Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio abitativo; aumento del correttivo della vetustà; applicazione del reddito accertato quando determinabile; criteri per stabilire il valore metrico di base del terreno.

Rubrum

Incarto n.

Lugano

10 maggio 2006

Sentenza

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Alberto Canepa

ing. Giancarlo Rosselli

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 7/19 ottobre 2005 da

RI 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 29 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 590 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 27 aprile 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 590 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 317'846.-

Il reclamo interposto in data 19 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 23 settembre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli elementi negativi citati dal reclamante sono già stati debitamente considerati sia nel determinare i valori metrici e di reddito dell’edificio principale sub. A sia nello stabilire il valore metrico del terreno.

3. Con ricorso 7/19 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima da CHF 317'846.- a CHF 228'932.-.

Ciò poiché l’UCS non ha correttamente determinato il correttivo della vetustà da applicare al valore metrico dell’edificio principale sub. A, che deve corrispondere al 45% - 50% per tenere debitamente conto della sua destinazione, dell’anno di edificazione, dello standard delle finiture e della sua reale abitabilità. Inoltre, nella determinazione del valore di reddito devono essere considerati i redditi effettivi risultanti dai contratti di locazione e dai dati fiscalmente accertati.

Il ricorrente contesta infine l’applicazione del correttivo del +10% sul valore metrico del terreno, che, pur essendo ubicato in posizione privilegiata, si trova nella zona del nucleo storico tradizionale (NT), per la quale sussistono importanti vincoli che ne limitano le potenzialità edificatorie.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 27 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che il sub. A è un edificio di tre piani oltre il solaio (non abitabile). Circa dieci anni fa è stato ristrutturato il tetto (posa del sottotetto e sostituzione delle tegole).

Il piano terreno, abitato sino alla fine di giugno del 2005, è composto da due locali, un servizio e due ripostigli contro terra. Diverse tracce di umidità lo rendono difficilmente abitabile.

Il primo piano, abitato dalla Signora __________ (usufruttuaria), consta di un salotto-cucina, due camere, un bagno e un servizio igienico. La sua struttura, ad eccezione della sostituzione delle finestre nel 1999/2000 (vetri isolanti e serramenti in alluminio), è ancora quella originaria. Lo stato delle finiture è economico e lo stato di conservazione si può definire sufficiente.

Il secondo piano, strutturato come quello sottostante, viene affittato per CHF 950.- mensili alla ditta __________. I locali si trovano praticamente nello stato originario, le finiture sono economiche e lo stato di conservazione è sufficiente.

La vista a lago di cui beneficia il fondo è parzialmente ostruita dagli edifici circostanti.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, comproprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa, accoglie parzialmente il ricorso.

Ciò poiché, come accertato in sede di sopralluogo, le finiture del sub. A sono in realtà economiche e non normali come ritenuto a torto dall’UCS e il suo stato di conservazione è invece solo sufficiente e non normale, con la conseguenza il relativo valore metrico a nuovo deve essere ridotto da CHF/mc 360.- a CHF/mc 237.-, valore che meglio si addice alle caratteristiche concrete dell’edificio.

Inoltre, a parte la sostituzione delle finestre del primo piano nel 1999/2000 e gli interventi di manutenzione al tetto di ca. 10 anni fa, la struttura dell’edificio, costruito prima del 1919, è essenzialmente ancora quella originaria. Pertanto il correttivo della vetustà deve essere rapportato a valori più corrispondenti alla situazione reale e aumentato dal – 28% al – 53%.

Per quanto attiene invece al valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Pertanto, in relazione agli uffici presenti al secondo piano, deve essere applicato il reddito accertato di CHF 950.- mensili, pari a CHF 11'400.- annui, importo che risulta sia dalla Dichiarazione per la stima ufficiale della

sostanza immobiliare (Modulo 1, punto 3.2.3) sia dalla documentazione prodotta dal ricorrente il giorno del sopralluogo.

Per quanto riguarda invece i due restanti piani, considerato che il piano terreno, nello stato in cui si trova, risulta difficilmente locabile e che il primo piano, che presenta la medesima struttura di quello superiore, è abitato dalla Signora __________, usufruttuaria, devono trovare applicazione dei fattori correttivi determinati sulla base di casi analoghi con reddito di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 e 3 Lst.). Considerato che il piano superiore viene affittato per CHF 950.- mensili e che il piano terreno risulta difficilmente abitabile, per i due rimanenti piani può essere ritenuto un reddito mensile prudenziale complessivo di importo perlomeno pari.

7.2.

Il valore metrico del terreno, stabilito in CHF/mq 297.-, viene invece confermato, ritenuto che si tratta del valore assegnato uniformemente a tutti i terreni presenti nella specifica zona del nucleo storico e tradizionale - località __________ -, ovvero CHF/mq 270.-, valore già di per sé decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, maggiorato del 10% in ragione della posizione privilegiata del fondo, che gode di un’importante vista sul golfo di __________.

7.3.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 590 RFD di __________ stabilito in CHF 243’745.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e del restante 1/5 per il ricorrente (art. 38 cpv. 4 Lst.).