Conferma sentenza di prima istanza sulla base degli accertamenti del sopralluogo e per confronti.

Rubrum

Incarto n.

Lugano

5 maggio 2006

Sentenza

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Eraldo Pianetti

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 4/5 luglio 2005 dalla

ISCE 1,composta da:

tutti rappr. da RA 1,

PPP, composta da:

tutti rappr. da RA 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 7 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente ai mappali nr. 258 e 260 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 17 marzo 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:

- CHF 188'114.- per il mapp. no. 258 RFD di __________;

- CHF 35'890.- per il mapp. no. 260 RFD di __________.

Il reclamo interposto in data 26 agosto 2004 da RA 1, che comprendeva pure il valore di stima stabilito per i mapp. nr. 263, 315 e 330, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 7 giugno 2005.

Per quanto riguarda il mapp. no. 258 l’autorità di prima istanza ha ridotto il valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A da 266.- a 237.- CHF/mc, aumentato il relativo correttivo della vetustà dal -38% al -53% e ridotto il corrispondente valore di reddito capitalizzato da CHF 152'385.- a CHF 117'555.-.

Pure il volume dei subalterni B e D è stato rispettivamente ridotto da 464 a 415 mc e da 100 a 90 mc. Infine, anche la suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente è stata modificata, con il primo che è stato ridotto da 425 e 332 mq e il secondo aumentato di conseguenza da 385 a 478 mq.

Il valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 176'809.-

Per quanto riguarda invece il mapp. no. 260 l’UCS ha modificato il volume del sub. A da 253 a 210 mc, ridotto il valore metrico a nuovo dell’edificio da 266.- a 237.- CHF/mc e aumentato il relativo correttivo della vetustà dal -35% al -53%.

Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 19'889.-.

3. Con ricorso 4/5 luglio 2005 RA 1, rappresentante di tutti i comproprietari, è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una congrua riduzione dei valori di stima di entrambi i mappali. Ciò poiché, per quanto riguarda il mapp. no. 258, l’UCS non avrebbe sufficientemente considerato che il terreno, a meno di demolire tutti i vecchi fabbricati, risulta di fatto inedificabile e che gli edifici sub. A e B sono vetusti e si trovano in uno stato di conservazione precario.

Per quanto concerne invece il mapp. no. 260, i ricorrenti sostengono che in realtà si tratta unicamente di un semplice vano scale risalente ad inizio 1900, tuttora nello stato originario, che serve due edifici appartenenti a due differenti proprietari. La relativa porzione di terreno, di soli 21 mq, deve inoltre beneficiare di un adeguato correttivo.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 17 marzo 2006 il Tribunale ha constatato quanto segue:

- il mapp. no. 260 è una proprietà suddivisa come risulta dalla mappa catastale e dall’estratto del registro fondiario agli atti. La struttura è ancora quella originaria, mentre i servizi sono stati riattati nel 1969.

- L’ edificio principale sub. A del mapp. no. 258 è strutturato su tre piani.

Al piano terreno sono presenti le cantine/deposito, al primo piano si trovano un soggiorno, una camera e un ripostiglio, oltre ad una scala che da accesso all’esterno indipendentemente dal vano scale presente sul mapp. no. 260. La cucina, che si trova sullo stesso piano, è invece parte integrante di quest’ultimo fondo. Al piano superiore sono infine presenti tre camere, accessibili unicamente tramite il citato vano scale, mentre il WC appartiene al mapp. no. 260. Le strutture sono ancora quelle originarie e lo stato di conservazione si può definire come normale. I ricorrenti hanno sottolineato che gli interventi eseguiti nel 1969 si sono limitati esclusivamente alla sostituzione del tetto e al rifacimento dell’impianto di riscaldamento presente al primo piano.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Il Tribunale ritiene di dover respingere il ricorso in merito al valore di stima del mapp. no. 258. Ciò poiché nella determinazione del valore metrico dell’edificio principale sub. A l’UCS ha già applicato un correttivo della vetustà adeguato alla fattispecie concreta, ovvero del 53%, che tiene conto del fatto che le struttura è sì ancora quella originaria, ma che nel 1969 è stata portata a termine una ristrutturazione parziale così come risulta dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1- e dal verbale di sopralluogo. Per i subalterni B e D, rispettivamente una stalla/fienile e un rustico, è invece già stato applicato il correttivo della vetustà massimo previsto dalla Lst., che corrisponde al 60% (art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.), mentre i sub. C e Z, due tettoie/sostre, sono state considerate con il solo valore del sedime.

Il terreno è inoltre chiaramente edificabile e già ampiamente sfruttato in relazione con i parametri previsti dal PR per la zona residenziale estensiva unifamiliare (REU). Il valore di base dei terreni presenti in tale zona, fissato uniformemente in CHF 120.-, è d’altronde già decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione e in concreto non si intravvedono fattori tali da giustificare l’applicazione di specifici correttivi.

7.2.

Il ricorso deve essere respinto pure in merito al valore di stima stabilito per il mapp. no. 260. Non si tratta infatti esclusivamente di un semplice vano scale come indicato dai ricorrenti, ma, come ben risulta dalla mappa catastale e dall’estratto del registro fondiario agli atti, di una struttura che garantisce sia l’accesso sia i servizi per i contigui mapp. nr. 258 e 251. Il relativo valore metrico a nuovo, di CHF 237.-, al quale è stato dedotto un correttivo della vetustà pari al 53%, è pertanto ampiamente giustificato. Ciò vale pure per il valore metrico del terreno, interamente sfruttato ed edificato, che corrisponde del resto al valore di base, di CHF 120.-, stabilito uniformemente per tutti i terreni presenti nella zona residenziale estensiva unifamiliare (REU) prevista dal PR di __________.

7.3.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in CHF 176'809.- per il mapp. no. 258 e in CHF 19'889.- per il mapp. no. 260, come da schede di calcolo annesse.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).