Reclamo contro la reiezione di un’istanza di sequestro vertente su un deposito di garanzia per difetti occulti pattuito nel contratto di costituzione di diritto di compera. Verosimiglianza

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di sequestro – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 6 CPC), contro cui è dato esclusivamente il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG).

1.1

Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Presentato il 13 giugno 2014 contro la sentenza notificata al patrocinatore del reclamante il 3 giugno (estratto “Tracciamento degli invii”) in concreto il reclamo è tempestivo e quindi, da questo punto di vista, ricevibile.

1.2

La Camera esamina solo le censure esplicitamente formulate e motivate in modo sufficiente, i requisiti al riguardo, che discendono dall’art. 321 cpv. 1 CPC, imponendo al reclamante di formulare delle conclusioni chiare, di designare dettagliatamente sia i punti contestati della sentenza impugnata sia i documenti sui quali fonda la sua critica e di spiegare perché la motivazione della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le sue opinioni sarebbero pertinenti (DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del Tribunale federale 5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3).

1.3

Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti.

a) La giurisdizione cantonale superiore ha lo stesso potere di cognizione del giudice di prima istanza e verifica quindi sotto l’an­­golo della semplice verosimiglianza se i presupposti del sequestro sono realizzati, riesaminando liberamente e sommariamente l’applicazione del diritto (art. 320 lett. a CPC; sentenza del Tribunale federale 5A_925/2012 del 5 aprile 2013, consid. 9.3).

b) La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC). Sono inam­missibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prove nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC). L’accertamento dei fatti e l’apprez­­zamento delle prove possono essere censurati unicamente se sono manifestamente errati o arbitrari (art. 320 lett. b CPC; DTF 138 III 234 consid. 4.1). Ove la correzione del vizio sia suscettibile d’influire sull’esito della causa, la Camera interviene, quindi, soltanto se il giudice di prime cure non ha manifestamente capito il senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso, senza motivi oggettivi, di considerare prove pertinenti o ha tratto deduzioni insostenibili dagli elementi raccolti (cfr. per analogia: sentenza del Tribunale federale 5A_739/2012 del 17 maggio 2013, consid. 2.2 e i rinvii; Jeandin in: CPC commenté, 2011, n. 5-6 ad art. 320 CPC con rimandi).

c) Presentato per la prima volta con il reclamo, lo scritto 12 giugno 2014 dell’avv. L__________ al patrocinatore del reclamante è un documento nuovo e pertanto irricevibile. In ogni caso esso, come si vedrà in seguito, non sarebbe da solo determinante ai fini del presente giudizio.

2.

In virtù dell’art. 272 cpv. 1 LEF, il sequestro è concesso purché il creditore renda verosimile l’esistenza del suo credito (n. 1), di una causa di sequestro (n. 2) e di beni appartenenti al debitore (n. 3).

2.1

I fatti sono resi verosimili quando il giudice, fondandosi su indizi oggettivi – che risultano dagli atti (art. 254 cpv. 1 CPC), ovvero esclusivamente da documenti (DTF 138 III 639 consid. 4.3) – sufficienti a costituire un’“inizio di prova”, ne ricava l’impressione che i fatti pertinenti si siano realizzati, senza dover escludere la possibilità che si siano svolti in altro modo (DTF 138 III 233 consid. 4.1.1; RtiD 2012 II 927 consid. 1.3). In particolare egli deve convincersi che la pretesa vantata dal sequestrante esiste per l’importo enunciato ed è esigibile. Per quanto attiene al fondamento giuridico dell’istanza, il giudice procede a un esame sommario, cioè né definitivo né esaustivo, al termine del quale emana una decisione provvisoria (DTF 138 III 638-9 consid. 4.3.2), a questo stadio senza contraddittorio (per garantire l’effetto sorpresa).

2.2

Il decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 LEF) può essere contestato dal debitore o dai terzi toccati nei propri diritti con opposizione (art. 278 LEF) allo stesso giudice che l’ha pronunciato. Il creditore che ha visto la sua istanza respinta può invece impugnare la decisione con un reclamo alla giurisdizione cantonale superiore. Essa non agisce d’ufficio (art. 58 cpv. 2 CPC) e decide unicamente in base ai fatti allegati (art. 55 cpv. 1 CPC) e resi verosimili, salvo che siano notori (art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; cfr. sentenza della CEF 14.2011.113 dell’8 settembre 2011, consid. 6.5).

3.

Nella decisione impugnata, ancora una volta il Pretore non ha ritenuto sufficientemente verosimile l’esistenza del credito vantato dall’istante, neppure alla luce delle fotografie (doc. Q1) e dell’of­­ferta dell’impresa di gessatura __________ (doc. Q2) prodotti in aggiunta agli atti già presentati con la prima istanza. A parer suo i difetti evidenziati nelle fotografie non appaiono prima facie occulti. Orbene, essi risultano essere stati notificati per la prima volta da RE 1 solo nel gennaio del 2014, quindi tardivamente rispetto al momento del trasferimento della proprietà, avvenuto il 21 maggio 2013. Il primo giudice non ha infatti creduto alla tesi dell’istante secondo cui i difetti sarebbero stati sottaciuti in malafede dalla convenuta, non avendo ravvisato negli atti alcun elemento oggettivo in tal senso. Per abbondanza, il Pretore ha infine evidenziato come l’istanza di sequestro fosse stata inoltrata oltre il termine di un anno previsto dal contratto (doc. B) durante il quale il notaio doveva trattenere i fr. 100'000.– a garanzia dei difetti occulti, sicché l’esi­­stenza del bene da sequestrare non parrebbe più verosimile.

4.

Nel reclamo RE 1 rimprovera anzitutto al Pretore di non aver applicato correttamente il grado di prova richiesto dalla legge, ovvero la verosimiglianza, poiché a suo dire i difetti evincibili dalla documentazione agli atti, in particolare le fotografie (doc. Q1), l’offerta dell’impresa di gessatura (doc. Q2) e della società __________ Sagl (doc. R), unitamente alla perizia (doc. S), non potevano non essere ritenuti a prima vista come non occulti (pannello che nasconde il crollo di una parete, stucco marmorino rovinato e nascosto dietro uno specchio, cavi e impianto fuori norma nascosti dietro il bancone della cucina, cedimenti di terreno e di muri di sostegno, umidità nelle pareti esterne della casa). D’altronde, RE 1 sostiene che non doveva né poteva in questa procedura, di carattere sommario, fare di più, non essendo tenuto a portare la prova piena del carattere occulto del danno, della tempestività della notifica dei difetti né della malafede della controparte. Infine il reclamante osserva come gli altri due presupposti del sequestro siano adempiuti, in particolare per quanto attiene all’esistenza del bene da sequestrare, il notaio rogante avendo dichiarato che non libererà la somma posta in garanzia fintantoché non verrà emessa una decisione giudiziaria definitiva in merito alla stessa.

5.

Spettava al reclamante di rendere verosimile l’esistenza, l’impor­­to e l’esigibilità del suo credito producendo indizi documentali oggettivi sufficienti a costituire un’“inizio di prova” delle proprie allegazioni (sopra consid. 2.1). A ragione egli non contesta di aver segnalato i difetti alla controparte più di 7 mesi dopo il trasferimento della proprietà (cfr. doc. Q e N) né, di conseguenza, che la tempestività (e dunque validità) della sua pretesa sia subordinata al carattere occulto degli stessi (cfr. art. 201 cpv. 1 CO). Del resto, il deposito di fr. 100'000.– è stato costituito proprio “a garanzia di eventuali difetti occulti” (doc. B, fol. 6 ad 4), mentre la parte venditrice non risponde di altri possibili difetti da lei non dissimulati in modo doloso (nel senso dell’art. 199 CO), giacché il fondo è stato “ceduto e accettato nello stato di fatto in cui si trovava il giorno della sottoscrizione del contratto (…)” (doc. B, pag. 4 ad n. 4). Incombeva quindi al reclamante di rendere verosimile non solo l’esistenza di difetti ma pure il loro carattere occulto (ovvero non riconoscibile con un esame ordinario giusta l’art. 201 cpv. 2 CO) e il fatto che fossero stati dolosamente dissimulati dalla venditrice (v. sentenza del Tribunale federale 4A.619/2013 del 20 maggio 2014, consid. 4.1).

5.1

Ora, dalla documentazione agli atti non si riesce a determinare in quale stato si trovava il fondo (o meglio la casa) al momento in cui il reclamante ne ha preso possesso – o avrebbe dovuto farlo (giusta l’art. 201 cpv. 1 CO) –, sicché non è possibile eseguire alcun confronto con la situazione documentata dall’istante, in data peraltro non precisata. Nulla è neppure dato di sapere circa la data di costruzione o di riattamento della casa e il contratto agli atti non fornisce alcuna indicazione o garanzia in merito allo “stato di fatto in cui si trovava il giorno della sottoscrizione”. D’altron­­de, i documenti prodotti da RE 1 non costituiscono, come si vedrà qui di seguito, quell’”inizio di prova” richiesto perché i difetti di cui egli si lamenta possano essere considerati verosimilmente occultati (consid. 5).

a) Le fotografie (doc. Q1) – di pessima qualità – non consentono di verificare i pretesi difetti occulti (“DO”, v. doc. Q) menzionati nelle didascalie (n. 1, 8-12). Anzi, spigoli rovinati, tracce di urina di gatto, parete crollata, camini rotti e pericolanti, muri di sostegno fessurati o pericolanti, cavi “a vista” e prese non protetti, impianto casalingo d’irrigazione contro le pareti della casa, porta principale della cantina graffiata con la serratura rotta appaiono essere difetti tutt’altro che occulti. Vista la loro tipologia e gravità pare poi inverosimile che questi difetti siano diventati visibili solo dopo il trasferimento di proprietà, ciò che il reclamante del resto nemmeno allega.

b) Non vengono in soccorso del reclamante neppure le offerte 31 gennaio 2014 dell’impresa di gessatura __________ (doc. Q2) né quella del 24 giugno 2013 della società __________ Sagl (doc. R). Nessuno dei due documenti, infatti, contiene accertamenti sull’origine, la datazione e la pretesa dissimulazione dei difetti rilevati dal reclamante. Entrambi si limitano a una semplice descrizione dei lavori da eseguire. Che l’acquirente potesse legittimamente aspettarsi un impianto elettrico conforme alle ultime norme non consta. Come detto, egli ha accettato la casa nello stato che era suo al momento della sottoscrizione del contratto di costituzione di diritto di compera, ciò che si estende anche agli interruttori e alle prese esistenti, alla “vecchia cucina” e ai piccoli elettrodomestici che si affermano non funzionanti. Se questo arredamento non fosse stato conforme ai patti egli sarebbe stato tenuto a dolersene con la venditrice subito dopo il trasferimento di proprietà.

c) Infine, anche la perizia (doc. S) allestita dall’ing. __________ un giorno prima dello scadere del termine di deposito dei fr. 100'000.– (a seguito di due sopralluoghi del 18 gennaio 2014 e del 20 maggio 2014) non fornisce indizi concreti sul carattere dissimulato dei difetti rilevati (muri lungo la strada e di contenimento a monte non costruiti a regola d’arte, pavimentazione del giardino). Nulla indica che la venditrice li abbia deliberatamente nascosti. Lo stato dei muri in questione era agevolmente accertabile. Quanto al cedimento del terreno rilevato, esso risulta essersi verificato dopo il trasferimento della proprietà in occasione del passaggio di “un piccolo mezzo meccanico” durante i lavori di trasformazione della casa e del giardino (perizia, pag. 8). A prima vista non si può quindi ritenere che la venditrice abbia nascosto tale problema.

5.2

Ciò posto, l’apprezzamento del Pretore relativo alla documentazione prodotta dall’istante non risulta manifestamente errato o lacunoso. Né può essergli rimproverato di avere fondato il proprio giudizio su una falsa nozione di verosimiglianza. Condizione sine qua non perché un fatto possa ritenersi verosimile è infatti che vi siano indizi oggettivi sufficienti a costituire un’“inizio di prova” della sua esistenza (sopra consid. 2.1). Non è il caso nella fattispecie, la documentazione agli atti non fornendo indizi sul preteso occultamento dei difetti invocati. Non spetta né al Pretore né alla Camera indicare quali documenti RE 1 avrebbe dovuto produrre per ottenere l’accoglimento dell’istanza. Ad ogni modo si stenta a credere ch’egli non potesse documentare meglio lo stato della casa al momento del trapasso (in particolare con riferimento alle relazioni precontrattuali), le circostanze in cui i difetti sono stati scoperti ed eventuali indizi di occultamento, ricordato che nelle procedure sommarie sono di per sé ammissibili dichiarazioni testimoniali scritte, che il giudice apprezza liberamente (cfr. sentenza della CEF 14.2013.61 del 20 giugno 2013, consid. 4.3). In definitiva, il reclamo va respinto già per questi motivi.

6.

D’altronde, la sentenza impugnata non risulta neppure manifestamente errata laddove il Pretore ha ritenuto che l’esistenza del bene da sequestrare (il deposito di fr. 100'000.–) non apparisse verosimile, il termine di un anno previsto dal contratto di costituzione di diritto di compera essendo trascorso prima dell’inoltro dell’istanza di sequestro. E, come già rilevato, lo scritto 12 giugno 2014 del notaio rogante prodotto solo con il reclamo è inammissibile (consid. 1.3/c). Il reclamo andrebbe dunque respinto anche per questo secondo motivo.

7.

Le spese processuali (art. 95 cpv. 2 CPC; 48 e 61 cpv. 1 OTLEF) seguono la soccombenza del reclamante (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, essendo la procedura unilaterale. Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 96'500.–, supera la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.