Ricorso contro la decisione dell’UE che stabilisce la retribuzione e gli esborsi a favore del terzo gestore dell’amministrazione coatta di un fondo costituito in pegno (nella fattispecie la stessa debitrice)

in diritto: 1. Visto l’accavallamento dei ricorsi e conclusioni, che in parte si sovrappongono e in parte si completano, è parso opportuno congiungere le due cause ed emanare una decisione unica (art. 5 cpv. 1 LPR e 76 cpv. 1 LPamm), pur conservando la loro individualità nel senso che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente.

Sul primo ricorso del 12 gennaio 2021 (inc. 15.2021.91)

2.

Come già stabilito nella precedente sentenza 15.2020.126 del 9 giugno 2021, il primo ricorso è in linea di principio ricevibile (consid. 2). È pure stata accertata la legittimazione a ricorrere della RI 1, nella sua pretesa qualità d’incaricata della gerenza del fon­do per conto dell’Ufficio, contro provvedimenti che stabiliscono il suo “risarcimento”, ovvero la sua retribuzione e il rimborso dei suoi esborsi (sentenza 15.2020.126 citata, consid. 3.5).

3.

La ricorrente si duole in sostanza che l’Ufficio ha considerato soltanto una parte delle spese di cui ha chiesto il rimborso, anziché tutte quelle esposte. Si lamenta in particolare del fatto che l’UE ha riconosciuto i pagamenti eseguiti nel 2018 a favore della S__________, dell’A__________, della T__________ e della Ty__________, ma non quelli del 2019. Rileva altresì che l’elenco delle spese ammesse non comprende quelle risultanti dal contratto di manutenzione mensi­le, già trasmesso all’organo esecutivo, e dalla polizza assicurativa con la __________, come neppure gli altri costi sopportati duranti i lavori di ricostruzione ordinati dalla PI 2, che avrebbero dovuto essere compensati con le pigioni, ciò che però non è avvenuto, l’inquilina non avendo corrisposto quanto dovuto. Essa fa pure valere di aver anticipato le predette spese onde evitare l’iscrizione d’ipoteche legali degli artigiani intervenuti nella ristrutturazione dell’immobile, nonché i costi di patrocinio e le spese giudiziarie per ottenere lo sfratto dell’in­quilina e il risarcimento dei danni cagionati da essa. Infine pretende un onorario del 5% delle pigioni o dei fitti riscossi o da riscuotere durante l’amministrazione, sostenendo di aver eseguito tutti i provvedimenti di gestione ordinaria con il massimo impegno e sempre anticipato le spese che poteva sostenere.

Da parte sua, nelle osservazioni l’Ufficio di Mendrisio ha specificato di aver riconosciuto alla RI 1 le seguenti spese:

__________ – elettricità e gas

8'920.45

__________ – abbinamento impianto riscaldamento

1'210.40

__________ – estintori

504.95

S__________ – noleggio erogatori d’acqua e bevande

3'812.90

__________ – abbonamento impianto allarme

452.35

__________ – RC

286.40

T__________ – abbonamento trasmissione allarme

646.20

Ty__________ – impianti d’allarme­

2'083.40

__________ (cassetta della posta)

311.25

__________ (sicurezza) – impianto video sorveglianza

4'465.85

__________ – pulizia canalizzazioni

2'100.00

__________ – manutenzione

196.00

__________ – disinfestazione

313.40

A__________ – abbonamento manutenzione

2'973.30

__________ – collegamento allarme

775.45

__________ – allestimento collaudo antincendio

1'044.70

Totale

30'097.05

A giustificazione della loro ammissione, l’UE ha spiegato che concernono misure necessarie per conservare il fondo nella sua sostanza e nella sua rendita, onde percepirne i frutti e gli altri redditi. L’organo esecutivo ha però altresì osservato di essere venuto a conoscenza il 12 febbraio 2021 dall’Ufficio controllo abitanti del Comune di __________ che lo stabile è attualmente sfitto, siccome è oggetto di un divieto d’uso già dal 27 giugno 2018. Alla luce di tale circostanza, l’UE reputa di essere stato tratto in inganno dalla RI 1 e di aver dunque riconosciuto per errore spese che in realtà non rientrerebbero nel campo d’applicazione dell’art. 17 del Regolamen­to del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42). Fa notare infine che in base a informazioni assunte presso l’__________, le spese di consumo di energia elettrica presentate dalla ricorrente riguardano anche l’abitazione privata della sua amministratrice unica a __________, giacché il contatore è comune ai due stabili.

3.1

Giusta l’art. 94 RFF, dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l’av­­viso previsto dall’articolo 91, l’ufficio prende in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l’incasso; se necessario procede in via di esecuzione, esercita il diritto di ritenzio­ne, disdice i contratti, provvede allo sfratto degli inquilini e stipula nuovi contratti di locazione o di affitto. Ha inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità ecc.), le riparazioni e i sussidi previsti dall’articolo 103 cpv. 2 LEF. L’ufficio può sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo questi compiti. Tale nor­ma istituisce la cosiddetta “amministrazione coatta limitata”, che ha luogo nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno tra il momento in cui il procedente chiede con la domanda di esecuzione che il pegno venga esteso ai crediti per pigioni e affitti e la domanda di vendita (Jeandin, La gérance légale d’immeubles, in: BlSchK 2015 pag. 89). A partire da quest’ultima, all’ufficio è affidata l’amministrazione coatta ordinaria disciplinata dagli art. 16 e segg. RFF, applicabili anche all’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 101 cpv. 1 RFF. Pure in tale evenienza, l’ufficio può incaricare un terzo dell’amministrazione e del­la coltura del fondo. Al debitore stesso può però esserne affidata solo la coltura (art. 16 cpv. 3 RFF).

3.2

Nel caso in rassegna, dagli atti non risulta che l’UE abbia formalmente incaricato la RI 1 di amministrare il fondo, assegnandole un mandato in base alla Circolare di questa Camera n. 38/2011 del 17 ottobre 2011 concernente l’assegnazione di mandati tendenti all’allestimento di perizie e all’amministrazione di fondi (pubblicata sul sito “www4.ti.ch/fileadmin/POTERI/GIUDIZIARIO/circolari_ CEF/Circolare_CEF_38.pdf”). Nell’incarto non è invero presente alcun documento scritto in tal senso, né la ricorrente lo pretende. L’unico atto da cui si evince che l’Ufficio avrebbe implicitamente consentito che la RI 1 si occupasse di una parte dell’amministra-zione dell’immobile è lo scritto del 26 gennaio 2018 inviato all’ex inquilina “PI 2”, ove ha precisato che gli acconti e i conguagli delle spese accessorie potevano continuare a essere corrisposti alla RI 1 (sopra ad D). Se ne deduce implicitamente l’in­­carico all’insorgente di andare avanti a incassare le spese in questione per pagare le fatture dei terzi fornitori di servizi legati al fondo. D’altronde, l’UE ha accettato la prosecuzione dell’accordo tra PI 2 e proprietaria escussa, secondo cui le pigioni venivano compensate con i costi dei lavori di ristrutturazione del fondo assunti dall’inquilina per adattarlo alla sua attività di asilo nido (sopra ad C ed E).

Nei limiti di tale mandato, potrebbe dunque in principio essere riconosciuta tutt’al più la compensazione delle spese di manutenzione e ristrutturazione del fondo, compreso l’onorario della ricorrente, con le pigioni, anche senza esaminare se l’incarico si esten­deva alla sola “coltura” del fondo (ovvero alla sua gestione o sfruttamento) e non trascendeva nella sua amministrazione giusta l’art. 16 cpv. 3 RFF (secondo Kren Kostkiewicz [in: VZG-Kurzkom­mentar, 2011, n. 5 ad art. 101 RFF], del resto, il termine di “coltura” non avrebbe alcun significato indipendente da quello di “amministrazione” del fondo).

3.3

Ciò premesso, la richiesta della ricorrente volta alla rifusione di spese che eccedono l’importo delle pigioni incassate, è insostenibile. Non può seriamente pretendere che i provvedimenti da essa eseguiti abbiano servito a garantire il rendimento del fondo, allorquando esige il pagamento di fr. 211'467.85 nell’e-mail dell’11 febbraio 2020 (sopra ad G) – saliti senza spiegazione a fr. 281'826.25 nel fax del 29 aprile 2021 (sopra ad S) – che ammette di non essere riuscita a coprire con le pigioni e spese accessorie corrisposte dalle inquiline.

3.3.1

La ricorrente avrebbe infatti dovuto avvertire l’UE non appena ha constatato che i costi generati dai lavori sull’immobile non sarebbero potuti essere coperti con le pigioni e le spese accessorie, siccome “si [erano] ridotte ai minimi termini (per non dire annullate)” (come ammesso nel suo scritto del 7 luglio 2020, sopra ad H). Ciò le doveva essere evidente già nel 2018, siccome secondo i propri calcoli la parte delle spese che pretende di aver assunto non coperta da pigioni e spese condominiali ammontava a fr. 85'360.85 (sopra ad G), poi saliti a fr. 120'147.35 (sopra ad S). Ad ogni mo­do, la ricorrente avrebbe sicuramente dovuto interrompere la gestione e informare l’UE non appena ha ricevuto il divieto d’uso dello stabile il 27 giugno 2018, per evitare l’insorgere di spese in gran parte inutili, in particolare quelle quantificate in fr. 126'107.– nel 2019 a fronte d’incassi inesistenti.

3.3.2

La RI 1 non era d’altronde legittimata a compiere atti di straordinaria amministrazione giusta l’art. 18 RFF, come il conferimento di mandati a patrocinatori legali e l’avviamento di cause giudiziarie (di sfratto, risarcimento danni o d’iscrizione di ipoteca legale), men che meno per difendere i propri interessi quale debitrice e terza proprietaria del pegno (v. p. es. agli atti la richiesta di rimborso riguardante l’anticipo supplementare versato per i costi della peri-zia nell’ambito dell’istanza di nuova stima presentata dalla stessa RI 1, v. inc. 15.2017.89/98 e 15.2019.6 di questa Camera). Contrariamente a quanto afferma senza prove, la ricorrente non ha informato tempestivamente l’Ufficio, se non a operazioni concluse con la sua e-mail dell’11 febbraio 2020 (sopra ad F). Che le non meglio precisate “istanze” alla Pretura di Lugano abbiano avuto a suo dire una “risonanza mediatica importante” è una circostanza, peraltro non resa verosimile, che comunque non avrebbe potuto sostituirsi all’ottenimento di una formale e preventiva autorizzazione dell’UE, subordinata peraltro a previa consultazione dei creditori (art. 18 cpv. 2 per il rinvio dell’art. 101 cpv. 1 RFF).

3.3.3

Nelle predette circostanze, la richiesta di vedersi riconosciuti an-che i pagamenti eseguiti nel 2019 a favore della S__________ (noleggio erogatori d’acqua e bevande), dell’A__________ SA (ascensori), della T__________ e della Ty__________ (allarme) è manifestamente infondata, se non abusiva, stante il divieto d’uso dello stabile e il mancato incasso di pigioni e spese accessorie. Doveva esserle chiaro che la gestione lasciatale dall’UE presupponeva una compensazione di costi e pigioni (oltre alle spese accessorie).

Ora, il mandante è tenuto a rimborsare al mandatario solo le anticipazioni e le spese fatte per la regolare esecuzione del mandato (art. 402 cpv. 1 CO). L’assunzione di obblighi in violazione del suo dovere di diligenza o la creazione di spese che non sono necessarie all’esecuzione del mandato non danno diritto alla rifusione (Werro in: Commentaire romand, Code des obligations I, 2^a ed. 2012, n. 7 ad art. 402 CO, con rinvii alla DTF 110 II 285 consid. 3/a [citata in ultimo luogo nella DTF 146 III 331 consid. 5.1] e sentenza del Tribunale federale 4A_128/2011 consid. 3.2). Il principio vale per analogia per il gerente incaricato dall’ufficio d’esecuzione dell’ammini­­strazione coatta di un fondo oggetto di pignoramento o realizzazione di pegno. In concreto, le spese non coperte dagli incassi risultano esulare dall’incarico implicitamente conferito dall’UE alla RI 1. Non devono essere rifuse alla ricorrente neppure sulla scorta delle norme sulla gestione d’affari senza mandato, perché non era nell’interesse della creditrice ipotecaria creare spese evitabili non coperte dalle pigioni, di cui non è dimostrato che abbiano aumentato il valore del fondo (cfr. sotto consid. 7 e art. 423 cpv. 2 CO).

3.3.4

Parte dei costi si riferiscono poi all’attività dell’PI 3 (in modo esclusivo dopo lo sfratto della PI 2), il cui contratto di locazione non risulta essere stato comunicato all’UE prima dell’e-mail dell’11 febbraio 2020. Non autorizzati, i costi relativi all’inqui­lina del secondo piano non possono in nessun caso essere posti a carico della creditrice ipotecaria.

3.3.5

La ricorrente afferma di non capire perché l’UE non vuol coprire il premio dell’assicurazione stabile con la M__________ per il 2018 né pagare quelle relative al 2019 e 2020. Nelle sue osservazioni l’UE rileva che la ricorrente ha annullato la polizza assicurativa nel 2017 e si è fatta rimborsare il premio pagato dalla banca procedente. La quale ha stipulato una nuova polizza con la V__________ __________, i cui premi sono poi stati pagati dall’UE (v. scritto 24 gennaio 2020 della __________ e polizza n. __________).

Orbene, la ricorrente non ha prodotto la polizza con la Mobiliare né provato di averne pagato i premi, che non sono indicati nelle tabelle degli esborsi trasmesse all’UE (e allegate quali doc. 9-11 e 13 al [secondo] ricorso del 17 maggio 2021). La sua contestazione cade quindi nel vuoto.

3.3.6

In caso di grave violazione dei suoi obblighi, specie se i servizi resi sono inutili o inutilizzabili, il mandatario non ha diritto a una remunerazione (DTF 124 III 422 consid. 3/a; Werro, op cit., n. 44 ad art. 394, che ritiene però che la remunerazione non deve dipendere dal risultato). Nel caso in rassegna, continuare per anni ad anticipare costi non coperti dalle pigioni e dalle spese accessorie e pretendere infine che l’organo esecutivo li rimborsi, computandoli quali spese di amministrazione sul prezzo d’aggiudica­­zione dell’immobile, a scapito dei creditori pignoratizi, costituisce una grave violazione dell’accordo concluso tacitamente con l’UE. Anzi, si tratta di una gestione d’affari senza mandato non effettuata nell’interesse del mandante (sopra consid. 3.3.3), che non dà alla RI 1 alcun diritto a un onorario.

4.

Nelle osservazioni al ricorso, l’UE di Mendrisio ritiene di aver erroneamente ammesso la somma di fr. 30'097.05 a titolo di spese necessarie per la conservazione del fondo nella sua sostanza e nella sua rendita, poiché tratto in inganno dalla RI 1, che non l’ha informato del divieto d’uso dello stabile. L’autorità di vigilanza non è però abilitata a riformare il provvedimento impugnato su punti non contestati dal ricorrente stante il divieto della reformatio in peius dell’art. 22 LPR (sentenza della CEF 15.2021.94 del 19 ottobre 2021). È pertanto inutile verificare se le spese riconosciute dall’UE sono giustificate dal profilo degli art. 17 e 18 RFF. Ciò non gl’im­­pedisce però di esaminare in sede di ripartizione del provento del­l’asta del fondo se i fatti venuti a sua conoscenza dopo la decisio­ne impugnata potrebbero giustificarne la revisione in applicazione analogica della giurisprudenza relativa alla modificabilità della graduatoria definitiva nel fallimento nel caso in cui una decisione di collocazione sia fondata su atti illeciti o allegazioni dolose (DTF 91 III 91 consid. 2).

A scanso di equivoci, va però precisato che, malgrado quanto sostenuto dalla PI 1 nelle osservazioni al ricorso, nella sentenza 15.2021.54 del 21 giugno 2021 la Camera non ha respinto “ogni ulteriore pretesa” della RI 1 oltre ai fr. 20'000.– indicati come spese di realizzazione, ma – anzi – ha specificato che tale indicazione non pregiudicava il prelevamento delle spese di realizzazione effettive in sede di distribuzione (consid. 1.3).

Sul secondo ricorso del 17 maggio 2021 (inc. 15.2021.53)

5.

La ricorrente contesta che la somma di fr. 20'000.– menzionata al punto [11] "b" delle condizioni d’asta come posta a carico dell’ag­­giudicatario, oltre alle spese di realizzazione, quali spese di amministrazione del fondo, autorizzate dall’UE, non coperte dal suo reddito, copra le spese effettive da essa sostenute per mantenere uno stabile di cinque piani, una dipendenza di due piani e un terreno con giardino di oltre 2'000 mq per oltre tre anni. Ricorda al riguardo i due ricorsi interposti a questa Camera relativi al periodo 2018-2019, in cui ha fatto valere spese molto superiori. Chiede d’includere nel totale delle spese d’amministrazione che stabilirà la Camera nella decisione su questi ricorsi le spese “insinuate” con lo scritto del 29 aprile 2021, che quantifica in fr. 475'651.05 le sue pretese per il periodo dal 2018 al 30 giugno 2021, e di aggiungere fr. 21'698.60 per il periodo dal 1° gennaio al 16 maggio 2021 (invero già computato in fr. 55'828.60 fino al 27 aprile 2021 nel fax del 29 aprile, doc. 5 accluso al ricorso). Secondo la RI 1, il futuro acquirente dev’essere informato sulle spese sorte durante l’amministrazione del fondo e su quelle ancora da pagare. Rimprovera all’UE di non avere considerato il lungo lavoro da essa svolto né tantomeno gli esborsi per evitare ipoteche legali e precetti esecutivi. I suoi sforzi – essa epiloga – devono essere tenuti in conto perché contribuiscono al valore attuale del fondo e un’offerta migliore il giorno dell’incanto.

6.

Interposto entro dieci giorni dalla notifica delle condizioni d’asta emesse il 10 maggio 2021, il secondo ricorso è in linea di principio ricevibile per quanto concerne la contestazione di tale atto (art. 17 LEF). Ci si potrebbe invero chiedere se il ricorso non sia divenuto al riguardo senza oggetto nella misura in cui la RI 1 non ha chiesto il conferimento dell’effetto sospensivo al ricorso e non ha impugnato l’aggiudicazione del fondo, ciò che potrebbe essere interpretato come una rinuncia alla contestazione delle condizioni d’in­­canto. La questione può rimanere indecisa siccome il ricorso è co­munque infondato, come risulta dalle successive considerazioni.

6.1

Ci si potrebbe infatti limitare a rinviare alla motivazione alternativa con cui è stata respinta la pretesa analoga dell’PI 3 nel considerando 1.3 della sentenza 15.2021.54 del 21 giugno 2021 (sopra ad V), che dovrebbe essere nota alla RI 1, la quale era allora assistita dall’avvocato – PA 1 – che patrocinava l’PI 3.

6.2

A scanso di equivoci occorre ribadire che la mancata indicazione, al punto 11 lett. b delle condizioni d’asta, della totalità – a dire della ricorrente – delle spese di realizzazione non ne compromette gli eventuali diritti. L’obbligo di versamento a contanti di questo tipo di spese, se non sono coperte dal reddito del fondo (art. 46 cpv. 1 e 102 RFF), garantisce invero l’interesse dello Stato di evitare di dover promuovere un’esecuzione contro l’aggiudicatario ove il ricavato non dovesse bastare a rifonderle, in particolare quando l’aggiudicatario è il procedente e invoca la compensazione con la propria pretesa (v. sentenza della CEF 15.2016.80 del 25 ottobre 2016, RtiD 2017 I 751 n. 49c, consid. 2.2). Anche se non viene chiesto un (sufficiente) pagamento, le spese di realizzazione, nella misura in cui sono comprovate qualitativamente e quantitativamente, devono essere dedotte in priorità dal ricavato lordo (art. 157 cpv. 1 LEF) o messe a carico del creditore che ha chiesto la realizza-zione (sentenza della CEF 15.2009.88 del 22 ottobre 2009, RtiD 2010 I 807 n. 59c consid. 2.1), e lo Stato risponde di un eventuale danno nel caso di un incasso insufficiente (art. 5 LEF). La doman­da di rettifica delle condizioni d’asta andava pertanto respinta.

7.

La richiesta di aggiungere le spese sorte dal 1° gennaio al 16 maggio 2021, quantificate nel ricorso in fr. 21'698.60, a quelle già “insinuate” dall’avv. RA 1 e al vaglio di questa Camera nella procedura relativa al primo ricorso, risulta tempestiva, poiché l’UE l’ha respinta con provvedimento del 10 maggio 2021 (doc. 6, sopra ad T). Nel merito, tale decisione resiste alla critica. La RI 1 avrebbe infatti dovuto interrompere l’amministrazione del fondo o perlomeno chiedere istruzioni all’UE già nel 2018 (sopra consid. 3.3.1). Non autorizzati, gli atti di gestione del periodo successivo non danno diritto alla ricorrente alla rifusione delle spese né all’asse­gnazione di onorari, a prescindere dal preteso aumento di valore del fondo, tutto da dimostrare, giacché il fondo è stato aggiudicato per fr. 1'700'000.– a fronte di una stima di fr. 3'190'000.– nel 2018 (sentenza della CEF 15.2017.89/98 del 21 agosto 2018, dispositivo n. 1).

8.

Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]). Non appaiono infatti dati i presupposti di malafede e di temerarietà poste dalla legge per condannare la ricor-rente al pagamento di una multa e di tasse e spese, dal momento che la gestione gravemente inadeguata del fondo è stata anche favorita dal carente controllo dell’ufficio.