Modo di realizzazione di una quota in una comunione ereditaria. Valore di stima dei fondi che appartengono alla comunione e carico ipotecario effettivo. Rinvio dell’incarto all’ufficio d’esecuzione per nuovi accertamenti

in diritto: 1. Ricevuta la domanda di vendita d’una parte in comunione, l’uffi­­cio d’esecuzione convoca tutti gli interessati a un’udienza di conciliazione (art. 9 cpv. 1 RDC), dando poi loro la facoltà di formulare proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1 RDC). L’autorità di vigilanza deve determinare il modo di realizzazione dei diritti ereditari dell’escusso (art. 132 cpv. 1 LEF) scegliendo tra la messa all’asta oppure lo scioglimento della comunione, con consecutiva liquidazione del patrimonio comune (cfr. art. 10 cpv. 2 RDC), ritenuto che giusta l’art. 10 cpv. 3 RDC la vendita all’a­­sta dei diritti in comunione sarà ordinata, di regola, solo se il valore della quota pignorata può essere determinato almeno approssimativamente in base alle informazioni assunte in occasione del pignoramento o delle trattative di conciliazione.

2.

Nel caso di specie l’Ufficio ha stabilito il valore di stima della quota ereditaria di PI 2 in fr. 76'746.–, moltiplicando semplicemente il valore di stima ufficiale delle sei particelle di proprietà della comunione ereditaria (di complessivi fr. 306'984.–) per la quota di partecipazione dell’escussa di un quarto. Il problema è che tale calcolo poggia su dati non verificati. Infatti l’UE ha omesso di accertare l’effettivo carico ipotecario gravante le particelle n. __________ di Losone, __________ e __________ di __________, che potrebbe essere notevolmente inferiore all’importo nominale di fr. 885'000.– in considerazione dei possibili ammortamenti intervenuti nel corso degli anni dopo l’emissione delle ultime cartelle ipotecarie iscritte sui singoli fondi. Del resto, ipotizzando come l’UE che le particelle siano davvero gravate da oneri ipotecari corrispondenti al valore nominale delle cartelle ipotecarie iscritte sulle stesse e attribuendo ai fondi il valore di stima ufficiale, si avrebbe un risultato negativo di fr. 578'016.– (fr. 306'984.– meno fr. 885'000.–), che avrebbe dovuto incitare l’UE a rinunciare al pignoramento. Sennonché è inverosimile che fondi edificati a __________ (di mq. 390) o a __________ __________ __________ non valgano almeno il carico ipotecario che li grava, e anzi di più. Ne consegue che, non essendo il valore di stima stato correttamente accertato come invece richiede l’art. 5 cpv. 3 RDC, l’istanza va respinta e l’incarto retrocesso all’UE per nuovi accertamenti.

3.

Al riguardo l’ufficio procederà ad accertare l’effettivo ammontare attuale del debito ipotecario gravante la particella n. __________ di __________ e le particelle n. __________ e __________ di __________ __________ __________ e a stabilire nuovamente il valore di stima reale di tutte le particelle di proprietà della comunione ereditaria, semmai con l’ausilio di un perito (art. 97 cpv. 1 LEF). Fatto ciò, l’UE comunicherà il valore di stima agli interessati, impartendo loro un termine per presentare eventuali osservazioni o nuove proposte sul modo di realizzazione (art. 10 cpv. 1 RDC).

4.

Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF per analogia).