Contratto misto di appalto e vendita - responsabilità per difetti - clausola di esclusione della garanzia

1.

Con rogito 21 giugno 2017 del notaio avv. R__________ __________ (doc. B) AP 1 e AP 2 hanno venduto a AO 1 e AO 2, per un prezzo di fr. 1'180'000.-, il fondo n. __________ RFD di __________, sul quale l’impresa PI 1, su incarico dei venditori (cfr. doc. 3), stava terminando la costruzione di una villetta con giardino e piscina. Per quanto qui interessa, il contratto prevedeva, al suo punto 4, che “i venditori cedono i diritti del committente, garanzia sui difetti compresa, inerenti la fornitura e la posa della piscina nonché della relativa copertura nei confronti della ditta PI 1. La piscina e la relativa copertura dovranno essere terminate a regola d’arte entro il 31 luglio 2017” e, al suo punto 5, che “le parti, a garanzia del pagamento degli artigiani che hanno realizzato i lavori di edificazione del fondo oggetto del presente atto, nonché a garanzia della corretta esecuzione degli stessi lavori e di quanto indicato al punto 4 che precede, concordano di depositare presso il notaio rogante un importo di fr. 30'000.-, da trattenere dal prezzo di vendita. Tale importo sarà liberato ... Il venditore, e per esso la spettabile RA 1, __________, consegnerà all’acquirente il fondo oggetto del presente atto ultimato secondo i piani nonché con i lavori concordati, eseguiti a regola d’arte. Le parti prendono atto che la relazione tecnica è già stata consegnata agli acquirenti … Sull’oggetto venduto, i venditori concedono all’acquirente la garanzia sui difetti della cosa previsti dalla norma SIA 118. Durata della garanzia 2 anni …”.

2.

Con petizione 26 giugno 2018 AO 1 e AO 2, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire, hanno convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, AP 1, AP 2 e PI 1 - successore in diritto di PI 1 - per ottenere la condanna dei primi due al pagamento di fr. 237'295.85 oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018 e dell’ultima, in solido con loro, al pagamento di fr. 117'842.95 oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018. Essi, in estrema sintesi, hanno preteso dai venditori il minor valore di tutte le opere eseguite, rispettivamente dai venditori e dall’impresa il minor valore del giardino e della piscina, importi questi che sono stati da loro quantificati sulla base di una perizia di parte (doc. D) e di alcuni preventivi (doc. D1-D2 e F).

I primi due convenuti si sono opposti alla petizione, mentre la terza convenuta, nel frattempo fallita, non si è espressa.

3.

Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con decisione 6 maggio 2022 il Pretore, in parziale accoglimento della petizione, ha condannato i primi due convenuti al pagamento di fr. 107'530.- oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018 e tutti i convenuti in solido al pagamento di fr. 58’800.- oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018 (precisando poi che, per quanto atteneva ai primi due convenuti, l’importo di fr. 58’800.- era già compreso nell’altro importo condannatorio di fr. 107'530.-), ponendo la tassa di giustizia di fr. 8’500.- e le spese di fr. 6’020.- (oltre a quelle della procedura di conciliazione di fr. 150.-) per il 45.3% a carico dei primi due convenuti - circostanza che invero era stata precisata solo nei considerandi - e per il 54.7% a carico degli attori, obbligati altresì a rifondere ai primi due convenuti fr. 6’500.- per ripetibili. Egli ha sostanzialmente seguito gli attori, osservando tuttavia che le loro pretese dovevano essere ridimensionate, visto che in base alla perizia giudiziaria il minor valore della piscina e del giardino era di fr. 58'800.- e quello delle opere rimanenti ammontava a fr. 48'730.-.

4.

Con appello 13 giugno 2022 i primi due convenuti hanno chiesto, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere ogni domanda nei loro confronti e con ciò di condannare la terza convenuta al pagamento di fr. 58’800.- oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi, e, in via subordinata, il suo annullamento con rinvio dell’incarto alla Pretura per la completazione dell’istruttoria e l’emanazione di una nuova decisione, protestando spese e ripetibili di secondo grado.

Con risposta all’appello 29 settembre 2022 gli attori hanno postulato la reiezione del gravame contestando altresì di essere debitori delle ripetibili per la sede pretorile, il tutto con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

motivazione pretorile

5.

Il Pretore ha preliminarmente accertato che nel caso di specie le parti avevano sottoscritto un contratto di compravendita inerente a un’edificazione in corso, nell’ambito della quale, oltre ad essere stata integrata l’applicazione della norma SIA 118, gli attori avevano concretamente “avuto voce in capitolo”. Ne ha così dedotto che tra loro era venuto in essere un contratto misto con elementi del contratto di vendita e del contratto di appalto (cfr. DTF 117 II 259 consid. 2b; TF 4C.301/2002 del 22 gennaio 2003 consid. 2), che, in caso di difettosità dell’oggetto acquistato, permetteva alla parte acquirente di pretendere l’eliminazione del difetto, l’esecuzione sostitutiva, il minor valore dell’opera o la risoluzione del contratto (art. 205 e 368 cpv. 2 CO, in relazione con l’art. 169 segg. della norma SIA 118).

Ciò premesso, per quanto è qui ancora d’interesse, egli ha ritenuto che gli attori potessero senz’altro pretendere dai primi due convenuti il minor valore quantificato dal perito giudiziario a seguito della difettosità della piscina e del giardino, rispettivamente delle opere rimanenti. I difetti erano in effetti stati notificati tempestivamente, non solo entro il termine di due anni previsto dall’art. 173 della norma SIA 118, ma anche secondo quanto previsto dagli art. 201 e 367 CO. E nemmeno risultava che le parti, per quanto riguardava i difetti della piscina e del giardino, avessero liberato i venditori dalla loro responsabilità: in base al chiaro tenore degli accordi la cessione dei diritti di garanzia nei confronti dell’impresa non doveva in effetti comportare l’esclusione di responsabilità dei venditori, che per altro poteva essere ammessa solo in modo restrittivo (cfr. DTF 109 II 24), specialmente poi se, come nel caso concreto, costoro avevano fornito una garanzia alla controparte (cfr. DTF 91 II 344); e comunque una tale esclusione di responsabilità, la cui pattuizione nelle particolari circostanze non poteva essere desunta in modo tacito (cfr. DTF 95 II 119), non era stata validamente stipulata nel rogito.

sulle richieste dei primi due convenuti

6.

Nell’appello i primi due convenuti hanno chiesto, in via subordinata, l’annullamento del querelato giudizio con rinvio dell’incarto al Pretore per la completazione dell’istruttoria e l’emanazione di una nuova decisione, rimproverando al giudice di prime cure una violazione del diritto di essere sentito per non aver ammesso il loro interrogatorio, l’interrogatorio di AO 2 e l’assunzione dei testi __________, __________, __________, __________ e avv. R__________ __________.

La censura, che va trattata preliminarmente nonostante sia stata sollevata solo in via subordinata (cfr. DTF 118 Ia 17 consid. 1a; TF 4A_165/2008 dell’11 novembre 2008 consid. 6, siccome la stessa, se fondata, implicherebbe già di per sé l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio della causa al primo giudice per la continuazione della procedura e l’emanazione di una nuova decisione, e ciò indipendentemente dalle possibilità di successo del gravame nel merito), dev’essere respinta. Come si vedrà nei prossimi considerandi, le prove in questione, volte in sostanza ad accertare che al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. B l’edificazione era già terminata tranne per quanto riguardava la piscina e il giardino (per cui, a detta dei primi due convenuti, occorreva far capo alle norme sulla compravendita, salvo per queste ultime opere, a cui si applicavano le norme sull’appalto), rispettivamente che, con riferimento alla piscina e al giardino, le parti avevano inteso escludere qualsiasi responsabilità dei venditori, non erano in effetti rilevanti per l’esito della lite, non essendo tali da far venire meno il diritto degli attori di farsi attribuire il minor valore della piscina e del giardino, rispettivamente delle opere rimanenti.

7.

Nel merito, come detto, i primi due convenuti hanno innanzitutto sostenuto che nel caso di specie, visto che al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. B l’edificazione era già terminata tranne per quanto riguardava la piscina e il giardino (circostanza che ritenevano di poter dimostrare con le prove di cui hanno reiterato l’assunzione in questa sede), occorreva senz’altro far capo alle norme sulla compravendita (art. 197 segg. CO), salvo per queste ultime opere, a cui si applicavano le norme sull’appalto (art. 367 segg. CO).

Il rilievo, che alla luce delle tematiche sollevate nell’appello (di cui meglio si dirà nei prossimi due considerandi) assume più che altro carattere accademico, è infondato. A fronte dell’assunto pretorile, rimasto incensurato in questa sede, secondo cui i primi due convenuti avevano provveduto a vendere agli attori una villetta ancora in costruzione nell’ambito della quale questi ultimi avevano concretamente “avuto voce in capitolo” (in tal senso, pure, risposta p. 5), rispettivamente a fronte del fatto, incontestabile, che il prezzo di vendita non era stato suddiviso tra il terreno e la costruzione, è in effetti a ragione che il giudice di prime cure ha ritenuto che tra loro fosse venuto in essere un contratto di carattere misto ove convivevano elementi sia del contratto di compravendita sia del contratto di appalto (cfr. Gauch, Der Werkvertrag, 6ª ed., n. 348 e 2319; Keller/Siehr, Kaufrecht, 3ª ed., p. 125; DTF 118 II 142 consid. 1a; TF 4C.301/2002 del 22 gennaio 2003 consid. 2.1; II CCA 12 ottobre 2015 inc. n. 12.2013.118), fermo restando che, per quanto riguardava la garanzia per difetti, facevano in ogni caso stato le disposizioni relative al contratto di appalto (cfr. Gauch, op. cit., n. 349 e 2319; Honsell, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 5 ad art. 205 CO; DTF 117 II 259 consid. 2b, 118 II 142 consid. 1a; TF 4C.6/1997 del 1° aprile 1997 consid. 2a,4C.301/2002 del 22 gennaio 2003 consid. 2.2; II CCA 12 ottobre 2015 inc. n. 12.2013.118, 26 ottobre 2021 inc. n. 12.2021.11), ciò valendo beninteso anche per le parti dell’opera che erano eventualmente già state terminate al momento della sottoscrizione dell’accordo (cfr. DTF 118 II 142 consid. 1a).

8.

Con riferimento alle parti dell’opera che a detta dei primi due convenuti sarebbero già state terminate al momento della sottoscrizione dell’accordo, ossia a tutte le opere contrattuali tranne quelle inerenti alla piscina e al giardino, essi hanno quindi sostenuto che la loro difettosità non era mai stata loro notificata e che, laddove lo fosse stato, la notifica era avvenuta tardivamente, senza cioè aver rispettato le regole previste dagli art. 200 e 201 CO, a cui la norma SIA 118 era estranea. Essi hanno pertanto contestato di essere tenuti a corrispondere alla controparte il relativo minor valore di fr. 48’730.-.

Nella misura in cui è volta a sanzionare la presunta mancata notifica dei difetti, la censura dev’essere disattesa. La circostanza è in effetti stata evocata per la prima volta e con ciò in modo irrito (art. 229 CPC e contrario; II CCA 15 novembre 2021 inc. n. 12.2021.79, 24 febbraio 2022 inc. n. 12.2021.88) solo in sede conclusionale. Negli allegati preliminari i primi due convenuti si erano invece limitati a contestare la tempestività della notifica, il tutto dopo aver pacificamente dato atto, a p. 13 della risposta di causa, che il primo scritto di notifica dei difetti “utile” degli attori, ovvero nei loro confronti, sarebbe stato quello, a loro dire tardivo, di cui al doc. G. La particolare questione è oltretutto superata da quanto si dirà qui di seguito.

La censura deve però essere disattesa anche nella misura in cui è volta a sanzionare la presunta tardività della notifica dei difetti, questione a cui - come detto (cfr. supra consid. 7) - si dovevano applicare le norme sul contratto di appalto e non quelle sul contratto di compravendita. Essa è innanzitutto irricevibile in ordine per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), in quanto i primi due convenuti, pur avendo censurato l’assunto pretorile secondo cui la notifica dei difetti sarebbe stata anche rispettosa di quanto previsto dagli art. 201 e 367 CO, non hanno tuttavia spiegato per quale ragione di fatto o di diritto il giudice di prime cure avrebbe sbagliato nel ritenere che i difetti erano stati notificati a loro tempestivamente entro il termine di due anni previsto dalla norma SIA 118, la cui applicazione era stata concordata nella clausola n. 5 (secondo cui “… Sull’oggetto venduto, i venditori concedono all’acquirente la garanzia sui difetti della cosa previsti dalla norma SIA 118. Durata della garanzia 2 anni …”). Essa sarebbe stata in ogni caso da respingere anche nel merito, potendosi senz’altro condividere l’assunto pretorile secondo cui dal tenore di quella clausola si doveva concludere che i difetti potevano essere notificati in ogni tempo entro il termine di due anni (art. 173 della norma SIA 118), non ancora scaduto al momento dell’inoltro della petizione.

9.

Per quanto riguarda invece la piscina e il giardino, i primi due convenuti hanno infine sostenuto che nel rogito di cui al doc. B le parti avevano in realtà inteso escludere qualsiasi responsabilità dei venditori (circostanza che ritenevano di poter dimostrare con le prove di cui hanno reiterato l’assunzione in questa sede). Essi hanno pertanto contestato di essere tenuti a corrispondere alla controparte il relativo minor valore di fr. 58’800.-.

Il rilievo dev’essere disatteso. Quand’anche si volesse ammettere - nonostante al momento attuale ciò non sia stato ancora dimostrato - che con la clausola n. 4 (secondo cui “i venditori cedono i diritti del committente, garanzia sui difetti compresa, inerenti la fornitura e la posa della piscina nonché della relativa copertura nei confronti della ditta PI 1 …”) le parti, contrariamente al suo tenore letterale e all’interpretazione restrittiva che doveva esserne fatta (cfr. TF 4C.281/2002 del 25 febbraio 2003 consid. 1.3), avevano effettivamente inteso escludere qualsiasi responsabilità dei venditori per quelle due opere, resterebbe in effetti il fatto che i primi due convenuti, in violazione del loro obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non hanno però censurato l’ulteriore assunto pretorile, che costituisce una motivazione alternativa e indipendente, secondo cui quell’eventuale esclusione di responsabilità non era comunque stata stipulata nel rogito e dunque non era valida: in tali circostanze l’appello, su questo punto, dev’essere dichiarato irricevibile (cfr. Reetz, in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Kommentar, 3^a ed., n. 43 ad art. 308-318; Hungerbühler/Bucher, DIKE-ZPO, 2ª ed., n. 42 seg. ad art. 311; TF 4A_133/2017 del 20 giugno 2017 consid. 2.2 e 2.3.2 [riferita invero all’analoga norma di cui all’art. 321 cpv. 1 CPC],4A_607/2019 del 22 aprile 2020 consid. 3.3, secondo cui, in presenza di una decisione pretorile fondata su più motivazioni alternative e indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena l’irricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto).

La conclusione del giudice di prime cure era per altro conforme al diritto. In effetti, per giurisprudenza invalsa, nel caso in cui l’interpretazione di una clausola contenuta in un negozio giuridico sottoposto per legge a una forma particolare permetta di concludere che il suo effettivo contenuto divergeva dal suo tenore letterale, occorre poi ancora esaminare se quel suo contenuto effettivo sia stato sufficientemente espresso nella forma legale prescritta (cfr. DTF 121 III 118 consid. 4b/bb, 122 III 361 consid. 4; TF 4A_24/2008 del 12 giugno 2008 consid. 3.1 [riferita per l’appunto a una compravendita immobiliare],4A_223/2020 del 30 ottobre 2020 consid. 2.2). Sennonché, nel caso di specie, anche laddove, per ipotesi, la clausola di cessione dei diritti di garanzia nei confronti dell’impresa potesse e dovesse essere intesa quale esclusione della responsabilità dei venditori, resterebbe il fatto che una tale esclusione di responsabilità non era però stata sufficientemente espressa nella necessaria forma pubblica notarile (art. 216 cpv. 2 CO; cfr. Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, n. 2500 segg. e in particolare n. 2505; Brückner, Der Umfang des Formzwangs beim Grundstückkauf, in ZBGR 75 p. 6 segg. e in particolare p. 9; Wiegand/Brunner, Vom Umfang des Formzwanges und damit zusammenhängende Fragen des Grundstückkaufvertrages, in recht 1993 p. 10; Schmid, Die Gewährleistung beim Grundstückkauf, in ZBGR 81 p. 379 e 386; Schumacher/Rüegg, Die Haftung des Grundstückverkäufers, in Koller, Der Grundstückkauf, 2ª ed., § 5 n. 332; Reber, Der Umfang des Formzwangs beim Grundstückkauf, in Jusletter 9 maggio 2005 n. 81; cfr. pure, più in generale, DTF 113 II 402 consid. 2a con rif. a Brückner, Sorgfaltspflicht der Urkundsperson und Prüfungsbereich des Grundbuchführers bei Abfassung und Prüfung des Rechtsgrundausweises, in ZBGR 64 p. 66 segg. e in particolare p. 79) ed era nulla per vizio di forma.

10.

Ne discende che l’appello dei primi due convenuti dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 107'530.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

sulle richieste degli attori

11.

La domanda con cui gli attori, sia pure solo nella loro risposta all’appello (che in tal senso costituiva di fatto un vero e proprio appello incidentale ai sensi dell’art. 313 CPC, cfr. DTF 121 III 420 consid. 1; TF 5A_618/2012 del 27 maggio 2013 consid. 4.1), hanno chiesto di riformare il giudizio pretorile nel senso di non essere obbligati a corrispondere ripetibili alla controparte per tale sede siccome in prima istanza erano risultati parzialmente vittoriosi è manifestamente improponibile e manifestamente infondata. Da una parte essa non è stata sufficientemente motivata (art. 311 cpv. 1 CPC, applicabile anche all’appello incidentale, cfr. TF 5A_361/2019 del 21 febbraio 2020 consid. 3.3.1), visto che gli attori non si sono confrontati con le ragioni di fatto e di diritto che avevano indotto il giudice di prime cure a porre a loro carico l’indennità ripetibile. E dall’altra queste ultime ragioni, e meglio la loro soccombenza preponderante, erano perfettamente idonee a giustificare la loro condanna al pagamento di ripetibili (art. 106 cpv. 2 CPC).

12.

Ne discende che l’appello incidentale degli attori dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 6’500.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si attribuiscono ripetibili alla controparte, che nemmeno è stata invitata a presentare eventuali osservazioni di risposta (art. 312 cpv. 1 CPC, applicabile anche all’appello incidentale).