Realizzazione del pegno gravante un immobile. Tentativo di asportazione di cancelli e recinzioni installati da un’inquilina. Accessorio del pegno. Rivendicazione

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato emes­so il 16 giugno 2021 dall’UE di Mendrisio, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).

2.

Nella decisione impugnata l’UE ha considerato che i cancelli e recinzioni rivendicate dall’RI 1 sono impianti fissi del fondo da realizzare, che non possono pertanto essere asportati. Le ricorrenti ritengono che considerare i beni mobili rivendicati come impianti fissi costituisce già in sé una contraddizione dal pro­filo terminologico. Secondo esse, l’UE avrebbe implicitamente negato il diritto di proprietà vantato dall’RI 1, questione fondamentale che andrebbe chiarita nelle more della preparazio­ne dell’asta. Chiedono pertanto che siano accertati il diritto di proprietà dell’RI 1 sugli oggetti in questione, e su “ogni ulteriore bene asportabile”, e la sua facoltà di alienarli e asportarli.

2.1

Oltre al fondo, alle sue parti costitutive (art. 642 CC) e ai suoi frutti (art. 643 CC), giusta l’art. 37 cpv. 1 LEF il pegno immobiliare si estende anche agli accessori del fondo gravato purché siano compresi nel suo oggetto. La qualità d’accessorio si determina in conformità degli art. 644 cpv. 2 e 805 cpv. 2 CC (Erard in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 5 ad art. 37 LEF; Gil­liéron, Commentaire de la LP, vol. I, 1999, n. 100 segg. ad art. 37 LEF). Per l’art. 644 cpv. 2 CC sono accessori le cose mobili che, secondo il concetto usuale del luogo o secondo la manifesta intenzione del proprietario, sono durevolmente destinate all’uso, al godimento o alla conservazione della cosa principale e che vi furono annesse, connesse o altrimenti poste perché servissero alla medesima. Accanto ad elementi oggettivi – da un lato un’an­­nessione o connessione materiale o funzionale dell’accessorio con la cosa principale, riconoscibile dai terzi, e dall’altro la sua durevole assegnazione all’uso, al godimento o alla conservazione della cosa principale, avuto riguardo alla sua destinazione economica – la nozione di accessorio contiene anche un elemento di carattere soggettivo: l’attribuzione della qualità di accessorio secondo l’uso locale o la manifesta volontà del proprietario (ad es. Steinauer, Les droits réels, vol. I, 6a ed. 2019, n. 1497 segg.).

2.2

L’art. 34 cpv. 1 lett. a RFF stabilisce che l’elenco oneri deve contenere tra l’altro l’indicazione del fondo da vendersi, degli eventuali accessori (art. 11) e del valore di stima quali risultano dal verbale di pignoramento. Per il rinvio dell’art. 102 RFF, la norma va applicata nell’esecuzione in via di realizzazione immobiliare nel senso che sono da iscriversi nell’elenco oneri gli oggetti menzionati nel registro fondiario come accessori (art. 805 cpv. 2 e 946 cpv. 2 CC) oppure il cui carattere di accessorio è dubbio (art. 11 cpv. 2 primo periodo RFF), mentre non occorre indicare gli oggetti che secondo l’uso del luogo sono senz’altro considerati come parti costitutive o accessori del fondo (art. 11 cpv. 1 RFF) (cfr. DTF 59 III 77 segg.). In altri termini l’organo esecutivo può prescindere dall’inserire d’uf­­ficio come accessori nell’elenco oneri oggetti che si trovano nell’immobile solo quando sulla loro qualità di accessorio vi sia certezza secondo l’uso del luogo, sia in senso positivo che evidentemente in senso negativo, non dovendosi cioè iscrivere neppure oggetti manifestamente non accessori. Ai creditori pignoratizi resta tuttavia riservata la facoltà di chiedere, entro il termine di contestazione dell’elenco oneri, che vengano iscritti come accessori del fondo anche altri oggetti oltre a quelli indicati d’ufficio. In tal caso l’organo esecutivo è tenuto in linea di principio a far luogo alla domanda (art. 38 cpv. 1 e art. 11 cpv. 3 RFF). Eventuali contestazioni che dovessero sorgere sul carattere accessorio di oggetti iscritti nell’elenco oneri saranno esaminate e decise dal giudice di merito nella procedura di appuramento del­l’elenco oneri (art. 11 cpv. 4 in relazione all’art. 38 cpv. 2 RFF; sentenza della CEF 15.2020.110 del 4 novembre 2020 consid. 2.4).

2.3

Nel caso in esame, a prima vista i cancelli e recinzioni risultano senz’altro accessori del fondo, giacché appaiono durevolmente destinati al suo uso e vi sono connessi materialmente con opere murarie (all. 1 al doc. 4 accluso al ricorso). Che siano cose mobili non osta a considerarli infissi – o in termini giuridici: accessori – siccome gli accessori sono beni mobili collegati materialmente o funzionalmente al fondo costituito in pegno (sopra consid. 2.1; Steinauer, op. cit., n. 1490). Per l’attribuzione della qualità di accessorio del fondo non è poi determinante chi ne ha pagato l’in­­stallazione né è richiesto che l’accessorio appartenga al proprietario (Steinauer, op. cit., n. 1492). Non dà pertanto luogo a critica la decisione dell’UE di vietare l’asporto – per di più a sua insaputa – dei cancelli e recinzioni, che poteva validamente presumere essere accessori del pegno giusta l’art. 644 cpv. 2 CC.

2.4

Contrariamente a quanto allegano le ricorrenti, l’UE non ha implicitamente negato il diritto di proprietà vantato dall’RI 1, ma ha solo considerato che gli oggetti rivendicati sono accessori del pegno, che vanno venduti insieme allo stesso (art. 644 cpv. 1 CC; Steinauer, op. cit., n. 1528), sicché non possono essere asportati da chi se ne pretende il proprietario. L’ufficio d’ese­­cuzione non può d’altronde dirimere contestazioni sulla qualità di accessorio di un bene mobile, che vanno esaminate e decise dal giudice di merito nella procedura di appuramento dell’elenco oneri (sopra consid. 2.2 i.f.). Nella misura in cui è volto a far accertare il diritto di proprietà dell’RI 1 sulla recinzione, il ricorso è irricevibile per carenza di competenza materiale dell’UE. È anche doppiamente irricevibile, per carenza di motivazione e di specificazione dell’oggetto del ricorso, laddove tende all’accertamen­­to del diritto di proprietà dell’RI 1 su “ogni bene mobile asportabile di [sua] proprietà” senza designazione precisa dei beni in questione.

2.5

L’UE poteva del resto legittimamente ritenere assodata la qualità di accessori del pegno dei beni rivendicati dato che l’elenco oneri è stato depositato il 10 maggio 2021 ed è giunto alle ricorrenti al più tardi il 17 maggio (data dell’inoltro dei ricorsi della RI 2 e del­l’RI 1 contro le condizioni d’asta, v. inc. 15.2021.53 e 15.2021.54), sicché il ricorso in esame, inoltrato solo il 25 giugno 2021, è manifestamente tardivo per essere considerato come una valida contestazione di siffatta qualità. Anche volendo poi tenere per dubbio il loro carattere di accessorio, la rivendicazione della ricorrente (giusta i combinati art. 106 e 155 cpv. 1 LEF) a pochi giorni dall’asta risulterebbe manifestamente abusiva e pertanto indegna di protezione (cfr. sentenze del Tribunale federale 5A_543/ 2015 del 16 novembre 2015 consid. 4.2.1 e della CEF 15.2021.22 del 15 aprile 2021 consid. 3), giacché essa era a conoscenza da anni della procedura di realizzazione del pegno gravante il fondo, come risulta dalla convenzione conclusa il 3 settembre 2018 con la RI 2 (v. sentenza della CEF 15.2021.54 del 21 giugno 2021, ad E). In siffatte circostanze, si può rinunciare a esaminare se i costi d’installazione della recinzione e dei cancelli non sono stati compensati con le pigioni che la ricorrente non ha mai versato all’UE, apparentemente tenuto all’oscuro del contratto di locazione fino all’e-mail 11 febbraio 2020 della RI 2 (sentenza citata, ad G). Nel­la misura in cui è ricevibile, il ricorso va pertanto respinto.

3.

Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF). Non si ritengono adempiuti i presupposti eccezionali della temerarietà o della malafede posti all’art. 16 cpv. 2 LPR (che si rifà all’art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF), la questione giuridica da risolvere non apparendo così limpida da reputare il ricorso abusi­vo (altro è il discorso del tentativo di disporre della recinzione al­l’insaputa dell’UE, che potrebbe configurare un reato penale, ma incombe semmai all’UE valutare l’opportunità di una denuncia).