Valore di reddito riportato su un unico mese: rustico privo di acqua potabile e di infrastrutture e raggiungibile unicamente tramite un sentiero.

Rubrum

Incarto n.

Lugano

14 agosto 2006

Sentenza

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 26/27 settembre 2005 da

RI 1,

contro

la decisione su reclamo emessa l'8 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 4058 VM di __________,

esperito il sopralluogo in data 26 luglio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 4058 VM di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 12'082.-.

Il reclamo interposto in data 6 luglio 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 8 settembre 2005.

L’autorità di prima istanza ha in sostanza ridotto il volume dell’edificio principale sub. A da 271 mc a 247 mc, aumentato il correttivo della vetustà dal -46% al valore massimo stabilito dalla Lst. e dal relativo regolamento, ovvero il -60% ed infine ridotto il valore di reddito capitalizzato da CHF 10'043.- a CHF 9'116.-.

Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 10'082.-.

3. Con ricorso 26/27 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando un’ulteriore riduzione del valore di reddito, ritenuto eccessivo poiché il rustico non possiede acqua corrente potabile, è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 20 minuti di cammino e non può beneficiare di alcuna teleferica per il trasporto di materiale.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 26 luglio 2006 il Tribunale ha appurato che sul mapp. no. 4058 è presente una costruzione rustica alla quale è stato rifatto il tetto. L’edificio è strutturato su due livelli, ovvero il piano terreno, composto da due locali ad uso ripostiglio e il piano superiore composto da un locale con camino, una camera ed un ulteriore ripostiglio.

Il rustico è privo di acqua potabile (è presente un lavandino esterno alimentato dall’acqua di un riale vicino) e, a detta della proprietaria, è abitato unicamente per ca. tre settimane nel periodo estivo (mese di agosto).

Il Tribunale ha acquisito agli atti copia della documentazione relativa all’inventario dei rustici.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso riportando il valore di reddito su un unico mese poiché il rustico è in realtà privo di acqua potabile e di infrastrutture ed è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 20 minuti di cammino. Non è pertanto sfruttabile e/o locabile per un periodo di tempo maggiore.

7.2.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 4058 VM di __________ stabilito in CHF 5'082.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).