Sfratto, caso manifesto, tempestività dell'appello, avvenuta riconsegna dei locali, perdita dell'interesse

1.

Con contratto 11 dicembre 2020 (doc. A) AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 e PI 1 un’abitazione di quattro locali e un’autorimessa in uno stabile sito in via __________, L__________ (PPP n. __________ e __________, fondo base part. n. __________ RFD di L__________, di cui risulta comproprietario unitamente a AO 2, in ragione di 1/2 ciascuno).

2.

Con separati scritti 5 luglio 2022 la RA 1, in rappresentanza della parte locatrice, ha invano diffidato i conduttori a saldare le pigioni arretrate (complessivi fr. 3'830.-) entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi dell’art. 257d CO (doc. B4 e B5).

3.

Con moduli ufficiali del 17 agosto 2022 AO 1 e AO 2 hanno notificato separatamente ai conduttori la disdetta del contratto per il 30 settembre 2022 (doc. D1 e D2).

4.

Con istanza 24 settembre 2022 AP 1 ha contestato la disdetta innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est, che tuttavia in sede di udienza del 19 ottobre 2022 ha stralciato la procedura dai ruoli per mancata comparizione personale dei conduttori (art. 204 cpv. 1 CPC).

5.

Nel frattempo, costatata la mancata riconsegna dei locali, in data 3 ottobre 2022 AO 1 e AO 2 hanno inoltrato un’istanza di sfratto nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4. I conduttori non sono comparsi in causa e non hanno presentato osservazioni.

6.

Con decisione 20 ottobre 2022 il Pretore ha accolto l’istanza, ordinando a AP 1 e PI 1 di liberare gli spazi da loro locati entro 10 giorni dalla notifica della decisione con le comminatorie di rito, ponendo a loro carico (con vincolo di solidarietà) la tassa e le spese di complessivi fr. 100.- nonché un’indennità ripetibile in favore della controparte di fr. 100.-.

7.

Con scritto 20 novembre 2022 AP 1 si è aggravata contro la suddetta decisione, sostenendo in sintesi (per quanto è dato capire) di non avere potuto ritirare le raccomandate della parte locatrice di luglio/agosto 2022 a causa di malattia, di avere pagato tutti gli scoperti il 4 agosto 2022, di avere ottenuto dall’Ufficio di conciliazione (in data 19 ottobre 2022) l’annullamento della procedimento di sfratto per irregolarità nella procedura di diffida e di essere stata ingiustamente espulsa dalla sua abitazione in data 11 novembre 2022, chiedendo di poterne ritornare in possesso e di ripristinare il contratto di locazione. L’insorgente allega inoltre al suo gravame un “certificato medico” datato 8 novembre 2022 attestante che la medesima, per almeno un mese, non sarebbe stata idonea per motivi di salute a effettuare viaggi in aereo.

8.

Contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti in una causa dal valore di almeno fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello (art. 308 cpv. 1 lett. a CPC), da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC).

L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime.

9.

Nella fattispecie, il valore della controversia raggiunge pacificamente la soglia di fr. 10'000.- testé menzionata, sicché il giudizio pretorile era appellabile.

Quanto al rispetto del termine di 10 giorni, la decisione pretorile 20 ottobre 2022 è stata trasmessa ai convenuti tramite raccomandata ma non è stata ritirata. Il relativo avviso di ritiro è stato depositato nella loro bucalettere il 22 ottobre 2022, sicché la notifica poteva considerarsi avvenuta alla scadenza del settimo giorno di giacenza (ovvero il 29 ottobre 2022), se essi potevano attendersi l’invio (art. 138 cpv. 3 lett. a CPC). Ciò dovrebbe essere il caso nella fattispecie, dal momento che i medesimi, pur non avendo ritirato neppure la citazione iniziale 4 ottobre 2022 del primo giudice ed essendo pertanto inconsapevoli della procedura di sfratto, erano a conoscenza della disdetta e l’avevano contestata innanzi all’Ufficio di conciliazione, e avrebbero pertanto dovuto attendersi che la controversia avrebbe avuto un seguito, con l’invio di comunicazioni da parte delle competenti autorità giudiziarie. In siffatte circostanze il gravame del 20 novembre 2022, già solo per questo motivo, dovrebbe essere ritenuto tardivo e irricevibile, tanto più che l’appellante non postula una restituzione del termine (art. 148 CPC), né spiega quale valenza dovrebbe avere il certificato medico da lei prodotto.

10.

In ogni caso, il gravame dev’essere dichiarato irricevibile per assenza del presupposto processuale dell’interesse degno di protezione (art. 59 cpv. 2 lett. a CPC), siccome al momento della sua presentazione (il 20 novembre 2022), l’appellante aveva già riconsegnato i locali (l’11 novembre 2022).

11.

Tematiche quali la nullità o l’annullamento della disdetta e la prosecuzione del contratto di locazione non possono essere oggetto della presente procedura. Da una parte poiché AP 1, non avendo presentato osservazioni nell’ambito della procedura di prima sede, deve ritenersi preclusa e dunque impossibilitata a presentare in questa sede nuovi elementi in suo favore. Dall’altra, giacché la medesima non si confronta con il contenuto del giudizio impugnato (ciò che comporta l’irricevibilità delle sue censure anche per carente motivazione) e non supporta le sue (tardive) affermazioni con delle prove (evidenziato che l’autorità di conciliazione non ha mai annullato la procedura di sfratto né accertato l’irregolarità dei passi compiuti dai locatori, limitandosi a stralciare la procedura di contestazione avviata dalla conduttrice, v. sopra consid. 4).

12.

Per tutti questi motivi, l’impugnativa dev’essere dichiarata manifestamente irricevibile. Visto il suo esito, essa non è stata notificata alla controparte per una risposta (art. 312 cpv. 1 CPC).

13.

Le spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG, sono poste a carico dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), mentre non si assegnano ripetibili ai resistenti, ai quali il gravame non è stato notificato.

14.

Il presente giudizio può essere emanato da questa Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1 lett. a cfr. 2 e lett. b cfr. 2 LOG.