprezzamento delle risultanze probatorie amministrate. È tuttavia necessario che il risultato di siffatta interpretazione rispettivamente di siffatto apprezzamento sia talmente chiaro e gli strumenti di giudizio talmente consolidati che la situazione giuridica sia chiara (Trezzini in Cocchi / Trezzini / Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), pag. 1141 ad art. 257 CPC e referenze citate).

6. Sostanzialmente, l’appellante ribadisce che un pagamento tardivo di soli 4 giorni (e non di 3 come accertato dal Pretore) non poteva giustificare l’invio di una disdetta, ritenuto altresì che l’importo scoperto era di fr. 1'841.20, corrispondente a un mese di pigione (appello pag. 3). La prima giudice ha accertato che il convenuto non poteva prevalersi della giurisprudenza per la quale un conduttore può chiedere con successo l’annullamento di una disdetta in caso di pagamento effettuato appena scaduto il relativo termine assegnato con la diffida, poiché egli non è sempre stato puntuale nei suoi pagamenti. Dall’istruttoria è emerso da un lato che il conduttore ha pagato il saldo dell’importo scoperto qualche giorno dopo la scadenza del termine di diffida (la differenza tra i quattro giorni ammessi dall’appellante e i tre giorni accertati dal Pretore è irrilevante), e dall’altro che nel passato il conduttore è stato ripetutamente diffidato per i ritardi nel pagamento della pigione. La locatrice lo ha sollecitato il 27 gennaio 2011 (doc. C), il 16 giugno 2011 (doc. F), il 22 giugno 2012 (doc. I), il 7 agosto 2012 (doc. J), il 25 ottobre 2012 (doc. M) e, da ultimo, il 17 dicembre 2012 (doc. N); diffide a cui sono seguite le disdette dell’8 marzo 2011 (doc. D), del 19 luglio 2012 (doc. G), del 10 settembre 2012 (doc. K) e, quella qui in esame, del 21 gennaio 2013 (doc. O). Né l’importo di fr. 1841.20 rimasto scoperto alla scadenza del termine poteva essere considerato di poco conto, trattandosi della pigione di un mese intero (sentenza del Tribunale federale 4A_641/2011del 27 gennaio 2012, consid. 7). In simili circostanze, il Pretore non poteva che giungere a una soluzione chiara in applicazione di meccanismi giuridici evidenti: il pagamento effettuato da un conduttore ripetutamente in ritardo nel pagamento della pigione, quattro giorni dopo la scadenza del termine assegnato con la diffida, non può condurre a ritenere abusiva ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO la disdetta straordinaria del contratto di locazione. Né giova all’appellante prevalersi del fatto che egli “vive in quell’appartamento da 35 anni, ovvero dalla nascita”. La lunga permanenza nell’ente locato non dispensa infatti il conduttore dal far fronte puntualmente al pagamento della pigione (sentenza del Tribunale federale 4A_641/2011del 27 gennaio 2012, consid. 7). La locatrice, del resto, ha già dato ampia prova di disponibilità nei confronti del conduttore in mora con il ritiro di tre precedenti disdette (doc. E, H, M), segnalando poi nell’ottobre 2012 che non era più disposta a tollerare oltre ritardi nel pagamento della pigione (doc. I, M).

7. L’appellante rimprovera ancora al Pretore un diniego di giustizia per non essersi espresso sul suo quesito volto a sapere: “se il locatore è in grado di prevalersi di una disdetta per mora e/o ordinaria dopo aver abusato del formulario ufficiale di cui al doc. 2 in data 3 dicembre 2012 e aver preteso con l’arteficio della minaccia di cui all’art. 257d CO il pagamento delle spese amministrative (doc. N)”. La censura è infondata già solo per il fatto il giudice non deve pronunciarsi su tutti gli argomenti sottopostigli, ma solo su quelli rilevanti per il giudizio (DTF 134 I 83 consid. 4.1. e sentenze citate; Trezzini, op. cit., pag. 1055 ad art. 238 CPC). A ogni modo, i quesiti posti dal convenuto sono ininfluenti per il giudizio. In primo luogo, l’asserito uso abusivo da parte della locatrice del modulo ufficiale il 3 dicembre 2012 (doc. 2) è stato superato dall’invio, il 17 dicembre 2012, della diffida formulata nel rispetto delle norme di legge (doc. N) e, il 21 gennaio 2013, dall’invio della nuova disdetta su modulo ufficiale (doc. O). Il tema avrebbe potuto essere rilevante se la locatrice avesse avviato la procedura di espulsione avvalendosi della disdetta del 3 dicembre 2012, ciò che non è stato il caso. Anche il quesito relativo all’addebito delle spese amministrative di ritardo poteva rimanere irrisolto, poiché la disdetta straordinaria del contratto di locazione non ha fatto seguito al mancato pagamento di tali spese amministrative (fr. 40.-, doc. N), ma al mancato pagamento dell’intero canone di locazione per il mese di dicembre 2012 di fr. 1'841.20. Infine, la contestazione dell’appellante sulla protezione triennale dalla disdetta, prevista dall’art. 271a lett. d e e CO, è manifestamente infondata, poiché l’art. 271a cpv. 3 lett. b CO la esclude in caso di disdetta per mora.

8. Il Pretore chiamato a decidere su una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta straordinaria per mora, deve accertare i fatti decisivi per tale domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica della disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna dei locali alla scadenza del contratto. In concreto, la proprietaria istante ha dimostrato con i documenti agli atti di aver diffidato a norma di legge il conduttore in mora (doc. N), di aver notificato con il formulario ufficiale la disdetta straordinaria del contratto al conduttore (doc. O) e di non aver ottenuto la riconsegna dei locali alla fine del contratto; il conduttore, del resto, non ha nemmeno contestato il mancato pagamento dell’intero importo diffidato entro il termine impartito, né la mancata riconsegna dei locali. In simili circostanze, è a giusta ragione che il Pretore ha ritenuto priva di fondamento la contestazione della disdetta e ha ammesso l’esistenza di un caso manifesto secondo l’art. 257 CPC, accogliendo l’istanza di espulsione e disponendone l’esecuzione diretta. L’appello, infondato in ogni suo punto, va respinto.

9. Per il valore di causa nella procedura di appello si rinvia al valore di fr. 46'080.- accertato dal Pretore.

Le spese processuali sono disciplinate dalla legge sulla tariffa giudiziaria del 30 novembre 2010 (LTG), la quale prevede, all’art. 9 cpv. 3, che nelle controversie in materia di locazione e di affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, la tassa è fissata tra 100.- e 200.- franchi e, all’art. 13, che per decisioni su appello del Tribunale di appello la tariffa è la metà di quella delle decisioni del pretore nella procedura originaria. Pertanto, le spese processuali per questa decisione sono fissate a fr. 100.- e poste interamente a carico dell’appellante, interamente soccombente. Alla parte appellata è assegnata un’indennità per ripetibili calcolata secondo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).