Locazione - disdetta per mora - pagamento (contestato) delle pigioni insolute - onere della prova - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

che con contratto 31 luglio 2015 (doc. A) AO 1, rappresentata da __________ SA, ha concesso in locazione dal 1° settembre 2015 e a tempo indeterminato a AP 1 e ad AP 2 l’appartamento duplex di 6 1/2 locali sito al primo piano, interno n. __________, dello stabile in Via __________ a __________;

che __________ SA, preso atto che AP 1 e AP 2 non avevano provveduto a pagare il saldo delle pigioni e dell’acconto per le spese accessorie giunti a scadenza il 1° gennaio 2016 (fr. 8’340.-) nemmeno entro il termine ultimativo di pagamento di 30 giorni con comminatoria di disdetta assegnato a ciascuno di loro il 13 gennaio 2016 (doc. B e B1), il 17 marzo 2016 (doc. D e D1) ha significato sempre a ciascuno di loro, in applicazione dell’art. 257d CO, su formulario ufficiale, la disdetta del contratto di locazione con effetto dal 30 aprile 2016;

che con istanza 2 maggio 2016, avversata da AP 1 e da AP 2 e promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha chiesto l’espulsione immediata di questi ultimi dall’ente locato;

che con decisione 13 giugno 2016 il Pretore, dopo aver rilevato che in occasione dell’udienza del 23 maggio 2016 l’istante aveva accettato di sospendere l’emanazione della decisione di espulsione per verificare se i convenuti avevano provveduto all’asserito pagamento del saldo tuttora insoluto di fr. 12'630.- e dopo aver evidenziato che la stessa parte il 30 maggio / 2 giugno 2016 aveva tuttavia comunicato, allegando una copia dell’estratto PostFinance, di non aver ricevuto alcun accredito ed aveva con ciò chiesto di emanare la decisione di espulsione, ha senz’altro accolto l’istanza, ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.- a carico dei convenuti in solido, tenuti altresì a rifondere alla controparte sempre con il vincolo della solidarietà fr. 100.- a titolo di indennità;

che con l’appello 1° luglio 2016 che qui ci occupa, avversato dall’istante con risposta 29 agosto 2016, i convenuti hanno chiesto in via principale di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza e in via subordinata di annullare la decisione pretorile con conseguente rinvio dell’incarto al primo giudice per un nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi: delle rispettive argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi;

che l’appello dei convenuti, manifestamente improponibile e manifestamente infondato, deve senz’altro essere respinto;

che i convenuti hanno innanzitutto addotto che le diffide con comminatoria di disdetta significate loro il 13 gennaio 2016 (doc. B e B1), oltretutto nell’ambito di una situazione di dare-avere confusa, sarebbero state superate dall’aggiunta n. 1 al contratto sottoscritta dalle parti il 1° febbraio 2016 (cfr. doc. A), dal che la nullità della disdetta: l’argomentazione è però chiaramente irricevibile, in quanto avrebbe già potuto essere formulata innanzi al Pretore (essi stessi hanno del resto ammesso a p. 5 del gravame di non aver “fatto valere formalmente le loro contestazioni in merito alla validità della diffida (e dunque della disdetta)”) e siccome era fondata su fatti che avrebbero già potuto essere allegati in prima sede (art. 317 cpv. 1 CPC), e comunque sarebbe stata ampiamente infondata anche nel merito, visto e considerato che la situazione di dare-avere tra le parti era chiara (cfr. doc. C) e che quell’aggiunta contrattuale (avente per oggetto il pagamento della pigione e dell’acconto per le spese accessorie in rate mensili anticipate anziché in rate trimestrali anticipate), che nulla specificava a proposito di quelle diffide, sarebbe entrata in vigore solo a far tempo dal 1° marzo 2016 (cfr. doc. A), quindi dopo che il termine di 30 giorni assegnato con le stesse era scaduto infruttuosamente;

che essi hanno in seguito sostenuto che il 20 aprile 2016, a seguito di un’iniziativa della loro precedente patrocinatrice avv. M__________ __________ (doc. 3), le parti si sarebbero accordate per il pagamento delle pigioni e dell’acconto per le spese accessorie allora insoluti di fr. 12'870.- e per il successivo annullamento della disdetta (doc. 4): l’argomentazione è però anche in questo caso chiaramente irricevibile, in quanto avrebbe già potuto essere formulata innanzi al Pretore (essi stessi hanno del resto ammesso a p. 5 del gravame di non aver “fatto valere formalmente le censure di abuso di diritto per il comportamento contraddittorio dell’appellata”) e siccome era fondata su fatti che avrebbero già potuto essere allegati rispettivamente su prove che avrebbero già potuto essere prodotte in prima sede (art. 317 cpv. 1 CPC, ciò che tra l’altro impone di respingere la richiesta dei convenuti volta ad assumere in questa sede in qualità di teste la loro precedente patrocinatrice), ed anche in questo caso sarebbe comunque stata ampiamente infondata anche nel merito, visto e considerato che in quell’accordo era stato previsto che l’annullamento della disdetta era subordinato al pagamento degli arretrati entro i successivi due giorni, termine questo che è però trascorso senza che fosse intervenuto alcun pagamento;

che essi hanno poi preteso che un analogo accordo sarebbe stato concluso in occasione dell’udienza del 23 maggio 2016 e che dunque l’istante, preso atto dell’avvenuto pagamento del saldo tuttora insoluto di fr. 12'630.-, dimostrato con le ricevute di versamento postali da loro prodotte in copia (doc. 1), avrebbe già ritirato seduta stante l’istanza di espulsione e ciò a prescindere dalle superflue riserve e formalità pure concordate a quel momento: l’argomentazione è però ampiamente infondata, atteso che dal verbale d’udienza del 23 maggio 2016 si evince che il ritiro dell’istanza non era affatto incondizionato ma era condizionato alla verifica con esito positivo dell’avvenuto pagamento di quelle somme (“la parte istante si riserva di verificare l’intervenuto pagamento della somma di fr. 12'630.-, per il quale riceve copia delle ricevute fiscali, e comunicherà al giudice il ritiro dell’istanza di sfratto rispettivamente chiederà l’emanazione della decisione in caso contrario”);

che essi, sempre con riferimento all’accordo concluso in occasione dell’udienza del 23 maggio 2016, hanno preteso che la condizione contenuta nell’accordo, ossia l’intervenuto pagamento della somma di fr. 12'630.-, era però stata adempiuta, quel pagamento, effettuato in due “tranches” (una di fr. 8'340.- presso l’ufficio postale di __________ 1 il 17 maggio 2016 e una di fr. 4'290.- presso l’ufficio postale di __________ il 20 maggio 2016), essendo stato provato dalle due ricevute di versamento postali da loro prodotte in copia (doc. 1), rispettivamente che in ogni caso non era stato provato che quella condizione non fosse stata adempiuta di modo che, prima di decretare la loro espulsione, il Pretore, a cui chiedevano di rinviare la causa previo annullamento della sua decisione ed assunzione di alcune prove (segnatamente le informazioni scritte da richiedere a La Posta Svizzera SA), rispettivamente questa Camera, a cui è pure stato chiesto di assumere quelle medesime prove, avrebbero dovuto chiarire la circostanza;

che il rilievo è manifestamente infondato, al limite del temerario;

che i convenuti sembrano in effetti scordare che spettava in realtà a loro provare l’avvenuto pagamento delle somme di fr. 8'340.- e di fr. 4'290.-, prova a cui essi non hanno tuttavia fatto fronte, non essendo nelle particolari circostanze sufficiente la produzione in copia delle due presunte ricevute di versamento postali (doc. 1): nonostante quelle somme non fossero state accreditate alla loro destinataria, ossia alla rappresentante dell’istante __________ AG (cfr. la dichiarazione rilasciata da PostFinance allegata alla comunicazione 30 maggio / 2 giugno 2016 dell’istante, poi confermata da un’altra dichiarazione resa il 13 luglio 2016 sempre da PostFinance allegata quale doc. D alla risposta all’appello e secondo cui nessun accredito era avvenuto fino al 12 luglio 2016), e nonostante l’istante con la comunicazione 30 maggio / 2 giugno 2016 alla Pretura avesse così implicitamente rimproverato ai convenuti di aver falsificato le due ricevute di cui al doc. 1, questi ultimi il 10 giugno 2016 si sono in effetti limitati a trasmettere alla Pretura uno scritto in cui rilevavano che La Posta Svizzera SA, da loro interpellata, attestava che la ricerca relativa al pagamento di fr. 8'340.- aveva dato esito negativo e si impegnava ad inoltrare la ricevuta originale a PostFinance “per un ulteriore procedimento” (cfr. scritti 31 maggio e 6 giugno 2016 de La Posta Svizzera SA) rispettivamente in cui il titolare dell’ufficio postale di __________ dichiarava che “stiamo facendo le ricerche” con riferimento al pagamento di fr. 4'290.-, sennonché queste dichiarazioni sono ben lungi dal dimostrare che i due pagamenti siano stati effettuati (e gli stessi attori, che nell’ambito del loro scritto 10 giugno 2016 avevano dichiarato di voler tenere informato il giudice dell’esito delle ricerche, a tutt’oggi non hanno però fornito alcuna informazione, che si presume quindi non esser loro pervenuta, ciò che rende inutile la loro attuale richiesta di ottenere informazioni scritte da La Posta Svizzera SA);

che oltretutto, sulla base di un apprezzamento complessivo delle seguenti circostanze, singolarmente solo di carattere indiziario, si può senz’altro concludere per l’inesistenza di quei pagamenti: appare innanzitutto assai sospetto che nel timbro postale relativo al pagamento di fr. 8'340.- sulle lettere A e N della parola “Lugano” siano presenti tre piccole aggiunte (righe orizzontali con un uncino che gira verso l’alto) che nulla hanno a che fare con il timbro e soprattutto che al centro di quel timbro invece di un unico cerchio puntinato (che indica dove apporre il timbro dell’ufficio di accettazione) ne risultino due che ad un certo punto si intersecano, ritenuto poi che diversamente da quello a destra quello a sinistra è stranamente visibile solo nella sua parte superiore; appare poi pure sospetto che il timbro postale relativo al pagamento di fr. 4'290.- sia sdoppiato in alcune sue parti e che sia incompleto, privo cioè di una piccola parte inferiore, nonostante il cerchio puntinato (che come detto indica dove apporre il timbro dell’ufficio di accettazione) è completo ed è visibile anche laddove dovrebbe risultare la parte di timbro mancante; appare poi strano che a fronte della contestazione relativa alla ricevuta inerente il pagamento di fr. 4'290.- i convenuti non abbiano provveduto a versare agli atti l’originale, che essi nemmeno avevano preteso di aver a suo tempo consegnato a La Posta Svizzera SA; si aggiunga che è per altro decisamente inverosimile che non solo uno ma ben due pagamenti, oltretutto presso due uffici postali diversi, possano non essere andati a buon fine;

che, a prescindere da quanto si è detto, la richiesta dei convenuti di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere (recte: di dichiarare irricevibile, cfr. art. 257 cpv. 3 CPC) l’istanza di espulsione avrebbe in ogni caso dovuto essere disattesa già per il fatto che nell’ambito del loro scritto 10 giugno 2016 essi avevano informato il Pretore che avrebbero comunque lasciato l’appartamento a far tempo dal 1° settembre 2016, ritenuto che in tale affermazione può senz’altro essere intravista una loro acquiescenza all’istanza, almeno a far tempo da quella data (nel frattempo trascorsa);

che, stando così le cose, l’ulteriore richiesta dei convenuti, non meglio motivata, volta alla convocazione delle parti a un’udienza di discussione deve essere respinta, la giurisprudenza avendo già avuto modo di stabilire che una tale richiesta non può essere accolta se, come in concreto, l’appello è manifestamente infondato o inammissibile (DTF 122 V 47 consid. 3b/dd, 136 I 279 consid. 1; TF 18 aprile 2012 1C_453/2011 consid. 1.3 pubbl. in RtiD II 2012 p. 27; II CCA 27 gennaio 2014 inc. n. 12.2013.114, 20 novembre 2014 inc. n. 12.2012.177, 16 febbraio 2016 inc. 12.2015.69, 2 marzo 2016 inc. n. 12.2015.24);

che le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 136'800.- (pari alla pigione e all’acconto per le spese accessorie dovuti nel termine triennale di protezione dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO qualora la contestazione della disdetta fosse risultata fondata), seguono la soccombenza (art. 106 CPC);

che essendovi il fondato sospetto che i convenuti in relazione al doc. 1 si siano resi responsabili del reato di falsità in documenti (art. 251 CP), copia di questa decisione viene trasmessa al Ministero Pubblico per le sue incombenze (art. 27a LOG).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG

decide:

1.

L’appello 1° luglio 2016 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2.

Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte sempre in solido fr. 2’500.- per ripetibili.

3.

Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4,

e al Ministero Pubblico, Lugano (con fotocopia del doc. 1)

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il vicecancelliere