Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio; accertamento incompleto della fattispecie e carenza di motivazione.

Rubrum

Incarto n.

Lugano

17 luglio 2006

Sentenza

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale di espropriazione

composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Bruno Buzzini

ing. Gianfranco Sciarini

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 19/21 dicembre 2005 da

RI 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 25 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 5391 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 20 giugno 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 5391 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 138'960.-.

Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 25 novembre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori metrici di base dei terreni situati in zona R3 sono stati ricavati dall’analisi delle transazioni immobiliari degli ultimi 10 anni e che in concreto il valore di CHF/mq 180.- rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato. Inoltre, i fattori negativi elencati dal reclamante, sono già stati debitamente considerati.

3. Con ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione del valore di stima. Ciò poiché il valore metrico di base del terreno, stabilito dall’UCS in CHF/mq 180.-, sarebbe superiore al valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni terreni vicini situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq 170.-.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che il fondo è un terreno pianeggiante di forma leggermente irregolare, per circa 2/3 vignato e per il resto prativo. Il tracciato della ferrovia si trova nelle vicinanze e la zona non è servita dalla fognatura comunale.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un nuovo giudizio.

Ciò poiché l’UCS, malgrado il ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente stima, non è entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha esplicato i motivi che l’hanno portato a stabilire per il terreno un valore metrico di base di CHF/mq 180.-. Tanto più che la Lst. prevede chiaramente che il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1).

Ora, anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede anche perché dalla documentazione prodotta dall’autorità di prima istanza per la specifica zona residenziale semi-estensiva (R3) risulta una sola transazione per un singolo terreno e la distinta delle compravendite di terreni nel Comune di __________ è invero limitata al solo periodo 1990-2000 e non è stata mai aggiornata sino al momento in cui è stata concretamente determinata la stima. Risulta pertanto alquanto difficile stabilire se il valore stabilito dall’UCS sia o meno conforme a quanto disposto dal legislatore e se, come sostiene il ricorrente, nel corso degli ultimi anni nella zona di __________ il mercato immobiliare abbia davvero subito delle forti contrazioni.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura sollevata dal ricorrente, non ha minimamente motivato i criteri che l’hanno portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 180.- e ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e art. 19 del relativo Regolamento), l’incarto deve esserle rinviato per nuovo giudizio. Diversamente il ricorrente si vedrebbe tra l’altro ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).