Conferma del valore di base dei terreni nella relativa zona di PR

Rubrum

Incarto n.

Lugano

9 novembre 2007

Sentenza

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 2 novembre 2005 da

RI 1

rappr. da RA 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 143 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 20 settembre 2007,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 143 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 839'275.--.

Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione argomentando che il valore unitario di fr. 130.--/mq. attribuito al fondo corrisponde a quanto stabilito per i terreni dell’intera zona R5 prevista dal Piano regolatore di __________ e rispecchia in modo prudenziale il corrispondente valore di mercato.

3. Con ricorso 2/18 novembre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione del valore di base del terreno da fr. 130.—/mq. ad un massimo di fr. 70.--/mq.. A mente del ricorrente l’attribuzione del fondo ad una zona R5 non rappresenta un vantaggio ed anzi è penalizzante in quanto, a causa della saturazione del mercato e della mancanza d’attrattività del Comune, vengono a mancare quelle premesse e condizioni indispensabili per edificare immobili con appartamenti da vendere o da affittare.

4. In sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato che il fondo è completamente pianeggiante con una costruzione sul lato NORD. Il terreno è libero e parzialmente destinato agli orti della casa e al deposito dei magazzini del mappale. 142.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. Premesso che il valore dell’edificio principale sub. C non è stato contestato, il Tribunale, specificatamente alla censura sollevata dal ricorrente, respinge il ricorso e conferma il parametro applicato dall’UCS.
Gli accertamenti e le verifiche esperite, in particolare l’esame dei dati riguardanti le transazioni immobiliari intercorse nell’ultimo decennio, attestano che nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella relativa zona residenziale intensiva R5 già si è tenuto conto dei fattori negativi sollevati dal ricorrente. Infatti il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in fr. 130.--, decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica e sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst..

8.

8.1. Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore di stima del mappale 143 RFD di __________ confermato in fr. 839’275.—come da scheda di calcolo annessa.

8.2. La tassa di giustizia di fr. 500.—è posta a carico del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).