Notaio - contratto di escrow - liberazione del prezzo di compravendita trattenuto - interpretazione del contratto

1.

Con rogito n. __________ del 18 dicembre 2015 (doc. A) della notaia avv. AO 1 (in seguito anche: notaia), AP 1 e AP 2 (in seguito anche: venditori) hanno venduto a D__________ __________ (in seguito: acquirente) la villa di cui al fondo n. __________ RFD di __________ per un prezzo di fr. 19'800'000.-, a quel momento già bonificato da quest’ultimo sul conto clienti della notaia. Nella clausola VI.c, denominata “trattenuta tempestiva immissione in possesso”, le parti hanno concordato che “l’immissione in possesso è pattuita per la data di consegna così come definito in seguito (clausola VII.7 … che segue” [secondo la quale “l’immissione in possesso è pattuita al massimo per il giorno 29.02.2016 … Entro al massimo tale data la venditrice si impegna a mettere l’immobile vuoto a disposizione dell’acquirente”] “). Per tale motivo, considerato che il trapasso di proprietà anticipa l’immissione in possesso, verrà trattenuto un deposito di fr. 500'000.- … a garanzia della tempestiva immissione in possesso. Questo importo sarà svincolato a ricezione del verbale di consegna. Eventuali ritardi non saranno considerati come un rapporto di locazione fra le parti”.

2.

Con e-mail 2 marzo 2016 (doc. F) la notaia, in vista della consegna delle chiavi della villa concordata per il successivo 4 marzo, ha consigliato ai venditori, per chiarezza, “di allestire una breve e succinta dichiarazione che conferma la consegna delle chiavi necessarie”. Il 4 marzo 2016, dopo aver consegnato le chiavi a un rappresentante dell’acquirente, i venditori hanno pertanto trasmesso per e-mail alla notaia una copia del relativo verbale di consegna (doc. F e G).

3.

Con scritto 25 marzo 2016 (doc. 7) l’acquirente, facendo riferimento a un non meglio precisato “non conforme adempimento contrattuale (con evidenze in ambito altresì di responsabilità aquiliana risp. penale) da parte dei venditori”, ha diffidato la notaia a non svincolare / liberare l’importo di fr. 500'000.- trattenuto in virtù della clausola VI.c. Da parte loro i venditori, con lettera 31 marzo 2016 (doc. I), hanno preteso l’immediata e integrale liberazione di quella somma.

4.

Il litigio tra l’acquirente e i venditori, per il denaro trattenuto dalla notaia, è proseguito innanzi alle autorità giudiziarie ed esecutive: il 31 maggio 2016 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, su richiesta dell’acquirente, ha sequestrato tra le altre cose il credito dei venditori verso la notaia, per presunti “danni derivanti dall’asportazione di parti costitutive all’immobile” di fr. 663'991.90 più interessi (doc. 2); il 1° giugno 2016 l’UE di Lugano ha notificato alla notaia il sequestro del credito avvisandola che “se e in quanto il debito è esigibile, siete diffidata a pagarlo immediatamente presso l’Ufficio o a dichiarare subito se riconoscete il debito o se lo contestate e per quali motivi” (doc. 3); il 25 gennaio 2017 (doc. 6) la notaia, che in precedenza aveva contestato l’esigibilità e il buon fondamento del credito (doc. 4), ha provveduto a bonificare la somma all’UE di Lugano.

5.

Con istanza 20 dicembre 2018 (inc. n. SO.2018.6386), la notaia, preso atto che il 3 dicembre 2018 l’UE di Lugano, con l’accordo dell’acquirente e dei venditori, aveva revocato il sequestro del credito, con le relative notifiche, a seguito della prestazione di altre garanzie da parte di questi ultimi e le aveva comunicato di volerle ritornare il denaro, ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di essere autorizzata a depositare in giudizio l'importo di fr. 500'000.-.

L’istanza, accolta dal Pretore aggiunto con decisione 30 settembre 2019, è stata respinta da questa Camera, su appello dei venditori, con giudizio di data odierna (inc. n. 12.2019.175).

6.

Nel frattempo, con petizione 20 ottobre 2016, i venditori, ottenuta la necessaria autorizzazione ad agire (doc. P), avevano convenuto la notaia innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per farle ordine di bonificare l’importo complessivo di fr. 500'000.- oggetto della trattenuta, in due quote di fr. 250'000.- a ciascuno di loro, oltre interessi al 5% dal 1° aprile 2016, poi non più richiesti con la replica e con le conclusioni.

La convenuta si era opposta alla petizione.

7.

Con la decisione qui impugnata, essa pure resa il 30 settembre 2019, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione (dispositivo n. 1), ponendo a carico degli attori le spese processuali di fr. 9’100.- e obbligandoli altresì in solido a pagare fr. 20’000.- per ripetibili (dispositivo n. 2). Egli ha in sostanza ritenuto che tra tutte le parti in causa si era perfezionato un contratto di escrow e che i parametri contrattuali per bonificare il denaro agli attori non erano realizzati.

8.

Con l’appello 25 ottobre 2019 che qui ci occupa, avversato dalla convenuta con risposta 7 gennaio 2020, gli attori hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di far ordine alla convenuta, in accoglimento della petizione, di bonificare l’importo complessivo di fr. 500'000.-, in due quote di fr. 250'000.- a ciascuno di loro, oltre interessi al 5% dal 4 marzo 2016, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Essi hanno affermato che la convenuta, avendo a suo tempo bonificato all’UE di Lugano la somma litigiosa (doc. 6) dopo essere stata informata che “se e in quanto il debito è esigibile, siete diffidata a pagarlo immediatamente presso l’Ufficio” (doc. 3), aveva già implicitamente ammesso di essere debitrice nei loro confronti di quell’importo. E hanno evidenziato che in ogni caso le condizioni per la liberazione a loro favore della somma previste dal tenore del contratto di escrow erano perfettamente adempiute.

9.

L’esito della petizione non può far astrazione da quanto è stato deciso nell’ambito della causa di deposito giudiziale, essendo evidente che la convenuta, se non fosse stata in una situazione di incertezza sulla persona del creditore, avrebbe senz’altro dovuto bonificargli la somma trattenuta, sempre che la pretesa fosse stata esigibile. Resta però il fatto che quella decisione non è necessariamente vincolante per il procedimento qui in esame, essendo stata resa nell’ambito di una causa in procedura sommaria (art. 248 lett. e e 250 lett. a n. 3 e 6 CPC), fondata dunque su un grado probatorio limitato alla verosimiglianza.

Ciò significa che in questa procedura, dopo aver ripreso le considerazioni rilevanti di quella decisione (consid. 10), occorrerà esaminare se le ulteriori circostanze evocate in questa causa, apprezzate con un grado probatorio pieno, siano eventualmente tali da imporre, tenuto anche conto del tema dell’esigibilità, un esito diverso (consid. 11).

10.

Nella già menzionata decisione resa in data odierna la scrivente Camera, dopo aver rammentato i principi giuridici che reggevano l’istituto del deposito giudiziale, ha ritenuto, per quanto qui interessa, che la convenuta, nella sua qualità notaia, avrebbe dovuto escludere, previo esame della situazione giuridica, l’esistenza di una situazione di incertezza sulla persona del creditore (come parrebbe aver già fatto, almeno implicitamente, allorché aveva bonificato all’UE di Lugano la somma litigiosa, dopo essere stata informata che “se e in quanto il debito è esigibile, siete diffidata a pagarlo immediatamente presso l’Ufficio”). A fronte di una clausola del rogito denominata “trattenuta tempestiva immissione in possesso” e in base alla quale le parti, dopo aver premesso che “l’immissione in possesso è pattuita” per “al massimo … il giorno 29.02.2016” (il rinvio alla clausola VII.7 era infatti riferito solo per definire “la data di consegna”) e che “per tale motivo, considerato che il trapasso di proprietà anticipa l’immissione in possesso, verrà trattenuto un deposito di fr. 500'000.- … a garanzia della tempestiva immissione in possesso”, avevano concordato che “questo importo sarà svincolato a ricezione del verbale di consegna”, era in effetti incontestabile che l’immissione in possesso, avvenuta il 4 marzo 2016, come attestato dal verbale di consegna concordato e trasmesso quella data per e-mail alla convenuta (doc. F e G), avrebbe giustificato la liberazione della somma a favore degli attori. Come risultava inequivocabilmente già dalla sua denominazione (“trattenuta tempestiva immissione in possesso” e dalla sua finalità (“a garanzia della tempestiva immissione in possesso”), la clausola VI.c attribuiva alla convenuta unicamente la facoltà di verificare se l’immissione in possesso fosse stata “temporalmente” conforme a quanto previsto dal rogito, fermo restando che il mancato ossequio del termine massimo del 29 febbraio 2016 non avrebbe avuto alcuna conseguenza (per gli “eventuali ritardi” era stato solo previsto che non avrebbero dato vita a “un rapporto di locazione”) o al più avrebbe potuto comportare un risarcimento del danno per il ritardo, che tuttavia in concreto non era mai stato evocato in causa dalla convenuta né era mai stato rivendicato dall’acquirente. Essa non attribuiva per contro alla convenuta la facoltà di decidere se l’immissione in possesso fosse stata “materialmente” conforme a quanto previsto dal rogito, ovvero se al momento della consegna l’immobile presentasse i presunti “danni derivanti dall’asportazione di parti costitutive all’immobile” rivendicati dall’acquirente (doc. 2) e tali da eventualmente far venir meno, in parte o del tutto, il credito dovuto agli attori.

11.

Nella decisione qui impugnata il Pretore aggiunto ha ritenuto, sulla base di un’interpretazione fondata sul principio dell’affidamento, che la clausola VI.c, facendo riferimento alla consegna dei beni, che in base alla clausola VII.2 avrebbero dovuto essere consegnati “così come visionati, ispezionati dall’acquirente e vuoti” e nell’ambito della cui consegna la venditrice in base alla clausola VII.7 si era impegnata “a consegnare tutte le chiavi esistenti, le relative istruzioni, copia dei contratti di manutenzione, i piani per quanto riguarda le costruzioni, così come ulteriore documentazione in suo possesso e connessa con l’immobile compravenduto”, non riguardasse solo l’aspetto “temporale” dell’immissione in possesso, ma anche quello “materiale” della consegna e del verbale di consegna, che dovevano essere conformi a quanto previsto dal rogito. E ha quindi evidenziato che gli attori da una parte avevano ammesso di aver asportato il camino e altri arredi senza il consenso dell’acquirente (cfr. pure interrogatori penali dell’attrice p. 7 e dell’attore p. 6), rispettivamente dall’altra neppure avevano provato che nell’ambito della consegna del 4 marzo 2016, per altro tardiva, fossero state consegnate tutte le chiavi e tutti i documenti in loro possesso e fosse stato redatto il verbale di consegna previsto dal rogito.

11.1

In questa sede gli attori hanno censurato l’interpretazione della clausola VI.c operata dal giudice di prime cure, ribadendo che quest’ultima, per altro chiara, attribuiva alla convenuta, come evidenziato anche dal teste avv. F__________ __________, solo la facoltà di verificare se l’immissione in possesso fosse stata “temporalmente” conforme a quanto previsto dal rogito, fermo restando poi che la controparte non aveva mai preteso che l’immissione in possesso avvenuta il 4 marzo 2016, come confermato dal verbale di consegna, fosse stata tardiva.

11.2

L‘interpretazione della clausola VI.c fornita dal Pretore aggiunto non può essere confermata, per le ragioni esposte nell’ambito della già menzionata decisione resa in data odierna da questa Camera, riprese in precedenza, a cui si può rinviare, tanto più a fronte di quanto dichiarato dal teste avv. F__________ __________ (“Mi viene mostrato il doc. A e meglio la pag. 8 alla clausola di cui alla lettera C “trattenuta tempestiva immissione in possesso”. Ricordo di questa clausola che era già stata inserita dal notaio nella prima bozza del rogito. La clausola era stata voluta dalla parte acquirente e io ero d’accordo e ha condiviso questo mio accordo anche con gli attori. Siccome la quasi totalità del prezzo era stata versata subito al momento del trapasso di proprietà, sembrava logico trattenere un importo di fr. 500'000.- per garantire la tempestiva immissione in possesso del bene immobile in favore dell’acquirente, si trattava anche di fare una certa pressione psicologica per far sì che l’immobile fosse consegnato tempestivamente all’acquirente … Posso dunque dire che il significato della clausola di tempestiva immissione in possesso di cui a pag. 8 del rogito doc. A era legata esclusivamente alla consegna del fondo dietro pagamento del prezzo di compravendita, non era invece legata ad altre condizioni e non poteva neppure esserlo. Ciò si riscontra anche a pag. 6 punto settimo del doc. A, dove è detto che il notaio era irrevocabilmente incaricato di liberare gli importi versati dall’acquirente appena avvenuta l’immissione in possesso del fondo. Il notaio non aveva altri obblighi di verificare le modalità dell’immissione in possesso, se non la consegna delle chiavi”, cfr. verbale 17 gennaio 2018 p. 2), la cui deposizione, in assenza di circostanze concrete atte a metterne in dubbio l’attendibilità, non può essere ignorata solo per il fatto che egli era stato il consulente legale degli attori nell’ambito delle trattative per la sottoscrizione del rogito. Il fatto che ai sensi della clausola VII.2 i beni compravenduti dovevano essere consegnati “così come visionati, ispezionati dall’acquirente e vuoti” e che in base alla clausola VII.7 la venditrice si era pure impegnata “a consegnare tutte le chiavi esistenti, le relative istruzioni, copia dei contratti di manutenzione, i piani per quanto riguarda le costruzioni, così come ulteriore documentazione in suo possesso e connessa con l’immobile compravenduto”, non toglie che in base alla clausola VI.c la somma “trattenuta … a garanzia della tempestiva immissione in possesso” avrebbe chiaramente dovuto essere svincolata a favore degli attori già solo al momento della “tempestiva immissione in possesso” e meglio “a ricezione del verbale di consegna”.

Per altro, se la clausola fosse eventualmente risultata poco chiara, questa mancanza di chiarezza avrebbe semmai dovuto andare a scapito della convenuta, che l’aveva allestita (DTF 124 III 155 consid. 1b; II CCA 3 aprile 2019 inc. n. 12.2017.185).

11.3

Accertato così che la clausola VI.c doveva essere intesa nel senso che la convenuta aveva unicamente la facoltà di verificare se l’immissione in possesso fosse stata “temporalmente” conforme a quanto previsto dal rogito, resta da esaminare se le condizioni per la liberazione della trattenuta previste dalla stessa, ossia l’esistenza di una “tempestiva immissione in possesso” con conseguente “ricezione del verbale di consegna”, siano state o meno adempiute. La risposta è affermativa.

È innanzitutto evidente che l’“immissione in possesso” dell’immobile sia stata effettuata, essendo incontestabile e incontestato che l’acquirente, a cui il 4 marzo 2016 erano state consegnate le chiavi (doc. G), costituite da un “passe-partout” (cfr. doc. Q e T), abbia da quel momento potuto accedere e con ciò potuto disporre dell’immobile compravenduto, che in effetti è poi stato oggetto dei già prospettati lavori di ristrutturazione.

È inoltre incontestabile che l’immissione in possesso sia stata “tempestiva”, la convenuta non avendo mai preteso in causa il contrario, ossia che il fatto che la stessa abbia avuto luogo solo il 4 marzo 2016 anziché il 29 febbraio 2016 fosse costitutivo di una violazione contrattuale (e comunque, come si è detto, l’eventuale ritardo sarebbe stato privo di conseguenze sul tema, anche perché né la convenuta né l’acquirente avevano mai fatto valere un risarcimento del danno per il ritardo).

Ed è pure incontestabile che quel giorno la convenuta abbia ricevuto il “verbale di consegna” previsto dal rogito, con tale espressione dovendosi intendere - e non poteva essere altrimenti (i termini “consegna” e “tempestiva immissione in possesso” dovendo nell’occasione essere considerati dei sinonimi) - un documento attestante l’avvenuta “tempestiva immissione in possesso”. Gli attori, il 4 marzo 2016, avevano in effetti provveduto a trasmetterle per e-mail una copia del verbale di consegna delle chiavi della villa (doc. F e G), attenendosi al consiglio “di allestire una breve e succinta dichiarazione che conferma la consegna delle chiavi necessarie” che essa aveva dato loro per e-mail due giorni prima proprio in vista della loro consegna (doc. F). Quanto trasmessole a quel momento era pertanto del tutto idoneo allo scopo.

12.

Ne discende che la petizione dev’essere accolta, se non altro per la somma in capitale di fr. 500’000.-. Non essendo date le condizioni per una mutazione dell’azione in seconda istanza (art. 317 cpv. 2 CPC), gli interessi al 5% dal 4 marzo 2016 rivendicati in questa sede non possono invece essere riconosciuti, visto che con la replica prima e con l’allegato conclusivo poi gli attori non avevano più preteso l’attribuzione di interessi, tanto meno quelli al 5% dal 1° aprile 2016 richiesti con la petizione.

13.

L’appello degli attori deve in definitiva essere accolto solo parzialmente come precede, ritenuto che le spese giudiziarie di entrambe le sedi, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 500'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).