Locazione - liberazione delle pigioni depositate

che con contratto 22 settembre 2009 V__________ __________ ha concesso in locazione a RE 1 i locali adibiti a studio medico dentistico al __________, __________ dello stabile denominato “__________”, in __________ a __________: il contratto prevedeva tra le altre cose il pagamento di una pigione mensile di fr. 2'333.35 nonché di un acconto mensile per spese accessorie di fr. 400.-;

che nell’aprile 2015 l’immobile in questione è stato ceduto alla CO 1, persona giuridica di diritto __________, che è dunque subentrata nel contratto di locazione;

che, a far tempo dal dicembre 2015, RE 1 ha provveduto, mensilmente e fino al mese di luglio 2016 (cfr. doc. E), a depositare presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ le pigioni e le spese accessorie che giungevano a scadenza;

che con scritto (recte: petizione) 9 dicembre 2016 la CO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc. C), ha convenuto in giudizio RE 1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud per ottenere lo sblocco immediato delle somme depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, a suo dire assommanti a circa fr. 26'000.-;

che all’udienza del 6 aprile 2017 la convenuta non è comparsa;

che con decisione 12 aprile 2017 il Pretore, in accoglimento della petizione, ha ordinato la liberazione di tutte le pigioni depositate presso l’Ufficio, ammontanti al 31 dicembre 2016 a fr. 21'797.51 (cfr. doc. D), ponendo a carico della convenuta le spese processuali di fr. 200.- e le ripetibili di fr. 300.-;

che con il ricorso (recte: appello) 5 maggio 2017 che qui ci occupa la convenuta ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di liberare a suo favore tutte le pigioni depositate o di mantenerne il deposito fino ad evasione di un’altra causa pendente tra le parti, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

che l’attrice con osservazioni 15 luglio 2017 ha postulato la reiezione del gravame e con un ulteriore scritto datato 16 dicembre 2017 ha comunicato di aver inoltrato una denuncia penale nei confronti dell’amministratore della convenuta;

che in questa sede la convenuta non si è assolutamente confrontata con le due argomentazioni alternative e indipendenti che avevano indotto il Pretore ad accogliere la petizione (quella secondo cui essa, preclusa in causa, non aveva contestato e con ciò ammesso i fatti addotti dalla controparte e quella secondo cui la sua istanza di eliminazione dei difetti rispettivamente di riduzione della pigione, inoltrata tempestivamente entro 30 giorni dal deposito della prima pigione, era poi stata stralciata, al pari della sua successiva istanza volta alla liberazione delle pigioni, ritenuto che la sua ulteriore istanza in quel senso datata 30 marzo 2017, tuttora pendente, era invece tardiva ed era comunque destinata all’insuccesso siccome non era fondata sulla difettosità dell’ente locato) e non ha in tal modo spiegato per quali ragioni di fatto o di diritto le stesse sarebbero errate e avrebbero dovuto essere riformate: l’appello deve così essere dichiarato irricevibile già per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC);

che nel suo gravame la convenuta, dopo aver rilevato come la controparte non avesse dato seguito alla sua lettera 31 marzo 2017 volta alla restituzione delle costose attrezzature di sua proprietà ancora presenti nell’ente locato, rispettivamente come il Procuratore pubblico, con decreto di accusa 13 marzo 2017, avesse messo in stato di accusa il __________ RA 1 siccome ritenuto colpevole di furto, di danneggiamento aggravato e di violazione di domicilio e ne avesse proposto la condanna ad una pena pecuniaria di 60 aliquote giornaliere di fr. 40.- cadauna sospesa condizionalmente, ad una multa di fr. 500.- ed al pagamento della tassa di giustizia di fr. 200.- e delle spese giudiziarie di fr. 300.-, rinviando la qui convenuta al competente foro per le eventuali pretese di natura civile, ha invero chiesto che le somme depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione fossero liberate a suo favore quale primo parziale risarcimento del danno a lei causato o comunque rimanessero in garanzia per la causa da lei inoltrata il 30 marzo 2017: la censura, per altro fondata su fatti mai addotti innanzi al Pretore e con ciò irriti (art. 317 cpv. 1 CPC), rispettivamente su mezzi di prova - la lettera 31 marzo 2017 ed il decreto di accusa 13 marzo 2017 - già disponibili prima dell’emanazione del giudizio pretorile ma versati agli atti irritualmente solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), sarebbe stata in ogni caso destinata all’insuccesso, oltre che per le ragioni già addotte dal Pretore, siccome ai sensi degli art. 259g e 259h CO le somme depositate presso l’Ufficio potevano essere liberate a favore della conduttrice solo a fronte dell’accertata difettosità dell’ente locato (cfr. Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ª ed., n. 21 ad art. 259h-259i CO), qui neppure pretesa dalla convenuta, e non invece a fronte di eventuali danni non in relazione con quella difettosità causati oltretutto solo in parte dall’attrice - non essendo tali quelli imputati al __________ RA 1, che non è stato qui preteso si identifichi con la stessa -, che neppure legittimavano il mantenimento, a mo’ di garanzia, del blocco delle somme depositate;

che la convenuta ha infine dichiarato di contestare le spese processuali di fr. 200.- e le ripetibili di fr. 300.- poste a suo carico in prima sede: la censura, del tutto priva di motivazione, è però irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC);

che, in definitiva, l’appello della convenuta deve essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile;

che le spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 21'797.51, seguono la soccombenza (art. 106 CPC), ritenuto che non si attribuiscono ripetibili all’attrice, che non è stata invitata a presentare eventuali osservazioni all’appello e per altro neppure si è qui avvalsa di un patrocinatore professionista.